Đang tải... (xem toàn văn)
TRINH HAI NAM ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TRỊNH HẢI NAM NGHIÊN CỨU BIẾN ĐỘNG GIÁ ĐẤT Ở ĐÔ THỊ TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN, GIAI ĐOẠN 2017 – 2019 Ngành Quản lý đất đai Mã số 8 85[.]
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TRỊNH HẢI NAM NGHIÊN CỨU BIẾN ĐỘNG GIÁ ĐẤT Ở ĐÔ THỊ TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN, GIAI ĐOẠN 2017 – 2019 Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 8.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SĨ NGÀNH QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: PGS TS Lê Văn Thơ THÁI NGUYÊN, 2020 m i LỜI CAM ĐOAN - Tôi xin can đoan số liệu kết sử dụng để nghiên cứu viết luận văn trung thực chưa sử dụng để bảo vệ học vị - Tơi xin cam đoan trích dẫn luận văn rõ nguồn gốc rõ ràng giúp đỡ trình làm luận văn đểu cảm ơn Tác giả luận văn Trịnh Hải Nam m ii LỜI CẢM ƠN Trong suốt q trình thực luận văn tơi nhận quan tâm, giúp đỡ cá nhân, tập thể, quan, đơn vị có liên quan tạo điều kiện thuận lợi để tơi hồn thành luận văn Tôi xin chân thành cảm ơn PGS.TS Lê Văn Thơ trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên trực tiếp hướng dẫn, giúp đỡ suốt trình làm luận văn Tơi xin chân thành cảm ơn thầy, giáo khoa Quản lý Tài ngun, phịng Đào tạo, trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên tạo điều kiện thuận lợi cho thực tốt luận văn Tôi xin chân thành cảm ơn ban lãnh đạo Cơng ty Nhà Đất Green Home; Phịng Tài ngun Môi trường thành phố Tôi xin gửi lời cảm ơn tới gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp giúp đỡ tơi q trình thực luận văn Tôi xin trân trọng cảm ơn ! Tác giả luận văn Trịnh Hải Nam m iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM ƠN ii MỤC LỤC iii DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT vi DANH MỤC CÁC BẢNG vii DANH MỤC CÁC HÌNH viii MỞ ĐẦU .1 Tính cấp thiết đề tài Mục tiêu đề tài Ý nghĩa đề tài CHƯƠNG 1.TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1 Cơ sở khoa học hình thành giá đất .4 1.1.1 Khái niệm giá đất 1.1.2 Cơ sở khoa học việc hình thành giá đất giá đất 1.1.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất .8 1.2 Cơ sở pháp lý .12 1.3 Phương pháp xác định giá đất 13 1.3.1 Các phương pháp xác định giá đất Việt Nam 13 1.3.2 Điều kiện áp dụng phương pháp xác định giá đất 17 1.3.3 Phương pháp xác định giá đất đô thị 18 1.4 Công tác quản lý Nhà nước giá đất Việt Nam 19 1.5 Tình hình biến động giá đất giới Việt Nam .21 1.5.1 Tình hình biến động giá đất Thế giới .21 1.5.2 Tình hình nguyên nhân biến động giá đất Việt Nam 25 Chương 2.NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 30 2.1 Đối tượng phạm vi nghiên cứu 30 2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 30 2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 30 m iv 2.2 Địa điểm thời gian tiến hành 30 2.3 Nội dung nghiên cứu 30 2.3.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội, tình hình lí sử dụng đất địa bàn thành phố Thái Nguyên 30 2.3.2 Nghiên cứu biến động giá đất đô thị địa bàn thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2017 – 2019 30 2.3.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đô thị địa bàn thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2017 – 2019 31 2.3.4 Đề xuất số giải pháp nhằm kiểm soát giá đất đô thị địa bàn thành phố Thái Nguyên .31 2.4 Phương pháp nghiên cứu 31 2.4.1 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu .31 2.4.2 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp 32 2.4.3 Phương pháp thu thập tài liệu sơ cấp 32 2.4.4 Phương pháp xử lý thông tin, số liệu 32 Chương 3.KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN .33 3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội địa bàn nghiên cứu .33 3.1.1 Điều kiện tự nhiên 33 3.1.2 Khái quát điều kiện kinh tế - xã hội thành phố Thái Nguyên 36 3.1.3 Hiện trạng sử dụng đất thành phố Thái Nguyên .40 3.1.4 ánh giá chung điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội ảnh hưởng đến công tác quản lý nhà nước đất đai giá đất địa bàn thành phố Thái Nguyên 43 3.2 Đánh giá tình hình biến động giá đất địa bàn thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2017 - 2019 44 3.2.1 Giá đất đô thị theo quy định Nhà nước thành phố Thái Nguyên giai đoạn năm 2017 - 2019 44 3.2.2 Biến động giá đất đô thị giai đoạn 2017-2019 địa điểm nghiên cứu 45 3.3 Một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thành phố Thái Nguyên 55 3.3.1 Một số yếu tố ảnh hưởng đến biến động giá đất 55 m v 3.3.2 Nguyên nhân biến động giá đất địa bàn thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2017 - 2019 60 3.4 Đề xuất số giải pháp giúp bình ổn giá đất địa bàn thành phố Thái Nguyên .63 3.4.1 Giải pháp sách, pháp luật 63 3.4.2 Giải pháp tổ chức máy quản lý, phát triển nguồn nhân lực 64 3.4.3 Giải pháp công nghệ, kỹ thuật 65 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 66 Kết luận 66 Kiến nghị .67 TÀI LIỆU THAM KHẢO 68 m vi DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT Từ, cụm từ viết tắt Nghĩa từ, cụm từ viết tắt BĐS Bất động sản UBND Ủy ban nhân dân MTTQ Mặt trận tổ quốc CD Chuyên dùng PNN Phi nông nghiệp NN Nông nghiệp CT Chỉ thị TT Thứ tự NĐ-CP Nghị định – Chính phủ QĐ Quyết định VT Vị trí m vii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 1.1: Giá đất 10 khu phố giới có giá cao 25 Bảng 3.1 Cơ cấu trạng sử dụng đất thành phố Thái Nguyên năm 2019 40 Bảng 3.2 Giá đất quy định tối đa tối thiểu .45 thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2017 – 2019 45 Bảng 3.3 Giá đất thị trường phường Quang Trung 46 giai đoạn 2017 - 2019 .46 Bảng 3.4: Giá đất nhà nước quy định giá đất thị trường 47 phường Quang Trung năm 2017 47 Bảng 3.5: Giá đất nhà nước quy định giá đất thị trường 47 phường Quang Trung năm 2018 47 Bảng 3.6: Giá đất nhà nước quy định giá đất thị trường 48 phường Quang Trung năm 2019 48 Bảng 3.7: So sánh giá đất theo quy định Nhà nước giá thị trường 50 phường Quang Trung, giai đoạn 2017 - 2019 50 Bảng 3.8 Giá đất thị trường 51 phường Túc Duyên giai đoạn 2017 – 2019 51 Bảng 3.9: Giá đất nhà nước quy định giá đất thị trường 52 phường Túc Duyên năm 2017 52 Bảng 3.10: Giá đất nhà nước quy định giá đất thị trường .52 phường Túc Duyên năm 2018 52 Bảng 3.11: Giá đất nhà nước quy định giá đất thị trường .53 phường Túc Duyên năm 2019 53 Bảng 3.12: So sánh giá đất theo quy định Nhà nước giá thị trường phường Túc Duyên, 54 giai đoạn 2017 - 2019 .54 Bảng 3.13: Tổng hợp yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn 55 thành phố Thái Nguyên 55 Bảng 3.14: Đánh giá nguyên nhân gây biến động giá đất 60 thành phố Thái Nguyên qua ý kiến người dân 60 Bảng 3.15: Ý kiến người dân ban hành giá đất Thái Nguyên 61 m viii DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 1.1: Đồ thị cung cầu đất đai Hình 1.2: Đồ thị cung cầu đất đai - thời gian ngắn Hình 3.1 Bản đồ địa giới hành thành phố Thái Nguyên 33 m MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Đất đai tài nguyên vô quý giá quốc gia, tư liệu sản xuất đặc biệt thay được, thành phần hàng đầu môi trường sống, địa bàn phân bố dân cư, xây dựng sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh, quốc phòng Từ ngàn xưa người biết dựa vào đất đai để tồn phát triển ngày nhận thức vai trò tầm quan trọng đất đai Ở Việt Nam quan hệ giao dịch đất đai xuất từ sớm Khi Hiến pháp năm 1980 đời, lần khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân nghiêm cấm hoàn toàn việc mua bán đất đai, nhiên giao dịch mua bán diễn ngầm chủ yếu hình thức mua bán trao tay tự cam kết người mua người bán Hiến pháp 1992 đời cởi trói mặt pháp lý với quy định “tổ chức, hộ gia đình, cá nhân Nhà nước giao đất có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật” Lần giá đất sử dụng “Nhà nước xác định giá loại đất để tính thuế đất, tính giá trị tài sản giao đất, bồi thường thiệt hại đất thu hồi” Đây mốc đánh dấu bùng nổ phát triển công khai thị trường bất động sản gắn với hình thức mua bán, chuyển nhượng đất đai ngày diễn mạnh mẽ Để đáp ứng nhu cầu ngày cao, Luật Đất đai 1993 đời, Luật Đất đai 1998, Luật Đất đai 2001, 2003 Luật Đất đai 2013 Luật Đất đai 20013 đời thể cách tiếp cận Nhà nước ta vị trí vai trị đất đai kinh tế thị trường, coi đất đai tài sản quý giá, nguồn lực quan trọng đất nước Cho nên đất đai trở thành thứ hàng hố có giá Để phát huy nguồn nội lực từ đất đai phục vụ nghiệp công nghiệp hố, đại hố đất nước địi hỏi phải có chế, sách phù hợp để tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước, tạo vốn cho đầu tư phát triển, thúc đẩy hình thành phát triển lành mạnh thị trường BĐS Xã hội ngày phát triển với vận động mạnh mẽ chế thị trường, đất đai trở thành đối tượng trao đổi, mua bán, chuyển nhượng, chấp, … dần hình thành thị trường riêng - thị trường đất đai - thị trường Bất động sản Thị trường BĐS nước ta hình thành m