BÁO CÁO PHÂN TÍCH www mbs com vn Giải pháp kinh doanh chuyên biệt Tăng trƣởng nhờ thị trƣờng bất động sản, đột phá nhờ FTAs ■ Chúng tôi cho rằng ngành xây dựng dân dụng sẽ tiếp tục khả quan trong năm[.]
Ngành Xây dựng dân dụng Báo cáo lần đầu 16/03/2016 Tăng trƣởng nhờ thị trƣờng bất động sản, đột phá nhờ FTAs ■ Chúng cho ngành xây dựng dân dụng tiếp tục khả quan năm 2016, (i) kinh tế nước tăng trưởng ổn định, (ii) mức độ thị hóa cải thiện, (iii) hồi phục từ thị trường bất động sản, (iv) cho phép người nước mua sở hữu nhà Việt Nam, (v) triển vọng thu hút dòng vốn FDI khả quan ■ Chúng lựa chọn khuyến nghị cổ phiếu CTD CTCP Xây dựng COTEC Đây công ty đầu ngành lĩnh vực xây dựng dân dụng với sức khỏe tài lành mạnh khả quản lý dòng tiền hiệu ■ Rủi ro: lo ngại giảm bớt nguồn cung bất động sản nhà đội lên chi phí dự án rủi ro mà ngành gặp phải Luận điểm đầu tƣ Tốc độ tăng trưởng ngành xây dựng có tương quan chặt chẽ với phát triển thị trường bất động sản Kể từ kinh tế hồi phục, tốc độ tăng trưởng ngành xây dựng nước ta mức khá, đạt bình quân khoảng 4,4%/năm giai đoạn 2013 – 2015, cao tốc độ tăng trưởng GDP bình quân năm 4,2% Theo quan điểm chúng tơi, (i) hồi phục triển vọng khả quan thị trường bất động sản, (ii) ổn định tăng trưởng kinh tế, (iii) tăng nhanh mức độ đô thị hóa, (iv) cho phép mua sở hữu nhà Việt Nam người nước ngoài, (v) triển vọng tích cực từ thu hút dịng vốn FDI yếu tố khiến thị trường xây dựng dân dụng phát triển giai đoạn 2016 – 2017 Điểm nhấn đầu tƣ Kinh tế nƣớc ổn định bền vững với mức lạm phát kiểm sốt mức an tồn, kết hợp với thu nhập dân cư cải thiện Tốc độ tăng trưởng GDP năm 2016 MBS dự báo đạt khoảng 6,8%, lãi suất tăng trì mức thấp Mức độ thị hóa ngày cải thiện Năm 2015, tỷ lệ thị hóa đạt 35,7%, tăng trưởng bình quân 3,3%/năm giai đoạn 2010 – 2015, mức so với nước khu vực Năm 2016, nước ta phấn đấu mức độ đô thị hóa đạt 36,8%, tăng 3,1% so với thực tế năm 2015 Xu hƣớng ấm lên thị trƣờng bất động sản tiếp tục đƣợc ghi nhận tất phân khúc thị trường bán lẻ, văn phòng, nhà khu công nghiệp Luật cho phép tổ chức, cá nhân nƣớc mua sở hữu nhà Việt Nam Đây quy định có ý nghĩa quan trọng tác động tích cực đến hoạt động phát triển nhà kinh doanh bất động sản Thực tế ghi nhận số lượng hộ giao dịch người nước gấp lần so với số 200 trước Hồ Chí Minh Nhờ FTAs, thu hút dịng vốn FDI lĩnh vực xây dựng, bất động sản công nghiệp đƣợc kỳ vọng tăng trƣởng Analyst Rủi ro Nguyễn Quỳnh Hoa Email: hoa.nguyenquynh@mbs.com.vn Tel: +84 934978887 Lo ngại giảm bớt nguồn cung bất động sản nhà Số lượng hộ tung thị trường hai thành phố lớn Hà Nội Chí Minh dự báo tăng khơng tăng năm tới thị trường bất động sản hạ nhiệt sau hai năm tăng trưởng nóng Chi phí phát sinh thực tế dự án cao so với dự tốn yếu tố trình độ quản lý, thi cơng, quy trình giải phóng mặt điều kiện thời tiết www.mbs.com.vn Giải pháp kinh doanh chuyên biệt MỤC LỤC ĐIỂM NHẤN ĐẦU TƢ Kinh tế nước ổn định bền vững, hỗ trợ tăng trưởng ngành xây dựng Tốc độ thị hóa nước ta ngày cải thiện tảng để phát triển ngành xây dựng dân dụng Xu hướng ấm lên thị trường bất động sản tiếp tục ghi nhận Luật Nhà (sửa đổi) Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) cho phép tổ chức, cá nhân nước mua nhà Việt Nam Thu hút dòng vốn FDI lĩnh vực xây dựng, bất động sản công nghiệp kỳ vọng tăng trưởng nhờ tác động từ Hiệp định thương mại tự RỦI RO Lo ngại giảm bớt nguồn cung bất động sản nhà ở, ảnh hưởng đến nguồn công việc lĩnh vực xây dựng dân dụng Chi phí phát sinh thực tế dự án cao so với dự toán, ảnh hưởng đến kết hoạt động doanh nghiệp 10 PHÂN TÍCH SWOT .11 CÁC DOANH NGHIỆP NIÊM YẾT .12 CTCP XÂY DỰNG COTEC (CTD) 13 Ngành xây dựng dân dụng 2016 16/03/2016 ĐIỂM NHẤN ĐẦU TƢ Kết thúc giai đoạn khủng hoảng kinh tế 2010 – 2012, tốc độ tăng trưởng ngành xây dựng nước ta đạt bình quân 4,4%/năm năm trở lại đây, từ 2013 – 2015, cao tốc độ tăng trưởng GDP bình qn năm 4,2% Tính riêng giai đoạn 2014 – 2015, tốc độ tăng trưởng riêng ngành xây dựng 10,82% – mức tăng cao kể từ năm 2010 – ngành có tốc độ tăng trưởng cao thứ ba số ngành đóng góp vào GDP nước (theo số liệu từ Tổng cục Thống kê) Trên thực tế, tốc độ tăng trường ngành xây dựng có tương quan cao với phát triển thị trường bất động sản Theo quan điểm chúng tôi, ngành xây dựng dân dụng tiếp tục khả quan năm 2016 – 2017, dựa tảng: (i) Kinh tế nƣớc tăng trƣởng ổn định, bền vững, (ii) tốc độ thị hóa đƣợc cải thiện kỳ vọng tăng mạnh tƣơng lai, (iii) thị trƣờng bất động sản hồi phục tích cực, (iv) Luật Nhà (sửa đổi) Luật kinh doanh BĐS (sửa đổi) cho phép cá nhân, tổ chức nƣớc mua sở hữu nhà Việt Nam, (v) thu hút dòng vốn FDI tích cực Cũng theo dự báo BMI, ngành xây dựng dân dụng cơng nghiệp ước tăng trưởng bình quân 6,6%/năm giai đoạn 2017 – 2025 Năm 2016, giá trị ngành dự báo tăng 5,5% so với 2015 Biểu 1: Giá trị (hiện hành) tốc độ tăng trƣởng ngành xây dựng dân dụng Tỷ đồng 700,000 8.0% 600,000 7.0% 6.0% 500,000 5.0% 400,000 4.0% 300,000 3.0% 200,000 2.0% 100,000 1.0% 0.0% 2015 2016E 2017E 2018E 2019E 2020E 2021E 2022E 2023E 2024E 2025E Giá trị ngành xây dựng (hiện hành) Giá trị ngành xây dựng dân dụng (hiện hành) Tốc độ tăng trưởng ngành XD dân dụng Nguồn: BMI, Tổng cục thống kê Kinh tế nƣớc ổn định bền vững, hỗ trợ tăng trƣởng ngành xây dựng Kinh tế nước tăng trưởng ổn định với mức lạm phát kiểm soát mức an toàn, kết hợp với thu nhập dân cư cải thiện tác động tích cực đến nhu cầu tiêu thụ nhà ở, qua đẩy mạnh phát triển thị trường xây dựng dân dụng Trong vài năm trở lại đây, báo kinh tế nước ta có chuyển biến tích cực rõ rệt, cụ thể: Ngành xây dựng dân dụng 2016 Tốc độ tăng trƣởng GDP cao, ngành xây dựng đạt mức tăng cao Tính đến hết năm 2015, tốc độ tăng trưởng GDP ghi nhận số cao vòng năm trở lại 6,68% Xét từ góc độ tổng cung, phục hồi kinh tế chủ yếu đến từ ngành công nghiệp xây dựng Cụ thể, theo số liệu từ Tổng cục thống kê, ngành chiếm tỷ trọng 33,25%, tăng trưởng mạnh đóng góp 16/03/2016 gần 50% cho tăng trưởng GDP, tương ứng khoảng 3,2 điểm phần trăm, cao đóng góp từ ngành dịch vụ Theo mơ hình dự báo MBS, năm 2016, tốc độ tăng trƣởng GDP nƣớc ta đạt mức 6,8% Ngân hàng ANZ đánh giá Việt nam « ánh sáng hoi» bối cảnh kinh tế tồn cầu cịn nhiều khó khăn Chỉ số quản trị mua hàng (PMI) có cải thiện, tăng từ mức 51,3 tháng 12 lên 51,5 tháng 1/2015 tăng lên ngưỡng không đổi, cho thấy lĩnh vực sản xuất tiếp tục đà tăng trưởng năm trước cải thiện đáng kể so với Q3 Q4 năm 2015 Chỉ số sản xuất công nghiệp tiếp tục tăng trưởng, phản ánh sức khỏe kinh tế diễn biến theo chiều hƣớng tích cực Biểu 2: Các báo quan trọng kinh tế Lạm phát theo tháng Tăng trƣởng GDP theo nghành 21.0 12.0 10.0 15.0 8.0 12.0 6.0 9.0 4.0 6.0 2.0 3.0 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 0.0 2001 2001 2002 2002 2003 2003 2004 2004 2005 2005 2006 2006 2007 2007 2008 2008 2009 2009 2010 2010 2011 2011 2012 2012 2013 2013 2014 2014 2015 2015 0.0 4.0 3.5 3.0 2.5 2.0 1.5 1.0 0.5 0.0 -0.5 -1.0 18.0 GDP CPI MOM (phải) Công nghiệp Xây dựng Chỉ số sản xuất công nghiệp Biến động lãi suất 200 54 52 150 50 48 46 44 42 18.0% 15.0% 12.0% 100 9.0% 50 6.0% 3.0% Jan-13 Jul-13 Jan-14 Jul-14 PMI (trái) Jan-15 Jul-15 CPI so kỳ (trái) 0.0% 2002 Jan-16 Chỉ số SXCN (phải) 2004 2006 2008 Lãi suất cho vay 2010 2012 2014 Lãi suất tiền gửi Tốc độ tăng trƣởng dƣ nợ 40.0% 30.0% 20.0% 10.0% 0.0% -10.0% 2010 2011 2012 2013 2014 11T2015 -20.0% Tổng dư nợ Dư nợ ngành xây dựng Dư nợ bất động sản Nguồn: Tổng cục Thống kê, Ngân hàng Nhà nước, Bloomberg, Worldbank MBS tổng hợp Ngành xây dựng dân dụng 2016 16/03/2016 Lạm phát ổn định mức thấp 1,72% điều kiện thuận lợi để NHNN tiếp tục sách tiền tệ hỗ trợ tăng trưởng kinh tế Chỉ số giá tiêu dùng tháng không tăng so với tháng 12/2015 tăng nhẹ 0,8% so với kỳ năm 2015 Nguyên nhân chủ yếu giá xăng dầu nước điều chỉnh giảm mạnh Lãi suất tăng nhẹ nhƣng trì mức thấp, kích thích hồi phục thị trường bất động sản hỗ trợ xây dựng cơng trình mua nhà dân cư Thống kê từ Ngân hàng Nhà nước cho thấy kinh tế phục hồi, dư nợ tín dụng lĩnh vực xây dựng bất động sản thường ghi nhận tốc độ tăng trưởng cao so với tổng dư nợ toàn kinh tế Việc lãi suất trì mức thấp tiếp tục tạo điều kiện cho doanh nghiệp lĩnh vực xây dựng bất động sản mở rộng hoạt động kinh doanh mình, đồng thời hỗ trợ người dân việc vay mua nhà theo mục đích sử dụng Chỉ số niềm tin ngƣời tiêu dùng (CCI) tiếp tục đƣợc cải thiện, đạt mức cao khu vực châu Á, 144,8 điểm tháng 12/2015 (theo ANZ), phản ánh niềm tin gia tăng vào triển vọng kinh tế Việt Nam 12 tháng năm tới Tốc độ thị hóa nƣớc ta ngày cải thiện tảng để phát triển ngành xây dựng dân dụng Không thể phủ nhận q trình thị hóa yếu tố quan trọng việc hình thành phát triển dự án đô thị khu đô thị Sự xuất tòa tháp cao tầng đánh dấu mức độ cải thiện tích cực mức độ thị hóa Việt Nam Ở nước ta, đô thị Việt Nam bước đầu phát triển từ năm 1990 với khoảng 500 đô thị tỷ lệ thị hóa khoảng 17-18% Con số tăng lên khoảng gần 650 vào năm 2000 tăng mạnh lên 787 thị tính đến tháng 12/2015 Những tòa nhà cao từ 15 – 30 tầng xuất nhiều vào năm thập niên 1990 – 2000, bên cạnh khu nhà ở, nhà tập thể cao – tầng xây dựng từ năm trở trước Đến nay, tòa tháp coi biểu tượng cho tăng trưởng kinh tế Keangnam Hanoi, Landmark Tower, Lotte Center, hay Bitexco Financial… đánh dấu chuyển mạnh mẽ diện mạo kiến trúc đô thị tạo nên điểm nhấn đô thị kỷ XXI nước ta Biểu 3: So sánh mức độ thị hóa số quốc gia khu vực 2006 2010 2011 2012 2013 2014 2015 CAGR 2010 - 2014 Việt Nam 27,9% 30,4% 31,0% 31,7% 32,3% 33,0% 35,7% 1,6% Indonesia 46,7% 49,9% 50,7% 51,5% 52,3% 53,0% - 1,2% Thái Lan 38,8% 44,1% 45,4% 46,7% 47,9% 49,2% - 2,2% Myanmar 29,4% 31,4% 31,9% 32,5% 33,0% 33,6% - 1,3% Philippin 46,3% 45,3% 45,0% 44,8% 44,6% 44,5% - -0,3% Lào 28,5% 33,1% 34,3% 35,4% 36,5% 37,6% - 2,5% Nguồn: WB Mức độ thị hóa đến 2015 đạt 35,7%, tăng trƣởng bình quân 3,3%/năm giai đoạn 2010 – 2015 Theo thống kê từ Ngân hàng Thế giới, so sánh với số nước khu vực, rõ ràng mức độ thị hóa nước ta thấp, đạt khoảng 35,7% năm 2015 (thấp so với số thực nước đạt năm 2014) Tuy nhiên, cần phải nhận thấy tốc độ tăng trưởng mức độ thị hóa giai đoạn 2010 – 2014 mức khá, khoảng 1,6%/năm Năm 2016, tỷ lệ thị hóa phấn đấu đạt khoảng 36,8%, tăng 3,1% so với thực tế năm 2015 Theo dự báo Liên hiệp quốc, dân số thành thị nước ta đạt khoảng gần 56 triệu người vào năm 2050, mức độ thị hóa đạt 54%, tương ứng tốc độ tăng trưởng bình quân năm khoảng 1,3%/năm, cao so với hầu hết quốc gia khu vực Diện tích sàn nhà bình qn phấn đấu đạt 29m2/ngƣời vào năm 2020 Bên cạnh đó, cơng tác phát triển nhà theo Chiến lược phát triển nhà quốc gia tiếp tục đẩy Ngành xây dựng dân dụng 2016 16/03/2016 mạnh, ngày đáp ứng tốt nhu cầu nhà người dân Theo đó, diện tích sàn nhà bình qn đặt mục tiêu đạt 29m2/người vào năm 2020 Tính đến hết tháng 12/2015, diện tích sbình qn nhà tồn quốc đạt khoảng 22m2 sàn/người (tăng 1,1m2 sàn/người so với năm 2014; tăng 4,5m2 sàn/người so với năm 2010); đó, khu vực đô thị đạt khoảng 26m2 sàn/người (tăng 3m2 sàn/người so với năm 2014; tăng 5,8m2 sàn/người so với năm 2010) Biểu 4: Hình ảnh số thị bật Nguồn: MBS tổng hợp Xu hƣớng ấm lên thị trƣờng bất động sản tiếp tục đƣợc ghi nhận Nhìn chung, hầu hết lĩnh vực ngành bất động sản có tín hiệu tốt năm 2015 kỳ vọng tiếp tục năm 2016 Thị trƣờng bán lẻ tiếp tục diễn biến tốt với tỷ lệ trống trì mức 10% 12% Theo số liệu từ CBRE, nguồn cung Trung tâm thương mại (TTTM) Hồ Chí Minh năm 2015 tăng 12 lần so với năm 2007, đạt khoảng 500.000m2 diện tích thực thuê, thị trường Hà Nội cung cấp gần 700.000 m2 ghi nhận mức tăng 19% so với năm 2014 Do quỹ đất vùng trung tâm cịn hạn chế chi phí đất cao, xu hướng xây dựng khai trương TTTM khu vực trung tâm ngày gia tăng, nhắm vào phân khúc bình dân, đáp ứng nhu cầu người dân nội khu Việc hội nhập sâu rộng Việt Nam tham gia vào Hiệp định thương mại tự do, đặc biệt Hiệp định Đối tác Kinh tế Chiến lược xuyên Thái Bình Dương (TPP), với mở rộng mạnh mẽ thương hiệu ngồi nước động lực làm tăng nhu cầu thuê mặt thị trường bán lẻ CBRE dự báo nguồn cung thị trƣờng tiếp tục tăng năm tới, tỷ lệ hấp thụ khoảng 70% - 80% Ngành xây dựng dân dụng 2016 Thị trƣờng văn phịng chờ đón nguồn cung chất lƣợng cao Tại Hồ Chí Minh, tịa nhà văn phòng hạng A Vietcombank Tower vào hoạt động năm 2015 giới văn phịng đón nhận, mở xu hướng ưa thích tịa nhà có chất lượng, thiết kế hiệu quả, bền đẹp thị trường Mặc dù năm 2016, Hồ Chí Minh khơng đón nhận thêm nguồn cung nào, đến năm 2018, có bốn tịa cao ốc văn 16/03/2016 phòng gia nhập vào thị trường, gồm Sài Gòn M&C, Deutsches Haus Ho Chi Minh, Sài Gòn Centre (GĐ 2) The One Hồ Chí Minh Trong đó, thị trường Hà Nội, nguồn cung văn phịng CBRE dự báo tiếp tục tăng trưởng năm tới Nhu cầu thuê văn phòng tăng mạnh nhiều doanh nghiệp nƣớc đến thành lập văn phòng thành phố Thị trƣờng nhà ở: niềm tin tích cực vào thị trƣờng Số dự án chào bán lượng giao dịch tăng vọt với giá bán cải thiện năm 2015, với khoảng 41.787 hộ thuộc phân khúc chào bán Hồ Chí Minh, cao gấp 2,2 lần so với năm 2014 khoảng 28.283 Hà Nội, cao 70% (theo CBRE) Căn hộ phân phúc hạng sang cao cấp quay trở lại thị trường Phân khúc bình dân tiếp tục ưa chuộng, chiếm phần lớn nguồn cung chào bán lựa chọn số cho hầu hết khách mua để Thị trƣờng khu công nghiệp: cầu gia tăng mạnh mẽ: Việc Việt Nam gia nhập vào Hiệp định thương mại tự thu hút mạnh mẽ dịng vốn đầu tư từ nước ngồi, làm tăng nhanh trình chuyển dịch nhà máy từ quốc gia láng giềng sang nước ta, đặc biệt từ Trung Quốc Nhu cầu nhà kho, nhà máy, đất công nghiệp tăng cao, chủ yếu vùng kinh tế trọng điểm (Hà Nội, Hồ Chí Minh) vùng lân cận (Bình Dương, Long An, Bắc Ninh…) Luật Nhà (sửa đổi) Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) cho phép tổ chức, cá nhân nƣớc mua nhà Việt Nam Luật Nhà (sửa đổi) Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) thông qua có hiệu lực kể từ ngày 01/07/2015 có ý nghĩa quan trọng tác động tích cực đến hoạt động phát triển nhà kinh doanh bất động sản Trong đó, đáng lưu ý quy định việc cho phép người nước sở hữu nhà Việt Nam với nhiều quyền hơn, không giới hạn mua để theo quy định trước Đối với thị trƣờng cho thuê văn phòng: Các doanh nghiệp, tổ chức… có vốn đầu tư nước ngồi phép cho thuê lại tài sản họ thuê, đồng thời mua lại sở hữu tịa nhà hoàn thiện để sử dụng Quy định tác động tốt lên thị trƣờng văn phòng thành phố lớn Việt Nam nhận đƣợc quan tâm nhiều tổ chức nƣớc ngoài, sau tham gia vào Hiệp định thƣơng mại tự Đối với thị trƣờng nhà ở, việc người nước mua bất động sản Việt Nam thực tế có tác động tích cực Ngồi lượng người nước sinh sống làm việc Việt Nam, có khoảng 4,5 triệu người Việt sinh sống làm việc 100 quốc gia, số có khoảng 500.000 người có nhu cầu mua nhà Việt Nam Từ sau ngày 01/07, thị trường ghi nhận lượng khách nước kiều bào Việt Nam nước quan tâm nhiều đến dự án cao cấp có chất lượng tốt đầu tư nhà thầu danh tiếng Kết từ sau ban hành có hiệu lực Luật sửa đổi, Hồ Chí Minh có khoảng 1.000 hộ đƣợc mua, gấp lần so với số 200 trƣớc Một số dự án thu hút điển hình: VinGroup công bố dự án Landmark 81 nhận 400 yêu cầu đặt mua hộ từ người nước ngoài, chiếm 7% tổng số bán Tương tự, dự án Grand Riverside, Hồ Chí Minh Cơng ty Hồng Hà thu hút khoảng 20% khách hàng người nước ngồi quan tâm giao dịch thành cơng năm 2015 Thu hút dòng vốn FDI lĩnh vực xây dựng, bất động sản công nghiệp đƣợc kỳ vọng tăng trƣởng nhờ tác động từ Hiệp định thƣơng mại tự Trong năm 2015, Việt Nam đàm phán gia nhập thành công vào Hiệp định thương mại tự quan trọng, EVFTA (Việt Nam – Liên minh châu Âu), VKFTA (Việt Nam – Hàn Quốc), TPP, Hiệp định đối tác kinh tế tồn diện khu vực (RCEP) Chính điều thúc đẩy lượng vốn đầu tư FDI vào Việt Nam ngày gia tăng Theo thống kê từ Cục đầu tư nước – Bộ Kế hoạch đầu tư, tổng vốn FDI đăng ký cấp thêm có xu hướng tăng vài năm trở lại đây, ngồi lĩnh vực sản xuất, lĩnh vực xây dựng bất động sản thu hút lượng đáng kể Ngành xây dựng dân dụng 2016 16/03/2016 Biểu 5: Vốn FDI phân theo ngành kinh tế Phân bổ FDI theo ngành 20,000 17,500 1,000 15,000 triệu USD Số dự án cấp 1,200 800 12,500 10,000 600 7,500 400 5,000 200 2,500 10 81 118 23 107 35 112 34 2013 2014 2015 0 2012 2013 CN chế biến, chế tạo Ngành xây dựng 2014 2015 Ngành bất động sản Khác 2012 CN chế biến, chế tạo Ngành bất động sản Ngành xây dựng Khác Nguồn: Cục đầu tư nước ngoài, Bộ Kế hoạch Đầu tư Thu hút FDI lĩnh vực sản xuất, bất động sản làm tăng nhu cầu nhà xƣởng, nhà ở, tạo nguồn việc lớn cho doanh nghiệp ngành xây dựng FDI CN chế biến, chế tạo lớn, kích thích nhu cầu xây dựng nhà xƣởng: Chúng ta dễ dàng nhận thấy dòng vốn đầu tư vào lĩnh vực chế biến, chế tạo chiếm tỷ trọng cao, trung bình khoảng 70% cấu vốn FDI với số lượng dự án tăng thêm chiếm lợi tuyệt đối Nhu cầu xây dựng nhà xưởng gia tăng mạnh mẽ, đặc biệt ngành hưởng lợi từ Hiệp định thương mại tự do, dệt may, thủy sản… Chỉ đầu năm 2016, vài dự án lớn cấp giấy chứng nhận đầu tư dự án Nhà máy may Công ty TNHH Maple (Singapore) với tổng vốn đầu tư dự kiến khoảng 110 triệu USD, dự án xây dựng nhà máy Aureumaex Precision Plastics 21 triệu USD… Ngoài ra, kế hoạch đầu tư dự án Amata (Thái Lan) Quảng Ninh Đồng Nai, với quy mô vốn lên tới hàng tỷ USD, mở thêm nhà máy 500 triệu USD Việt Nam Hyosung (Hàn Quốc), hay dự án nâng thêm 500 triệu USD vốn đầu tư Việt Nam Jabil Circuit (Mỹ) dự án lớn ý năm 2016 Như vậy, ngồi dịng vốn FDI thân lĩnh vực xây dựng, dòng vốn FDI chảy vào lĩnh vực bất động sản sản xuất tạo nguồn việc lớn cho hầu hết doanh nghiệp xây dựng nước, đẩy mạnh khả tăng trưởng triển vọng khả quan cho ngành Ngành xây dựng dân dụng 2016 16/03/2016 RỦI RO Lo ngại giảm bớt nguồn cung bất động sản nhà ở, ảnh hƣởng đến nguồn công việc lĩnh vực xây dựng dân dụng Nguồn cung nhà CBRE dự báo khơng tăng nhiều, chí có xu hướng giảm vài năm tới, cụ thể thị trường Hồ Chí Minh, có khoảng 18.200 hộ hạng sang cao cấp chào bán năm 2016, tương tự năm 2015 mạnh vào năm 2018 quỹ đất vị trí đắc địa bị thu hẹp Tỷ lệ tiêu thụ năm 2016 dự báo chậm năm 2015 giá bán cao hơn, người mua nhà chưa thể thích ứng Thị trường tiếp tục giảm nhiệt hai năm Biểu 6: Thị trƣờng nhà TP Hồ Chí Minh Nguồn: CBRE Tương tự thị trường Hà Nội, năm 2016 ước tính có khoảng 6.000 hộ cao cấp tung thị trường, số tương tự năm 2015, nhiên chậm lại năm 2017 2018 – thị trường hạ nhiệt sau hai năm tăng trưởng nóng Số bán có xu hướng tương tự nguồn cung tung thị trường Biểu 7: Thị trƣờng nhà Hà Nội Nguồn: CBRE Xu hướng giữ nguyên nguồn cung năm 2016 giảm năm tới, thực tế ảnh hưởng đến nguồn công việc tốc độ tăng trưởng hầu hết doanh nghiệp hoạt động lĩnh vực xây dựng nhà dân dụng Tuy nhiên, phải thừa nhận rằng, đa phần doanh nghiệp không đơn tập trung vào lĩnh vực định, mà cịn tìm kiếm hội lĩnh vực khác xây dựng khu công nghiệp, sở hạ tầng, hay khu văn phịng, nghỉ dưỡng… Vì vậy, chúng Ngành xây dựng dân dụng 2016 16/03/2016 cho rằng, triển vọng xây dựng nhà dân dụng giảm, doanh nghiệp xây dựng bù đắp rủi ro từ việc tham gia vào dự án khác Chi phí phát sinh thực tế dự án cao so với dự toán, ảnh hƣởng đến kết hoạt động doanh nghiệp Ngồi yếu tố trình độ quản lý, đội ngũ thi công, tiến độ cơng trình xây dựng phụ thuộc nhiều vào quy trình giải phóng mặt bằng, điều kiện thời tiết có sẵn ngun nhiên vật liệu Việc đình trệ thi cơng cơng trình gây ảnh hưởng đến giá trị thi công, làm tăng mức vốn đầu tư thực tế so với dự toán Trên thực tế, có khơng dự án bị đội vốn lên gấp nhiều lần so với kế hoạch ban đầu ảnh hưởng vấn đề tỷ giá giải phóng mặt gặp khó khăn, ngồi vấn đề trình độ lập kế hoạch, nghiên cứu dự án, dự án đường sắt đô thị Hà Nội Điều ảnh hưởng nghiêm trọng đến kết lợi nhuận nhà thầu thi cơng cơng trình Trường hợp CTCP Xây dựng kinh doanh địa ốc Hịa Bình (HBC) ví dụ điển hình Mặc dù kết thực năm 2015 Công ty vượt trội so với thực 2014, đạt 50% kế hoạch đề Nguyên nhân lỗ từ dự án SSG Tower, VietinBank Tower Estella Ở dự án đầu tiên, chi phí thực tế phát sinh cao dự toán hai dự án lại tăng thay đổi phương pháp thi cơng Đây hồn tồn ngun nhân mà kế hoạch từ đầu năm lường trước Rủi ro từ vấn đề phát sinh tương đối cao hoạt động doanh nghiệp xây dựng 10 Ngành xây dựng dân dụng 2016 16/03/2016 PHÂN TÍCH SWOT ĐIỂM MẠNH Hệ thống sách hỗ trợ ngành xây dựng, bất động sản bước đầu có tác động tích cực đến ngành: Luật Xây dựng, Luật Nhà (sửa đổi), Luật kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) Nghị định liên quan Lượng nhân cơng lớn, giá rẻ, có tay nghề cao Có khả tiếp thu cơng nghệ xây dựng từ nước phát triển ĐIỂM YẾU Năng lực thi công doanh nghiệp ngành không đồng Một lượng lớn nhân công không đào tạo bản, chủ yếu di dân từ khu vực nông thôn Thủ tục hành rườm rà, gây khó khăn cho cơng tác thi cơng xây dựng cơng trình Các doanh nghiệp có quy mơ nhỏ lực thầu sử dụng công nghệ lạc hậu, số chiếm tỷ lệ lớn ngành Chất lượng cơng trình xây dựng chưa đồng đều, bộc lộ nhiều yếu Tình trạng đội vốn, kéo dài thời gian thi cơng cịn tiếp diễn CƠ HỘI 11 Xu hướng thị hóa ngày gia tăng với nhu cầu xây dựng nhà ở, nhà xưởng, sở hạ tầng đô thị Thị trường bất động sản nước tiếp tục có dấu hiệu phục hồi Giá nguyên vật liệu xây dựng trì mặt thấp Lãi vay có xu hướng tăng trở lại thấp Tham gia vào Hiệp định thương mại tự mở hội dịch chuyển nhà máy từ nước láng giềng sang Việt Nam, đặc biệt từ Trung Quốc Tăng lên nguồn vốn FDI vào Việt Nam Ngành xây dựng dân dụng 2016 THÁCH THỨC Phụ thuộc nhiều vào giá nguyên vật liệu Trình độ tư vấn, giám sát quản lý dự án Sự gia nhập nhà thầu thi cơng lớn từ nước ngồi làm tăng áp lực canh tranh doanh nghiệp ngành Lo ngại giảm cung thị trường bất động sản nhà ở, tác động tiêu cực đến lĩnh vực xây dựng dân dụng Kinh tế toàn cầu giảm tốc tác động đến nhu cầu đầu tư ảnh hưởng đến kinh tế 16/03/2016 CÁC DOANH NGHIỆP NIÊM YẾT Đa phần doanh nghiệp niêm yết hoạt động lĩnh vực xây dựng dân dụng nước ta có quy mơ nhỏ giá trị vốn hóa thấp với tỷ lệ nợ vay/vốn hóa bình qn khoảng 0,87 lần Chúng tổng hợp số tiêu đánh giá mặt tài hiệu hoạt động công ty hoạt động lĩnh vực xây dựng dân dụng theo bảng đây: Biểu 8: Kết kinh doanh số tài Đơn vị: Tỷ đồng LNST Dòng tiền tự FCF Nợ/ Vốn hóa Biên lợi nhuận gộp (%) Biên lợi nhuận ròng (%) 13.669 666 986 0,00 8,14 1.473 5.085 91 -453 1,39 SC5 405 1.431 36 104 CTX 540 321 19 TA9 201 2.342 VC1 115 VC2 EPS BVPS (VNĐ) 4,87 5,92 0,87 -93 33 368 155 VC6 Mã CP Vốn hóa DTT (VNĐ) P/E (lần) P/B (lần) CTD 7.954 14.770 74.967 11,51 2,27 HBC 1,79 1.204 14.191 16,20 1,37 5,10 2,52 2.387 20.772 11,31 1,30 0,60 9,19 5,76 3.931 20.570 5,21 1,00 -4 0,27 5,32 1,42 5.212 13.535 4,72 1,82 12 -18 0,00 6,78 3,25 1.658 33.323 9,65 0,48 673 15 -8 1,86 10,27 2,19 1.244 23.323 10,53 0,56 76 527 -63 1,67 4,29 0,42 278 13.398 34,17 0,71 VC7 101 378 148 0,31 10,14 1,89 954 15.446 14,05 0,87 VC9 104 755 15 33 2,33 7,91 1,94 1.218 16.635 7,31 0,54 VCC 118 1.005 25 1,01 8,18 2,46 4.117 16.762 4,76 1,17 Trung vị 0,87 7,91 2,19 10,53 1,00 Bình quân 0,94 7,38 2,59 11,77 1,10 Nguồn: MBS Research Trong số cổ phiếu niêm yết, chúng tơi ƣa thích cổ phiếu CTD CTCP Xây dựng COTEC do: 12 Ngành xây dựng dân dụng 2016 COTECCONS doanh nghiệp đầu ngành lĩnh vực xây dựng dân dụng, có khả thực loại cơng trình đại quy mơ lớn Với vị này, khả tìm kiếm dự án có quy mơ lớn COTECCONS hồn tồn khả thi Sức khỏe tài lành mạnh với khả quản lý dòng tiền tốt điểm mạnh COTECCONS so với hầu hết doanh nghiệp ngành Công ty không phát sinh khoản vay cho hoạt động xây dựng mình, hiệu sinh lời cao Hoạt động xây dựng công nghiệp (chủ yếu xây dựng khu công nghiệp) chiếm tỷ trọng lớn cấu doanh thu Việc Việt Nam tham gia vào Hiệp định thương mại tự với nhu cầu xây dựng nhà máy tăng lên tạo điều kiện mở rộng nguồn việc cho COTECCONS 16/03/2016 CTCP XÂY DỰNG COTEC (CTD) Khuyến nghị Giá mục tiêu 12 tháng (VND) Upside KHẢ QUAN 200.000 Tiếp tục tăng trƣởng khả quan ■ COTECCONS công ty xây dựng dân dụng đầu ngành với khả quản lý dòng tiền hiệu sức khỏe tài lành mạnh Chúng tơi dự phóng doanh thu lợi nhuận sau thuế CTD năm 2016 đạt tương ứng 19.000 tỷ đồng 889 tỷ đồng EPS dự phóng 2016 ƣớc tính 18.994 đồng ■ Hành động: Khuyến nghị KHẢ QUAN cổ phiếu CTD với giá mục tiêu 200.000VND, upside 18% ■ Rủi ro: Gắn liền với rủi ro ngành 18% Biến động giá cổ phiếu tháng Chỉ tiêu tài Thông tin cổ phiếu, ngày 16/03/2016 Đơn vị: Tỷ đồng 2013 2014 2015 2016F 2017F Doanh thu 6.190 7.633 13.669 19.034 21.079 Lợi nhuận trước thuế 384 474 913 1.177 1.303 Lợi nhuận sau thuế 257 327 666 889 990 EPS (VND) 6.103 7.769 14.235 18.994 21.156 BVPS (VND) 54.647 59.982 69.298 85.278 103.434 170.000 P/E forward 9,0x 8,0x Số lượng CP niêm 43.253.000 yết Số lượng CP lưu 46.790.874 hành Vốn hóa thị trường 7.954 (tỷ VND) Khoảng giá 60.900 – 174.000 52 tuần % sở hữu nước 47,28% % giới hạn sở hữu 49% nước P/B forward 2,0x 1,6x Giá (VND) Tổng quan DN COTECCONS công ty dẫn đầu lĩnh vực xây dựng dân dụng, chiếm lĩnh thị phần lớn thị phần xây dựng ngồi quốc doanh, có khả thực loại cơng trình đại quy mơ lớn nước Một số cơng trình xây dựng tiêu biểu COTECCONS thực hiện: Masteri Thảo Điền, Regina Miracle International Vietnam, nhà máy Worldon giai đoạn 2, Park Hill – Times City… Nguồn: MBS tổng hợp 13 Ngành xây dựng dân dụng 2016 Nguồn: COTECCONS & MBS Research Luận điểm đầu tƣ Chúng khuyến nghị KHẢ QUAN cổ phiếu CTD CTCP Xây dựng COTEC với mức giá mục tiêu 12 tháng 200.000 đồng/cổ phiếu, cao 18% so với mức giá 170.000 ngày 16/03/2016 Với vị doanh nghiệp dẫn đầu lĩnh vực xây dựng dân dụng lực thi cơng cơng trình đại quy mơ lớn, COTECCONS có khả tìm kiếm thu hút dự án có quy mơ lớn tương lai Một ưu điểm lớn mà COTECCONS vượt trội so với công ty ngành khả quản lý dịng tiền tốt khơng phát sinh khoản vay nợ Với xu hướng phát triển ổn định thị trường bất động sản năm 2016 việc hấp thụ tốt dòng tiền FDI nhờ tác động tích cực Hiệp định thương mại tự do, chúng tơi tin ngồi cơng trình xây dựng nhà mà COTECCONS tham gia, Cơng ty tìm kiếm nhiều nguồn cơng việc từ xây dựng công nghiệp Chúng đánh giá triển vọng khả quan cổ phiếu CTD Cơng ty Điểm nhấn Sức khỏe tài lành mạnh khả quản lý dòng tiền tốt Xét phương diện tài chính, quy mơ hiệu hoạt động, COTECCONS giữ vị lựa chọn cho nhà đầu tư đặt ưu tiên chất lượng, an toàn lao động, trách nhiệm với mơi trường văn hóa làm việc khách hàng Trong giai đoạn 2012 – 2015, COTECCONS đạt tốc độ tăng trưởng doanh thu bình quân 32%/năm lợi nhuận 30%/năm Doanh thu COTECCONS nằm top dẫn đầu số công ty hoạt động lĩnh vực Năm 2015, nhờ phục hồi mạnh mẽ từ thị trường bất động sản, COTECCONS giành nhiều dự án lớn hai thành phố lớn Hà Nội Hồ Chí Minh, giúp doanh thu kỳ đạt khoảng 13,7 tỷ đồng, tăng 68% so với thực 2014 Biên lợi nhuận gộp cải thiện mạnh mẽ, tăng từ 7,3% lên 8,1%, đạt giá trị khoảng 1.112 tỷ đồng, tăng 100% so với kỳ 16/03/2016 Chi phí quản lý doanh nghiệp quản lý tốt, mức tăng từ chi phí thấp so với mức tăng doanh thu, khiến lợi nhuận từ hoạt động kinh doanh COTECCONS cải thiện Lợi nhuận sau thuế đạt 666 tỷ đồng, tăng 103% YoY Các số phản ánh khả sinh lời cải thiện rõ rệt có xu hướng tăng dần ROE năm 2015 đạt 22% mức cao đa phần doanh nghiệp tỷ đồng Biểu 9: Hiệu hoạt động kinh doanh 2012 - 2015 Kết kinh doanh 16,000 14,000 12,000 10,000 8,000 6,000 4,000 2,000 - Hiệu sinh lời 25% 20% 15% 10% 5% 0% 2013 2012 2013 Doanh thu 2014 2015 Lợi nhuận sau thuế 2014 2015 ROE ROA Biên lợi nhuận gộp Biên lợi nhuận Tình hình tài 2,500 2,000 tỷ đồng 1,500 1,000 500 -500 CTD HBC -1,000 SC5 CTX TA9 Free Cash Flow VC1 VC2 VC6 VC7 VC9 VCC Tổng nợ Nguồn: COTTECONS MBS Research Ngoài hiệu kinh doanh, COTECCONS trội doanh nghiệp ngành nhờ vào khả quản lý dòng tiền tốt Thật vậy, dòng tiền từ hoạt động kinh doanh COTECCONS ln dương có giá trị lớn hẳn doanh nghiệp cịn lại, sách thu hồi cơng nợ kiểm sốt chặt chẽ, theo công ty nghiệm thu theo tháng yêu cầu chủ đầu tư trả tiền vòng tháng Dòng tiền tự COTECCONS thời điểm gần đạt gần 1.000 tỷ đồng, chứng tỏ lượng tiền mặt để trì, mở rộng hoạt động lớn, tiềm phát triển Công ty cao Tiếp tục giành đƣợc nhiều cơng trình có giá trị nghìn tỷ Nhờ lực, uy tín vị ngành, COTECCONS mời làm Tổng thầu thi công dự án “Tổ hợp khách sạn hộ cao cấp Ánh Dương – Soleil Đà Nẵng” với tổng vốn đầu tư ước tính khoảng 10.000 tỷ đồng, xây dựng diện tích khu đất 21.800 m2, tổng diện tích sàn xây dựng 170.000 m2 chiều cao tối đa 196m Tổ hợp cơng trình gồm khối nhà, có khối cao 47-58 tầng dành để phát triển 1.000 hộ khối cao 57 tầng dành cho khách sạn 14 Ngành xây dựng dân dụng 2016 16/03/2016 Ngoài ra, thêm dự án lớn mà COTECCONS làm Tổng thầu thiết kế thi công năm dự án River City, Hồ Chí Minh với tổng vốn đầu tư dự kiến 500 triệu USD, diện tíc đất 11,25ha Đây hai dự án lớn kể từ đầu năm 2016 mà COTECCONS nhận Chúng cho với lợi cạnh tranh vượt trội COTECCONS so với đối thủ ngành, thị phần COTECCONS tích cực cải thiện năm tới Tiềm tăng trƣởng nhờ lĩnh vực xây dựng công nghiệp Hoạt động COTECCONS lĩnh vực xây dựng, doanh thu thu từ hoạt động chiếm tỷ trọng lớn Theo COTECCONS, cấu doanh thu theo loại hình dự án chủ yếu tập trung lĩnh vực công nghiệp dân dụng Năm 2015, doanh thu từ xây dựng chung cư tăng vọt, chiếm 45% tổng doanh thu xây dựng COTECCONS, chủ yếu từ dự án lớn Masteri Thảo Điền, Gold View, Goldmark City, Vinhomes Central Park Vinhomes Times City Park Hill Đây năm COTECCONS ký giá trị hợp đồng lớn nhờ hồi phục thị trường bất động sản thời gian qua Biểu 10: Cơ cấu doanh thu xây dựng theo loại hình dự án 120% 100% 80% 60% 23% 25% Khác 45% 38% 38% 40% Chung cư Công nghiệp 36% 20% Thương mại, VP Khách sạn, resort 0% 2013 2014 2015 Nguồn: COTECCONS MBS Research Như đề cập phần phân tích phía trên, dư địa phát triển nguồn cung thị trường bất động sản nhà ba năm tới khơng cịn nhiều, thị trường chững lại sau hai năm tăng trưởng nóng Nguồn thu từ lĩnh vực COTECCONS gặp khó khăn giai đoạn tới Mặc dù vậy, lưu ý rằng, nguồn thu từ lĩnh vực xây dựng công nghiệp COTECCONS chiếm tỷ trọng lớn, khoảng 36% Trong điều kiện nhu cầu xây dựng nhà máy tập đoàn, kinh tế nước ngày tăng Hiệp định thương mại tự có hiệu lực, hội để COTECCONS thu hút tăng trưởng doanh thu, lợi nhuận từ mảng kinh doanh này, cải thiện lại phần doanh thu lợi nhuận thâm hụt từ xây dựng chung cư Trong suốt trình hoạt động mình, COTECCONS giành nhiều dự án xây dựng nhà máy lớn như: Nhà máy dệt vải màu Lu Thai, Nhà máy may Worldon, Regina Miracle International, Brotex… Mơ hình dự phóng lợi nhuận Chúng tơi dự phóng doanh thu lợi nhuận 2016 COTECCONS đạt tương ứng 19.034 tỷ đồng 889 tỷ đồng dựa giả định: 15 Ngành xây dựng dân dụng 2016 Giá trị số hợp đồng ký năm 2016 70% giá trị hợp đồng ký năm 2015 Nguyên nhân thị trường bất động sản nhà khơng cịn dư địa phát triển nhiều Tỷ lệ thực hợp đồng ký năm dự kiến 30% Chi phí quản lý chiếm tỷ trọng không đổi so với năm 2015, khoảng 2,7% doanh thu 16/03/2016 Định giá Chúng định giá mục tiêu 12 tháng cổ phiếu CTD vào khoảng 200.000 đồng dựa phương pháp P/E Hiện tại, mức P/E bình quân ngành xây dựng dân dụng 10,5 lần, P/E bình qn cổ phiếu CTD vòng tháng trở lại dao động trung bình 11,5 lần Tuy nhiên, sở thận trọng, so sánh với mức P/E bình qn vịng năm trở lại đây, chúng tơi áp dụng mức P/E 10,5 lần (P/E bình quân cổ phiếu CTD vòng năm) EPS dự phóng năm 2016 18.994 đồng để định giá cổ phiếu 16 Ngành xây dựng dân dụng 2016 16/03/2016 Liên hệ: Research: Nguyễn Quỳnh Hoa Email:hoa.nguyenquynh@mbs.com.vn Tel: +84 934978887 Institutional Sales: Trƣơng Hoa Minh Email: minh.truonghoa@mbs.com.vn Tel: +84 938 207 357 Hệ Thống Khuyến Nghị: Hệ thống khuyến nghị MBS xây dựng dựa mức chênh lệch giá mục tiêu 12 tháng giá cổ phiếu thị trường thời điểm đánh giá Xếp hạng Khi (giá mục tiêu – giá tại)/giá MUA >=20% KHẢ QUAN Từ 10% đến 20% PHÙ HỢP THỊ TRƯỜNG Từ -10% đến +10% KÉM KHẢ QUAN Từ -10% đến - 20% BÁN