Đang tải... (xem toàn văn)
Untitled 1 ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT PHAN HỒNG ĐIỆP Pháp luật về Thế chấp quyền sử dụng đất trong các Tổ chức tín dụng– Thực tiễn áp dụng và kiến nghị hoàn thiện pháp luật LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬ[.]
ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT PHAN HỒNG ĐIỆP Pháp luật Thế chấp quyền sử dụng đất Tổ chức tín dụng– Thực tiễn áp dụng kiến nghị hoàn thiện pháp luật LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC HÀ NỘI 2012 ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT PHAN HỒNG ĐIỆP Pháp luật Thế chấp quyền sử dụng đất Tổ chức tín dụng– Thực tiễn áp dụng kiến nghị hoàn thiện pháp luật Chuyên ngành: Dân 603830 Mã số: LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC HÀ NỘI 2012 MỤC LỤC Trang Trang phụ bìa Lời cam đoan 01 Mục lục 02 Danh mục chữ viết tắt 05 Lời nói đầu 06 Chương NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ THẾ CHẤP QSDĐ – MỘT BIỆN PHÁP BẢO ĐẢM THỰC HIỆN HỢP ĐỒNG 13 1.1 Những khái niệm 13 1.1.1 Thế chấp tài sản 13 1.1.2 Thế chấp QSDĐ Việt Nam 18 1.2 Vị trí, vai trò chấp QSDĐ đời sống kinh tế - xã hội nói chung TCTD nói riêng Thế chấp QSDĐ biện pháp khai thác đất có hiệu Thế chấp QSDĐ tạo điều kiện cho người có QSDĐ giải nhu cầu vốn q trình sử dụng đất Thơng qua chấp QSDĐ, TCTD vừa thực phòng ngừa có hiệu rủi ro, vừa thực chức chuyển vốn cho kinh tế 22 1.2.1 1.2.2 1.2.3 22 24 26 Chương QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP QSDĐ TRONG CÁC TCTD VIỆT NAM VÀ TỒN TẠI TRONG THỰC TIỄN 30 2.1 Điều chỉnh pháp luật Thế chấp QSDĐ 30 2.1.1 Khái niệm cấu điều chỉnh pháp luật chấp QSDĐ 30 2.1.2 Nội dung điều chỉnh pháp luật chấp QSDĐ 31 2.2 Một số quy định pháp luật Hợp đồng chấp QSDĐ 36 2.2.1 Chủ thể Hợp đồng chấp 37 2.2.2 Đối tượng Hợp đồng chấp QSDĐ 42 2.2.3 Phạm vi chấp QSDĐ 44 2.2.4 Quyền nghĩa vụ bên Hợp đồng chấp QSDĐ 46 2.2.5 Xử lý QSDĐ chấp 47 2.3 Những vấn đề tồn thực tiễn áp dụng Pháp luật chấp QSDĐ TCTD Việt Nam 51 2.3.1 Hạn chế chủ thể xác lập Hợp đồng chấp QSDĐ 51 2.3.2 Những trở ngại phát sinh thực tế áp dụng điều kiện Pháp luật đối tượng hợp đồng chấp QSDĐ 61 2.3.3 Những bất cập hình thức xác lập hiệu lực hợp đồng chấp QSDĐ 63 2.4 Những bất cập hợp đồng chấp QSDĐ TCTD thực tiễn 77 2.4.1 Thỏa thuận QSDĐ chấp 77 2.4.2 Thỏa thuận quyền nghĩa vụ bên 82 2.5 Những bất cập trình xử lý QSDĐ để thu hồi nợ 86 2.6 Trường hợp vừa chấp, vừa bảo lãnh QSDĐ – Những bất cập tồn pháp luật 88 Chương HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP QSDĐ TRONG CÁC TCTD VIỆT NAM 92 3.1 Yêu cầu việc hoàn thiện pháp luật 92 3.1.1 Hoàn thiện pháp luật chấp QSDĐ phải phù hợp với chế độ đặc thù đất đai Việt Nam 92 3.1.2 Hoàn thiện pháp luật hợp đồng chấp QSDĐ phải đặt mối quan hệ với phát triển thị trường tín dụng 94 3.1.3 Hồn thiện pháp luật chấp QSDĐ phải đặt tổng thể việc hoàn thiện pháp luật giao dịch bảo đảm 95 3.1.4 Hoàn thiện pháp luật chấp QSDĐ phải đáp ứng yêu cầu xu hội nhập 96 3.2 Giải pháp hoàn thiện pháp luật chấp QSDĐ TCTD Việt Nam Hoàn thiện pháp luật chủ thể tham gia hợp đồng chấp QSDĐ 98 3.2.2 Hoàn thiện quy định đối tượng chấp 104 3.2.3 Hoàn thiện quy định pháp luật hợp đồng công chứng, chứng thực, đăng ký hợp đồng chấp QSDĐ 108 3.2.3 Hoàn thiện quy định xử lý QSDĐ chấp 112 3.2.4 Hoàn thiện quy định pháp luật thể chế hỗ trợ trung gian quan hệ chấp QSDĐ 116 3.2.1 98 KẾT LUẬN 119 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 121 DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT BLDS : Bộ luật Dân GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất LĐĐ : Luật Đất đai QSDĐ : Quyền sử dụng đất TCTD : Tổ chức tín dụng TS : Tiến sỹ UBND : Ủy ban nhân dân XHCN : Xã hội chủ nghĩa LỜI NÓI ĐẦU Ý nghĩa đề tài nghiên cứu Hiện nay, Việt Nam phát triển kinh tế thị trường với nhiều ngành nghề kinh tế khác phát triển, đóng góp vai trị định cho phát triển đất nước Cùng với việc gia nhập Tổ chức thương mại giới (WTO), kinh tế Việt Nam ngày hòa nhập vào phát triển vận động chung kinh tế giới Bước phát triển mẻ đem lại cho kinh tế khơng hội, đồng thời đứng trước khơng cạnh tranh thị trường Tại Việt Nam, tồn nhiều thành phần kinh tế, khơng thành phần kinh tế nhận bao cấp Nhà nước, chế kinh tế thị trường thành phần kinh tế bình đẳng, cạnh tranh cơng Chính vậy, thành phần kinh tế, doanh nghiệp, cá thể kinh doanh phải tự vận động, tìm hướng riêng cho Nếu muốn phát triển, doanh nghiệp, cá thể kinh doanh cần có nguồn vốn dồi mà khơng phải lúc đáp ứng Mỗi cần vốn để mở rộng sản xuất, kinh doanh thông thường người ta vay nguồn cung vốn chủ yếu TCTD Ngành Tài – Ngân hàng nước ta năm gần phát triển không ngừng theo nhu cầu xã hội Từ ban đầu vài TCTD Nhà nước thành lập hoạt động chủ yếu từ ngân sách quốc gia Nhưng đến nay, TCTD tăng lên cách đáng kể đa dạng loại hình hoạt động từ Cơng ty tài chính, Ngân hàng thương mại cổ phần, Ngân hàng đầu tư, Ngân hàng phát triển, Ngân hàng sách, Quỹ tín dụng nhân dân, Cơng ty cho th tài chính… Một hoạt động kinh doanh TCTD hoạt động cho vay (tín dụng) Trong thị trường tài Việt Nam đồng hành hợp đồng tín dụng biện pháp bảo đảm cho vay như: bảo lãnh, chấp, cầm cố…Nhưng phổ biến hình thức chấp QSDĐ Cùng với hình thành phát triển ngành thương mại, giao thương nước giới, nhân loại sáng tạo biện pháp bảo đảm thơng dụng có ý nghĩa thể văn minh biện pháp chấp bất động sản Đây coi biện pháp quan trọng hệ thống biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ pháp luật nước thời kỳ cận đại vào đương đại Ở nước ta, chấp bất động sản hình thành từ lâu ngày phát triển đóng vai trị quan trọng, khơng thể thiếu bối cảnh kinh tế thị trường định hướng XHCN Tài sản bất động sản trở thành vật bảo đảm, làm trung gian tài chính, cầu nối để TCTD chuyển vốn cho kinh tế Trong loại bất động sản sử dụng làm tài sản chấp QSDĐ (đất đai) sử dụng phổ biến, thông dụng ưu tiên sử dụng so với bất động sản tài sản khác Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước đại diện chủ sở hữu thống quản lý hộ gia đình, cá nhân, tổ chức Nhà nước giao đất, cho thuê đất với quyền rộng rãi Do đó, QSDĐ người sử dụng đất chừng mực định coi quyền sở hữu hạn chế đất đai Cũng đối tượng sở hữu bất động sản khác, QSDĐ chứa đựng quyền chiếm hữu, sử dụng định đoạt QSDĐ đất trở thành tài sản bảo đảm thực nghĩa vụ hợp đồng tín dụng (hợp đồng chấp) Khơng có tài sản bảo đảm cách an tồn cho nghĩa vụ trả nợ khơng có giao dịch cho vay, có Bên cho vay phải gánh chịu rủi ro lớn, nguồn vốn mà khơng thể phân bổ hiệu an tồn thơng qua thị trường tiền tệ Và vậy, chấp tài sản, chấp QSDĐ điều kiện tiên đảm bảo cho vận hành cách an toàn cho thị trường tiền tệ Tuy nhiên, loại quyền tài sản, phái sinh từ chế độ sở hữu toàn dân đất đai nên việc quy định thân QSDĐ chấp QSDĐ phức tạp, mang tính đặc thù cao Hệ thống pháp luật Việt Nam điều chỉnh Thế chấp QSDĐ TCTD phức tạp, có văn Bộ Tài nguyên môi trường, văn Ngân hàng Nhà nước, Bộ Tài chính…Mặc dù, văn có đồng bộ, thống chung chịu điều chỉnh BLDS, LĐĐ, Luật TCTD…nhưng không tránh khỏi bất cập, chồng chéo dẫn đến khó khăn q trình thi hành thực tế Điều lý giải vận hành quyền chấp QSDĐ thời gian qua bộc lộ nhiều bất cập Trên thực tế có nhiều trường hợp khó để đưa QSDĐ vào vận hành thị trường tín dụng cách trơi chảy Nhiều giao dịch tiềm ẩn nguy cao có mâu thuẫn, bất đồng, thủ tục xử lý dây dưa kéo dài, thi hành án khó khăn…đã tác động ảnh hưởng tiêu cực đến ổn định xã hội quyền lợi ích hợp pháp bên Trong bối cảnh đó, việc nghiên cứu đề tài “Pháp luật chấp quyền sử dụng đất Tổ chức tín dụng – Thực tiễn áp dụng kiến nghị hoàn thiện pháp luật” cần thiết, mang tính chất nghiên cứu chuyên sâu, gắn với thực tiễn có tính thời Tình hình nghiên cứu đề tài Pháp luật đất đai lĩnh vực nhiều nhà khoa học pháp lý nghiên cứu, bình luận Thật khơng khó để nhận thấy nhiều diễn đàn nay, vấn đề pháp luật đất đai nhiều luật gia nhà nghiên cứu quan tâm đóng góp ý kiến Trong q trình nghiên cứu, tìm hiểu đề tài, tác giả tiếp cận số cơng trình khoa học nghiên cứu liên quan đến chấp QSDĐ Việt Nam cơng bố Tuy nhiên, cơng trình nghiên cứu chun sâu đề cập đến thực tiễn áp dụng pháp luật chấp QSDĐ TCTD nêu lên bất cập, tìm hiểu nguyên nhân đưa giải pháp hồn thiện pháp luật chưa có cơng trình cơng bố Một số tạp chí đăng số tạp chí chuyên ngành phân tích, đánh giá vài khía cạnh bất cập, mâu thuẫn pháp luật hành, gây khó khăn, rào cản cho việc vận hành quyền chấp QSDĐ TCTD Tiêu biểu số viết như: tác giả Nguyễn Quang Tuyến (Thế chấp QSDĐ – Tạp chí nghiên cứu lập pháp, số năm 2002); Tác giả Nguyễn Thành Long (Tháo gỡ vướng mắc nhận chấp QSDĐ tổ chức kinh tế - Cổng thông tin điện tử Ngân hàng nhà nước Việt Nam, năm 2008); tác giả, Luật sư Trương Thanh Đức (10 vấn đề pháp lý việc chấp, bảo lãnh QSDĐ – Tạp chí Ngân hàng, số năm 2005); tác giả Lê Duy Khánh (Những rủi ro từ việc nhận chấp bất động sản giải pháp phòng ngừa hệ thống ngân hàng Việt Nam, Tạp chí Ngân hàng số 15 năm 2009); tác giả Đỗ Trọng Lạc (Không vay vốn khơng có sổ đỏ - Thời báo kinh tế Việt Nam, số 125 năm 2002) Ở tầm nghiên cứu cao cơng trình nghiên cứu chuyên khoa, đề tài nghiên cứu khoa học, luận văn Thạc sĩ, Tiến sĩ đề cập đến nội dung liên quan luận án như: Bình luận khoa học biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ dân TS Nguyễn Ngọc Điện, Nhà xuất Trẻ, thành phố Hồ Chí Minh, năm 2002; Sự phát triển pháp luật bảo đảm an tồn tín dụng CHLB Đức, Luận án Tiến sĩ Luật học tác giả Nguyễn Thúy Hiền, năm 2003; Pháp luật chấp QSDĐ Việt Nam; Pháp luật biện pháp bảo đảm tiền vay tài sản tổ chức tín dụng - Kinh nghiệm nước thực tiễn Việt Nam, đề tài nghiên cứu đặc biệt cấp Đại học quốc gia, mã số: QG.04.32 Tiễn sĩ Lê Thị Thu Thủy làm chủ nhiệm đề tài, tháng 12 năm 2005…Những công trình nêu đề cập chấp QSDĐ nhiều góc độ khác với ý nghĩa biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ Tuy nhiên, phạm vi với ý nghĩa biện pháp bảo đảm tiền vay đặc thù TCTD cơng trình chưa đề cập đến cách chi tiết phương diện lý luận thực tiễn, với kết hợp hài hòa, giao thoa pháp luật 10