Luận văn tìm hiều thị trường nhà ở chung cư tại thành phố thái nguyên, tỉnh thái nguyên giai đoạn 2015 2018

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM DƯƠNG THỊ THẢO Tên đề tài: TÌM HIỂU THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở CHUNG CƯ TẠI THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN, TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2015-2018 KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC Hệ đào tạo : Chính quy Chuyên ngành : Địa Mơi trường Lớp : K47 - ĐCMT Khoa : Quản lý Tài nguyên Khóa học : 2015 – 2019 GV Hướng Dẫn : T.S Nguyễn Quang Thi Thái Nguyên, năm 2019 h i LỜI CẢM ƠN Thực phương trâm “ học đôi với hành, lý luận gắn liền với thực tế” Thực tập tốt nghiệp thời gian để sinh viên sau học tập, nghiên cứu trường có điều kiện củng cố vận dụng kiến thức học vào thực tế Đây giai đoạn thiếu sinh viên trường đại học nói chung sinh viên Trường Đại học Nơng Lâm nói riêng Với lịng kính trọng biết ơn, em xin cảm ơn thầy giáo TS Nguyễn Quang Thi giảng viên khoa Quản lý Tài nguyên tận tình hướng dẫn giúp đỡ em suốt thời gian thực đề tài Em xin chân thành cảm ơn Ban giám hiệu nhà trường, Ban chủ nhiệm khoa Quản lý tài Nguyên , thầy cô giáo , cán khoa truyền đạt cho em kiến thức, kinh nghiệm quý báu trình học tập rèn luyện trường Em xin gửi lời cảm ơn đến đồng chí lãnh đạo Cơng ty CP Tập Đồn Tecco chi nhánh Thái Nguyên tạo điều kiện cho em tham gia thực tập rèn luyện học hỏi công ty Đặc biệt em xin cảm ơn anh, chị Sàn giao dịch BĐS Tecco Thái Nguyên nhiệt tình giúp đỡ, bảo ban em suốt trình thực tập Em gửi lời cảm ơn tới gia đình, người thân bạn bè ln bên động viên, khích lệ em suốt trình học tập thời gian em thực khóa luận tốt nghiệp Trong q trình học tập thực đề tài, em đã cố gắng kinh nghiệm cịn thiếu kiến thức cịn hạn chế nên khóa luận tốt nghiệp chắn không tránh khỏi thiếu sót Em mong nhận đóng góp ý kiến thầy cô bạn bè để khóa luận hồn thiện Em xin chân thành cảm ơn! Thái Nguyên, ngày tháng SINH VIÊN Dương Thị Thảo h năm 2019 ii DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT Chữ viết Nguyên nghĩa BĐS Bất động sản GDP Tổng sản phẩm nội địa FDI Vốn đầu tư trực tiếp nước ngồi Cty CP Cơng ty cổ phần KCN Khu công nghiệp TW Trung ương QH Quốc hội NĐ Nghị định NĐ – CP Nghị định Chính phủ Nxb Nhà xuất QĐ – BXD Quyết định Bộ xây dựng TT – BXD Thông tư Bộ xây dựng TT – BTNMT Thông tư Bộ Tài nguyên Môi trường UBND Ủy ban nhân dân TBCo Công ty cổ phần Tập đoàn Tiến Bộ h iii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng2.1: GDP bình quân đầu người giai đoạn 2015-2020 Bảng 2.2: Bảng lượng cung BĐS nhà nước tháng đầu năm 2018 32 Bảng 2.3: Lượng cung nhà chung cư TP Hà Nội tháng đầu năm 2018 33 Bảng 2.4: Nguồn cung nhà chung cư TP Hồ Chí Minh tháng đầu năm 2018.34 Bảng 4.1: Các dự án nhà chung cư Thành Phố Thái Nguyên tính đến năm 2018 49 Bảng 4.2: Tổng hợp giá nhà chung cư Thái Nguyên 51 Bảng 4.3: So sánh mức giá nhà chung cư Tỉnh Thái Nguyên với TP Hà Nội TP Hồ Chí Minh ( triệu/m2) 53 Bảng 4.4: Lượng sản phẩm BĐS giao dịch tỉnh Thái Nguyên năm 2018 59 Bảng 4.5: Tổng hợp ý kiến người dân 59 Bảng 4.6: Các tiện ích tòa nhà chung cư 62 h iv MỤC LỤC LỜI CẢM ƠN i DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT ii DANH MỤC CÁC BẢNG .iii MỤC LỤC iv Phần 1: MỞ ĐẦU 1.1 Lý chọn đề tài 1.2 Mục tiêu nghiên cứu đề tài 1.3 Ý nghĩa đề tài 1.3.1 Ý nghĩa học tập nghiên cứu 1.3.2 Ý nghĩa thực tiễn PHẦN 2: TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.1 Khái quát nhà chung cư 2.1.1 Khái niệm nhà chung cư 2.1.2 Thị trường nhà chung cư 2.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến thị trường nhà chung cư 2.2.1 Yếu tố nhân 2.2.2 Yếu tố khu vực 2.2.3 Yếu tố kinh tế 2.2.4 Yếu tố xã hội 2.2.5 Yếu tố tự nhiên 14 2.2.6 Các yếu tố khác: 18 2.3 Các nguyên tắc phương pháp định giá nhà chung cư 20 2.3.1 Các nguyên tắc định giá đất tài sản gắn liền với đất 20 2.3.2 Các nguyên tắc để định giá nhà chung cư 21 2.3.3 Các phương pháp định giá nhà chung cư 23 2.4 Cơ sở pháp lý đề tài 26 h v 2.5 Công tác quản lý nhà nước thị trường nhà chung cư giới Việt Nam 28 2.5.1 Quản lý nhà nước thị trường nhà chung cư giới 28 2.5.2 Quản lý nhà nước thị trường nhà chung cư Việt Nam 29 2.5.3 Các loại hình nhà chung cư Việt Nam 31 2.5.4 Đặc điểm thị trường nhà chung cư Việt Nam 32 Phần 3: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 36 3.1 Đối tượng, phạm vi nghiên cứu 36 3.1.1 Đối tượng nghiên cứu 36 3.1.2 Phạm vi nghiên cứu 36 3.2 Thời gian địa điểm nghiên cứu 36 3.3 Nội dung nghiên cứu 36 3.4 Phương pháp nhiên cứu 36 3.4.1 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu 36 3.4.2 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 37 3.4.3 Phương pháp điều tra vấn 37 3.4.4 Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích số liệu 37 Phần 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 39 4.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên 39 4.1.1Điều kiện tự nhiên 39 4.1.2 Điều kiện kinh tế xã hội 43 4.2 Tình hình sử dụng nhà chung cư thành phố Thái Nguyên, Tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2015-2018 48 4.2.1 Giá chung cư Thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên 48 4.2.2.Tình hình quản lý nhà chung cư thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên 53 h vi 4.2.3 Thực trạng thị trường nhà chung cư Thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên 56 4.2.4 Đánh giá thị trường nhà chung cư Thành phố Thái Nguyên, Tỉnh Thái Nguyên 58 4.3 Đánh giá yếu tố ảnh hưởng đến thị trường nhà chung cư thành phố Thái nguyên, tỉnh Thái Nguyên 62 4.3.1 Ảnh hưởng dân cư thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên 62 4.3.2 Ảnh hưởng vị trí địa lý thành phố Thái Nguyên, Tỉnh Thái Nguyên 63 4.3.3.Ảnh hưởng yếu tố kinh tế, xã hội thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên 64 4.3.4 Ảnh hưởng vị trí tịa nhà chung cư thành phố thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên 65 4.3.5 Ảnh hưởng yếu tố khác thành phố thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên 65 4.4 Đề xuất số giải pháp quản lý thị trường nhà chung cư Thành Phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên 66 Phần 5: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 68 5.1 Kết luận 68 5.2 Kiến nghị 68 TÀI LIỆU THAM KHẢO 69 h Phần MỞ ĐẦU 1.1 Lý chọn đề tài Đất đai nguồn tài nguyên, tài sản quan trọng quốc gia, phận hợp thành quan trọng môi trường sống, không tài nguyên thiên nhiên mà tảng để định cư tổ chức hoạt động kinh tế, xã hội Do sức ép thị hóa, đất đai ngày giảm sút chất lượng số lượng Đặc biệt giai đoạn đất nước ta thời kỳ chuyển đổi kinh tế theo chế thị trường có quản lý Nhà nước làm cho kinh tế xã hội phát triển mạnh mẽ với nhiều vấn đề dân số, phát triển cơng nghiệp, dịch vụ… nhu cầu đất đai, nhà ngày tăng Hơn nước ta nước đông dân giới với triệu dân tăng them năm tới nhu cầu nhà lớn, mà đất đai tăng thêm Nắm bắt tình hình nhu cầu thị hiếu dân cư mà ngày nhà chung cư loại hình bất động sản ưa chuộng phát triển Không đáp ứng nhu cầu nhà mà loại tài sản bát động sản, nguồn vốn, nguồn động lực để phát triển kinh tế Thành phố Thái Nguyên thành phố tỉnh lỵ tỉnh Thái Nguyên, nằm bên bờ sông Cầu, thành phố lớn miền Bắc, sau Hà Nội Hải Phòng dân số Thành phố Thái Nguyên trung tâm vùng trung du miền núi phía Bắc Ngồi ra, thành phố Thái Ngun thành phố công nghiệp nước biết đến trung tâm đào tạo nguồn nhân lực lớn với nhiểu trường đại học cao đẳng Thành phố Thái Nguyên trung tâm quân - quốc phịng quan trọng vùng, nơi đóng trụ sở Bộ tư lệnh nhiều quan khác Quân khu Những năm gần biết với vai trị thành phố cơng nghiệp với việc khai thác quặng, sản xuất sắt thép Thành Phố Thái Nguyên biết đến thành phố có h nhiều khu cơng nghiệp lớn có vốn đầu tư nước ngồi cơng ty Sam Sung, Glonic, khu cơng nghiệp Điềm Thụy Chính mà thành phố Thái Nguyên có lực lượng dân cư lao động chuyển từ nhiều thành phố lớn nhỏ khác đổ sinh sống làm việc Nắm bắt tình hình nên năm gần nhiều nhà đầu tư đổ đầu tư bất động sản, ngồi việc hình thành khu dân cư, thị nhà chung cư loại hình bất động sản ngày phát triển Ngoài nhà tập thể cũ xây dựng từ năm 70 từ năm 2016, thành phố Thái Ngun có xuất nhiều tịa nhà chung cư hơn, với nhiều nhà đầu tư lớn nhỏ khác làm cho thị trường bất động sản thêm sôi động Tuy nhiên coi loại hình bât động sản Thành phố Thái nguyên, xuất rầm rộ năm gần nên thị trường nhà chung cư có nhiều biến động khó kiểm sốt Nhiều người dân muốn tìm hiểu loại hình bất động sản nhiên cịn chưa nắm bắt tình hình thực tế, chưa biết rõ thị trường nhà chung cư Xuất phát từ vấn đề nhận thức tầm quan trọng việc nắm bắt thị trường bất động sản nói chung, thị trường nhà chung cư nói chung, đồng ý Ban Giám hiệu nhà trường, Ban chủ nhiệm khoa Quản lý tài nguyên, Trường đại học Nông Lâm Thái Nguyên, đạo hướng dẫn trực tiếp thầy giáo TS Nguyễn Quang Thi giúp đỡ em tiến hành nghiên cứu thực đề tài “Tìm hiều thị trường nhà chung cư thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2015-2018” 1.2 Mục tiêu nghiên cứu đề tài - Đánh giá trạng thị trường nhà chung cư Thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên - Đánh giá nhu cầu, số yếu tố ảnh hưởng tới thị trường nhà chung cư Thành Phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên h - Đề xuất số giải pháp quản lý thị trường nhà chung cư Thành Phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên 1.3 Ý nghĩa đề tài 1.3.1 Ý nghĩa học tập nghiên cứu Đề tài giúp cho người học tập nghiên cứu củng cố lại kiến thức học, đồng thời bổ sung kiến thức thiếu kỹ tiếp cận phương pháp nghiên cứu khoa học cho than, biết cách thực đề tài khoa học hoành thành khóa luận tốt nghiệp Nắm định quản lý thị trường nhà chung cư việc áp dụng trực tiếp vào thực tế 1.3.2 Ý nghĩa thực tiễn - Đối với thục tiễn, đề tài góp phần đề xuất phương án quản lý thị trường nhà chung cư ngày hiệu - Đánh gía thực trạng thị trường nhà chung cư, xác định ưu điểm, tồn khó khăn thị trường cơng tác quản lý, từ đưa nguyên nhân giải pháp khắc phục cho thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên việc thực quản lý cách hiệu h 60 Thấp 6,7 Tương đương 16 53,3 Lý mua hộ chung cư gì? 30 100 Rất thích nhà chung cư 15 50 Khơng đủ tài mua nhà mặt đất 6,7 Đầu tư sinh lời 26,7 Lý khác 16,6 Sống hộ chung cư có tiện lợi 30 100 Có 18 60 Không 12 40 Số tiền bỏ mua hộ chung cư có xứng 30 100 Có 17 56,7 Khơng 13 43,3 Có hưởng nhiều lợi ích mua hộ 30 100 Có, nhiều 10 33,3 Một số tiện ích 16 53,3 Khơng có nhiều tiện ích 13,4 Gặp nhiều khó khăn việc hộ chung 30 100 Có 12 40 Khơng 18 60 Nếu lựa chọn lại có mua hộ chung cư 30 100 Có 18 60 Không 12 40 nhà mặt đất? đáng hay không? chung cư không? cư không? không? (Nguồn: Tổng hợp phiếu điều tra ) Từ bảng tổng hợp ý kiến người dân sau điều tra ta thấy nhu cầu nhà chung cư Thành phố Thái Nguyên chưa cao Đa số người dân có đủ điều kiện để mua nhà chung cư cán công nhân viên h 61 chức kinh doanh buôn bán, người có nguồn thu kinh tế ổn định mức khá, số chiếm đến 86,6% Cịn lại có 13,4% số người mua nhà chung cư công nhân hay lao động tự Cũng thấy rằng, có tới 53,3% người dân nói việc mua nhà chung cư địa bàn thành phố Thái Nguyên có giá tương đương với việc mua nhà mặt đất chí số cịn cho cịn cao giá nhà mặt đất Cịn lại người cho giá mua hộ chung cư thấp mua nhà mặt đất Đa số người mua nhà chung cư điều tra mua để sinh sống, đáp ứng nhu cầu nhà thân gia đình, số chiếm tới 83,4%, cịn lại 16,6% mua nhà chung cư để đầu tư sinh lời, cho thuê Việc nhà chung cư gặp nhiều khó khăn với gia đình nhiều hệ khơng gian chật hẹp, việc lại khó khăn với người già, trẻ nhỏ tòa nhà chung cư cao tầng Đôi việc đông người sinh sống tòa nhà khiến cho việc di chuyển bị chậm phải đợi thang máy hay chỗ để xe chật hẹp Tuy nhiên đa số người dân sống hộ chung cư người trẻ tuổi nên họ khơng gặp nhiều khó khăn sinh hoạt Ngồi khó khăn hay gặp khơng tiện ích mà người dân sinh sơng tịa nhà chung cư hưởng việc an ninh đảm bảo, gần khơng có nạn trộm cắp hệ thống an ninh nghiêm ngặt,ngồi họ cịn có khu vui chơi cho em, khu tản tòa nhà sinh sống mà khơng cần xa h 62 Bảng 4.6: Các tiện ích tịa nhà chung cư STT Kết điều tra Tiện ích 30 100% Siêu thị 12 40 Nhà hàng ăn uống 15 50 Nhà trẻ 26,7 Khu vui chơi trẻ em 20 66,7 Nhà để xe 10 33,3 Các tiện ích 30 100 (Nguồn: Tổng hợp phiếu điều tra) Tuy có nhiều khó khăn việc sinh sống nhà chung cư, loại hình nhà đem lại khơng lợi ích cho người dân Theo tổng hợp phiếu điều tra có 100% tịa nhà chung cư có tiện ích thang máy, khu dạo bộ, camera an ninh lớp, hệ thống đèn điện chiếu sáng Ngồi tiện ích cịn có tiện ích khác siêu thị, nhà trẻ, nhà hàng ăn uống, khu vui chơi, nhà để xe, 100% người dân sinh sống tòa nhà chung cư hưởng tiện ích đa số họ cso phản hồi tích cực Vậy nên có tới 60% người dân nói họ tiếp tục chọn mua nhà chung cư lựa chọn lại 4.3 Đánh giá yếu tố ảnh hưởng đến thị trường nhà chung cư thành phố Thái nguyên, tỉnh Thái Nguyên 4.3.1 Ảnh hưởng dân cư thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên *Thuân lợi: Thành phố Thái Nguyên thành phố đứng đầu tỉnh Thái Nguyên phát triển kinh tế, xã hội, y tế giáo dục Tại dân cư tập trung đơng đúc, tổng dân theo thống kê năn 2018 phòng thống kê UBND thành phố Thái Nguyên dân số 367.134 người chiếm tới phần tư dân số tỉnh Có thể thấy với dân số đơng nhu cầu nhà người h 63 dân cao Để đảm bảo cho công việc thuận tiện việc sinh sống việc chọn nhà làm nơi “ An cư Lạc nghiệp” điều tất yếu.Trong số lao động lên đến 238.637 người, chiếm hai phần ba dân số thành phố nên tài dân đảm bảo.Lượng lao động phần lớn công nhân, kỹ sư khu công nghiệp cán công nhân viên chức nên tài đảm bảo không cao người dân kinh doanh Khi đất vị trí trung tâm thành phố đắt, ngồi cần có đủ tài để xây dựng nhà hồn chỉnh việc hộ chung cư giữ lòng thành phố lựa chọn không tồi nhiều người dân, đặc biệt với người trẻ tuổi Khi dân cư đông, nhu cầu nhà chung cư cao giá nhà chung cư tăng, ngược lại dân cư ít, lượng nhu cầu nhà chung cư khơng cao giá nhà chung giảm * Khó khăn: - Thái Nguyên tỉnh thành năm gần có phát triển mạnh kinh tế lẫn văn hóa, nhiên tính chất văn hóa vùng miền cịn ăn sâu vào tiềm thức người dân Tại dân nông thôn chiếm tới 78,2%, có 21,85 dân thành thì, nên đa số người dân chưa quen với loại hình nhà chung cư, nhiều nhận thức chưa loại hình nhà Ví dụ việc phòng cháy nổ tòa nhà chung cư thường cho khó khăn việc nhà đất - Đa số người dân sống theo gia đình nhiều hệ nên việc lựa chọn nhà mặt đất có nhiều diện tích để lựa chọn, thuận lợi cho gia đình sinh hoạt - Quỹ đất Thái Nguyên cịn nhiều, có thu hút nhiều lao động từ vùng miền đủ để đáp ứng nhu cầu nhà cho người dân 4.3.2 Ảnh hưởng vị trí địa lý thành phố Thái Nguyên, Tỉnh Thái Nguyên Vị trí địa lý yếu tố quan trọng ảnh hưởng tới việc định giá đất, nhà Các đất, tịa nhà có vị trí khác định đến yếu h 64 tố mặt tự nhiên, kinh tế xã hội Các đất, tịa nhà có vị trí khác có khả sinh lời lợi ích khác Các tòa nhà chung cư vậy, giá hộ khác dựa theo vị trí tịa nhà chung cư Thành phố Thái Ngun thành phố có vị trí thuận lợi giao thông, giao với thành phố lớn, dễ dang di chuyển với tuyến cao tốc Hà Nội- Thái Nguyên, Thái Nguyên _ Lào Cai… Nằm tỉnh thành có điều kiện tự nhiên thuận lợi, bị chịu ảnh hưởng thiên tai, có nguồn tài ngun khống sản giàu có,nhiều khu du lịch sinh thái tiếng, thành phố Thái Nguyên nơi thu hút đầu tư doanh nghiệp, nhà đầu tư Không Thành phố Thái Nguyên nôi đào tạo nhân lực với khoảng 30 trường đại học cao đẳng loại, nên nơi thu hút nhiều người dân sinh sống làm việc Khi dân cư đông đúc, nhu cầu nhà chung cư tăng cao giá nhà chung cư tăng Vậy nên vị trí thành phố Thái Nguyên định nhiều tới giá nhà chung cư 4.3.3.Ảnh hưởng yếu tố kinh tế, xã hội thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên - Yếu tố kinh tế: Yếu tố kinh tế yếu tố quan trọng định phát triển thành phố Là nước phát triển nên yếu tố nước ta quan tâm lớn, nên yếu tố định lớn đến giá đất, nhà Khi kinh tế phát triển thu nhập người dân tăng, đời sống cải thiện nâng cao Khi giải vấn đề cơm ăn áo mặc, người ta quan tâm đến việc ăn ngon mặc đẹp,biểu nhu cầu nhà ngày to đẹp, đại, nên nhu cầu nhà chung cư cao giá nhà chung cư thành phố Thái Nguyên ngày tăng - Yếu tố anh ninh xã hội: Yếu tố an ninh thường quan tâm tệ nạn xã hội như: trộm cắp, cờ bạc, ma túy… Ở nước tiên tiến việc an ninh cho khu dân cư cư, h 65 tòa nhà chung cư việc ý khu chung cư Tại nước ta yếu tố quan tâm nhiều đến giá chung nhà chung cư, thành phố Thái Nguyên yếu tố ảnh hưởng trực tiếp Tại nhà chung cư có hệ thống an ninh chắc, an ninh khu vực đảm bảo giá cao hõn tịa nhà chung cư khơng có hệ thống an ninh chắn Tuy nhiên yếu tố không ảnh hường nhiều đến giá nhà chung cư - Yếu tố văn hóa: Yếu tố văn hóa yếu tố quan trọng để đánh giá phát triển thành phố Yếu tố thường quan tâm ý thức, trình độ văn hóa người dân Các yếu tố người dân quan tâm khơng ảnh hưởng đến giá nhà chung cư thành phố khác 4.3.4 Ảnh hưởng vị trí tịa nhà chung cư thành phố thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên Vị trí yếu tố quan trọng định tới 50% giá hộ Những hộ nằm tòa nhà có vị trí trung tâm, gần mặt đường chính, thuận tiện cho việc tham gia giao thông, gần trường học, trụ sở hành chính, có vị trí “ thiên trời địa lợi” chắn có giá cao Bởi vị trí người dân thuận tiện cho việc sinh hoạt, dễ dàng đầu tư sinh lời Còn tòa nhà chung cư nằm ngõ hẻm, giao thơng thuận lợi, khó để kinh doanh, đầu tư sinh lời giá hộ thấp 4.3.5 Ảnh hưởng yếu tố khác thành phố thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên - Yếu tố mơi trường: Yếu tố mơi trường đóng vai trị quan trọng cảnh quan sống Tuy nhiên, điều kiện nước ta nước phát triển mơi trường chưa quan tâm mức, mà yếu tố ảnh hường đến giá nhà nói chung nhà chung cư nói riêng Đối với nước tiên tiến yếu tố mơi trường yếu tố quan h 66 trọng việc chọn vị trí để Các yếu tố mơi trường thường quan tâm khơng khí, nước, bụi, tiếng ồn, nước thải sinh hoạt… Tại địa bàn thành phố Thái Nguyên vấn đề chưa ảnh hưởng nhiều đến giá nhà chung cư - Yếu tố phong thủy: Để mua nhà để hay đầu tư, việc phù hợp với tiêu chí nhu cầu thân yếu tố phong thủy yếu tố dược nhiều người quan tâm Các hộ chung cư tầng có số quan niệm đẹp số 6, 9… lựa chọn ưa chuộng nhiều Cịn hộ vị trí có số 4, 7,13 quan niệm số xấu lựa chọn hơn.Tuy nhiên yếu tố chủ quan, nằm suy nghĩ nhận thức người khác nhau, quan niệm suy nghĩ nên yếu tố không ảnh hưởng đến giá hộ chung cư 4.4 Đề xuất số giải pháp quản lý thị trường nhà chung cư Thành Phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên Từ khó khăn bất cập việc quản lý nhà chung cư Thành Phố Thái Nguyên, điều kiện thị trường cịn nhiều biến động cần phải có giải pháp để dễ dàng quản lý loại hình nhà : - Các văn pháp luật, quy định, sách phục vụ công tác quản lý nhà chung cư cần cập nhập bổ sung kịp thời để việc quản lý nhà chung cư triển khai thực tốt hơn, xác phù hợp với quy định pháp luật - Các chủ đầu tư cần phải thực việc quản lý tòa nhà chung cư cách chặt chẽ hơn, thực với quyền nghĩa vụ người dân ban ngành - Tổ chức buổi sinh hoạt cộng đồng tòa nhà chung cư, tuyên truền, vận động người dân thực với yêu cầu, nội quy việc quản lý tòa nhà theo quy định pháp luật h 67 - Các cấp lãnh đạo địa phương, ban quản lý tòa nhà cần phải lắng nghe ý kiến người dân sinh sống tịa nhà chung cư, từ thấu hiểu vướng mắc, khó khăn thuận lợi việc sinh sống từ đưa phương pháp quản lý hợp lý h 68 Phần 5: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 5.1 Kết luận Qua tìm hiểu thực trạng thị trường nhu cầu nhà chung cư thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên, đưa số kết luận sau: - Tổng số dự án nhà chung cư đưa vào sử dụng, thi công triển khai, dự án chấp thuận đầu tư chưa xây dựng 11 tòa nhà chung cư - Số lượng hộ đưa thị trường tính đến tháng đầu năm 2018 gần 3000 hộ, tổng lượng bán 778 hộ - Giá hộ giao động từ 11.000.000 đồng đến 16.000.000 /m2, hộ có giá từ 400 triệu đến tỷ đồng 5.2 Kiến nghị Qua thời gian nghiên cứu thực đề tài có số kiến nghị đề xuất sau: - Các chủ dự án, chủ đầu tư cần tìm hiểu rõ nhu cầu người dân để xây dựng phát triển sản phẩm công ty, tránh việc sản xuất, đầu tư xây dựng nhiều mà vừa không đáp ứng nhu cầu người dân vừa làm cho thị trường trở nên dư thừa - Quỹ đất địa bàn thành phố Thái Nguyên nhiều, nên việc xây dựng đầu tư dồn dập dự án nhà chung cư làm loãng thị trường gây dư thùa dẫn đến việc lãng phí nguồn tài nguyên, nên ban ngàng cần khắt khe việc chấp thuận đầu tư cho dự án nhà chung cư - Người dân cần tìm hiểu rõ sản phẩm nhà chung cư, chủ đầu tư dự trước định mua để tránh trường hợp sản phẩm không mong đợi, hối hận - Các nhà quản lý cần siết chặt việc quản lý nhà chung cư tránh xảy tệ nạn tòa nhà chung cư, giải khó khăn quản lý nhân khó khăn nhà chung cư đem lại cho cán địa phương h 69 TÀI LIỆU THAM KHẢO Công ty cổ phần đầu tư kinh doanh BĐS TECCO (2018), Báo cáo khảo sát thị trường Thái Nguyên năm 2018 Công ty cổ phần đầu tư kinh doanh BĐS TECCO (2018) báo cáo khảo sát dự án chung cư, đất địa bàn thành phố Thái Nguyên Hiệp hội BĐS Việt Nam (2018), Báo cáo tình hình giao dịch BĐS quý IV năm 2018 Hồ Thị Lam Trà (2005) Giáo trình Định giá đất Trường Đại học Nông nghiệp I Hà Nội Luật đất đai năm 2013 Luật Nhà năm 2014 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 Luật xây dựng năm 2014 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng năm 2014 Chính Phủ quy định chi tiết thi hành số điều luật Luật Đất đai năm 2013 10 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng năm 2014 Chính Phủ giá đất 11 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng năm 2014 Chính Phủ thu tiền sử dụng đất 12 Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng năm 2014 Chính Phủ thu tiền thuê đất 13 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ quy định phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh khung giá đất, bảng giá đất; định giá đất cụ thể hoạt động tư vấn xác định giá đất 14 Quyết định 706/QĐ-BXD ngày 30/6/2017 Bộ xây dựng quy định suất vốn đầu tư xây dựng cơng trình giá xây dựng tổng hợp phận kết cấu công trình 15 Sàn giao dịch BĐS Tecco (2018), Báo cáo tổng kết tình hình hoạt động Sàn giao dịch BĐS Tecco năm 2018 h 70 16 Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 Bộ tài nguyên Môi trường quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể tư vấn xác định giá đất 17 Thông tư số 14/2008/TT-BXD ngày 2/6/2008 Bộ Xây dựng quy định tiêu chí phân hạng nhà chung cư 18 Thơng tư số 02/2016/TT-BXD ngày 15/2/2016 Bộ Xây dựng ban hành quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư 19 Tổng cục thống kê Việt Nam (2018), Tình hình kinh tế xã hội quí IV năm 2018 tỉnh Thái Nguyên 20 UBND tỉnh Thái Nguyên (2018), QĐ số 08/2018/QĐ-UBND ban hành đơn giá bồi thường nhà, cơng trình kiến trúc gắn liền với đất nhà nước thu hồi đất địa bàn tỉnh Thái Nguyên 21 UBND Thành phố Hà Nội, QĐ số 02/2016/QĐ-UBND việc ban hành giá xây dựng nhà ở, nhà tạm, vật liệu kiến trúc làm sở sác định giá trị bồi thường, hỗ trợ nhà nước thu hồi đất địa bàn thành phố Hà Nội h 71 PHỤ LỤC 1: PHIẾU ĐIỀU TRA VỀ NHU CẦU VỀ NHÀ Ở CHUNG CƯ Họ tên:……………………………………………….……………… Địa chỉ:………………………………………………………………… Câu 1: Hiện anh(chị) làm nghề gì? Câu 2: Hiện anh (chị) sinh sống tòa nhà chung cư nào? ………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………… Câu 3: Anh (chị) sinh sống hộ chung cư lâu rồi? ………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………… Câu 4: Tại thời điểm mua hộ chung cư anh (chị) mua với giá mét vuông? ………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………… Câu 5: Anh (chị) cảm thấy mức giá cao hay thấp so với nhà mặt đất A Cao B Tương đương C Thấp Câu 6: Anh (chị) chọn mua nhà chung cư thay nhà mặt đất vì? A Rất thích sống chung cư B Khơng đủ tài để mua nhà mặt đất B Mua để đầu tư sinh lời D Lý khác Câu 7: Khi sinh sống hộ chung cư anh (chị) có cảm thấy hài lịng với nhu cầu thân khơng? A Rất hài lịng B Chưa hồn tồn C Khơng hài lịng Câu 8: Anh (chị ) có hưởng nhiều tiện ích sinh sống hộ chung cư khơng? A Rất nhiều tiện ích B Một số tiện ích C Khơng có nhiều tiện ích h 72 Câu 9: Anh (chị) kể số tiện ích mà hưởng ………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………… Câu 10: Anh (chị) cảm thấy nhà chung cư có tiện lợi nhà mặt đất? A Có B Khơng Câu 11: Những khó khăn mà anh (chị) nhận thấy nhà chung cư gì? ………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………… Câu 12: Những thuận lợi mà anh (chị) nhận thấy chung cư ………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………… Câu 13: Với số tiền bỏ để mua nhà chung cư anh (chị) có cảm thấy xứng đáng phù hợp với mình? A Có, phù hợp B Khơng hồn tồn C Khơng xứng đáng Câu 14: Nếu chọn lại anh ( chị) có chọn mua nhà chung cư khơng? A Có B Khơng h 73 Phụ lục 2: Danh sách hộ vấn lấy ý kiến STT Địa Họ Tên Dương Thanh Huyền CH 3A8, tòa nhà A1, TBCo Mai Lệ Huyền CH 19A1, tòa nhà A4, TBCo Hồng Văn Bình CH 4A2, tịa nhà A4, TBCo Đào Mạnh Tuấn CH 1709, tòa nhà Tecco Tower Nguyễn Hồng Bình CH 8A6, tịa nhà A1, TBCo Nguyễn Thành Đạt CH 6A5, tòa nhà A1, TBCo Phạm Thị Yến CH 1602, tòa nhà Tecco Tower Lê Kim Phúc CH 1705, tòa nhà Tecco Tower Nguyễn Thị Hương Giang CH 406, tòa nhà Tecco Tower 10 Trần Thanh Thảo CH701, tòa nhà Tecco Tower 11 Nguyễn Minh Tâm CH 1008, tòa nhà Tecco Tower 12 Cáp Trọng Thắng CH 1520, tòa nhà Tecco Tower 13 Nguyễn Khánh Mạnh CH 18A6, tòa nhà A4, TBCo 14 Trần Minh Vượng CH 7B5, tòa nhà A2B, TBCo 15 Bế Đình Tiến CH 908, tịa nhà Tecco Tower 16 Ngơ Văn Nghĩa CH 1011, tịa nhà Tecco Tower 17 Nguyễn Quang Hưng CH 10A3, tòa nhà A4, TBCo 18 Nguyễn Thị Linh CH 6A5, tòa nhà A1, TBCo 19 Trần Văn Hòa CH 809, tòa nhà Tecco Tower 20 Nguyễn Thị Thu Uyên CH 505, tòa nhà Tecco Tower 21 Hoàng Thị Thu Hoài CH 6B2, tòa nhà A2B, TBCo 22 Giáp Văn Quý CH 12A4, tòa nhà A4, TBCo 23 Hồ Minh Lâm CH 1802, tịa nhà Tecco Tower 24 Hà Trọng Khơi CH 907, tòa nhà Tecco Tower 25 Dương Thị Lan CH 12A6, tòa nhà A4, TBCo h 74 26 Bùi Hữu Trọng CH 5A1, tòa nhà A2A , TBCo 27 Nguyễn Thu Trang CH 6A3, tòa nhà A2A, TBCo 28 Trần Minh Long CH 11A5, tịa nhà A1, TBCo 29 Hồng Thị Vân CH 19A6, tòa nhà A4, TBCo 30 Lê Kim Hiền CH 15A4, tòa nhà A1, TBCo h