Untitled 1 ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT ĐẶNG KIM NHÂN HIỆU LỰC CỦA VIỆC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC HÀ NỘI 2009 2 ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT ĐẶNG KIM NHÂN HIỆU LỰC C[.]
ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT ĐẶNG KIM NHÂN HIỆU LỰC CỦA VIỆC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC HÀ NỘI - 2009 ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT ĐẶNG KIM NHÂN HIỆU LỰC CỦA VIỆC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Chuyên ngành : Luật dân Mã số : 60 38 30 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Người hướng dẫn khoa học: TS Ngô Huy Cương HÀ NỘI - 2009 MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Nước ta bước vào thời kỳ phát triển kinh tế thị trường, đất đai thức thừa nhận loại hàng hóa- hàng hóa đặc biệt, hết giao dịch chuyển quyền sử dụng đất diễn ngày sôi động Tuy nhiên, giá trị đất đai thường có biến đổi nhanh, biên độ biến đổi lớn, nên tham gia ký kết hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, bên tham gia giao dịch thường tìm lý để hủy bỏ giao dịch nhằm trục lợi Như vậy, để giải tranh chấp đảm bảo quyền lợi đáng cho chủ thể có liên quan, phải tìm quy định pháp luật "hiệu lực" hợp đồng Theo Từ điển tiếng Việt Viện Ngôn ngữ học, "tác dụng thực tế, yêu cầu; giá trị thi hành" [31, tr 440] Các vật, tượng giới ln có mối liên hệ phổ biến với (học thuyết Mác - Lênin), tức có liên hệ, phản ánh, tác động với Như vậy, hiểu cách đơn giản "hiệu lực" vật, tượng nói chung, "hiệu lực" hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất nói riêng tác động lẫn vật, tượng giới, ảnh hưởng hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất đến chủ thể có liên quan, nói cách khác bàn đến"hiệu lực" hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất bàn tới "phạm vi mức độ" tác động Cũng từ lơgíc suy hợp đồng nói chung, hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất nói riêng đương nhiên có "hiệu lực" từ xác lập; việc pháp luật nhà nước quy định hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải đáp ứng số tiêu chí cơng nhận có "hiệu lực", phải hiểu "hiệu lực" mà pháp luật công nhận "hiệu lực tuyệt đối, hiệu lực trọn vẹn" Sở dĩ pháp luật phải định tiêu chí cơng nhận hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất có "hiệu lực tuyệt đối, hiệu lực trọn vẹn" đất đai loại tài sản đặc biệt (gắn với chủ quyền quốc gia) hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất loại hợp đồng trọng hình thức (chuyển giao vật quyền) nên đòi hỏi phải tuân điều kiện nghiêm ngặt khác với hợp đồng chuyển quyền sở hữu vật thông thường (hợp đồng trọng vật) Hiệu lực việc chuyển quyền sử dụng đất pháp luật nước ta ý quy định hai yếu tố "những điều kiện có hiệu lực hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất" "thời điểm có hiệu lực hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất" (hai yếu tố có giá trị tiêu chuẩn để xem xét hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất có "hiệu lực tuyệt đối, hiệu lực trọn vẹn" hay khơng), cụ thể: a) Về điều kiện có hiệu lực hợp đồng: Trước hết hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải đảm bảo điều kiện chung: "Người tham gia giao dịch có lực hành vi dân sự; Mục đích nội dung giao dịch khơng vi phạm điều cấm pháp luật, không trái đạo đức xã hội; Người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện; Hình thức giao dịch dân điều kiện có hiệu lực giao dịch trường hợp pháp luật có quy định" (Điều 122 Bộ luật dân năm 2005) sau điều kiện chuyên biệt ví dụ như: hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất "Phải lập thành văn bản, có cơng chứng, chứng thực theo quy định Pháp luật" (Khoản 2, Điều 689) b) Về thời điểm có hiệu lực hợp đồng: "Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật đất đai" (Điều 692 Bộ luật dân năm 2005) điều 126, 127, 128, 129, 130, 131 Luật đất đai năm 2003 thể hồ sơ việc chuyển quyền sử dụng đất phải nộp Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất; trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nơng thơn nộp Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất để chuyển cho Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất Mà chưa ý quy định "phạm vi mức độ" tác động hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất đến chủ thể có liên quan Do vậy, mà xác định hiệu lực hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, hợp đồng chưa tiến đến khâu cuối đăng ký Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất Tịa án thường vận dụng Điều 692 Bộ luật dân năm 2005: "Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật đất đai" để xác định theo kiểu "bỏ chung vào rọ" coi hợp đồng vô hiệu hậu hợp đồng vô hiệu buộc bên hồn trả cho nhận, bên có lỗi phải bồi thường Rõ ràng phán vơ tình tiếp tay cho người chuyển quyền sử dụng đất hủy bỏ hợp đồng nhằm trục lợi giá đất tăng cao, đồng nghĩa với việc gây thiệt hại cho bên nhận chuyển quyền sử dụng đất mà họ trả đủ tiền, nhận sử dụng đất ổn định từ lâu, xây dựng nhà kiên cố đất, lại phải trả lại đất cho bên chuyển quyền để "chờ đợi" bên chuyển quyền bồi thường thiệt hại cho đặc biệt ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền lợi người thứ ba tình; phán gây xáo trộn giao dịch chuyển quyền sử dụng đất xã hội, ảnh hưởng đến ổn định xã hội Vì lẽ mà học viên chọn vấn đề "Hiệu lực việc chuyển quyền sử dụng đất" làm đề tài nghiên cứu cho luận văn thạc sĩ Luật học Tình hình nghiên cứu đề tài Liên quan đến việc chuyển quyền sử dụng đất pháp luật dân có nhiều đề tài, luận văn thạc sĩ như: "Thống quy định pháp luật thủ tục mua bán nhà chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở" (Cao học 10); "Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật dân Việt Nam" (Cao học 9); "Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất" (Cao học 9) Những cơng trình nghiên cứu đến khía cạnh liên quan đến việc chuyển quyền sử dụng đất, chưa có đề tài tập trung nghiên cứu "Hiệu lực việc chuyển quyền sử dụng đất", vướng mắc thực tế kiến giải Phạm vi, mục đích nghiên cứu đề tài Hành vi chuyển quyền sử dụng đất thực thông qua hai loại hành vi hành vi pháp lý đơn phương hành vi ký kết thực hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất chủ thể (1) Hành vi pháp lý đơn phương thường diễn hai hình thức giao dịch việc chuyển quyền sử dụng đất hình thức thừa kế quyền sử dụng đất hình thức góp vốn quyền sử dụng đất vào công ty thành viên (2) Hành vi ký kết thực hợp đồng: khác với hành vi pháp lý đơn phương (chỉ chiếm tỷ lệ nhỏ giao dịch chuyển quyền sử dụng đất diễn xã hội), hành vi ký kết thực hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất giao dịch chủ yếu phản ánh giao dịch chuyển quyền sử dụng đất diễn xã hội sử dụng hình thức chuyển quyền sử dụng đất mà pháp luật nước ta ghi nhận là:"chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, góp vốn, chấp bảo lãnh giá trị quyền sử dụng đất…" Luận văn có tiêu đề "hiệu lực việc chuyển quyền sử dụng đất", hành vi ký kết thực hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất hành vi chiếm tỷ lệ việc chuyển quyền sử dụng đất diễn xã hội lĩnh vực nảy sinh nhiều tranh chấp, nên phạm vi luận văn này, đề cập nghiên cứu đến "hiệu lực việc chuyển quyền sử dụng đất" thể qua hành vi ký kết thực hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất Đề tài tập trung nghiên cứu vấn đề lý luận hiệu lực hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất góc độ pháp lý, phân tích thực trạng pháp luật Việt Nam vấn đề đưa giải pháp nhằm hoàn thiện quy định pháp luật Việt Nam có liên quan Phương pháp nghiên cứu đề tài Trên tảng lý luận chủ nghĩa Mác - Lênin, luận văn sử dụng phương pháp nghiên cứu chủ yếu như: Phân tích quy phạm; luật học so sánh; thống kê, tổng hợp; mơ hình hóa điển hình hóa quan hệ xã hội Kết cấu luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận danh mục tài liệu tham khảo, nội dung luận văn gồm chương: Chương 1: Khái quát chung hiệu lực việc chuyển quyền sử dụng đất Chương 2: Thực trạng quy định pháp luật Việt Nam hiệu lực việc chuyển quyền sử dụng đất Chương 3: Đề xuất hoàn thiện quy định pháp luật Việt Nam hiệu lực việc chuyển quyền sử dụng đất Chương KHÁI QUÁT CHUNG VỀ HIỆU LỰC CỦA VIỆC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1 KHÁI NIỆM, ĐẶC ĐIỂM QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1.1 Khái niệm quyền sử dụng đất Theo Từ điển tiếng Việt, tài sản là:"…của cải vật chất tinh thần có giá trị chủ sở hữu" [31, tr 884] Như vậy, đất đai loại tài sản vật chất có giá trị người có quyền định số phận pháp lý Quyền sử dụng tài sản là: "…quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản"; " quyền sử dụng tài sản chuyển giao cho người khác thơng qua hợp đồng theo qui định pháp luật " (Điều 192, 194 Bộ luật Dân năm 2005) Như vậy, quyền sử dụng đất hiểu quyền khai thác thuộc tính đất đai khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất quyền chuyển quyền sử dụng đất, nhằm phục vụ cho mục đích 1.1.2 Đặc điểm quyền sử dụng đất Đất đai nguồn cải thiết yếu cho đời sống, sở cho tồn xã hội loài người Quyền sử dụng đất loại tài sản, vậy, nghiên cứu đất đai với tính cách tài sản - khái niệm pháp lý, người ta khơng thể qn đặc tính Ngồi việc xem đất đai loại tài sản- tài sản đặc biệt người ta phải xét đến đất đai yếu tố cấu thành quốc gia có chủ quyền Đặc biệt, Việt Nam, trải qua nhiều chiến tranh mát để giữ gìn tấc đất thiêng liêng Tổ quốc tiến hành xây dựng chủ nghĩa xã hội, nên hết hiểu rõ trọng đến vai trò yếu tố cấu thành chủ quyền quốc gia đất đai Vì vậy, Việt Nam ta có chủ thể (là Nhà nước) có quyền sở hữu đất đai (bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt), chủ thể khác tham gia giao dịch liên quan đến đất đai nhằm xác lập cho quyền sử dụng đất đai, "đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước đại diện chủ sở hữu" (Điều Luật Đất đai năm 2003) Như vậy, đất đai loại tài sản đặc biệt có chủ sở hữu (thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước đại diện chủ sở hữu), nên quyền người có quyền sử dụng đất khơng rộng quyền người có quyền sở hữu hay quyền sử dụng loại tài sản thơng thường mà người có quyền sử dụng đất phải tuân thủ số quy định bắt buộc sau (đó đặc điểm chuyên biệt quyền sử dụng đất): (1) Người sử dụng đất phải sử dụng đất mục đích, ranh giới đất, quy định sử dụng độ sâu lòng đất chiều cao khơng, bảo vệ cơng trình cơng cộng lòng đất tuân theo quy định khác pháp luật; (2) Người sử dụng đất phải đăng ký quyền sử dụng đất, làm đầy đủ thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; chấp, góp vốn, bảo lãnh quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật; (3) Người sử dụng đất phải thực nghĩa vụ tài theo quy định pháp luật; (4) Người sử dụng đất phải thực biện pháp bảo vệ đất; (5) Người sử dụng đất phải tuân theo quy định bảo vệ môi trường, không làm tổn hại đến lợi ích hợp pháp người sử dụng đất có liên quan; (6) Người sử dụng đất phải tuân theo quy định pháp luật tìm thấy vật lòng đất; (7) Người sử dụng đất phải giao lại đất Nhà nước có định thu hồi hết thời hạn sử dụng đất 1.2 KHÁI NIỆM, ĐẶC ĐIỂM CỦA VIỆC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.2.1 Khái niệm chuyển quyền sử dụng đất Hiểu cách đơn giản"chuyển quyền sử dụng đất" chuyển dịch quyền sử dụng đất từ người sang người khác Chuyển quyền sử dụng đất quyền đặc biệt quan trọng người sử dụng đất pháp luật nước ta ghi nhận: "Hộ gia đình, cá nhân Nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, chấp quyền sử dụng đất" (Luật Đất đai năm 1993, khoản Điều 3, sửa đổi lần 1) Về hình thức việc chuyển quyền sử dụng đất pháp luật nước ta ghi nhận thực chín hình thức đây: "chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, góp vốn, chấp bảo lãnh giá trị quyền sử dụng đất…" (Khoản Điều 106 Luật Đất đai năm 2003) Tuy nhiên, cịn có ý kiến cho rằng, nói tới giao dịch chuyển quyền sử dụng đất giao dịch đó, quyền sử dụng đất phải bên chuyển giao cho "trọn vẹn"; vậy, chuyển quyền sử dụng gồm hình thức là: Chuyển đổi; chuyển nhượng; tặng cho thừa kế Luận văn thống với quy định khoản Điều 106 Luật Đất đai năm 2003 việc chuyển quyền sử dụng đất diễn hình thức với lý lẽ rằng: Các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho thừa kế quyền sử dụng đất việc chuyển quyền sử dụng đất cách "trọn vẹn", hình thức khác cịn lại hình thức việc chuyển quyền sử dụng đất, việc chuyển quyền sử dụng đất "hạn chế, không trọn vẹn" Tóm lại, chuyển quyền sử dụng đất việc người có quyền sử dụng đất chuyển quyền cho người khác hình thức (bao gồm: Chuyển đổi; chuyển nhượng; cho thuê; cho thuê lại; thừa kế; tặng cho; góp vốn; chấp bảo lãnh giá trị quyền sử dụng đất), chủ thể tham gia giao dịch chuyển quyền sử dụng đất phải tuân thủ nghiêm ngặt quy định pháp luật điều kiện đất phép chuyển quyền, mục đích sử dụng đất, trình tự, thủ tục v.v Hay nói cách ngắn gọn chuyển quyền sử dụng đất việc Nhà nước cho phép người sử 10