Output file ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT ĐẶNG VĂN ĐƯỢC PHÁP LUẬT VỀ HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM CHUYÊN NGÀNH LUẬT KINH TẾ MÃ SỐ 60105 LUẬN VĂN THẠC SỸ LUẬT HỌC NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA[.]
Đ ẠI HỌ C Q UỐC G IA HÀ N Ộ I KHO A L UẬT ĐẶNG VĂN ĐƯỢC PHÁP LUẬT VỀ HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ MÃ SỐ: 60105 LUẬN VĂN THẠC SỸ LUẬT HỌC NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS PHẠM HỮU NGHỊ HÀ NỘI-NĂM 2005 z MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU CHƢƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI TRONG THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Khái quát chung thị trƣờng bất động sản 1.11 Sự đời thị trường bất động sản 1.1.2 Pháp luật thị trường bất động sản 21 1.2 Hoạt động môi giới thị trƣờng bất động sản 26 1.2.1 Sự đời hoạt động môi giới bất động sản 26 1.2.2 Đặc trưng pháp lý hoạt động môi giới bất động sản 29 1.2.3 Vai trò hoạt động môi giới bất động sản việc phát triển thị 31 trường bất động sản CHƢƠNG 2: PHÁP LUẬT VỀ HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỰC 35 TRẠNG HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM HI ỆN NAY 2.1 Pháp luật hoạt động môi giới bất động sản Việt Nam 35 2.1.1 Chủ thể hoạt động môi giới bất động sản 35 2.1.2 Hợp đồng môi giới bất động sản 42 2.1.3 Quyền nghĩa vụ bên quan hệ môi giới bất động sản 46 2.1.4 Quản lý nhà nước hoạt động môi giới bất động sản 57 2.2 Thực trạng hoạt động môi giới bất động sản Việt Nam 58 2.2.1 Hoạt động môi giới bất động sản Việt Nam vấn đề 58 pháp lý đặt z 2.2.2 Nguyên nhân thực trạng hoạt động môi giới bất động sản Việt Nam 69 2.2.3 Đánh giá chung 74 CHƢƠNG 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THI ỆN PHÁP LUẬT VỀ HOẠT ĐỘNG MÔI 78 GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM HIỆN NAY 3.1 Sự cần thiết phƣơng hƣớng hoàn thiện 78 3.2 Một số giải pháp hoàn thiện pháp luật môi giới bất động sản 79 3.2.1 Về điều kiện chủ thể hoạt động môi giới bất động sản 79 3.2.2 Về chế độ pháp lý chủ thể hoạt động môi giới bất động sản 82 3.2.3 Về nội dung hoạt động môi giới bất động sản 83 3.2.4 Về chế độ thù lao chi phí mơi giới bất động sản 84 3.2.5 Về quy định sàn giao dịch bất động sản 87 3.2.6 Về quản lý nhà nước hoạt động môi giới bất động sản 88 3.3 Giải pháp hỗ trợ hoạt động môi giới bất động sản 89 3.3.1 Xây dựng hoàn thiện thể chế hỗ trợ hoạt động môi giới bất động sản 90 3.3.2 Phát triển tạo lập bất động sản cho thị trường 92 3.3.3 Đổi quản lý nhà nước thị trường bất động sản 94 KẾT LUẬN 96 TÀI LI ỆU THAM KHẢO 98 z LỜI MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Hình thành phát triển loại thị trường hệ tất yếu việc phát triển kinh tế theo chế thị trường, đồng thời điều kiện làm cho phân công lao động xã hội ngày sâu sắc Thực đường lối phát triển kinh tế Đảng Nhà nước, năm qua, kinh tế nước ta dần chuyển từ chế tập trung bao cấp sang chế thị trường Cùng với hệ thống thị trường hình thành phát triển, có thị trường bất động sản Theo chuyên gia kinh tế ước tính tài sản bất động sản chiếm khoảng 1/2 tài sản quốc gia nước phát triển chiếm khoảng 2/3 tài sản quốc gia nước phát triển Việt Nam Như vậy, nói phát triển thị trường bất động sản phát huy sức mạnh nội lực cách hiệu cho việc phát triển kinh tế- xã hội Trong năm qua thị trường bất động sản nước ta có chuyển biến tích cực góp phần quan trọng vào việc thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội đất nước với nhịp độ tương đối cao Nhiều dự án lĩnh vực sản xuất kinh doanh, dịch vụ phát huy nguồn vốn xã hội, bước nâng cao hiệu sản xuất kinh doanh, mức sống nhân dân làm thay đổi mặt thị, nơng thơn góp phần chuyển dịch cấu kinh tế theo hướng cơng nghiệp hố, đại hoá Điều chứng tỏ thị trường bất động sản dần trở thành phận thiếu hệ thống loại thị trường kinh tế nước ta Cùng với việc hình thành phát triển thị trường bất động sản, xã hội Việt Nam xuất lớp người chuyên đứng làm trung gian môi giới giao dịch bất động sản Đội ngũ góp phần tích cực vào sơi động thị trường bất động sản Tuy nhiên, hoạt động môi giới thị trường bất động sản nước ta thời gian qua bộc lộ nhiều điểm bất cập Đó việc tổ chức, cá nhân hoạt động mang tính tự phát, thiếu tính chuyên nghiệp; hàng hoá bất động sản chủ yếu chưa cấp chứng nhận chất lượng, hệ thống thông tin bất động sản không đầy đủ thiếu hệ thống; công tác quản lý nhà nước lĩnh vực cịn yếu z nên hoạt động mơi giới cịn chứa đựng nhiều rủi ro cho người sử dụng dịch vụ Thêm vào đó, quy định pháp luật thị trường bất động sản chứa đựng nhiều mâu thuẫn, chồng chéo, chí khơng phù hợp với thực tế xu hướng phát triển Trong chủ thể môi giới hoạt động cách tự phát nhà hoạch định sách cịn mị mẫm tìm hiểu để nhận dạng thị trường, loay hoay với số cơng cụ hành nhằm hạn chế ảnh hưởng tiêu cực hoạt động thị trường bất động sản Tất nguyên nhân góp phần tạo sốt đất, nhà mặt sản xuất thời gian vừa qua mà Nhà nước biện pháp hữu hiệu để xử lý triệt để Theo ước tính có khoảng 500 văn quy phạm pháp luật ban hành để điều chỉnh vấn đề có liên quan đến bất động sản, có đến 70% giao dịch bất động sản nằm ngồi tầm kiểm sốt Nhà nước [20] Điều phần ảnh hưởng tiêu cực đến việc phát triển thị trường bất động sản hoạt động lành mạnh, minh bạch Có thể nói hoạt động môi giới bất động sản nước ta thời gian qua chưa với chất, vai trị ý nghĩa Một ngun nhân khung pháp luật thị trường bất động sản nói chung pháp luật hoạt động mơi giới bất động sản nói riêng cịn thiếu, chồng chéo, lạc hậu, tản mạn Hình thành mơi trường pháp lý để tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản hoạt động việc làm cần thiết, nhu cầu tất yếu khách quan nhân tố thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển cách công khai, minh bạch, có tổ chức Đối với nước ta cơng việc đầy khó khăn phức tạp Xuất phát từ lý trên, tác giả lựa chọn chủ đề Pháp luật hoạt động môi giới bất động sản Việt Nam làm đề tài cho luận văn tốt nghiệp Thạc sỹ Luật học Tình hình nghiên cứu Việc nghiên cứu xây dựng thị trường bất động sản với thể chế nước có kinh tế thị trường phát triển khơng cịn vấn đề Song Việt Nam thị trường bất động sản hình thành cịn sơ khai nên cơng việc quan tâm nghiên cứu chủ yếu mức độ lý luận số cơng trình nghiên cứu, hội thảo, hội nghị có liên quan như: z - Dự án VIE/97/016 Đề án phát triển thị trường bất động sản Viện nghiên cứu Quản lý kinh tế Trung ương thực bảo trợ Chương trình phát triển Liên hiệp quốc (UNDP) - Thị trường bất động sản- lý luận thực tiễn Việt Nam PGS.TS Thái Bá Cẩn Th.s Trần Nguyên Nam Nhà xuất Tài phát hành năm 2003 Tuy nhiên, nội dung cơng trình nghiên cứu chủ yếu đề cập vấn đề chung thị trường bất động sản Chính nhiều vấn đề có liên quan đến việc tổ chức hoạt động thị trường môi giới bất động sản vai trị phát triển thị trường bất động sản, đặc biệt góc độ pháp lý chưa đề cập, xem xét đầy đủ, tồn diện địi hỏi phải tiếp tục nghiên cứu, hoàn thiện Mục tiêu nhiệm vụ nghiên cứu Mục đích việc nghiên cứu đề tài nhằm làm sáng tỏ vấn đề mang tính lý luận thực tiễn hoạt động mơi giới bất động sản góc độ pháp lý vai trị phát triển thị trường bất động sản nước ta na y, góp phần hồn thiện pháp luật thị trường bất động sản, đồng thời làm tài liệu nghiên cứu, tham khảo cho đối tượng quan tâm Trong phạm vi luận văn thạc sỹ luật học, tác giả không đặt vấn đề nghiên cứu tất vấn đề có liên quan đến hoạt động mơi giới bất động sản mà tập trung làm rõ số nội dung sau: - Khẳng định việc đời hoạt động môi giới thị trường bất động sản Việt Nam tất yếu khách quan - Phân tích quy định pháp luật hành Việt Nam có liên quan đến hoạt động môi giới bất động sản - Đưa nhận xét ban đầu quy định pháp luật Việt nam đối hoạt động môi giới bất động sản đề xuất số giải pháp cụ thể từ thực tiễn hoạt động mơi giới bất động sản nhằm góp phần xây dựng hành lang pháp lý phù hợp cho hoạt động môi giới bất động sản, giúp cho thị trường bất động sản Việt Nam phát triển hoạt động có hiệu quả, hướng Phương pháp nghiên cứu sử dụng z Luận văn sử dụng phép biện chứng vật triết học Mác-Lê nin làm sở phương pháp luận cho việc nghiên cứu Trong trình nghiên cứu, tác giả luận văn sử dụng số phương pháp sau: -Phương pháp phân tích tổng hợp: Phân tích kiện, tượng pháp lý đơn lẻ tổng hợp kinh nghiệm hoạt động môi giới bất động sản phát sinh sống -Phương pháp phân tích quy phạm: Phân tích quy phạm pháp luật thực định làm sáng tỏ điểm hợp lý, hạn chế mối quan hệ với quy định khác hệ thống pháp luật Việt nam có liên quan đến hoạt động môi giới bất động sản -Phương pháp so sánh pháp luật: so sánh pháp luật pháp luật Việt Nam với số nước có đặc điểm tương đồng Bố cục luận văn Ngồi lời nói đầu, kết luận danh mục tài liệu tham khảo, luận văn chia làm ba chương: chương thứ trình bày vấn đề chung hoạt động môi giới thị trường bất động sản, pháp luật thị trường bất động sản; đời, đặc trưng vai trị hoạt động mơi giới việc phát triển thị trường bất động sản; chương thứ hai trình bày thực trạng pháp luật thực tiễn hoạt động môi giới bất động sản Việt Nam; chương thứ ba lập luận cần thiết, yêu cầu số giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật giải pháp nhằm hỗ trợ cho hoạt động môi giới bất đ ộng sản Việt Nam Xin chân thành cảm ơn thầy cô giáo bạn bè, đồng nghiệp đóng góp ý kiến, nhiệt tình giúp đỡ để tác giả hồn thành luận văn tốt nghiệp Cho dù cố gắng, dành tâm huyết, song trình bày, vấn đề mơi giới bất động sản cịn mẻ Việt Nam thời gian có hạn nên luận văn không tránh khỏi những khiếm khuyết định Rất mong nhậ n đóng góp ý kiến thầy giáo, bạn đồng nghiệp người quan tâm đến vấn đề z CHƢƠNG NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI TRONG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 KHÁI QUÁT CHUNG VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.1.1 Sự đời thị trƣờng bất động sản 1.1.1.1 Khái niệm bất động sản Tài sản cho dù thuộc sở hữu tư nhân hay thuộc sở hữu nhà nước quốc gia giới, nguồn lực tiềm để phát triển kinh tế- xã hội quốc gia Nó bao gồm tài sản thiên nhiên ban tặng tài sản người tạo qua nhiều hệ Xuất phát từ yêu cầu quản lý sử dụng tài sản đó, lĩnh vực có phân loại theo tiêu chí khác Trong khoa học pháp lý, có nhiều cách phân loại tài sản, người ta thường dựa đặc điểm, tính chất vật lý Theo cách này, tài sản phân thành bất động sản động sản Cách phân loại xuất từ thời La Mã cổ đại ngày sử dụng rộng rãi ghi nhận thành chế định hầu hết Bộ luật Dân nước theo hệ thống pháp luật thành văn Thậm chí số nước ý thức vai trò quan trọng bất động sản kinh tế xã hội Anh, Mỹ, Thái lan, Malaysia, chế định bất động sản cịn thể chế hố thành đạo luật riêng: Luật Bất động sản Nói chung pháp luật nước, quy định bất động sản có thống chỗ tài sản di, dời Tuy nhiên, chừng mực định xác định cấu thành bất động sản pháp luật nước có khác nhau, song khơng nhiều Ở Việt nam trước năm 1995, hệ thống pháp luật chưa có thống việc sử dụng khái niệm bất động sản tài sản cố định Chỉ Bộ luật Dân đời khái niệm bất động sản sử dụng quán Theo thông lệ tập quán quốc tế, sở thuộc tính tự nhiên tài sản tài sản có di, dời hay khơng, khoản Điều 181 Bộ luật Dân 1995 quy định khái niệm bất động sản sau: Bất động sản tài sản không di, dời bao gồm: z - Đất đai; - Nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; - Các tài sản khác gắn liền với đất đai; - Các tài sản khác pháp luật quy định Quy định bất động sản Bộ luật dân 2005 kế thừa quy định Điều 174 Như vậy, Bộ luật dân Việt Nam có quy định phân biệt bất động sản động sản dựa đặc điểm vật lý tài sản Với quy định cho thấy tài sản pháp luật thừa nhận coi bất động sản So với động sản danh sách bất động sản phải luật thiết lập có giới hạn Đặc điểm dễ nhận thấy bất động sản để phân biệt với động sản có vị trí cố định khơng thể di, dời Đặc điểm xuất phát từ đất đai bất động sản khác gắn liền với đất đai, nên cố định vị trí, địa điểm khơng có khả chuyển dịch Chính vậy, bất động sản trước hết phải đất đai, sau tài sản gắn liền với đất đai nhà ở, cơng trình xây dựng Như vậy, đất đai yếu tố ban đầu, yếu tố thiếu bất động sản Cho nên vấn đề vị trí bất động sản yếu tố có ý nghĩa quan trọng giá trị thị trường bất động sản Do điều kiện kinh tế, trị -xã hội nên pháp luật nước lại có quy định cụ thể khác bất động sản Riêng với bất động sản đất đai, Điều 17 Hiến pháp 1992 Việt Nam quy định đất đai thuộc sở hữu tồn dân Điều có nghĩa pháp luật không thừa nhận quyền sở hữu chủ thể khác đất đai Và đất đai đối tượng để trao đổi, giao dịch thị trường bất động sản, nghĩa khơng thể trở thành hàng hố Nhưng Luật Đất đai 1993 tách quyền sử dụng đất khỏi quyền sở hữu toàn dân trao cho người sử dụng đất thông qua việc cho thuê, giao quyền sử dụng đất cho phép tổ chức, cá nhân chuyển quyền sử dụng đất Quy định tạo sở pháp lý để quyền sử dụng đất tham gia giao dịch hợp pháp Nhưng vấn đề vừa mang tính pháp lý vừa mang tính thực tiễn đặt nước ta quyền sử dụng đất có coi bất động sản hay khơng? Xét đến cùng, cách phân loại tài sản theo Điều 181 Bộ luật Dân 1995 Điều 174 Bộ luật dân 2005 z cho thấy tất loại tài sản tồn bất động sản, động sản Điều 188 Bộ luật Dân 1995 Điều 181 Bộ luật Dân 2005 quy định “quyền tài sản quyền trị giá tiền chuyển giao giao lưu dân sự, kể quyền sở hữu trí tuệ” Rõ ràng quy định cho thấy quyền tài sản coi tài sản Sự thừa nhận pháp luật tính chất tài sản quyền trị giá tiền mà gắn với nhân thân người có quyền lưu thơng có điều kiện định, cho phép suy đốn quyền động sản bất động sản [28,tr30-31] Tương tự, đoạn Điều 118 Bộ luật Dân 1995 Điều 108 Bộ luật Dân 2005 khẳng định quyền sử dụng đất coi tài sản chung hộ Xét góc độ khoa học pháp lý, theo cách phân loại tài sản quy định Điều 181 Bộ luật Dân 1995 Điều 174 Bộ luật dân 2005 quyền mà trị giá tiền coi động sản hay bất động sản tuỳ theo tính chất đối tượng phát sinh quyền động sản hay bất động sản Quyền sử dụng đất quyền thực vật hữu hình đất đai, mà đất đai coi bất động sản, quyền sử dụng đất coi loại bất động sản Các quy định khác Bộ luật Dân có liên quan đến quyền sử dụng đất khẳng định điều Chẳng hạn tài sản dùng vào việc chấp theo Bộ luật Dân 1995 bất động sản Điều 346 Bộ luật Dân 1995 quy định quyền sử dụng đất dùng làm tài sản chấp Do vậy, quyền sử dụng đất coi bất động sản 1.1.1.2 Sự đời phát triển thị trường bất động sản Thị trường bất động sản nơi mua bán trao đổi bất động sản phát triển mức độ cao, thị trường mua bán, trao đổi đất đai cơng trình, vật kiến trúc gắn liền với đất đai Cũng loại thị trường khác, thị trường bất động sản xuất kinh tế hàng hoá, mà kinh tế thị trường phát triển đến trình độ định Thị trường bất động sản có chức đưa người có nhu cầu trao đổi bất động sản đến với nhau; xác định giá cho bất động sản giao dịch; phân phối bất động sản theo quy luật cung cầu phát triển bất động sản sở tính cạnh tranh thị trường Cơ sở kinh tế- xã hội cho đời tồn sản xuất hàng hoá phân công lao động xã hội tách biệt kinh tế người sản xuất với người sản xuất khác, quan hệ khác tư liệu sản xuất quy định Mà chiếm hữu tư nhân tư z ... hoạt động môi giới bất động sản việc phát triển thị 31 trường bất động sản CHƢƠNG 2: PHÁP LUẬT VỀ HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỰC 35 TRẠNG HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM HI... 2.1 Pháp luật hoạt động môi giới bất động sản Việt Nam 35 2.1.1 Chủ thể hoạt động môi giới bất động sản 35 2.1.2 Hợp đồng môi giới bất động sản 42 2.1.3 Quyền nghĩa vụ bên quan hệ môi giới bất động. .. động sản 46 2.1.4 Quản lý nhà nước hoạt động môi giới bất động sản 57 2.2 Thực trạng hoạt động môi giới bất động sản Việt Nam 58 2.2.1 Hoạt động môi giới bất động sản Việt Nam vấn đề 58 pháp