(Luận văn thạc sĩ) xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất phục vụ quản lý tài chính đất đai tại phường hà khánh, thành phố hạ long tỉnh quảng ninh

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM –––––––––––––––––– NGUYỄN HÙNG CƯỜNG XÂY DỰNG CƠ SỞ DỮ LIỆU GIÁ ĐẤT PHỤC VỤ QUẢN LÝ TÀI CHÍNH ĐẤT ĐAI TẠI PHƯỜNG HÀ KHÁNH, TP HẠ LONG, TỈNH QUẢNG NINH LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI THÁI NGUYÊN - 2014 n ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM –––––––––––––––––– NGUYỄN HÙNG CƯỜNG XÂY DỰNG CƠ SỞ DỮ LIỆU GIÁ ĐẤT PHỤC VỤ QUẢN LÝ TÀI CHÍNH ĐẤT ĐAI TẠI PHƯỜNG HÀ KHÁNH, TP HẠ LONG, TỈNH QUẢNG NINH Chuyên ngành: Quản lý đất đai Mã số: 60.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS ĐẶNG VĂN MINH THÁI NGUYÊN - 2014 n i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu riêng tơi Các số liệu, kết nghiên cứu nêu luận văn trung thực chưa công bố cơng trình khác Tơi xin cam đoan rằng, giúp đỡ cho việc thực luận văn cảm ơn, thông tin trích dẫn luận văn rõ nguồn gốc./ Tác giả luận văn Nguyễn Hùng Cường n ii LỜI CÁM ƠN Trong suốt trình thực luận văn nhận quan tâm, giúp đỡ cá nhân, tập thể, quan, đơn vị có liên quan tạo điều kiện thuận lợi để tơi hồn thành luận văn Tơi xin chân thành cảm ơn PGS.TS Đặng Văn Minh – phó giám đốc Đại học Thái Nguyên trực tiếp hướng dẫn, giúp đỡ tơi suốt q trình làm luận văn Tôi xin chân thành cảm ơn thầy, cô giáo khoa Tài ngun Mơi trường, phịng đào tạo sau đại học trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên tạo điều kiện thuận lợi cho thực tốt luận văn Tôi xin trân trọng cảm ơn giúp đỡ nhiệt tình Sở Tài ngun mơi trường tỉnh Quảng Ninh sở, ban ngành khác có liên quan tạo điều kiện cho thu thập số liệu, thông tin cần thiết để thực luận văn Tơi xin bày tỏ lịng cảm ơn chân thành sâu sắc tới giúp đỡ tận tình, q báu đó! Tơi xin trân trọng cảm ơn ! Tác giả luận văn Nguyễn Hùng Cường n iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i LỜI CÁM ƠN ii MỤC LỤC iii DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT vi DANH MỤC BẢNG, BIỂU vii DANH MỤC HÌNH viii MỞ ĐẦU 1 Đặt vấn đề Mục tiêu tổng quát Mục tiêu cụ thể Yêu cầu Ý nghĩa CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1 Cơ sở khoa học đề tài 1.1.1 Các nội dung quản lý nhà nước đất đai 1.1.2 Các quy định tài đất đai 1.2 Giá đất 1.2.1 Giá đất Nhà nước quy định 1.2.2 Giá đất thị trường 1.2.3 Các phương pháp xác định giá đất 1.3 Thị trường đất đai – Bất động sản 10 1.3.1 Khái niệm thị trường đất đai – thị trường bất động sản 10 1.3.2 Thị trường đất đai – BĐS giới 10 1.3.3 Thị trường đất đai – BĐS Việt Nam 11 1.4 Hệ thống thông tin địa lý 13 1.4.1 Giới thiệu hệ thống thông tin đại lý 13 1.4.2 Khái niệm hệ thống thông tin địa lý (GIS) 13 1.4.3 Các thành phần chức hệ thống thông tin địa lý 14 1.4.4 Cơ sở liệu địa lý 14 n iv 1.5 Tình hình ứng dụng GIS 24 1.5.1 Tình hình ứng dụng GIS giới 24 1.5.2 Tình hình ứng dụng GIS Việt Nam 25 CHƯƠNG 2: NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 27 2.1 Đối tượng nghiên cứu 27 2.2 Địa điểm thời gian tiến hành 27 2.3 Nội dung nghiên cứu 27 2.3.1 Nghiên cứu điều kiện tự nhiên – kinh tế xã hội Phường Hà Khánh 27 2.3.2 Thực trạng quản lý sử dụng đất 27 2.3.3 Thực trạng đồ địa chính, giá đất 27 2.3.4 Xây dựng đồ giá đất cho Phường 28 2.3.5 Một số ứng dụng tài đất đai 28 2.4 Phương pháp nghiên cứu 28 2.4.1 Phương pháp thu thập thông tin 28 2.4.2 Phương pháp xử lý liệu 29 2.4.3 Phương pháp đồ 29 2.4.4 Phương pháp chuyên gia 30 CHƯƠNG 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 31 3.1 Điều kiện tự nhiên – kinh tế xã hội Phường Hà Khánh 31 3.1.1 Điều kiện tự nhiên 31 3.1.2 Các nguồn tài nguyên 33 3.1.3 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội 35 3.2 Thực trạng quản lý sử dụng đất 38 3.2.1 Thực trạng quản lý 38 3.2.2 Hiện trạng sử dụng đất 40 3.3 Tình hình giá đất thực trạng đồ địa Phường 41 3.3.1 Thực trạng đồ địa 41 3.3.2 Tình hình giá đất tỉnh 42 3.3.3 Công tác quản lý tài đất đai, tính thuế 46 3.4 Xây dựng Bản đồ giá đất cho phường Hà Khánh 47 n v 3.4.1 Xây dựng liêu không gian 47 3.4.2 Xây dựng sở liệu thuộc tính cho đất 53 3.4.3 Hoàn thiện đồ giá đất 55 3.4.4 Đánh giá kết đạt 57 3.5 Ứng dụng sở liệu giá đất 57 3.5.1 Ứng dụng công tác quản lý thông tin tài đất đai 57 3.5.2 Phục vụ cho thị trường bất động sản 61 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 64 Kết luận 64 Kiến nghị 65 TÀI LIỆU THAM KHẢO 66 Phụ lục 69 n vi DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT Từ viết tắt Giải nghĩa BĐS Bất động sản CS Cộng CP Chính Phủ GIS Hệ thống thơng tin địa lý HTĐ Hệ tọa độ NĐ Nghị định QĐ Quyết định QSDĐ Quyền sử dụng đất UBND Ủy ban nhân dân VND Việt Nam đồng n vii DANH MỤC CÁC BẢNG, BIỂU Bảng 3.1: Hiện trạng sử dụng đất năm 2013 Phường Hà Khánh .40 Bảng 3.2: Bảng giá đất phường Hà Khánh năm 2014 43 Bảng 3.2: Các trường thuộc tính 53 Bảng 3.3: Bảng thuộc tính đầy đủ đất 55 Biểu đồ 3.1: Cơ cấu đất phường Hà Khánh năm 2013 .41 n viii DANH MỤC HÌNH Hình 1.1: Số liệu vector biểu thị dạng điểm (Point) 17 Hình 1.2: Số liệu vector biểu thị dạng Arc 17 Hình 1.3: Số liệu vector biểu thị dạng vùng (Polygon) 18 Hình 1.4: Một số khái niệm cấu trúc sở liệu đồ 19 Hình 1.5: Sự biểu thị kết đồ dạng Raster 20 Hình 1.6: Sự chuyển đổi liệu raster vector 21 Hình 2.1: Quy trình xây dựng đồ giá đất 30 Hình 3.1: Vị trí đồ trạng phường Hà Khánh 31 Hình 3.2 : Bảng thể giá nhà nước giá quy định đoạn đường phường Hà Khánh 46 Hình 3.3: Bản đồ phường Hà Khánh tham chiếu Google map 47 Hình 3.4: Hộp thoại Open Universal Data 48 Hình 3.5: Hộp thoại Universal Translator 48 Hình 3.6: Dữ liệu chuyển sang phần mềm ArcGIS quản lý 49 Hình 3.7: Cơng cụ Feature to Polygon ArcToolbox 50 Hình 3.8: Vùng theo loại đất phường Hà Khánh 50 Hình 3.9: Sơ đồ đất phường Hà Khánh 51 Hình 3.10: Sơ đồ phân vùng dân cư theo tuyến đường phường Hà Khánh 52 Hình 3.11: Sơ đồ vùng giá theo tuyến đường Bãi Tôm tuyến đường Cầu Nước Mặn 52 Hình 3.12: Sơ đồ vùng giá đoạn đường Trần Phú đường 337 cũ 53 Hình 3.13: Dữ liệu thuộc tính khơng gian đồ giá đất 56 Hình 3.14: Kết hiển thị thông tin kết nối liệu 56 Hình 3.15: Cửa sổ nhập cơng thức tính thuế 59 Hình 3.16: Tổng hợp thuế sử dụng đất năm 2014 cho người sử dụng đất phường Hà Khánh 59 Hình 3.17: Dữ liệu khơng gian thuộc tính 60 Hình 3.18: Tìm đất theo yêu cầu 61 Hình 3.19: Cơng thức tìm đất theo lực tài 62 n 55 * Thuế thu nhập cá nhân: - Thuế suất thuế thu nhập cá nhân chuyển nhượng bất động sản 25% thu nhập tính thuế; Tổng hợp liệu thuộc tính ta thu kết bảng liệu tổng hợp theo trường sau: Bảng 3.3: Bảng thuộc tính đầy đủ đất 3.4.3 Hoàn thiện đồ giá đất Đây cơng đoạn cuối để có sở liệu đồ giá đất hồn thiện, xác theo thực tế Bản đồ giá đất hoàn thiện đồ giá đất thửa, đồng thời chứa đầy đủ liệu không gian liệu thuộc tính liên quan tới đất n 56 Hình 3.13: Dữ liệu thuộc tính khơng gian đồ giá đất Như ta có trường thuộc tính đầy đủ đất điều tra chỉnh sửa theo thực tế, đồ ta thị trường thuộc tính tùy ý đất ngẫu nhiên cần lấy thông tin cách dùng công cụ Identify để biết thông tin đất Hình 3.14: Kết hiển thị thơng tin kết nối liệu n 57 3.4.4 Đánh giá kết xây dựng sở liệu Trên quy trình hình ảnh kết mà khóa luận đạt thời gian nghiên cứu Ngoài kết mà đề tài đạt được, có điểm cần bổ sung để hoàn thiện Sau số đánh giá khách quan kết đề tài thực hiện: - Cơ sở liệu dùng để xây dựng nên sở liệu giá đất địa phường, sở có tính pháp có độ tin cậy cao hồn tồn đáng tin cậy - Thơng tin đất ngồi lấy từ đồ địa chính, tơi cịn cập nhật theo số liệu giấy cập nhất mà chưa bổ sung đồ thơng tin như: diện tích, chủ sử dụng, tên đường ngõ… - Ngồi thơng tin liệu thu thập cập nhật thêm thay đổi từ 100 phiếu điều tra thực tế Đồng thời bổ sung thêm giá thị trường cho sở liệu giá đất phường - Hoàn chỉnh sở liệu giá đất, bao gồm liệu không gian liệu thuộc tính quản lý phần mềm ArcGIS - Việc thực hiên đề tài để kết đảm bảo quy trình với đầy đủ bước để hồn thiện sở liệu đưa vào sử dụng quản lý Tuy nhiên mức độ đề tài việc điều tra thực tế với số 100 phiếu, cộng thêm yếu tố đặc biệt thị trường bất động sản nên giá đất bị biến động theo thời gian - Hệ thống sở liệu quản lý ArcGIS đảm bảo tiện dụng cập nhật nhanh chóng thay đổi thực tế nhanh chóng vào sở liệu Để ln có sở liệu phục vụ cho quản lý Trên số đánh giá kết mà đề tài đạt Sau tơi trình bày số bước để khai thác sở liệu vào thực tế 3.5 Ứng dụng sở liệu giá đất 3.5.1 Ứng dụng công tác quản lý thông tin tài đất đai Với sở liệu đồ giá đất hoàn thiện xây dựng phía ngồi việc xem giá đất đất, ta khai thác cho cơng tác quản lý n 58 hành đất đai xác định thu tiền sử dụng đất, tính lệ phí trước bạ, tính thuế thu nhập cá nhân có chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tính giá đền bù nhà nước có dự án cần thu hồi Đồng thời sở liệu dễ dàng cập nhật có thay đổi thực tế, tiết kiếm không gian lưu trữ, hạn chế mức tối thiểu khả hư hỏng, thất lạc liệu Sau số ứng dụng cụ thể áp dụng địa bàn phường 3.5.1.1 Ứng dụng quản lý tài đất hàng năm (Thuế sử dụng đất hàng năm) Đối với UBND phường Hà Khánh, sử dụng sở liệu vào công tác quản lý đất đai địa bàn phường đem lại hiệu cao Trong trường hợp thu tiền sử dụng hàng năm, dựa vào bậc thuế quy định Thông tư hướng dẫn thuế sử dụng đất phi nông nghiệp quy định bậc thuế BẬC THUẾ DIỆN TÍCH ĐẤT TÍNH THUẾ (m2) THUẾ SUẤT (%) Diện tích hạn mức 0,03 Phần diện tích vượt khơng q lần hạn mức 0,07 Phần diện tích vượt lần hạn mức 0,15 Áp dụng cơng thức tính thuế cho đất ở: Số thuế phải nộp = Số thuế phát sinh - Số thuế miễn, giảm (nếu có) Diện tích nhà Số thuế phát sinh = tổ Hệ số x phân chức, hộ gia bổ đình, cá nhân x Giá 1m2 đất tương ứng x Thuế suất Ta sử dụng sở liệu phần mềm ArcGIS sau: với sở liệu xây dựng ta mở bảng thuộc tính, tiến hành thêm cột thuế sử dụng đất năm 2014 “Thue_SDD14” Sử dụng công cụ Select by Attributes để chọn đất hạn định, sau chuột phải vào cột “Thu_SDD14” chọn Field Calculator thực nhập cơng thưc tính thuế sau: n 59 Hình 3.15: Cửa sổ nhập cơng thức tính thuế Hình 3.16: Tổng hợp thuế sử dụng đất năm 2014 cho người sử dụng đất phường Hà Khánh Từ ta thu bảng liệt kê thuế đất cho hộ gia đình cho tồn phường Tương tự với trường hợp bậc thuế hạn mức Từ ta xuất bảng thuộc tính dạng file excel để theo dõi, tiến hành thu thuế quyền sử dụng đất hàng năm phường Cách làm tương tự với loại thuế đất khác, với cách làm giúp ta tiết kiệm thời gian, quản lý toàn đất đai phường hiệu Cơ sở liệu phải n 60 cập nhật bổ sung liên tục để đảm bảo cơng tác thu thuế xác Với sở liệu quản lý phần mềm việc cập nhật bổ sung nhanh chóng, kịp thời 3.5.1.2 Thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế trước bạ, thuế thu nhập cá nhân Trên thực tế quản lý đất đai phường thường xuyên phải xử lý trường hợp trao đổi, chuyển nhượng hay giao quyền sử dụng đất Khi gặp trường hợp vậy, góp phần làm nhanh thủ tục hành cơng việc nhanh chóng tìm đất quan tâm, xác định diện tích, tính tốn loại phí, loại thuế thủ tục thực nhanh chóng sở liệu số giá đất phần mềm ArcGIS Đồng thời cập nhập thông tin biến động, thay đổi phần mềm Đây lợi lớn, tiết kiệm thời gian chi phí đáng kể cho hệ thống quản lý đất đai phường Dưới hình ảnh thể sở liệu đất phường Hà Khánh Khi kích chuột vào đất lên thuộc tính mà ta xây dựng đất Hình 3.17: Dữ liệu khơng gian thuộc tính 3.5.1.3 Hỗ trợ đưa phướng án bồi thường, hỗ trợ thu hồi đất Thực tế xã hội ngày phát triển, dự án đầu tư làm sống tốt quan tâm, địa bàn phường có dự án, phường án quy hoạch n 61 Khai thác sở liệu phục vụ cho công tác bồi thường thực cần thiết Cơ sở liệu thể liệu khơng gian thuộc tính cách trực quan Giúp nhà quản lý, hay chủ dự án ước lượng tổng chi phí bồi thường thu hồi đất Vì sở liệu tài liệu quan trọng hỗ trợ đưa định, phường án, bồi thường nhanh chóng, xác định hộ bồi thường, diện tích bị thu hồi bao nhiêu? Loại đất đất gì? Giá đất bồi thường bao nhiêu? Tất thực nhanh chóng, nhà quản lý nhanh chóng dự kiến chi phí bồi thường, dự kiến kế hoạch bồi thường 3.5.2 Phục vụ cho thị trường bất động sản 3.5.2.1 Tìm kiếm thơng tin đất theo u cầu Với có sở liệu đồ giá đất đầy đủ phường Hà Khánh, thị trường bất động sản ta dễ dàng tìm đất theo yêu cầu, công cụ Selection/Select By Attributes sau: Ví dụ u cầu tìm đất đường Bãi Tơm, diện tích khoảng 200m2 trở lại Thì ta thực tìm kiếm mở hộp thoại Select By Attributes, ô ghi câu lệnh: “Tren_duong”=Bai Tom and “Dien_tich”