Nghiên cứu tình hình biến động giá đất ở trên địa bàn thành phố lạng sơn, tỉnh lạng sơn giai đoạn 2019 2021

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM - LÝ NGỌC MINH NGHIÊN CỨU TÌNH HÌNH BIẾN ĐỘNG GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ LẠNG SƠN, TỈNH LẠNG SƠN GIAI ĐOẠN 2019 - 2021 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÍ ĐẤT ĐAI Thái Nguyên, năm 2022 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM LÝ NGỌC MINH NGHIÊN CỨU TÌNH HÌNH BIẾN ĐỘNG GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ LẠNG SƠN, TỈNH LẠNG SƠN GIAI ĐOẠN 2019 - 2021 Ngành: Quản lí đất đai Mã số ngành: 8.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Giảng viên hướng dẫn: TS Nông Thị Thu Huyền Thái Nguyên, năm 2022 i LỜI CAM ĐOAN - Tôi xin can đoan số liệu kết sử dụng để nghiên cứu viết luận văn trung thực chưa sử dụng để bảo vệ học vị - Tơi xin cam đoan trích dẫn luận văn rõ nguồn gốc rõ ràng giúp đỡ trình làm luận văn cảm ơn Tác giả luận văn Lý Ngọc Minh ii LỜI CẢM ƠN Trong suốt q trình thực luận văn tơi nhận quan tâm, giúp đỡ cá nhân, tập thể, quan, đơn vị có liên quan tạo điều kiện thuận lợi để tơi hồn thành luận văn Tôi xin chân thành cảm ơn thầy, giáo khoa Quản lý Tài ngun, phịng Đào tạo sau đại học trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên tạo điều kiện thuận lợi cho thực tốt luận văn Đặc biệt, xin cảm ơn TS Nông Thị Thu Huyền - giảng viên Khoa Quản lý Tài nguyên, trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên trực tiếp hướng dẫn, giúp đỡ suốt trình làm luận văn Tơi xin chân thành cảm ơn ban lãnh đạo UBND thành phố Lạng Sơn, Phòng Tài nguyên Môi trường, Chi cục Thống kê thành phố Lạng Sơn Cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp động viên, giúp đỡ trình thực luận văn Xin trân trọng cảm ơn ! Tác giả luận văn Lý Ngọc Minh iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN ii LỜI CẢM ƠN ii MỤC LỤC iii DANH MỤC CÁC BẢNG vi DANH MỤC CÁC HÌNH .vii DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT viii MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết đề tài Mục tiêu đề tài Ý nghĩa đề tài CHƯƠNG TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1 Cơ sở khoa học đề tài 1.1.1 Khái niệm giá đất 1.1.2 Phương pháp xác định giá đất 1.1.3 Điều kiện áp dụng phương pháp xác định giá đất 1.1.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 1.2 Cơ sở pháp lý đề tài 12 1.3 Cơ sở thực tiễn đề tài 13 1.3.1 Tình hình biến động giá đất giới Việt Nam giai đoạn 2019 - 202113 1.3.2 Một số nghiên cứu liên quan đến đề tài 21 1.4 Nhận xét đánh giá tổng quan 21 Chương NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 23 2.1 Đối tượng phạm vi nghiên cứu 23 2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 23 2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 23 2.2 Nội dung nghiên cứu 23 2.2.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội sử dụng đất tác động tới công tác quản lý đất đai giá đất thành phố Lạng Sơn giai đoạn 2019 - 2021 23 iv 2.2.2 Đánh giá tình hình biến động giá đất địa bàn thành phố Lạng Sơn giai đoạn 2019 - 2021 23 2.2.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến tình hình biến động giá đất địa bàn thành phố Lạng Sơn giai đoạn 2019 – 2021 24 2.2.4 Đề xuất số giải pháp nhằm quản lý giá đất địa bàn thành phố Lạng Sơn giai đoạn tới 24 2.3 Phương pháp nghiên cứu 23 2.3.1 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp 24 2.3.2 Phương pháp thu thập tài liệu số liệu sơ cấp 24 2.3.3 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 24 2.3.4 Phương pháp xử lý thông tin, số liệu 26 2.3.5 Phương pháp bảng, biểu đồ 26 CHƯƠNG KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 27 3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội thành phố Lạng Sơn, tỉnh Lạng Sơn 27 3.1.1 Điều kiện tự nhiên 27 3.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 29 3.1.3 Hiện trạng sử dụng đất 30 3.1.4 Đánh giá chung điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội ảnh hưởng đến công tác quản lý nhà nước đất đai giá đất địa bàn thành phố Lạng Sơn 33 3.2 Đánh giá tình hình biến động giá đất địa bàn thành phố Lạng Sơn giai đoạn 2019 - 2021 34 3.2.1 Tình hình biến động giá đất theo giá Nhà nước quy định thành phố Lạng Sơn, giai đoạn năm 2019 – 2021 34 3.2.2 Tình hình biến động giá đất theo giá thị trường thành phố Lạng Sơn giai đoạn năm 2019 – 2021 38 3.2.3 So sánh biến động giá đất Nhà nước quy định với giá đất thị trường thành phố Lạng Sơn giai đoạn 2019 – 2021 46 3.2.4 Xu hướng biến động giá đất địa bàn thành phố Lạng Sơn, giai đoạn 2019 – 2021 50 v 3.3 Các yếu tố mức độ ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thành phố Lạng Sơn giai đoạn 2019 – 2021 52 3.3.1 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thành phố Lạng Sơn giai đoạn 2019 – 2021 52 3.3.1 Yếu tố vị trí 52 3.3.2 Yếu tố khả sinh lợi 53 3.3.3 Yếu tố sở hạ tầng 54 3.3.4 Yếu tố sách 55 3.3.4 Yếu tố quy hoạch 56 3.3.5 Một số yếu tố khác 57 3.3.2 Nguyên nhân ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thành phố Lạng Sơn giai đoạn 2019 – 2021 qua ý kiến cán quản lý 59 3.4 Đề xuất số giải pháp quản lý (bình ổn) giá đất cho thành phố Lạng Sơn thời gian tới 60 3.4.1 Giải pháp sách, pháp luật 60 3.4.2 Giải pháp tổ chức máy quản lý, phát triển nguồn nhân lực 61 3.4.3 Giải pháp công nghệ, kỹ thuật 61 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 63 Kết luận 63 Kiến nghị 64 TÀI LIỆU THAM KHẢO 65 PHỤ LỤC vi DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 2.1 Các tuyến đường lựa chọn để nghiên cứu 25 Bảng 3.1: Hiện trạng sử dụng đất Thành phố Lạng Sơn năm 2021 31 Bảng 3.2 Giá đất theo quy định Nhà nước phường Vĩnh Trại giai đoạn 2019 - 2021 35 Bảng 3.3 Giá đất theo quy định Nhà nước phường Đông Kinh giai đoạn 2019 - 2021 36 Bảng 3.4 Giá đất theo quy định Nhà nước xã Mai Pha giai đoạn 2019 – 2021 37 Bảng 3.5 Giá đất thị trường phường Vĩnh Trại giai đoạn 2019 – 2021 39 Bảng 3.6 Giá đất thị trường phường Đông Kinh giai đoạn 2019 – 2021 41 Bảng 3.7 Giá đất thị trường xã Mai Pha giai đoạn 2019 - 2021 44 Bảng 3.8: So sánh giá đất nhà nước quy định giá đất thị trường số tuyến đường Thành phố Lạng Sơn năm 2019 46 Bảng 3.9: So sánh giá đất nhà nước quy định giá đất thị trường số tuyến đường Thành phố Lạng Sơn năm 2020 47 Bảng 3.10: So sánh giá đất nhà nước quy định giá đất thị trường số tuyến đường Thành phố Lạng Sơn năm 2021 48 Bảng 3.11 Tình hình dân số TP Lạng Sơn giai đoạn 2019 – 2021 58 vii DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 1.1 Những ngơi nhà gần biển quận Takapuna, Auckland có giá bán trung bình vào khoảng 12,5 triệu đô la New Zealand Ảnh: Getty 15 Hình 1.2 Khơng gian xanh, tiện ích đẳng cấp hồn chỉnh dự án Aqua City 19 Hình 3.1 Bản đồ hành Thành phố Lạng Sơn 28 Hình 3.2: Chợ Đơng Kinh ngã tư đảo trịn nằm tuyến đường Bà Triệu đoạn 40 Hình 3.3 Đường Phai Vệ vị trí vị trí 42 Hình 3.4 Đường Ngơ Gia Tự vị trí vị trí 42 Hình 3.5 Đường Nguyễn Đình Chiểu vị trí 1, vị trí 43 Hình 3.6: Đường Hồng Đình Kinh; đường nội Khu Tái định cư Mai Pha đường Mai Pha cũ 45 Hình 3.7 Biểu đồ so sánh giá đất theo quy định nhà nước so với giá thị trường số tuyến đường năm 2019 46 Hình 3.8 Biểu đồ so sánh giá đất theo quy định nhà nước so với giá thị trường số tuyến đường năm 2020 47 Hình 3.9 Biểu đồ so sánh giá đất theo quy định nhà nước so với giá thị trường số tuyến đường năm 2021 48 Hình 3.10 So sánh giá đất theo quy định Nhà nước giá thị trường thành phố Lạng Sơn, giai đoạn 2009 – 2013 49 Hình 3.11 Xu hướng biến động giá đất theo giá nhà nước quy định TP Lạng Sơn giai đoạn 2019 - 2021 51 Hình 3.12 Xu hướng biến động giá đất theo giá Thị trường TP Lạng Sơn giai đoạn 2019 - 2021 51 Hình 3.13 Giá đất theo giá thị trường tuyến đường điều tra 53 Hình 3.14 Khu Tái định cư Mai Pha trước sau hoàn thiện sở hạ tầng 55 Hình 3.15 Phối cảnh dự án Khu thị phía Nam thành phố Lạng Sơn (xã Mai Pha, TP Lạng Sơn) 57 viii DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT Từ, cụm từ viết tắt Nghĩa từ, cụm từ viết tắt BĐS Bất động sản UBND Ủy ban nhân dân MTTQ Mặt trận tổ quốc CD Chuyên dùng PNN Phi nông nghiệp NN Nông nghiệp CT Chỉ thị TT Thứ tự NĐ-CP Nghị định – Chính phủ QĐ Quyết định VT Vị trí 58 Bảng 3.11 Tình hình dân số TP Lạng Sơn giai đoạn 2019 – 2021 ĐVT: người TT Đơn vị hành Phường Hoàng Văn Thụ 14.980 15.216 15.367 Phường Tam Thanh 13.811 13.960 14.035 Phường Vĩnh Trại 16.460 16.748 16.913 Phường Đông Kinh 14.170 14.275 14.345 Phường Chi Lăng 15.312 15.563 15.693 Xã Hoàng Đồng 14.998 15.215 15.304 Xã Mai Pha 9.136 9.357 9.460 Xã Quảng Lạc 4.695 4.723 4.738 103.563 105.057 105.802 Tổng Năm 2019 Năm 2020 Năm 2021 (Nguồn: Chi cục Thống kê TP Lạng Sơn, 2022) - Ảnh hưởng yếu tố tâm lý đến giá đất: Đây yếu tố có ảnh hưởng khơng nhỏ đến giá đất chuyển nhượng địa bàn nói riêng, người dân thường nóng vội bị tâm lý đám đơng Khi giá đất lên cao thường đổ xô mua lo sợ đất có khả sinh lời cao bị người khác mua, đẩy giá lên cao hơn, gây lên tượng sốt đất Nhưng giá đất mức thấp lại chần chừ chờ đợi để mua đất khác với giá rẻ điều dẫn tới thị trường bất động sản bị đóng băng Ngồi yếu tố điển hình tác động đến giá đất địa bàn thành phố Lạng Sơn phân tích chi tiết trên, cịn yếu tố khác tác động tới giá đất như: yếu tố pháp lý đất, phong thủy Tuy nhiên, mức độ ảnh hưởng yếu tố chưa nhiều Và đất có đặc điểm khác nhau, giá đất chịu ảnh hưởng yếu tố với mức độ khác Vì vậy, nghiên cứu giá đất cần phải nghiên cứu tổng hợp nhiều yếu tố cách khoa học, mức độ chi phối yếu tố để đưa đánh giá xác giá trị đất, phục vụ cho công tác định giá đạt hiệu cao 59 3.3.2 Nguyên nhân ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thành phố Lạng Sơn giai đoạn 2019 – 2021 qua ý kiến cán quản lý Theo đánh giá số cán làm cơng tác địa địa phương giá đất thành phố Lạng Sơn có tăng đột biến từ năm 2019 - 2021 Theo đánh giá cán tượng đầu đất đai xảy mạnh vào năm 2020, 2021 làm cho giá đất bị thổi phồng tạo nên bong bóng bất động sản, giá thị trường gấp từ 4,5 – 11,8 lần giá nhà nước, gây khó khăn cho công tác bồi thường, GPMB dự án, ảnh hưởng đến tiến độ thực dự án địa bàn thành phố… Ngồi tượng chuyển nhượng đất sai đối tượng, sai quy trình diễn nhiều ảnh hưởng đến công tác quản lý đất đai địa bàn Phường, xã thành phố Qua kết phân tích đánh giá nhận định chung nguyên nhân biến động giá đất do: - Vị trí thành phố: thuận lợi để phát triển mạnh kinh tế, xã hội, dịch vụ phục vụ nhu cầu người dân Chính vị trí thuận lợi mà giá đất cao giá đất số khu vực nằm cách xa trung tâm thành phố khác Giá đất biến động theo tuyến: vị trí xa trung tâm giá đất giảm, chí tuyến đường tùy vào thị hiếu yếu tố tâm lí người sử dụng giá khác - Mục đích sử dụng người dân + Để ở: mảnh đất người sử dụng vào mục đích để yếu tố sinh lời từ kinh doanh khơng có Khi mảnh đất để có giá thấp sử dụng để kinh doanh, dịch vụ + Làm sở kinh doanh, dịch vụ: dựa vào điều kiện thuận lợi cho việc kinh doanh giá đất cao lợi nhuận từ việc kinh doanh (nhà hàng, dịch vụ vui chơi giai trí….), cho thuê mặt bằng, cho thuê cửa hàng tạo - Nhu cầu nâng cao đời sống người dân: Cùng với phát triển kinh tế, nhu cầu nơi người dân cao Do vấn đề sở hạ tầng khu dân cư hay khu nhà cao cấp người dân quan tâm sẵn sàng mua - Do tượng đầu đất: với vị trí thuận lợi cho kinh doanh dự án quy hoạch, nâng cấp sở hạ tầng triển khai hoàn thiện nên tượng đầu 60 đất đai năm 2020 - 2021 TP Lạng Sơn diễn mạnh mẽ, tạo nên “đầu cơ” bất động sản, nên ảnh hưởng lớn đến giá đất nói riêng công tác quản lý nhà nước đất đai Lạng Sơn nói chung - Do sách nhà nước, tỉnh, thành phố: thị trường Bất động sản nói chung giá đất nói riêng chịu tác động lớn sách nhà nước đặc biệt sách tín dụng, sách thu hút đầu tư… ảnh hưởng đến giá đất Lạng Sơn 3.4 Đề xuất số giải pháp quản lý (bình ổn) giá đất cho thành phố Lạng Sơn thời gian tới 3.4.1 Giải pháp sách, pháp luật Chính sách cơng cụ quan trọng để Nhà nước thực quyền đại diện chủ sở hữu quản lý đất đai nói chung hoạt động giao dịch thị trường bất động sản nói riêng Để phát huy tác động tích cực công cụ nhà nước việc quản lý, ổn định thị trường bất động sản nói chung giá đất nói riêng cần có số giải pháp sau: - Bổ sung đầy đủ hoàn thiện quy định, hướng dẫn nguyên tắc, phương pháp tiêu chí xác định giá đất, hạn chế sử dụng thông tin sở dựa vào dư luận mơi giới bị thiếu xác - Để khắc phục tình trạng mua bán chủ yếu dựa vào dư luận giá cả, môi giới, thực việc xây dựng bảng giá đất quy định phù hợp với giá thị trường, cần bổ sung quy định tư vấn giá đất, điều kiện hành nghề tư vấn giá đất để hình thành tổ chức định giá đất chuyên nghiệp, thành lập trung tâm định giá chuyên nghiệp cấp tỉnh, giải tình trạng cán ngành tài nguyên môi trường thực kiêm nhiệm nhiệm vụ định Cơ quan định giá phải hoàn toàn chịu trách nhiệm trước pháp luật định mức đưa ra; đồng thời phải đền bù thiệt hại cho người yêu cầu định giá, thẩm định giá không phù hợp với quy định pháp luật hành - Có sách kích cầu người có nhu cầu đất thực sự, đối tượng có thu nhập thấp không mua đất giá bị đẩy lên cao 61 - Cần xác định lại giá đất năm lần Tức tháng lại tổ chức khảo sát giá thị trường nhằm nâng mức giá quy định cho sát với giá thị trường thời điểm Nhất vị trí tuyến đường phố Bởi vị trí hay xảy thay đổi giá đột ngột vị trí thường xảy chênh lệch giá quy định giá giao dịch thị trường 3.4.2 Giải pháp tổ chức máy quản lý, phát triển nguồn nhân lực - Hoàn thiện tổ chức máy, nâng cao lực cán bộ, công chức ngành quản lý đất đai; trọng đào tạo, bồi dưỡng, nâng cao lực đội ngũ cán đáp ứng yêu cầu nhiệm vụ quản lý nhà nước đất đai, đặc biệt đội ngũ công chức địa xã, phường - Hồn thiện tổ chức, chế hoạt động nâng cao lực hoạt động Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất theo mơ hình dịch vụ cơng - Kiện tồn, nâng cao lực tổ chức phát triển quỹ đất để thực nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng, đấu giá quyền sử dụng đất, bước chuyển Tổ chức phát triển quỹ đất sang mơ hình doanh nghiệp phát triển quỹ đất theo quy định; phát triển đa dạng loại hình dịch vụ đất đai nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho người dân doanh nghiệp, tăng nguồn thu cho ngân sách - Chú trọng nâng cao lực đội ngũ cán bộ, đào tạo chuyên gia tư vấn, định giá đất Trước mắt cần tăng cường khả chuyên môn định giá đất cho đội ngũ thực công tác để làm tốt công tác theo dõi, cập nhật biến động giá đất thị trường; bước xây dựng sở liệu giá đất cho đất 3.4.3 Giải pháp công nghệ, kỹ thuật - Cần đầu tư xây dựng sở liệu, hạ tầng thông tin đất đai tài sản gắn liền với đất theo hướng đại, công khai, minh bạch, phục vụ đa mục tiêu; bước chuyển sang giao dịch điện tử lĩnh vực đất đai, hoàn thành việc xây dựng hệ thống thông tin liệu đất đai dạng số đại địa bàn toàn tỉnh - Xây dựng hệ thống thông tin đất đai kết nối cấp từ Sở Tài nguyên Môi trường đến cấp huyện, cấp xã, phường đáp ứng cập nhật thơng tin đất đai kịp thời xác - Đưa hệ thống Pháp luật Đất đai vào sống thực tế thơng qua cơng tác hồn chỉnh việc xây dựng hệ thống văn quy phạm pháp luật đất đai thiếu 62 cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bổ sung, tăng cường công tác tra kiểm tra việc thực pháp luật đất đai, kiên xử lý hành vi vi phạm pháp luật đất đai Phối hợp chặt chẽ với quan thơng tấn, báo chí để tun truyền phổ biến pháp luật đất đai tiếp cận, giao lưu trực tuyến giải đáp vướng mắc cho người dân nâng cao ý thức pháp luật cá nhân 63 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ Kết luận 1.1 Thành phố Lạng Sơn trung tâm trị, kinh tế, văn hố xã hội, khoa học kỹ thuật, đầu mối giao lưu quan trọng động lực phát triển tỉnh Lạng Sơn, có vị trí thuận lợi cho việc phát triển kinh tế - xã hội, tốc độ thị hố diễn nhanh giá đất có biến động tương đối lớn 1.2 Giá đất UBND tỉnh Lạng Sơn quy định hàng năm địa bàn thành phố Lạng Sơn thấp nhiều so với giá thực tế thị trường Cụ thể mức chênh lệch giá nhà nước giá thị trường qua năm giao động từ 1,5 đến 3,5 lần tuyến đường Bà Triệu, Ngô Gia Tự, Phai Vệ Sự chênh lệch giá đất theo quy định Nhà nước với giá thị trường biến động giá đất làm cho Nhà nước thất thoát khoản thuế, gây rủi ro giao dịch bất động sản, khó khăn cơng tác Bồi thường giải phóng mặt bằng, quản lí thị,… Các tuyến đường có điều kiện thuận lợi sở hạ tầng, an ninh tốt có khả sinh lời lớn vị trí tuyến đường Bà Triệu đoạn 3, đường Phai Vệ đoạn 1, đường Hồng Đình Kinh, đường Ngơ Gia Tự có giá đất cao thành phố Lạng Sơn (giá thị trường giao động từ 60 - 90 triệu đồng/m2) Tuyến đường Nguyễn Đình Chiểu, đường Mai Pha cũ có giá thấp vị trí khơng thuận lợi cho kinh doanh xa trung tâm (chỉ từ 15 - 40 triệu/m2) 1.3 Giai đoạn 2019 - 2021, giá đất thành phố Lạng Sơn biến động theo xu tăng mạnh ảnh hưởng yếu tố: Vị trí, quy hoạch, sở hạ tầng, sách, dân số số yếu tố khác 1.4 Để quản lý giá đất cho thành phố Lạng Sơn thời gian tới cần thực giải pháp sách, giải pháp tổ chức thực giải pháp nâng cao chất lượng nguồn nhân lực thực công tác định giá đất cần tiến hành cập nhật giá đất thường xuyên, hình thành tổ chức định giá đất độc lập, nâng cao chất lượng đội ngũ nhân thực công tác định giá đất, tổ chức công cụ để quản lý thị trường bất động sản chặt chẽ hiệu 64 Kiến nghị - UBND tỉnh cần xây dựng bảng giá đất chi tiết hơn, hướng tới quy định giá đất đến phù hợp với giá đất thị trường chuyển nhượng Việc điều chỉnh giá đất phải phù hợp với biến động giá thị trường Khơng để tình trạng giá chuyển nhượng thị trường cao gấp nhiều lần so với giá quy định nhà nước; - Thường xuyên tổ chức lớp đào tạo, bồi dưỡng kiến thức chuyên môn cho cán công tác định giá đất quản lý thị trường; - UBD thành phố Lạng Sơn cần phối hợp với quan chuyên môn quản lý chặt chẽ trung tâm tư vấn giao dịch bất động sản môi giới nhà đất nhằm tạo thị trường đất đai hoạt động cơng khai, minh bạch; - Cần có kế hoạch kiểm tra chặt chẽ biến động giá đất thực tế địa bàn thành phố Nếu có biến động lớn phải báo cáo lên lãnh đạo để lấy ý kiến kịp thời điều chỉnh 65 TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ Tài nguyên Môi trường (2014) Thông tư số số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30 tháng năm 2014 quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể tư vấn xác định giá đất Chính phủ nước cộng hồ xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2014) Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 Chính phủ quy định thu tiền sử dụng đất Chính phủ nước cộng hồ xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2014) Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ quy định giá đất Chi cục Thống kê thành phố Lạng Sơn (2022), Niên giám thống kê thành phố Lạng Sơn năm 2021 Nguyễn Thế Huấn, Hồ Thị Lam Trà, Phan Thị Hằng, Nguyễn Văn Quân (2009) Giáo trình Định giá đất bất đông sản khác, NXB Nông nghiệp Hà Nội năm 2009 Hồ Nhật Linh, Nguyễn Tiến Nhật (2022), Nghiên cứu ảnh hưởng số yếu tố đến định giao dịch bất động sản bối cảnh tác động dịch Covid – 19 TP Huế, tỉnh Thừa Thiên Huế, Tạp chí Khoa học đất số 67, trang 118 – 122 Dương Quốc Nõn, Nguyễn Hữu Ngữ, Lê Hữu Ngọc Thanh, Trịnh Ngân Hà, Phạm Thị Thảo Hiền, Nguyễn Thành Nam, Lê Thị Thúy Hằng, Nguyễn Khánh Đạt (2022), Tác động việc mở rộng địa giới hành thị đến giá đất khu vực mở rộng thành phố Huế, tỉnh Thừa Thiên Huế, Tạp chí Khoa học đất số 67, trang 147 – 153 Phịng Tài ngun & Mơi trường thành phố Lạng Sơn (2022), Báo cáo Hiện trạng sử dụng đất thành phố Lạng Sơn năm 2021 Quốc hội nước cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2013) Luật đất đai năm 2013 10 Nguyễn Văn Tiệp, Đặng Hữu Ngữ, Trương Đỗ Minh Phượng (2022), Thực trạng phát triển thị trường bất động sản công nghiệp địa bàn Thừa Thiên Huế, Tạp chí Khoa học đất số 67, trang 135 – 139 11 Tỉnh ủy Lạng Sơn (2021), Nghị số 40-NQ/TU ngày 05/8/2021 Ban Thường vụ Tỉnh ủy xây dựng phát triển thành phố Lạng Sơn giai đoạn 2021 - 2030, định hướng đến 2050; 66 12 Ủy ban nhân dân tỉnh Lạng Sơn (2014), Nghị số 153/2014/NQ-HĐND ngày 11 tháng 12 năm 2014 Hội đồng nhân dân tỉnh Lạng Sơn việc thông qua Bảng giá đất địa bàn tỉnh Lạng Sơn, giai đoạn 2015 – 2019 13 Ủy ban nhân dân tỉnh Lạng Sơn (2014), Quyết định số 29/2014/QĐ-UBND ngày 20 tháng 12 năm 2014 UBND tỉnh Lạng Sơn v/v ban hành Bảng giá đất địa bàn tỉnh Lạng Sơn giai đoạn 2015 – 2019 14 Ủy ban nhân dân tỉnh Lạng Sơn (2019), Nghị số 17/2019/NQ-HĐND ngày 10 tháng 12 năm 2019 Hội đồng nhân dân tỉnh Lạng Sơn việc thông qua Bảng giá đất địa bàn tỉnh Lạng Sơn, giai đoạn 2020 – 2024 15 Ủy ban nhân dân tỉnh Lạng Sơn (2019), Quyết định số 32/2019/QĐ-UBND ngày 20 tháng 12 năm 2019 UBND tỉnh Lạng Sơn v/v ban hành Bảng giá đất địa bàn tỉnh Lạng Sơn giai đoạn 2020 – 2024 16 UBND thành phố Lạng Sơn (2022), Báo cáo kết thực tiêu kinh tế - xã hội thành phố Lạng Sơn năm 2021, kế hoạch năm 2022 17 UBND thành phố Lạng Sơn (2020), Báo cáo thuyết minh Quy hoạch sử dụng đất thành phố Lạng Sơn giai đoạn 2021 – 2030 II Tài liệu Internet 18 https://dangcongsan.vn/thong-tin-kinh-te/thanh-pho-lang-son-tao-da-but-phacac-muc-tieu-nam-2022-615503.html 19 http://www.diaoconline.vn 20 http://landtoday.net/vn/tintuc 21 http://www.dothi.net 22 https://batdongsan.com.vn/bat-dong-san-the-gioi/nhung-thi-truong-bds-nongnhat-the-gioi-ra-sao-sau-covid PHỤ LỤC Phụ lục 1: MẪU PHIẾU ĐIỀU TRA PHIẾU ĐIỀU TRA GIÁ ĐẤT Ở VÀ MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT (Phiếu dành cho hộ gia đình, cá nhân) I Thông tin chung 1.Tên chủ sử dụng đất: Tuổi Địa chỉ: …………………………………………………………… Nghề nghiệp: Lao động tự CB, công nhân viên chức Buôn bán Nghề khác:…… ………… Trình độ văn hóa: ……… ……………… Thu nhập bình qn: …………………… triệu đồng/năm +Từ nơng nghiệp : ……………………triệu đồng/năm + Nguồn khác :……………………… triệu đồng/năm Giá đất thị trường tuyến phố/đường giai đoạn 2019 – 2021 nào? - Năm 2019: ………… triệu đồng/m2 - Năm 2020: ………… triệu đồng/m2 - Năm 2021: ………… triệu đồng/m2 II Thông tin yếu tố ảnh hưởng đến giá đất (nơi điều tra) 2.1 Yếu tố điều kiện tự nhiên ảnh hưởng đến giá đất Loại đường phố, vị trí loại đường phố định giá đất theo qui định tỉnh Diện tích đất: ……………… m2 Hình thể: ………….……… Số ……… Tờ BĐ số … …… Kích thước: Dài: ……… m; Độ rộng mặt tiền: …… m Khoảng cách từ đất (tính từ chỗ gần nhất) đến đường phố gần nhất: Khoảng cách đến đường phố điều tra < 100 m 100-200m 200-300m >300m 2.2 Yếu tố kinh tế xã hội ảnh hưởng đến giá đất Thông tin kết cấu hạ tầng (so với điều kiện chung tỉnh) - Giao thông : Tốt Trung bình Kém - Cơ sở giáo dục: Tốt Trung bình Kém - Cơ sở y tế: Tốt Trung bình Kém - Cấp nước: Tốt Trung bình Kém - Điện: Tốt Trung bình Kém Thơng tin cung cấp dịch vụ (so với điều kiện chung tỉnh) - Dịch vụ vật tư, kỹ thuật nông nghiệp: Thuận lợi Trung bình Kém - Dịch vụ tài tín dụng: Thuận lợi Trung bình Kém - Dịch vụ thơng tin liên lạc: Tốt Trung bình Kém Thơng tin tài sản gắn liền với đất - Nhà ở: Loại nhà: ; cấp nhà: ; năm xây dựng - Diện tích xây dựng: .m2; số tầng: .; diện tích sàn sử dụng m2 -Tàisản khác: 2.3 Yếu tố pháp lý (đánh dấu x vào tình trạng pháp lý đất) 1.Tình trạng pháp lí đất - Chuyển nhượng khơng có xác nhận quyền (người chuyển nhượng có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) - Chuyển nhượng có xác nhận quyền - Có đủ giấy tờ hợp lệ theo qui định pháp luật, chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất - Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Những hạn chế quyền sử dụng đất: Đang cho thuê Đang tranh chấp Đang góp vốn Đang chấp 3.Ơng(bà) có đồng ý với giá đất hàng năm mà Nhà nước đưa hay khơng Có Khơng Lý do: Ơng/Bà có thường xun tìm hiểu, quan quyền thơng báo văn qui định Nhà nước đất đai (giá đất) hàng năm hay khơng? Khơng Có 2.4 Các yếu tố khác Ông bà sử dụng đất với mục đích gì? Xây dựng nhà Mặt sản xuất kinh doanh Mục đích khác: (ghi rõ mục đích)…………………… Ơng(bà) thấy vị trí đất có thuận tiện cho sống khơng ? Có Tạm Khơng Nếu chuyển nhượng đất ông(bà) thực với mức giá bao nhiêu? (triệu đồng/ thửa) .(đồng/ m2) Một số ý kiến khác Lạng Sơn, ngày … tháng … năm 2021 Người điều tra Chủ sử dụng đất (Ký, ghi rõ họ tên) Lý Ngọc Minh PHỤ LỤC 02 PHIẾU ĐIỀU TRA DÀNH CHO ĐỐI TƯỢNG CHUYÊN MÔN (Đối với cán chun mơn ) I THƠNG TIN CHUNG Họ tên cán ……………………………… Giới tính: Nam Tuổi: Nữ Đơn vị Công tác :………………………… 5.Chức vụ : ………… ……… II NỘI DUNG ĐIỀU TRA: Đánh giá văn liên quan đến định giá đất bất động sản thi hành, đầy đủ đáp ứng nhu cầu thực tế? - Đầy đủ đáp ứng nhu cầu thực tế - Chưa đầy đủ, chưa bán sát giá thực tế - Cần sửa đổi, bổ sung Đánh giá trình độ chun mơn nghiệp vụ cán làm công tác định giá đất bất động sản địa phương - Tốt - Bình thường - Kém Đánh giá thái độ làm việc, tác phong công vụ cán chuyên môn thực hướng dẫn thủ tục hành liên quan đến chuyển nhượng bất động sản - Đầy đủ, thái độ tốt - Không đầy đủ, thái độ phục vụ chưa tốt - Khơng hướng dẫn Những ngun nhân khó khăn công tác định giá bất bất động sản địa bàn - Do trình tự, thủ tục rườm rà - Do cán chuyên môn chưa đảm bảo - Do pháp luật đất đai quy định - Do phối hợp quan, ban ngành chưa tốt - Lý khác Giá đất thị trường tuyến phố/đường giai đoạn 2019 – 2021 nào? - Năm 2019: ………… triệu đồng/m2 - Năm 2020: ………… triệu đồng/m2 - Năm 2021: ………… triệu đồng/m2 Theo anh chị yếu tố tác động đến giá đất địa bàn thành phố Lạng Sơn, giai đoạn 2019 – 2021? STT Yếu tố Yếu tố vị trí Yếu tố sở hạ tầng Yếu tố quy hoạch Yếu tố dân số Yếu tố sách Yếu tố khác Thứ tự quan trọng Anh chị cho biết nguyên nhân dẫn đến tình hình biến động giá đất địa bàn TP Lạng Sơn, giai đoạn 2019 – 2021? - Nhu cầu người dân - Quy hoạch - Vị trí đất, diện tích,… - Cung, cầu thị trường… - Lý khác Theo anh (chị) địa phương cần có giải pháp để quản lý tình hình biến động giá đất? Anh chị có đề xuất, kiến nghị, giải pháp cơng tác định giá bất bất động sản thời gian tới để công tác thực tốt hơn? 10 Theo Anh (chị) công tác quản lý nhà nước đất đai cần phải quan tâm yếu tố định giá đất, để giá Nhà nước giá thị trường khơng có chênh lệch lớn? 11 Anh (chị) có gặp khó khăn công tác quản lý nhà nước đất đai giá đất thị trường cao nhiều so với giá quy định Nhà nước? 12 Một số kiến nghị khác Ngày tháng năm 2022 Người điều tra Lý Ngọc Minh Người điều tra