Luận văn thạc sĩ quản lý tài nguyên và môi trường đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở trên địa bàn huyện cẩm xuyên, tỉnh hà tĩnh

ĐẠI HỌC HUẾ TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN VĂN QUÝ ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤTỞ TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN CẨM XUYÊN, TỈNH HÀ TĨNH LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG Chuyên ngành: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI HUẾ - 2018 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma ĐẠI HỌC HUẾ TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN VĂN QUÝ ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN CẨM XUYÊN, TỈNH HÀ TĨNH LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG Chuyên ngành: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Mã số: 8850103 NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC PGS.TS HỒ KIỆT HUẾ - 2018 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan rằng, số liệu kết nghiên cứu luận văn hoàn toàn trung thực chưa sử dụng để bảo vệ học vị Tôi xin cam đoan thơng tin trích dẫn luận văn rõ nguồn gốc Huế, ngày tháng năm 2018 Tác giả luận văn Nguyễn Văn Quý PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma ii LỜI CẢM ƠN Trong q trình hồn thành luận văn này, quan tâm, giúp đỡ quý báu thầy cô giáo Khoa Tài nguyên đất Môi trường nông nghiệp, trường Đại học Nông Lâm Huế, quan tâm giúp đỡ bạn bè, đồng nghiệp, giúp đỡ phối hợp nhân dân địa phương nơi nghiên cứu Đặc biệt giúp đỡ, dẫn tận tình PGS.TS Hồ Kiệt, người hướng dẫn khoa học, giúp đỡ tơi hồn thành luận văn vấn đề đấu giá quyền sử dụng đất Trước hết xin chân thành cảm ơn sự quan tâm, giúp đỡ, bảo ân cần thầy giáo, cô giáo Khoa Tài nguyên đất Môi trường nông nghiệp thầy cô giáo trường Đại học Nông Lâm Huế suốt thời gian học tập trường Đặc biệt xin gửi lời cảm ơn chân thành tới thầy giáo PGS.TS Hồ Kiệt trực tiếp hướng dẫn bảo tận tình cho tơi suốt thời gian thực luận văn Tơi xin chân thành cảm ơn Ủy ban nhân dân huyện Cẩm Xuyên, Phòng Tài nguyên Mơi trường, Phịng Tài – Kế hoạch, Chi cục Thống kê, UBND thị trấn Cẩm Xuyên, UBND xã Cẩm Thành, UBND xã Cẩm Nhượng, UBND thị trấn Thiên Cầmcùng hộ tham gia đấu giá quyền sử dụng đất dự án nghiên cứu nhiệt tình giúp đỡ suốt thời gian thực đề tài Tôi xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, cán đồng nghiệp bạn bè tạo điều kiện mặt cho tơi q trình thực đề tài Tôi xin chân thành cảm ơn quan tâm, giúp đỡ, động viên quý báu kịp thời đó! Huế, ngày tháng năm 2018 Tác giả luận văn Nguyễn Văn Quý PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma iii TĨM TẮT Đề tài “Đánh giá cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Cẩm Xuyên, tỉnh Hà Tĩnh” thực từ tháng năm 2017 đến tháng 02 năm 2018 Quá trình nghiên cứu tơi tiến hành điều tra vấn thu thập thông tin điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội huyện Cẩm Xuyên, đồng thời vấn cán tổ chứcc đấu giá người tham gia đấu giá Huyện Cẩm Xuyên với tổng diện tích 63.646,65 ha, đó: Đất nơng nghiệp có diện tích 49.959,14 chiếm 78,49% tổng diện tích đất tự nhiên, đất phi nơng nghiệp có diện tích 11.569,92ha, chiếm 18,18% tổng diện tích đất tự nhiên, đất chưa sử dụng 2.117,59 ha, chiếm 3,33% tổng diện tích đất tự nhiên Theo số liệu điều tra được, công tác đấu giá QSDĐ huyện Cẩm Xuyên đánh giá cơng khai, minh bạch, trình tự thủ tục, quy chế đấu giá, nhiên tồn hạn chế Số liệu điều tra cho thấy đa số người tham gia đấu giá có câu trả lời theo hướng tích cực Ngồi công tác đấu giá quyền sử dụng đất cịn có số hạn chế, mức độ chưa hài lịng người tham gia đấu giá Cơng tác đấu giá QSDĐ đạt nhiều hiệu mặt kinh tế, xã hội trong công tác quản lý sử dụng đất đai như: giúp Nhà nước khai thác hợp lý quỹ đất; tăng nguồn thu cho ngân sách; tạo vốn đầu tư xây dựng sở hạ tầng, tạo đà thúc đẩy phát triển KT-XH huyện Tuy nhiên, công tác đấu giá QSDĐ huyện tồn số hạn chế, như: Việc xác định mức giá, sách cịn bất cập; chưa đáp ứng nhu cầu người tham gia đấu giá Nghiên cứu đề xuất nhóm giải pháp nâng cao hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất huyện Cẩm Xuyên, tỉnh Hà Tĩnh gồm: nhóm giải pháp sách Nhà nước, giải pháp kỹ thuật, giải pháp chế tài PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma iv MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM ƠN .ii TÓM TẮT iii MỤC LỤC iv DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT vii DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU .viii DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ, ĐỒ THỊ ix MỞ ĐẦU 1 TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI 2.1 Mục tiêu tổng quát 2.2 Mục tiêu cụ thể Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN CỦA ĐỀ TÀI 3.1 Ý nghĩa khoa học 3.2 Ý nghĩa thực tiễn CHƯƠNG TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA ĐỀ TÀI 1.1.1 Khái niệm đất đai thị trường đất đai 1.1.2 Giá đất, định giá đất thị trường bất động sản 1.1.3 Đấu giá quyền sử dụng đất Việt Nam 1.2 CƠ SỞ THỰC TIỄN ĐỀ TÀI 14 1.2.1 Đấu giá đất số nước giới 14 1.2.2 Thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất Việt Nam 15 1.3 CÁC CƠNG TRÌNH NGHIÊN CỨU LIÊN QUAN ĐẾN ĐỀ TÀI 18 CHƯƠNG ĐỐI TƯỢNG, PHẠMVI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 20 2.1 ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU 20 2.2 PHẠM VI NGHIÊN CỨU 20 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma v 2.3 NỘI DUNG NGHIÊN CỨU 20 2.3.1 Đặc điểm điều kiện tự nhiên, thực trạng phát triển Kinh tế - Xã hội tình hình quản lý, sử dụng đất huyện Cẩm Xuyên 20 2.3.2 Thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất ởhuyện Cẩm Xuyên, tỉnh Hà Tĩnh 20 2.3.3 Kết đấu giá quyền sử dụng đất số dự án đấu giá địa huyện Cẩm Xuyên, Tỉnh Hà Tĩnh 21 2.3.4 Phân tích hiệu hạn chế công tác đấu giá quyền sử dụng đất huyện Cẩm Xuyên 21 2.4 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 21 2.4.1 Phương pháp điều tra thu thập số liệu 21 2.4.2 Phương pháp phân tích tổng hợp, xử lý số liệu 22 2.4.3 Phương pháp biểu đồ, bảng biểu 22 CHƯƠNG KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 23 3.1 ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ - XÃ HỘI HUYỆN CẨM XUYÊN 23 3.1.1 Điều kiện tự nhiên 23 3.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội 25 3.2 KHÁI QUÁT CHUNG VỀ TÌNH HÌNH QUẢN LÝ VÀ SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN CẨM XUYÊN 31 3.2.1 Tình hình quản lý đất đai 31 3.2.2 Hiện trạng sử dụng loại đất 34 3.2.3 Biến động đất đai huyện Cẩm Xuyên giai đoạn 2013 - 2017 36 3.3 THỰC TRẠNG ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở HUYỆN CẨM XUYÊN, TỈNH HÀ TĨNH 37 3.3.1 Tóm tắt dự án nghiên cứu 37 3.3.2 Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất huyện Cẩm Xuyên 38 3.3.3 Quy trình đấu giá quyền sử dụng đất 45 3.4 KẾT QUẢ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN ĐÃ ĐẤU GIÁ TRÊN ĐỊA HUYỆN CẨM XUYÊN, TỈNH HÀ TĨNH 46 3.4.1 Thực trạng kết đấu giá quyền sử dụng đất quy hoạch chia lô xen dắm dân cư thôn Kênh, xã Cẩm Thành 46 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma vi 3.4.2 Thực trạng kết đấu giá quyền sử dụng đất quy hoạch dân cư vùng Đồng Muối Cũ, xã Cẩm Nhượng 50 3.4.3.Thực trạng kết đấu giá quyền sử dụng đất quy hoạch dân cư Tổ 14, thị trấn Cẩm Xuyên 56 3.4.4 Thực trạng kết đấu giá quyền sử dụng đất quy hoạch dân cư vùng Trọt Nước, Tổ dân phố Trần Phú 60 3.5 PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ VÀ HẠN CHẾ CỦA CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở HUYỆN CẨM XUYÊN 65 3.5.1 Khảo sát công tác đấu giá quyền sử dụng đất qua ý kiến cán quản lý người dân 65 3.5.2 Hiệu kinh tế 71 3.5.3 Hiệu xã hội 73 3.5.4 Hiệu công tác quản lý sử dụng đất đai 74 3.6 MỘT SỐ ĐỀ XUẤT ĐỐI VỚI CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở HUYỆN CẨM XUYÊN 75 3.6.1 Về sách Nhà nước 75 3.6.2 Giải pháp Kỹ thuật 75 3.6.3 Giải pháp chế tài 76 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 77 KẾT LUẬN 77 KIẾN NGHỊ 78 TÀI LIỆU THAM KHẢO 79 PHỤ LỤC 81 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma vii DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT Chữ viết tắt Chữ viết đầy đủ BĐS Bất động sản BTC Bộ Tài BTNMT Bộ Tài nguyên Môi trường BTP Bộ Tư pháp CSHT Cơ sở hạ tầng ĐVHC Đơn vị hành GCN Giấy chứng nhận NĐ-CP Nghị định Chính phủ QĐ Quyết định QSDĐ Quyền sử dụng đất TT Thông tư Trđ Triệu đồng UBND Ủy ban nhân dân PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma viii DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU Bảng 3.1.Tổng giá trị sản xuất ngành kinh tế giai đoạn 2011 - 2015 huyện Cẩm Xuyên - tỉnh Hà Tĩnh 26 Bảng 3.2 Chuyển dịch cấu kinh tế giai đoạn 2011- 2015 26 Bảng 3.3 Hiện trạng sử dụng đất năm 2016 34 Bảng 3.4 Tình hình biến động đất đai huyện năm giai đoạn 2013 – 2017 36 Bảng 3.5 Khái quát đặc điểm dự án 38 Bảng 3.6 Kết đấu giá quyền sử dụng đất vùng quy hoạchxen dặm dân cư thôn Kênh, xã Cẩm Thành 49 Bảng 3.7 Danh sách hộ gia đình cá nhân trúng đấu giá quyền sử dụng đất vùng quy hoạch xen dặm dân cư thôn Kênh, xã Cẩm Thành 50 Bảng 3.8 Kết đấu giá quyền sử dụng đất quy hoạch dân cưVùng Đồng Muối Cũ, xã Cẩm Nhượng 53 Bảng 3.9 Danh sách hộ gia đình cá nhân trúng đấu giá quyền sử dụng đất vùng quy hoạch dân cư vùng Đồng Muối Cũ, xã Cẩm Nhượng 55 Bảng 3.10 Kết đấu giá quyền sử dụng đất quy hoạch dân cưTổ dân phố 14, thị trấn Cẩm Xuyên 58 Bảng 3.11 Danh sách hộ gia đình cá nhân trúng đấu giá quyền sử dụng đất vùng quy hoạch tổ dân phố 14, thị trấn Cẩm Xuyên 60 Bảng 3.12.Kết đấu giá quyền sử dụng đất quy hoạch dân cưvùng Trọt Nước, tổ dân phố Trần Phú giai đoạn 63 Bảng 3.13 Danh sách hộ gia đình cá nhân trúng đấu giá quyền sử dụng đất vùng quy hoạchdân cư vùng Trọt Nước, thị trấn Thiên Cầm giai đoạn 64 Bảng 3.14 Ý kiến cán tổ chức đấu giá QSDĐ phiên đấu giá địa bàn huyện Cẩm Xuyên 65 Bảng 3.15 Một số ý kiến người tham gia đấu giá QSDĐ phiên đấu giá địa bàn huyện Cẩm Xuyên 69 Bảng 3.16 Chênh lệch giá đất giá quy định giá trúng đấu giá 72 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma ix DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ, ĐỒ THỊ Hình 3.1 Sơ đồ vị trí địa lý huyện Cẩm Xuyên - tỉnh Hà Tĩnh 24 Hình 3.2 Cơ cấu ngành kinh tế năm 2015 27 Hình 3.3 Cơ cấu sử dụng loại đất năm 2016 36 Hình 3.4 Biến động cấu sử dụng đất giai đoạn 2013-2016 37 Hình 3.5 Quy trình đấu giá quyền sử dụng đất 45 Hình 3.6 Quy hoạch phân lơ đấu giá QSD đất xen dặm dân cư Thôn Kênh, xã Cẩm Thành 47 Hình 3.7 Quy hoạch phân lô đấu giá QSD đất dân cư vùng Đồng Muối Cũ, xã Cẩm Nhượng 51 Hình 3.8 Mức chênh lệch giá trúng đấu so với giá khởi điểm dự án Vùng Đồng Muối Cũ, xã Cẩm Nhượng 54 Hình 3.9 Quy hoạch phân lô đấu giá QSD đất dân cư tổ dân phố 14, thị trấn Cẩm Xuyên 56 Hình 3.10 Biểu đồ số lơ đất trúng đấu qua phiên đấu giá QSDĐ quy hoạch dân cư tổ dân phố 14, thị trấn Cẩm Xuyên 59 Hình 3.11 Quy hoạch phân lô đấu giá QSD đất dân cư vùng Trọt nước, tổ dân phố Trần Phú 61 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma MỞ ĐẦU TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI Đất đai có tính chất đặc trưng riêng, tài ngun khơng thể tái tạo trở thành tư liệu sản xuất thay Khai thác tiềm đất đai có ý nghĩa vơ quan trọng phát triển kinh tế - xã hội, an ninh - quốc phịng Nhưng đất đai phát huy tiềm vốn có người tác động tích cực sử dụng có hiệu Trong năm qua, kinh tế nước ta phát triển vận động theo chế thị trường, thành phần kinh tế phát triển nguồn lực đầu vào cho sản xuất trở thành hàng hóa, đất đai khơng ngoại lệ Quyền sử dụng đất trở thành hàng hóa tham gia vào thị trường bất động sản Quyền sử dụng đất xem nguồn vốn chỗ huy động, phục vụ cho trình phát triển kinh tế - xã hội đất nước Để huy động nguồn vốn chỗ từ đất đai cách có hiệu đấu giá quyền sử dụng đất giải pháp quan trọng quy định Luật đất đai 2003 Luật đất đai 2013 nhằm đảm bảo tính cơng khai, minh bạch quản lý, sử dụng đất đai Mặt khác, thực tế có hai loại giá đất giá đất nhà nước quy định giá đất thị trường Hai loại giá đất có mặt quan hệ đất đai Nhà nước người sử dụng đất người sử dụng đất với Giữa hai loại giá đất có chênh lệch lớn, đặc biệt nơi thị trường chuyển quyền sử dụng đất diễn sôi động Sự chênh lệch giá đất gây thất thu nguồn thu ngân sách lớn, tạo hội cho kẻ nhảy vào xin đất làm “dự án” để trục lợi Do đó, để tạo cơng việc xử lý mối quan hệ đất đai cần phải có hình thức đấu giá quyền sử dụng đất Luật đất đai 2013 quy định rõ nguyên tắc định giá đất phải theo mục đích sử dụng đất hợp pháp thời điểm định giá; theo thời hạn sử dụng đất; phù hợp với giá đất phổ biến thị trường loại đất có mục đích sử dụng chuyển nhượng thu thập từ việc sử dụng đất giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất nơi có đấu giá quyền sử dụng đất; thời điểm đất liền kề có mục đích sử dụng, khả sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự có mức Quy định khung giá đất, bảng giá đất xây dựng định kỳ 05 năm lần điều chỉnh thị trường có biến động Bổ sung quy định trường hợp địa phương không thống giá khu vực giáp ranh tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương báo cáo Thủ tướng Chính phủ định (Điều 113 114, luật đất đai 2013) PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma Tuy nhiên nhược điểm lớn khung giá đất “không sát giá thị trường” khó khắc phục Đây vấn đề cực khó thị trường đất ta chưa lành mạnh, giao dịch ngầm nhiều, giá chuyển nhượng hợp đồng không sát với thực tế Việc quy định giá thấp giá thị trường làm thất thu nguồn ngân sách Nhà nước tính thuế sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, tiền giao đất, thuê đất… Nảy sinh giao dịch ngầm chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà Nhà nước khơng kiểm sốt Trước tình hình cần tìm giải pháp rút ngắn khoảng cách giá đất thị trường so với giá quy định Nhà nước, “đấu giá quyền sử dụng đất” giải pháp Nhà nước chọn để thực thi Thấy lợi ích từ việc đấu giá quyền sử dụng đất ở, năm gần đây, đấu giá quyền sử dụng đất áp dụng tỉnh thành nước, trở thành hướng cho thị trường bất động sản, góp phần rút ngắn khoảng cách giá đất quy định so với giá thị trường, làm sở cho Nhà nước điều chỉnh khung giá đất hành sát với giá thị trường Huyện Cẩm Xuyên, tỉnh Hà Tĩnh địa phương nước áp dụng hình thức đấu giá quyền sử dụng đất giao đất, cho thuê đất Công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện năm qua đem lại số lợi ích phục vụ cho trình phát triển kinh tế - xã hội quản lý nhà nước đất đai địa bàn huyện Để thấy rõ hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất mang lại, đồng thời tìm giải pháp đẩy mạnh cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Cẩm Xuyên, tỉnh Hà Tĩnh” MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI 2.1 MỤC TIÊU TỔNG QUÁT Đánh giá thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Cẩm Xuyên đưa số giải pháp nhằm hồn thiện cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện 2.2 MỤC TIÊUCỤ THỂ - Đánh giá thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Cẩm Xuyên, Tỉnh Hà Tĩnh - Phân tích hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất dự án nghiên cứu - Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Cẩm Xuyên, tỉnh Hà Tĩnh PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma 3 Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN CỦA ĐỀ TÀI 3.1 Ý NGHĨA KHOA HỌC Đề tài góp phần cung cấp sở cho việc đề xuất quy trình tổ chức thực đấu giá quyền sử dụng đất hợp lý hơn, giúp quy trình đấu giá ngày hồn thiện đem lại hiệu cao Góp phần bổ sung hồn thiện sách liên quan đến tổ chức thực đấu giá quyền sử dụng đất nhằm nâng cao hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất 3.2 Ý NGHĨA THỰC TIỄN Kết đề tài góp phần phát huy ưu điểm khắc phục mặt hạn chế để công tác đấu giá, đề đề xuất giải pháp ngày hoàn thiện đem lại hiệu cao cho cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Cẩm Xuyên PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma CHƯƠNG TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA ĐỀ TÀI 1.1.1 Khái niệm đất đai thị trường đất đai 1.1.1.1 Đất đai Đất đai loại tài nguyên tự nhiên, loại tài nguyên sản xuất, bao gồm lục địa mặt nước bề mặt trái đất Theo quan điểm kinh tế học, đất đai không bao gồm mặt đất bao gồm tài nguyên lịng đất tất thứ sinh sơi mặt đất lịng đất khơng lao động người làm ra, tức bao gồm nước mặt đất nước ngầm, thổ nhưỡng, thực vật động vật Với nghĩa chung nhất, lớp bề mặt trái đất, bao gồm đồng ruộng, đồng cỏ, bãi chăn thả, rừng, bãi hoang, mặt nước, đầm lầy bãi đá…Với nghĩa hẹp, đất đai biểu khối lượng tính chất quyền lợi tài sản mà người chiếm đất Nó bao gồm lợi ích đất mặt pháp lý quyền theo tập quán không thành văn Như vậy, "đất đai" khoảng khơng gian có giới hạn, theo chiều thẳng đứng (gồm khí hậu bầu khí quyển, lớp đất phủ bề mặt, thảm thực vật, động vật, diện tích nước, tài ngun nước ngầm khống sản lịng đất), theo chiều nằm ngang mặt đất (là kết hợp thổ nhưỡng, địa hình, thủy văn, thảm thực vật thành phần khác) giữ vai trò quan trọng có ý nghĩa to lớn hoạt động sản xuất sống xã hội loài người Đất đai tư liệu sản xuất đặc biệt tài sản đất đai có giá trị sử dụng, đối tượng trao đổi mua bán Ngồi đất đai cịn tài sản vơ quý giá quốc gia, chuyển tiếp qua nhiều hệ coi dạng tài sản phương thức tích lũy cải vật chất xã hội [10] 1.1.1.2 Thị trường bất động sản Thị trường bất động sản phận cấu thành quan trọng kinh tế Thị trường bất động sản có liên quan đến lượng tài sản lớn kinh tế nước Việc phát triển thị trường bất động sản tạo kích thích cho đầu tư vào đất đai Sự chuyển dịch động lao động ngành, vùng lãnh thổ; Chuyển bất động sản thành tài sản để thu hút huy động nguồn lực tài cho kinh tế Với vai trò quan trọng nói bất động sản thị trường bất động sản kinh tế [11] PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma 1.1.1.3 Một số khái niệm khác - Đấu giá: Là bán hình thức người mua trả giá người trả giá cao mua - Đấu thầu: Là đấu giá trước công chúng, nhận làm nhận bán với giá rẻ giao cho làm bán hàng - Định giá: Là ước tính giá trị quyền sở hữu tài sản cụ thể hình thái tiền tệ cho mục đích xác định, thời điểm xác định - Định giá đất: Được hiểu ước tính giá trị quyền sử dụng đất hình thái tiền tệ cho mục đích sử dụng xác định, thời điểm xác định Giá cả: Là biểu thị tiền giá trị tài sản, số tiền thoả thuận người mua người bán thời điểm xác định Giá lớn nhỏ giá trị thị trường tài sản [3] 1.1.2 Giá đất, định giá đất thị trường bất động sản 1.1.2.1 Khái quát giá đất Đất đai sản phẩm phi lao động, thân khơng có giá trị Do đất đai mà nói, giá đất đai phản ánh tác dụng đất đai hoạt động kinh tế, thu lợi q trình mua bán, nói cách khác giá đất đai cao hay thấp định thu lợi cao hay thấp khoảng thời gian Quyền lợi đất đai đến đâu có khả thu lợi đến từ đất có giá tương ứng, giá quyền sở hữu, giá quyền sử dụng, giá quyền cho thuê, giá quyền chấp Hầu hết nước có kinh tế thị trường, giá đất hiểu biểu mặt giá trị quyền sở hữu đất đai Xét phương diện tổng quát, giá đất giá bán quyền sở hữu đất, mệnh giá quyền sở hữu mảnh đất khơng gian thời gian xác định [9] 1.1.2.2 Khái quát định giá đất bất động sản Trong hoạt động định giá có định giá BĐS định giá đất Định giá BĐS nói chung định giá đất nói riêng lĩnh vực nhiều nước giới kể nước phát triển nước phát triển quan tâm đầu tư nghiên cứu từ nhiều thập kỷ qua Nhiều nước phát triển thành luật BĐS [12] Các kết nghiên cứu giá đất, nguyên tắc phương pháp định giá đất BĐS đưa vào ứng dụng rộng rãi hoạt động định giá, tạo điều kiện cho giao dịch dân thị trường BĐS mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, chấp BĐS diễn thuận lợi PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma Mặc dù có khác hình thức tổ chức máy nhà nước, nội dung định giá quản lý Nhà nước hoạt động định giá đất BĐS nói chung nhiều nước giới có điểm giống nhau, cụ thể là: - Định giá quản lý hoạt động định giá đất xác định nội dung hoạt động quản lý Nhà nước - Hoạt động định giá đất BĐS diễn hành lang pháp lý xác lập, nội dung thể chế hóa đầy đủ chi tiết 1.1.2.3 Các hình thức đấu giá Đấu giá chế thị trường vật hữu hình hay vơ hình, hay tập hợp sản phẩm hay dịch vụ (gọi chung vật đấu giá) trao đổi, mua bán sở giá chào người tham gia đấu giá hay người trả giá, thành viên tham gia thị trường Đấu giá cung cấp hệ quy tắc điều chỉnh qua định mua hay bán cho người trả giá thích hợp Đấu giá tổ chức vào thời điểm xác định với số người tham gia hạn chế Đấu giá mức thứ nhất: Cho phép người chào giá cao mua vật đấu giá trả tiền mức giá Mặt khác, đấu thầu người thắng người thắng thầu, người chào mức giá thấp trả mức giá Đấu giá mức thứ hai: Chấp nhận người trả giá mức cao người thắng trả tiền mức giá thấp liền mức thắng Trong đấu thầu, người bỏ thầu có mức giá thấp chấp nhận thầu trả tiền mức cao liền kề mức giá chào thắng Đấu giá niêm phong: Đây hình thức đấu giá người tham gia nộp giá chào lúc mà giá người khác giữ kín khơng cho người khác biết giá Đấu giá kiểu Hà Lan: Người bán đấu giá đưa mức giá cao cho vật đấu thường không người mua trả Mức giá hạ xuống theo đồng hồ Nếu người trả giá chấp nhận mức giá phải ấn nút chấp nhận ngay, không hội Đấu giá kiểu Anh: Người bán đấu giá điều khiển bán đấu giá cho người trả giá thắng mức Giá chào mời phải cao giá cũ khoảng cho trước.Cuộc đấu giá chấm dứt khơng cịn người đưa mức giá Người trả giá thắng trả số tiền theo giá chào Đấu giá nhượng quyền: Đây hình thức đầu giá dài vô hạn định, dành cho sản phẩm tái (bản thu âm, phần mềm, công thức làm thuốc…), người PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma đấu giá đặt cơng khai giá lớn họ (có thể điều chỉnh rút lại), người bán xem xét kết thúc đấu giá lúc chọn mức giá vừa ý Đấu giá nhất: Trong hình thức này, người đấu giá đưa giá không rõ ràng, cung cấp phạm vi họ đặt Một mức giá cao thấp từ mức giá giá thắng Đấu giá mở: Đây hình thức sử dụng thị trường chứng khốn trao đổi hàng hóa Việc mua bán diễn sàn giao dịch người giao dịch đưa giá lời Những giao dịch đồng thời diễn nơi khác sàn mua bán Hình thức dần thay thể hình thức thương mại điện tử Đấu giá trần: Hình thức đấu giá có giá bán định trước, người tham gia kết thúc đấu giá cách đơn giản chấp nhận mức giá Mức giá người bán định Người đấu giá chọn để giá sử dụng mức giá trần Nếu người chọn giá trần đấu giá kết thúc với người trả mức giá cao Đấu giá tổ hợp: Trong số trường hợp, định giá người mua tập hợp hàng với số lượng chủng loại khác (gọi tổ hợp) Các hình thức đấu giá khơng áp dụng mặt hàng mà sử dụng rộng rãi sàn giao dịch hàng hóa theo lơ, đặc biệt với chế khớp lệnh giao dịch tự động Nghiên cứu đấu giá giúp cho nhà thiết kế thị trường tối ưu hóa hoạt động mua bán.Hơn nữa, kết hợp với lý thuyết trò chơi, nghiên cứu đấu giá giúp người bán đấu giá đạt hiệu cao [7], [10] ,[13] 1.1.3 Đấu giá quyền sử dụng đất Việt Nam 1.1.3.1 Quá trình hình thành chủ trương đấu giá đất Việt Nam a Quá trình khai thác quỹ đất chế giao đất tạo vốn đầu tư xây dựng sở hạ tầng Việt Nam Trước năm 1993, Nhà nước nghiêm cấm việc mua bán đất đai không thừa nhận giao dịch chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, chấp, góp vốn giá trị quyền sử dụng đất thị trường Đất đai khơng có giá Nhà nước tiến hành giao, cấp đất cho doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân không thu tiền sử dụng Trong giai đoạn này, giá đất không đề cập đến, Nhà nước quản lý đất đai theo diện tích, loại, hạng đất làm cho quan hệ đất đai không vận động theo hướng tích cực, đất đai khơng coi tài sản q, tình trạng vơ chủ, sử dụng lãng phí, lấn chiếm, mua bán ngầm diễn phổ biến Nhà nước khơng kiểm sốt Luật đất đai 1993 đời với quy định cho phép người sử dụng đất quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn, chấp giá trị quyền sử PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma dụng đất tạo sở pháp lý đặt móng cho hình thành phát triển thị trường bất động sản thức nước ta Theo quy định Luật đất đai 1993 Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng trường hợp sau: - Giao đất để làm nhà cho hộ gia đình, cá nhân - Giao đất cho tổ chức kinh tế để đầu tư xây dựng nhà để bán cho thuê - Giao đất cho tổ chức kinh tế đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng cho thuê quyền sử dụng đất gắn liền với kết cấu hạ tầng - Giao đất cho số trường hợp để tạo vốn xây dựng sở hạ tầng theo dự án Chính phủ định Chính sách sử dụng đất đai phải trả tiền sách tiến bộ, phù hợp với đường lối đổi quản lý đất đai theo chế thị trường, Nhà nước có nguồn thu ngân sách từ đất, huy động vốn để đầu tư xây dựng sở hạ tầng phục vụ nghiệp cơng nghiệp hố - đại hố đất nước Mặt khác, với sách giao đất có thu tiền sử dụng tạo công người sử dụng đất với nhau, người trực tiếp lao động sản xuất với người sử dụng đất vào mục đích kinh doanh Nguồn tài nguyên đất đai xác định rõ giá trị góp phần tác động tới ý thức, trách nhiệm từ phía người sử dụng đất, đất đai sử dụng kinh tế, tiết kiệm hiệu Thực tế sử dụng đất địa phương chứng minh tính đắn, hợp lý sách sử dụng đất có thu tiền sử dụng Chủ trương “Đổi đất lấy sở hạ tầng” giải pháp hữu hiệu khắc phục khó khăn vốn xây dựng sở hạ tầng, tập trung khai thác nguồn nội lực đất nước phục vụ nghiệp công nghiệp hố - đại hố Dưới hình thức giao đất có thu tiền sử dụng, nhiều địa phương huy động nguồn thu lớn cho ngân sách, đầu tư xây dựng, cải tạo, nâng cấp hệ thống chợ, trường, đường trạm, bước góp phần cải thiện đời sống vật chất, tinh thần cho nhân dân Khung giá đất Nhà nước ban hành theo Nghị định 87/CP Chính phủ để thực sách tài việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất bồi thường Nhà nước thu hồi đất Bảng giá đất Nhà nước chỉnh sửa hệ số k nhiều lần song lạc hậu Khi tiến hành giao đất tạo vốn đầu tư xây dựng hệ thống sở hạ tầng, Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương chủ động điều chỉnh kịp thời bảng giá đất cho phù hợp với tình hình thực tiễn địa phương song nhìn chung giá đất Nhà nước đặt thấp so với thực tế, đô thị, khu công nghiệp, du lịch, dịch vụ Chính chênh lệch giá đất Nhà nước quy định với giá đất chuyển nhượng thực tế thị trường mà thực tế, số giao dịch đất đai làm phát sinh khoản địa tô PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma mà Nhà nước không kiểm soát dẫn đến thất thoát nguồn thu lớn (Trong trường hợp giao đất tạo vốn đầu tư xây dựng nhà để bán cho thuê) [11] b Chủ trương đấu giá đất hình thành Giao đất có thu tiền sử dụng với mục đích nhằm khai thác quỹ đất, tạo vốn đầu tư xây dựng sở hạ tầng phát huy hiệu quả, mang lại nhiều giá trị kinh tế, xã hội to lớn thời gian qua Song với phát triển kinh tế - xã hội, biến động giá đất đai thị trường bất động sản, chế giao đất có thu tiền sử dụng bộc lộ nhược điểm hạn chế định Cơ chế đấu giá quyền sử dụng đất tạo vốn đầu tư xây dựng sở hạ tầng áp dụng thí điểm số địa phương mang lại nhiều kết tốt, khắc phục nhược điểm, hạn chế chế giao đất có thu tiền sử dụng Ngày 18 tháng 12 năm 2003, Bộ tài ban hành Quyết định số 22/2003/QĐ-BTC chế tài việc sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng sở hạ tầng, quy định rõ chế tài áp dụng cho dự án sử dụng quỹ đất xây dựng sở hạ tầng phải thực đấu thầu cơng trình xây dựng sở hạ tầng đấu giá đất quỹ đất dùng để tạo vốn Đấu giá quyền sử dụng đất coi giải pháp hữu hiệu đáp ứng yêu cầu công tác quản lý sử dụng đất đai giai đoạn nay, đảm bảo cho dự án sử dụng quỹ đất tạo vốn đầu tư xây dựng sở hạ tầng mang lại hiệu kinh tế cao 1.1.3.2 Các yếu tố xác định giá đất đấu giá quyền sử dụng đất Khi xác định giá đất để đấu giá phải đảm bảo lợi ích hai phía Nhà nước người tham gia đấu giá, giá đất tính phải dựa vào giá thị trường khả sinh lợi đất Đất đai dùng vào mục đích khác khả sinh lợi đất Đất đai dùng vào mục đích khác khả sinh lợi khác nhau, khả sinh lợi phụ thuộc vào thuận lợi mảnh đất bao gồm yếu tố sau:[12] - Vị trí khu đất: Vị trí nhân tố quan trọng việc xác định giá đất, ví dụ loại đường phố loại thị giá đất vị trí mặt tiền có giá cao vị trí ngõ hẻm Mặt khác, vị trí khu trung tâm văn hố, kinh tế - xã hội, thương mại có giá cao hơncác vị trí xa trung tâm (cùng mặt tiền) mặt đường phố, vị trí gần khu sản xuất có khí độc hại giá đất thấp vị trí tương tự đặt xa trung tâm - Yếu tố ảnh hưởng khả đầu tư CSHT Một khu đất cho dù có nhiều yếu tố thuận lợi chưa đầu tư xây dựng CSHT, khu đất có hạn chế định việc xác định giá đất Ngược PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma ...ĐẠI HỌC HUẾ TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN VĂN QUÝ ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN CẨM XUYÊN, TỈNH HÀ TĨNH LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG Chuyên... giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện 2.2 MỤC TIÊUCỤ THỂ - Đánh giá thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Cẩm Xuyên, Tỉnh Hà Tĩnh - Phân tích hiệu công tác đấu giá quyền sử. .. quản lý, sử dụng đất huyện Cẩm Xuyên 20 2.3.2 Thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất ? ?huyện Cẩm Xuyên, tỉnh Hà Tĩnh 20 2.3.3 Kết đấu giá quyền sử dụng đất số dự án đấu giá địa huyện Cẩm