Luận văn thạc sĩ nghiên cứu biến động giá đất ở và một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành phố lai châu, tỉnh lai châu giai đoạn 2016 2019

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM ……… ……… NGUYỄN QUANG ĐOÀN NGHIÊN CỨU BIẾN ĐỘNG GIÁ ĐẤT Ở VÀ MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ LAI CHÂU, TỈNH LAI CHÂU GIAI ĐOẠN 2016 - 2019 LUẬN VĂN THẠC SĨ NGÀNH QUẢN LÝ ĐẤTĐAI Thái Nguyên - 2020 m ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM ….… ……… NGUYỄN QUANG ĐOÀN NGHIÊN CỨU BIẾN ĐỘNG GIÁ ĐẤT Ở VÀ MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ LAI CHÂU, TỈNH LAI CHÂU GIAI ĐOẠN 2016 – 2019 Chuyên ngành: Quản lý đất đai Mã số ngành: 85 01 03 LUẬN VĂN THẠC SĨ NGÀNH QUẢN LÝ ĐẤTĐAI Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Phan Đình Binh Thái Nguyên - 2020 m i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin can đoan số liệu kết sử dụng để nghiên cứu viết luận văn trung thực chưa sử dụng để bảo vệ học vị Tôi xin cam đoan trích dẫn luận văn rõ nguồn gốc rõ ràng giúp đỡ trình làm luận văn đểu cảm ơn Tác giả luận văn Nguyễn Quang Đoàn m ii LỜI CẢM ƠN Trong suốt trình thực luận văn nhận quan tâm, giúp đỡ cá nhân, tập thể, quan, đơn vị có liên quan tạo điều kiện thuận lợi để tơi hồn thành luận văn Tơi xin chân thành cảm ơn PGS.TS Phan Đình Binh trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên trực tiếp hướng dẫn, giúp đỡ tơi suốt q trình làm luận văn Tôi xin chân thành cảm ơn thầy, cô giáo khoa Quản lý Tài nguyên, phòng Đào tạo, trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên tạo điều kiện thuận lợi cho thực tốt luận văn Tôi xin chân thành cảm ơn ban lãnh đạo Sở Tài nguyên Mơi trường Lai Châu; Phịng Tài ngun Mơi trường thành phố Lai Châu Tôi xin gửi lời cảm ơn tới gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp giúp đỡ tơi q trình thực luận văn Tôi xin trân trọng cảm ơn ! Tác giả luận văn Nguyễn Quang Đoàn m iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM ƠN ii DANH MỤC CÁC BẢNG vi DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT viii MỤC LỤC iii MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết đề tài Mục tiêu nghiên cứu Ý nghĩa đề tài Chương TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1 Cơ sở khoa học, sở lý luận vấn đề nghiên cứu 1.1.1 Khái niệm giá đất 1.1.2 Cơ sở khoa học việc hình thành giá đất giá đất 1.1.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất .7 1.2 Cơ sở pháp lý .10 1.3 Phương pháp xác định giá đất 12 1.3.1 Các phương pháp xác định giá đất Việt Nam 12 1.3.2 Điều kiện áp dụng phương pháp xác định giá đất 16 1.3.3 Phương pháp xác định giá đất đô thị 17 1.4 Công tác quản lý Nhà nước giá đất Việt Nam 18 1.5 Tình hình biến động giá đất giới Việt Nam .20 1.5.1 Tình hình biến động giá đất Thế giới .20 1.5.2 Tình hình nguyên nhân biến động giá đất Việt Nam 25 Chương ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .31 2.1 Đối tượng phạm vi nghiên cứu 31 2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 31 2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 31 2.2 Địa điểm thời gian tiến hành 31 m iv 2.3 Nội dung nghiên cứu: 31 2.3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội sử dụng đất tác động tới công tác quản lý đất đai giá đất thành phố Lai Châu giai đoạn 2016-2019 31 2.3.2 Đánh giá tình hình biến động giá đất địa bàn thành phố Lai Châu giai đoạn 2016 – 2019 31 2.3.3 Nghiên cứu yếu tố ảnh hưởng đến tình hình biến động giá đất địa bàn thành phố Lai Châu giai đoạn 2016 – 2019 .32 2.3.4 Đề xuất số giải pháp nhằm kiểm soát giá đất địa bàn thành phố Lai Châu 32 2.4 Phương pháp nghiên cứu 32 2.4.1 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu .32 2.4.2 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp 32 2.4.3 Phương pháp thu thập tài liệu số liệu sơ cấp 33 2.4.4 Phương pháp xử lý thông tin, số liệu 33 Chương KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 34 3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thành phố Lai Châu 34 3.1.1 Điều kiện tự nhiên tài nguyên thiên nhiên 34 3.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội 38 3.1.4 Đánh giá chung điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội ảnh hưởng đến công tác quản lý nhà nước đất đai giá đất địa bàn thành phố Lai Châu 49 3.2 Đánh giá tình hình biến động giá đất địa bàn thành phố Lai Châu giai đoạn 2016 - 2019 .51 3.2.1 Tình hình biến động giá đất theo quy định Nhà nước thành phố Lai Châu giai đoạn năm 2016 - 2019 51 3.2.2 Tình hình biến động giá đất thị trường thành phố Lai Châu giai đoạn năm 2016 - 2019 56 3.2.3 So sánh biến động giá đất Nhà nước quy định với giá đất thị trường thành phố Lai Châu giai đoạn 2016-2019 58 3.3 Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thành phố Lai Châu giai đoạn 2016 - 2019 65 m v 3.3.1 Yếu tố vị trí .65 3.3.2 Yếu tố quy hoạch 66 3.3.3 Yếu tố sở hạ tầng 67 3.3.4 Yếu tố đặc điểm đất 67 3.4 Đề xuất số giải pháp giúp bình ổn giá đất địa bàn thành phố Lai Châu thời gian tới 69 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 71 Kết luận 71 Kiến nghị .72 TÀI LIỆU THAM KHẢO 73 PHỤ LỤC m vi DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 1.1: Giá đất 10 khu phố giới có giá cao 24 Bảng 3.1 Tổng hợp kết đo đạc, lập đồ địa thành phố Lai Châu 41 Bảng 3.2 Diện tích, cấu đất đai phân theo đơn vị hành .45 Bảng 3.3 Diện tích đất phân theo mục đích sử dụng 46 Bảng 3.4 Diện tích đất lâm nghiệp theo đơn vị hành 47 Bảng 3.5 Tổng hợp diện tích đất phi nơng nghiệp .48 Bảng 3.6 Diện tích, cấu đất đai phân theo đơn vị hành .49 Bảng 3.7 Giá đất theo quy định Nhà nước phường Tân Phong giai đoạn 2016 - 2019 54 Bảng 3.8 Giá đất theo quy định Nhà nước phường Đông Phong giai đoạn 2016 - 2019 54 Bảng 3.9 Giá đất theo quy định Nhà nước phường Đoàn Kết giai đoạn 2016 - 2019 55 Bảng 3.10 Giá đất thị trường phường Tân Phong giai đoạn 2016 - 2019 56 Bảng 3.11 Giá đất thị trường phường Đông Phong giai đoạn 2016 - 2019 57 Bảng 3.12 Giá đất thị trường phường Đoàn Kết giai đoạn 2016 - 2019 57 Bảng 3.13: Giá đất nhà nước quy định giá đất thị trường phường Tân Phong năm 2016 .58 Bảng 3.14: Giá đất nhà nước quy định giá đất thị trường phường Tân Phong năm 2017 .59 Bảng 3.15: Giá đất nhà nước quy định giá đất thị trường phường Tân Phong năm 2018 .60 Bảng 3.16: Giá đất nhà nước quy định giá đất thị trường phường Tân Phong năm 2019 .60 Bảng 3.17: So sánh giá đất theo quy định Nhà nước giá đất thị trường phường Tân Phong, giai đoạn 2016 - 2019 58 m vii Bảng 3.18: Giá đất nhà nước quy định giá đất thị trường phường Đông Phong năm 2016 59 Bảng 3.19: Giá đất nhà nước quy định giá đất thị trường phường Đông Phong năm 2017 59 Bảng 3.20: Giá đất nhà nước quy định giá đất thị trường phường Đông Phong năm 2018 60 Bảng 3.21: Giá đất nhà nước quy định giá đất thị trường phường Đông Phong năm 2019 61 Bảng 3.22: So sánh giá đất theo quy định Nhà nước giá đất thị trường phường Đông Phong, giai đoạn 2016 - 2019 61 Bảng 3.23: Giá đất nhà nước quy định giá đất thị trường phường Đoàn Kết năm 2016 62 Bảng 3.24: Giá đất nhà nước quy định giá đất thị trường phường Đoàn Kết năm 2017 62 Bảng 3.25: Giá đất nhà nước quy định giá đất thị trường phường Đoàn Kết năm 2018 63 Bảng 3.26: Giá đất nhà nước quy định giá đất thị trường phường Đoàn Kết năm 2019 64 Bảng 3.27: So sánh giá đất theo quy định Nhà nước giá đất thị trường phường Đoàn Kết, giai đoạn 2016 - 2019 64 Bảng 3.28: Giá thị trường vị trí nhóm điều tra 68 m viii DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT Từ, cụm từ viết tắt Nghĩa từ, cụm từ viết tắt BĐS Bất động sản UBND Ủy ban nhân dân MTTQ Mặt trận tổ quốc CD Chuyên dùng PNN Phi nông nghiệp NN Nông nghiệp CT Chỉ thị TT Thứ tự NĐ-CP Nghị định – Chính phủ QĐ Quyết định VT Vị trí m 63 TT Vị trí Đường/Phố Đường Chu ăn An Đường N5 (13m) Đường Trần Hưng Đạo Năm 2017 Giá Giá Chênh Tỷ lệ nhà thị lệch (lần) nước trường 1560 3900 2340 2,5 780 1950 1170 2,5 350 950 600 2,7 1248 3120 1872 2,5 455 1137,5 682,5 2,5 250 800 550 3,2 2496 6240 3744 2,5 650 1625 975 2,5 300 900 600 3,0 (Nguồn: Tổng hợp từ phiếu điều tra) 3 Bảng cho thấy giá đất nhà nước quy định giá đất thị trườngtại phường Đoàn Kết năm 2017 có tỷ lệ chênh lệch giá thị trường trung bình 2,6 lần mức giá nhà nước quy định, mức chênh lêch cao vị trí đường Trần Hưng Đạo mức giá thị trường cao gấp lần giá nhà nước Mức chênh lệch cao vị trí trục đường Trần Hưng Đạo 3744nghìn đồng/m2 * Năm 2018 Bảng 3.25: Giá đất nhà nước quy định giá đất ởtrên thị trường phường Đồn Kết năm 2018 TT Vị trí Đường/Phố Đường Chu ăn An Đường N5 (13m) Đường Trần Hưng Đạo 3 m Giá nhà nước 1800 906 350 1440 529 325 4400 1280 750 Năm 2018 Giá Chênh thị lệch trường 4500 2700 2265 1359 1200 850 3600 2160 1322,5 793,5 1025 700 11000 6600 3200 1920 2000 1250 Tỷ lệ (lần) 2,5 2,5 3,4 2,5 2,5 3,2 2,5 2,5 2,7 64 (Nguồn: Tổng hợp từ phiếu điều tra) Bảng cho thấy giá đất nhà nước quy định giá đất thị trườngtại phường Đồn Kết năm 2018 có tỷ lệ chênh lệch giá thị trường từ 2,5 đến 3,2 lần mức giá nhà nước quy định, tỷ lệ chênh lêch cao vị trí đường Chu Văn An mức giá thị trường cao gấp 3,4 lần giá nhà nước Giá chênh lệch cao vị trí trục đường Trần Hưng Đạo 6600nghìn đồng/m2 * Năm 2019 Bảng 3.26: Giá đất nhà nước quy định giá đất ởtrên thị trường phường Đoàn Kết năm 2019 Bảng 3.26 cho thấy giá đất nhà nước quy định giá đất thị trườngtại phường Đồn Kết năm 2019 có tỷ lệ chênh lệch giá thị trường từ 2,5 đến 7,4 lần mức giá nhà nước quy định, tỷ lệ chênh lêch cao vị trí đường Chu Văn An mức giá thị trường cao gấp 7,4 lần giá nhà nước Giá chênh lệch cao vị trí trục đường Trần Hưng Đạo 7512nghìn đồng/m2, đường Chu Văn An 7320nghìn đồng/m2 TT Vị trí Đường/Phố Đường Chu ăn An Đường N5 (13m) Đường Trần Hưng Đạo 3 m Giá nhà nước 4680 1170 350 3744 682,5 325 7488 1280 750 Năm 2019 Giá Chênh thị lệch trường 12000 7320 6000 4830 2600 2250 9400 5656 4000 3317,5 1200 875 15000 7512 6000 4720 3000 2250 Tỷ lệ (lần) 2,6 5,1 7,4 2,5 5,9 3,7 2,0 4,7 4,0 64 *Tổng hợp so sánh giá đất theo quy định Nhà nước giá đất thị trường phường Đoàn Kết, giai đoạn 2016 - 2019 Bảng 3.27: So sánh giá đất theo quy định Nhà nước giá đấttrên thị trường phường Đoàn Kết, giai đoạn 2016 - 2019 ĐVT: 1.000 đồng/m2 TT Đường/Phố m Đường Chu ăn An Đường (13m) Đường Trần Hưng Đạo N5 Vị trí 3 Giá nhà nước 1200 600 350 960 350 250 1920 500 300 Năm 2016 Giá Chênh thị lệch trường 3100 1900 1600 1000 905 555 2500 1540 975 625 725 475 4900 2980 1350 850 850 550 Giá nhà nước 1560 780 350 1248 455 250 2496 650 300 Năm 2017 Giá Chênh thị lệch trường 3900 2340 1950 1170 950 600 3120 1872 1137,5 682,5 800 550 6240 3744 1625 975 900 600 Giá nhà nước 1800 906 350 1440 529 325 4400 1280 750 Năm 2018 Năm 2019 Chênh lêch Giá Giá Giá Chênh Chênh bình thị nhà thị lệch lệch quân trường nước trường 4500 2700 4680 12000 7320 3565 2265 1359 1170 6000 4830 2090 1200 850 350 2600 2250 1064 3600 2160 3744 9400 5656 2807 1322,5 793,5 682,5 4000 3317,5 1355 1025 700 325 1200 875 650 11000 6600 7488 15000 7512 5209 3200 1920 1280 6000 4720 2116 2000 1250 750 3000 2250 1163 (Nguồn: Tổng hợp từ phiếu điều tra) 65 Bảng 3.27 cho thấy giá đất nhà nước quy định giá đất thị trường phường Đoàn Kết giai đoạn 2016 – 2019 Kết cho thấy giá chênh lệch cao vị trí trục đường Trần Hưng Đạo 5209 nghìn đồng/m2, đường Chu Văn An 3565 nghìn đồng/m2 Giá chênh lệch thấp vị trí trục đường N5 (13m) 650 nghìn đồng/m2 3.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến tình hình biến động giá đất địa bàn thành phố Lai Châu giai đoạn 2016 - 2019 3.3.1 Yếu tố vị trí Các nhóm nhân tố có ảnh hưởng đến giá đất bao gồm: nhóm nhân tố thơng thường, nhóm nhân tố khu vực nhóm nhân tố cá biệt Tất nhân tố có tác động trực tiếp gián tiếp lên giá trị đất đai Vị trí xét bao gồm vị trí khu vực (thuộc khu thơn trung tâm), vị trí tuyến đường mối quan hệ tổng thể với đường, phố khác thành phố, cuối vị trí tuyến đường Khác với loại mặt hàng thông thường, người mua người bán lựa chọn giao dịch mua bán nơi miễn phù hợp với mục đích kinh doanh tiêu dùng thân Đất đai có tính chất cố định khơng di dời được, có hạn phạm vi khơng gian định Chính thế, thị trường đất đai đất độc đáo, mặt vị trí Khả sinh lời yếu tố vị trí đất mang lại cao giá trị đất lớn Vấn đề vị trí có ảnh hưởng lớn đến việc đầu tư, có ý nghĩa quan trọng giá trị đất địa bàn thành phố Lai Châu Trên tuyến đường, phố tiến hành điều tra; đường phố nhóm I chịu ảnh hưởng yếu tố vị trí nhiều rõ rệt Vì tuyến đường thuộc khu vực trung tâm thành phố, có chất lượng sở hạ tầng tốt, lại nơi tập trung nhiều quan, trụ sở, doanh nghiệp kinh doanh cơng trình cơng cộng, dân cư đơng đúc Điều mà người dân quan tâm lựa chọn mua đất tuyến đường, phố so sánh tương quan giá khả sinh lời mà vị trí mang lại Vị trí có giá cao gần mặt đường lớn, người dân trực tiếp mở cửa hàng kinh doanh cho thuê làm tăng khả sinh lợi mảnh đất m 66 Hình 3.2: Biến động giá đất theo kết điều tra Các đất vị trí 2, vị trí thuộc đường nhánh bê tông trải nhựa, độ rộng từ đến 3m, có giá giảm dần phụ thuộc vào vị trí thể chỗ gần tuyến đường điều tra khu lân cận mức giá cao Khả sinh lợi thấy rõ vị trí 1, phần tiếp giáp vị trí với vị trí Các đất thuộc vị trí chủ yếu dùng để Vì mức độ chênh lệch giá rõ rệt loại vị trí Những phân tích khẳng định mức giá đất chịu ảnh hưởng lớn yếu tố vị trí đất 3.3.2 Yếu tố quy hoạch - Yếu tố quy hoạch ảnh hưởng lớn đến giá đất, giúp người mua, người bán định hướng giá trị tương lai đất có khu vực có quy hoạch dự án khu vực lân cận, lân cận đất có định hướng quy hoạch dự án phát triển hạ tầng, xã hội, khu công cộng hay công viên điều tất yếu giá trị đất khu vực lân cận có giá trị cao lên, dẫn đến ảnh hưởng tâm lý người mua người bán, mặt khác đất nằm quy hoạch dự án cần triển khai giá trị khơng tăng nữa, người dân biết rõ tương lai đất lâu dài, việc chuyển nhượng đất diễn ra, ngồi yếu tố quy hoạch dẫn đến đất thay đổi giá trị cách nhanh chóng, vị dụ đất nằm ngõ hẻm, nhà nước quy hoạch đường lớn qua, thực đền bù giải phóng mặt số đất cịn lại ngõ, xóm thành đất bám mặt đường lớn có giá trị gấp nhiều lần, có nhiều dự án m 67 thực xong khiến đất bám trục đường lại thành ngõ cụt, khiến giá trị đất giảm xuống, yếu tố quy hoạch yếu tố có ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thành phố Lai Châu nói chung tỉnh Lai Châu nói riêng 3.3.3 Yếu tố sở hạ tầng Cơ sở hạ tầng, dịch vụ bao gồm chất lượng tuyến đường (như độ rộng, loại đường phố, vỉa hè hệ thống nước,…), số lượng cơng trình cơng cộng (như trường học, chợ, bệnh viện, nhà văn hóa, khu vui chơi ), cơng trình cung cấp dịch vụ dân sinh (điện, nước, viễn thông ) Đây yếu tố ảnh hưởng trực tiếp tới chất lượng sống người dân khu vực xung quanh Qua trình điều tra, tuyến đường thị trấn Tân Túc, xã Phong Phú có mức giá chịu ảnh hưởng rõ rệt từ yếu tố Các tuyến đường, phố có chất lượng đường đạt tiêu chuẩn cao thuận lợi cho phương tiện giao thông qua lại; gần chợ, bênh viện, trường học, ngân hàng, khu vui chơi…các dịch vụ dân sinh điện, nước, viễn thông, an ninh trật tự, cảnh quan mơi trường ln tình trạng tốt Đa phần người dân sống tuyến đường công nhân viên chức, người kinh doanh dịch vụ, dân trí cao nên họ quan tâm chất lượng sống Các cơng trình cơng cộng đầu tư xây dựng tốt có vị trí gần mặt đường làm đất có giá cao khu vực khác có số điều kiện tương đồng Trên tuyến đường, chênh lệch mức giá với vị trí tương ứng hai tuyến đường nhóm I Sự khác biệt vị trí hai tuyến đường có khoảng cách đến khu trung tâm thị trấn khác nhau, mật độ dân cư sinh sống tuyến đường khác nhau, kéo theo nhu cầu khả tiếp cận với cơng trình cơng cộng hệ thống dịch vụ trung tâm khác từ phản ánh qua tiêu cụ thể giá đất trung bình thị trường địa phương 3.3.4 Yếu tố đặc điểm đất Yếu tố đặc điểm đất bao gồm diện tích, độ rộng mặt tiền, độ sâu đất, hình thể, hướng đất, vị trí chênh cốt Đây đặc điểm tự nhiên đất nói chung nước Chúng có ảnh hưởng lớn đến tâm lý lựa chọn m 68 người mua mục đích sử dụng để hay dùng để kinh doanh Về diện tích, đất có quy mơ vừa khoảng 80 - 150m2 chuyển nhượng dễ dàng đất có diện tích lớn phù hợp với nhu cầu sử dụng khả mua hầu hết người dân có nhu cầu xây nhà để kinh doanh nhỏ lẻ Hình thể đất ưa chuộng hình vng, hình chữ nhật, phải có hình thang có mặt đáy rộng hơn.Các đất hình thể xấu đa giác, thắt hậu, tam giác khơng vng, nhiều góc cạch chắn bán với giá thấp Mặc dù yếu tố ảnh hưởng định mức giá đất có hình thể đẹp đường, phố có chênh lệch đất có hình thể xấu Bảng 3.28: Giá thị trường vị trí nhóm điều tra Mẫu Giá trị trường (Vị trí 1) Diện Mặt Độ (Nghìn đồng) tích tiền sâu Hình thể I.1 13400 110 22 Chữ nhật I.2 11200 120 24 Chữ nhật I.3 10000 120 20 Chữ nhật I.4 12000 105 5,5 19,091 Chữ nhật I.5 9500 95 19 Chữ nhật I.6 10200 85 17 Chữ nhật II.1 12000 100 20 Chữ nhật II.2 11000 110 22 Chữ nhật II.3 10000 90 15 Chữ nhật II.4 8000 110 22 Hình thang II.5 12000 98 19,6 Chữ nhật II.6 12500 90 18 Chữ nhật III.1 8400 104 20,8 Chữ nhật III.2 9700 115 23 Chữ nhật III.3 9000 105 17,5 Chữ nhật III.4 8200 110 22 Hình thang III.5 9500 95 19 Chữ nhật III.6 6600 85 17 Chữ nhật (Nguồn: Số liệu điều tra) m 69 Hình 3.3: Giá thị trường vị trí Qua thực trạng điều tra thực tế nhận thấy người mua quan tâm diện tích hình thể đất Những đất có diện tích đất khoảng 100m2 có hình thể hình chữ nhật có giá đất ln cao đất khu vực có hình hình thang hay méo 3.4 Đề xuất số giải pháp nhắm kiểm soát giá đất địa bàn thành phố Lai Châu Nhằm thực tốt nhiệm vụ quản lý thị trường quyền sử dụng đất đảm bảo cân giá đất thị trường giá đất nhà nước quy định, tránh tượng khiếu kiện dân kéo dài, đảm bảo việc thu hồi đất, giao đất để thực dự án nhanh gọn cần phải thực số giải pháp sau: - Về công tác định giá đất: UBND tỉnh Lai Châu cần xây dựng bảng giá đất chi tiết hơn, hướng tới quy định gái đất đến phù hợp với giá trao đổi thực tế địa phương Việc điều chỉnh giá đất phải tiến hành thường xuyên cho phù với biến động giá thị trường Trong trường hợp giá đất biến động Nhà nước công bố quy hoạch, đầu tư sở hạ tầng, xây dựng khu đô thị cấp quyền có liên quan phải thực việc điều chỉnh giá đất kịp thời sở cân nhắc cách thận trọng tính tốn giá đất theo cách phân tích mức độ cách toàn diện m 70 - Về tổ chức định giá đất: Để khắc phục tình trạng mua bán chủ yếu dựa vào dư luận giá cả, môi giới, thực việc xây dựng bảng giá đất phù hợp với giá thị trường cần thành lập tổ chức định giá từ Trung ương đến địa phương Tổ chức có nhiệm vụ định giá đất BĐS Cơ quan định giá phải hoàn toàn chịu trách nhiệm trước pháp luật định mức đưa ra; đồng thời phải đền bù thiệt hại cho người yêu cầu định giá, thẩm định giá không phù hợp với quy định pháp luật hành - Về đào tạo chuyên gia định giá đất: Để tổ chức định giá đất hoạt động có hiệu quả, địi hỏi phải có đội ngũ chun gia định giá thành thạo nghiệp vụ; việc định giá đòi hỏi người làm cơng tác vừa có chun mơn sâu, vừa phải có kiến thức tổng hợp nhiều lĩnh vực hoạt động KT-XH Do Nhà nước cần phải trọng đào tạo chuyên gia tư vấn, định giá đất Trước mắt cần tăng cường khả chuyên môn định giá đất cho đội ngũ thực công tác cho giáo viên giảng dạy trường đại học - Nhà nước cần tăng cường công tác giao đất, cho thuê đất thông qua hình thức đấu giá QSDĐ, đấu thầu dự án xây dựng cơng trình có sử dụng đất để khắc phục hạn chế giá đất UBND tỉnh ban hành thấp giá thực tế chuyển nhượng thị trường, đồng thời đảm bảo tính cơng khai, minh bạch, làm sở thúc đẩy phát triển thị trường BĐS Tuy nhiên cần có định hướng để đưa giá đất thực tế dần phù hợp với phát triển kinh tế nước ta phù hợp với mức thu nhập người dân - Đồng thời với công tác quản lý tốt giá đất, Chính phủ cần phải hồn thiện hệ thống sách tài đất đai Đảm bảo tỷ lệ động viên nguồn vốn từ đất đai hợp lý nguồn thu tài đất đai phải sở giá đất - Phối hợp với cán địa thị trấn, xã người dân thường xuyên để thực điều tra, khảo sát giá đất thực tế sát với giá thị trường thời điểm xây dựng giá đất m 71 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ Kết luận Thành phố Lai Châu có điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội phù hợp để phát triển theo hướng dịch vụ du lịch, dân cư tăng nhanh năm gần dẫn đến nhu cầu sử dụng đất tăng theo, tình hình sử dụng đất địa bàn thành phố Lai Châu có biến động tăng giao dịch chuyển nhượng đất đai - Giá đất chuyển nhượng thực tế thị trường cao so với giá đất UBND tỉnh quy định Tương ứng với tuyến đường vị trí đất khác có mức giá đất khác Giá đất vị trí thuộc trung tâm thành phố, bám mặt đường chính, vị trí có điều kiện thuận lợi sở hạ tầng, kinh doanh buôn bán, dân cư tập trung đơng đúc có mức giá giao dịch thực tế cao chênh lệch lớn với giá đất Nhà nước quy định + Giá đất trêm địa bàn phường Tân Phong Phường Tân Phong có nhiều tuyến đường có giá đất cao thành phố Lai Châu, năm 2019 giá đất vị trí có mức giá 11700nghìn đồng/m2, mức chênh lệch giá nhà nước quy định với giá thị trường 7020 với tỷ lệ chênh lệch gấp 2,5 lần giá nhà nước Nhìn chung mức chênh lệch bình quân giá quy định Nhà nước với giá thị trường 1779 nghìn đồng/m2 với tỷ lệ chênh lệch gấp 2,61 lần + Giá đất trêm địa bàn phường Đông Phong Đối với tuyến đường có khả đầu tư kinh doanh tốt, mức giá thị trường cao đạt 12 triệu đồng/ m2 vào năm 2019 trục đường Nguyễn Hữu Thọ Mức chênh lệch giá đất Nhà nước qui định giá thị trường tuyến đường điều tra dao động từ 2,5 đến 6,2 lần Giá trị vị trí tuyến đường có giá chênh lệch khoảng từ 0.5 đến triệu đồng/m2 + Giá đất trêm địa bàn phường Đoàn Kết Tuyến đường thuộc nhóm có mức giá trung bình phường nghiên cứu Giá đất theo thị trường vị trí năm 2019 dao động từ 0.85 triệu đồng/m2đến 12 triệu đồng/m2 Tỷ lệ chênh lệch giá thị trường giá Nhà nước quy định dao động khoảng từ 2,5 đến 5,5 lần - Trên tuyến đường, giá đất vị trí bám mặt đường có giá cao nhất, đất thuộc ngõ vị trí cịn lại có giá giảm dần tùy vào khoảng cách đến mặt đường chất lượng điều kiện dân sinh, điều kiện kinh doanh kèm theo m 72 - Tốc độ tăng trưởng kinh tế ảnh hưởng lớn đến giá đất ở, địa phương có tốc độ tăng trưởng kinh tế cao mức sống người dân cao, trình độ dân trí tăng theo, thành phố Lai Châu phát triển kinh tế theo hướng Công nghiệp hóa - Hiện đại hóa trọng phát triển kinh tế du lịch, dịch vụ năm gần thành phố Lai Châu có tốc tăng trưởng kinh tế tăng nhanh, nhân dân có mức sống tăng cao, thu nhập ổn định, kéo theo gia tăng giá cả, đặc biệt giá đất Kiến nghị - Để giảm mức chênh lệch giá thực tế so với giá quy định, UBND tỉnh cần xây dựng bảng giá đất chi tiết đảm bảo phù hợp vớithực tế địa phương - Cập nhật thông tin biến động giá đất, điều chỉnh giá đất phải tiến hành cách thường xuyên theo định kỳ cục theo nhu cầu thực tế thị trường vị trí cụ thể, đặc biệt nơi triển khai dự án lớn nơi đầu tư xong sở hạ tầng cần điều chỉnh giá đất cho phù hợp với thực tế - Nâng cao hiệu quản lý đất đai, quy hoạch đồng bộ, thành lập khu chung cư khu đô thị pháttriển thị trường nhà đất quản lý chặt chẽ Nhà nước từ trung ương đến địa phương - Xây dựngtổ chức tập huấn đào tạo cán định giá đất để công tác định giá đất đạt hiệu quả, đòi hỏi phải có đội ngũ cán chuyên trách định giá đất, thành thạo nghiệpvụ; có chun mơn sâu,có kiến thức tổng hợp nhiều lĩnh vực hoạt động kinh tế - xã hội để kịp thời đáp ứng nhu cầu phát triển đất nước lĩnh vực gia đất - Tiếp tục nghiên cứu phát triển đề tài thực năm tới để góp phần nâng cao hiệu công tác định giá, quản lý giá đất quản lý đất đai địa phương m 73 TÀI LIỆU THAM KHẢO Hoàng Nguyệt Ánh (2011), Nghiên cứu giá đất phục vụ công tác quản lý tài đất đai phát triển thị trường bất động sản thành phố Lạng Sơn, tỉnh Lạng Sơn ĐH Khoa học tự nhiên- ĐH Quốc gia Hà Nội Bộ Tài (2007), Thơng tư số 145/2007/TT-BTC, ngày 06/12/2007 Bộ Tài hướng dẫn thực Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 188/2004/NĐ-CP; Bộ Tài nguyên Môi trường (2014), Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 Bộ tài nguyên môi trường việc quy định chi tiết phương pháp định giá đất, xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất, định giá đất cụ thể tư vấn xác định giá đất; Chính phủ (2014), Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ quy định giá đất; Chính phủ (2004), Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất; Chính phủ (2007), Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27 /07/2007 Chính phủ việc sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ; Chính phủ (2009), Nghị định số 42/2009/NĐ-CP ngày 07/05/2009 Chính phủ việc phân loại thị; Chính phủ (2014), Nghị định số 104/2014/NĐ-CP ngày 14/11/2014 Chính phủ quy định khung giá đất; Nguyễn Hùng Cường (2014), Xây dựng sở liệu giá đất phục vụ quản lý tài đất đai phường Hà Khánh, thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh, Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên; m 74 10 Ngô Thị Thanh Hảo (2012), Nghiên cứu biến động giá đất địa bàn thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2009 - 2011, Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên; 11 Nguyễn Thị Thu Hà (2015), Nghiên cứu biến động giá đất huyện Thanh Oai, Thành phố Hà Nội trước sau thay đổi địa giới hành chính, ĐH Khoa học tự nhiên- ĐH Quốc gia Hà Nội 12 Nguyễn Thế Huấn (2009), Giáo trình Định giá đất Bất Động Sản khác, Nxb Nông Nghiệp Hà Nội, 13 Trần Mạnh Hùng (2014), Ứng dụng sở liệu địa kết hợp điều tra xây dựng vùng giá trị đất đai đồ giá đất phường Trần Hưng Đạo, thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Linh, Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên; 14 Trịnh Hữu Liên, Hoàng Văn Hùng (2013), Xây dựng vùng giá trị đất đai phục vụ quản lý đất đai định giá đất, NXB Nông Nghiệp, Hà Nội; 15 Quốc Hội (2003), Luật Đất đai số 13/2003/QH11 ngày 26/11/1003; 16 Quốc Hội (2013), Luật Đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29/11/2013; 17 Nguyễn Văn Phúc (2014), Nghiên cứu xây dựng đồ vùng giá trị đất phục vụ công tác định giá đất hàng loạt cho phường Hà Phong, TP Hạ Long, Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên; 18 Phan Văn Thành (2012), Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đô thị địa bàn huyện Hải Hà, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2006 - 2010, Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên; 19 Tổng cục Thống kê (2019), Niên giám thống kê 2019, NXB Thống kê 20 Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân (2005), Giáo trình Định giá đất, Trường Đại học Nông nghiệp I Hà Nội; 21 Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng (2005), Giáo trình Thị trường bất động sản, NXB Nông nghiệp 22 UBND Tỉnh Lai Châu, Quyết định số 51/2014/QĐ-UBND ngày 31 tháng 12 năm 2014 Ủy ban nhân dân Thành phố Quy định giá loại đất địa bàn Tỉnh Lai Châu áp dụng từ ngày 01 tháng 01 năm 2015 đến ngày 31 tháng 12 năm 2019 m 75 23 UBND Tỉnh Lai Châu, Quyết định số 43/2014/QĐ-UBND, ngày 19/12/2014 UBND tỉnh Lai Châu ban hành giá đất địa bàn tỉnh Lai Châu (được áp dụng thời gian 05 năm (2015-2019), kể từ ngày 01/01/2015; 24 UBND Tỉnh Lai Châu, Quyết định số 15/2016/QĐ-UBND, ngày 23/6/2016 UBND tỉnh Lai Châu quy định hệ số điều chỉnh giá đất năm 2016 địa bàn tỉnh Lai Châu; 25 UBND Tỉnh Lai Châu, Quyết định số 21/2016/QĐ-UBND, ngày 22/7/2016 UBND tỉnh Lai Châu ban hành bổ sung giá đất bảng giá đất huyện, thành phố địa bàn tỉnh Lai Châu ban hành kèm theo Quyết định số 43/2014/QĐUBND, ngày 19/12/2014 UBND tỉnh Lai Châu; 26 UBND Tỉnh Lai Châu, Quyết định số 02/2017/QĐ-UBND, ngày 18/01/2017 UBND tỉnh Lai Châu quy định hệ số điều chỉnh giá đất năm 2017 địa bàn tỉnh Lai Châu; 27 UBND Tỉnh Lai Châu, Quyết định số 31/2018/QĐ-UBND, ngày 24/9/2018 UBND tỉnh Lai Châu Điều chỉnh, bổ sung giá đất bảng giá đất địa bàn tỉnh Lai Châu ban hành kèm theo Quyết định số 43/2014/QĐ-UBND, ngày 19/12/2014 UBND tỉnh Lai Châu; 28 UBND Tỉnh Lai Châu, Quyết định số 01/2019/QĐ-UBND, ngày 21/01/2019 UBND tỉnh Lai Châu quy định hệ số điều chỉnh giá đất năm 2019 địa bàn tỉnh Lai Châu 29 UBND thành phố Lai Châu, Báo cáo công tácquản lý, sử dụng đất thành phố Lai Châu, tỉnh Lai Châunăm 2019 30 Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Lai Châu, Thống kê đất đai năm 2019 thành phố Lai Châu m m