(Luận văn thạc sĩ) tình hình thực hiện các quyền chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho và thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thành phố biên hòa, tỉnh đồng nai

ĐẠI HỌC HUẾ TRƯỜNG ĐẠI HỌC NƠNG LÂM ĐỒNG CHÍ KHƠI TÌNH HÌNH THỰC HIỆN CÁC QUYỀN CHUYỂN NHƯỢNG, THỪA KẾ, TẶNG CHO VÀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ BIÊN HÒA, TỈNH ĐỒNG NAI LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG Chuyên ngành: Quản lý đất đai HUẾ - 2018 Luan van PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma ĐẠI HỌC HUẾ TRƯỜNG ĐẠI HỌC NƠNG LÂM ĐỒNG CHÍ KHƠI TÌNH HÌNH THỰC HIỆN CÁC QUYỀN CHUYỂN NHƯỢNG, THỪA KẾ, TẶNG CHO VÀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ BIÊN HÒA, TỈNH ĐỒNG NAI LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG Chuyên ngành: Quản lý đất đai Mã số: 8850103 NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC PGS.TS TRẦN THANH ĐỨC CHỦ TỊCH HỘI ĐỒNG CHẤM LUẬN VĂN PGS TS HUỲNH VĂN CHƯƠNG HUẾ - 2018 Luan van PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan, luận văn kết nghiên cứu tác giả hướng dẫn khoa học giáo viên hướng dẫn Tôi xin cam đoan số liệu kết nghiên cứu luận văn trung thực chưa sử dụng để bảo vệ học vị Mọi giúp đỡ cho việc thực luận văn cám ơn thông tin trích dẫn luận văn điều rõ nguồn gốc Huế, ngày … tháng … năm 2018 Tác giả luận văn Đồng Chí Khơi Luan van PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma ii LỜI CẢM ƠN Trong thời gian học tập, nghiên cứu thực đề tài, nhận giúp đỡ giáo sư, tiến sĩ, thầy, giáo, quan, gia đình, bạn bè đồng nghiệp Tơi xin tỏ lịng biết ơn chân thành đến: PGS.TS Trần Thanh Đức – Phó Hiệu trưởng Trường Đại học Nơng Lâm Huế tận tình hướng dẫn giúp tơi suốt q trình nghiên cứu thực đề tài Quý thầy, cô giáo khoa Tài Nguyên đất Mơi trường Nơng Nghiệp, Phịng Đào tạo trường Đại học Nông Lâm Huế tạo điều kiện tốt cho tơi q trình học tập thực nghiên cứu đề tài Quý thầy cô công tác quan, trường học khác tận tình giảng dạy giúp đỡ thời gian học tập trường Các đồng chí Lãnh đạo Ủy ban nhân dân thành phố Biên Hịa, Phịng Tài ngun Mơi trường Thành phố Biên Hòa, Văn phòng Đăng ký Đất đai tỉnh Đồng Nai – Chi nhánh Biên Hòa tạo điều kiện tốt cho tơi vừa học tập hồn thành công tác quan Xin trân trọng cảm ơn Huế, ngày … tháng … năm 2018 Tác giả luận văn Đồng Chí Khơi Luan van PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma iii TĨM TẮT Đề tài: “Tình hình thực quyền chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân địa bàn thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai” thực từ tháng 12/2017 đến tháng 09/2018 thành phố Biên Hòa Đề tài thực nhằm mục đích đánh giá thực trạng tình hình thực quyền chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân từ đề giải pháp cụ thể nhằm nâng cao hiệu công tác chuyển quyền sử dụng đất địa bàn nghiên cứu thời gian tới Kết nghiên cứu cho thấy: Thành phố Biên Hịa trung tâm kinh tế - trị tỉnh Đồng Nai, có kinh tế phát triển ổn định thu hút nhiều đầu tư nước, thu hút nguồn lao động tỉnh đến làm việc sinh sống, góp phần làm cho tình hình chuyển nhượng địa bàn tăng nhanh Do vấn đề đặt phải phân bố quỹ đất đai hợp lý nâng cao hiệu sử dụng đất phù hợp với đô thị loại I theo định hướng chung thành phố tương lai Nhu cầu sử dụng đất ngày tăng, tình hình chuyển nhượng QSDĐ làm gia tăng biến động đất đai, số lượng hồ sơ ngày đa dạng phức tạp Qua nghiên cứu việc thực quyền người sử dụng đất địa bàn thành phố Biên Hòa giai đoạn từ năm 2014 đến năm 2017 hộ gia đình, cá nhân địa bàn nghiên cứu chủ yếu thực quyền chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, chấp cụ thể sau: - Chuyển nhượng QSD đất: từ năm 2014 đến năm 2017 có 51.348 vụ Tình hình chuyển nhượng QSD đất xã, phường có điều kiện phát triển khác có khác biệt Các xã, phường có thương mại, dịch vụ phát triển giao dịch chuyển nhượng diễn sơi động xã mà kinh tế nông chủ yếu Ngồi xã nơng tình trạng chuyển nhượng khơng qua khai báo tồn chuyển nhượng đất nông nghiệp - Về quyền thừa kế QSD đất: Trong năm qua, có 5074 vụ phần lớn hộ gia đình, cá nhân thực việc đăng ký quan nhà nước, có số lượng nhỏ người dân không khai báo với quan nhà nước vấn đề - Về quyền tặng cho QSD đất: Trong giai đoạn nghiên cứu, địa bàn thành phố có 8712 vụ năm số vụ đăng ký quyền tặng cho sử dụng đất không giống năm 2014 1575 vụ, năm 2015 2967 vụ, năm 2016 1750 vụ, năm 2017 2420 vụ So với thị trấn, huyện địa bàn tỉnh Đồng Nai địa bàn thành phố Biên Hịa có số vụ đăng ký tương đối cao Điều cho chúng thấy, việc tuyên chuyền Luan van PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma iv pháp luật có hiệu sách thuế, người dân nhận thức việc đăng ký cấp Giấy chứng nhận với quan Nhà nước việc thực nghĩa vụ với Nhà nước quan Nhà nước đảo bảo quyền lợi công dân việc đăng ký - Về quyền chấp QSD đất: Trên địa bàn thành phố có 39168 vụ giai đoạn 2014-2017 Từng năm số lượng, vụ đăng ký chấp lên xuống với phát triển kinh tế, thị trường bất động sản thị trường tín dụng Khi mà thị trường bất động sản giai đoạn sôi động, thị trường tín dụng dễ dàng hơn, người dân tiếp cận khoản vay Ngân hàng dễ dàng - Kết tổng hợp ý kiến hộ gia đình, cá nhân việc thực QSDĐ quan nhà nước cho thấy đa số hộ cho việc thực QSDĐ không phức tạp, thời gian hoàn thành thủ tục chấp nhận được, văn hướng dẫn thực QSDĐ dễ hiểu hiểu Tuy nhiên, loại phí, lệ phí, thuế chuyển QSDĐ cịn cao Trên sở kết nghiên cứu đề xuất nhóm giải pháp cần hồn thiện để người dân thực tốt trách nhiệm nghĩa vụ nhà nước thực QSDĐ là: nhóm giải pháp sách, nhóm giải pháp tổ chức thực hiện, nhóm giải pháp tăng cường lực thực quyền sử dụng đất Luan van PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma v MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM ƠN .ii TÓM TẮT iii MỤC LỤC v DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT viii DANH MỤC CÁC BẢNG ix DANH MỤC CÁC HÌNH, BIỂU ĐỒ x MỞ ĐẦU 1 TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI 2.1 Mục tiêu chung 2.2 Mục tiêu cụ thể Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN 3.1 Ý nghĩa khoa học 3.2 Ý nghĩa thực tiễn Chương TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1.1 Khái niệm chung chuyển quyền sử dụng đất 1.1.2 Vai trò Nhà nước việc xác lập quyền người sử dụng đất 13 1.1.3 Cơ sở pháp lí 13 1.2 CƠ SỞ THỰC TIẾN CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 15 1.2.1 Tình hình chuyển quyền sử dụng đất giới 17 1.2.2 Tình hình chuyển quyền sử dụng đất Việt Nam 20 1.3 CÁC CƠNG TRÌNH NGHIÊN CỨU CĨ LIÊN QUAN 26 Chương ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 28 2.1 ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU 28 Luan van PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma vi 2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 28 2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 28 2.2 NỘI DUNG NGHIÊN CỨU 28 2.3 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 28 2.3.1 Phương pháp điều tra thu thập số liệu, tài liệu 28 2.3.2 Phương pháp tổng hợp, phân tích xử lí số liệu 31 2.3.3 Phương pháp tổng hợp ý kiến chuyên gia 31 Chương KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 32 3.1 ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ - XÃ HỘI THÀNH PHỐ BIÊN HÒA 32 3.1.1 Điều kiện tự nhiên 32 3.1.2 Đặc điểm kinh tế - xã hội 34 3.1.3 Đánh giá chung điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội 39 3.2 HIỆN TRẠNG SỬ DỤNG VÀ BIẾN ĐỘNG SỬ DỤNG ĐẤT CỦA THÀNH PHỐ BIÊN HÒA, TỈNH ĐỒNG NAI GIAI ĐOẠN 2014-2017 40 3.2.1 Hiện trạng sử dụng đất địa bàn thành phố Biên Hòa 40 3.2.2 Biến động sử dụng đất địa bàn thành phố Biên Hòa giai đoạn 2014-2017 51 3.2.3 Đánh giá chung tình hình sử dụng tính hợp lý việc sử dụng đất địa bàn thành phố Biên Hòa 55 3.3 THỰC TRẠNG VIỆC THỰC HIỆN QUYỀN CHUYỂN NHƯỢNG, THỪA KẾ, TẶNG CHO VÀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ BIÊN HỊA, TỈNH ĐỒNG NAI GIAI ĐOẠN 2014 - 2017 57 3.3.1 Kết thực quyền chuyển nhượng hộ gia đình, cá nhân địa bàn nghiên cứu giai đoạn 2014 - 2017 57 3.3.2 Kết thực quyền thừa kế hộ gia đình, cá nhân địa bàn nghiên cứu giai đoạn 2014 - 2017 66 3.3.3 Kết thực quyền tặng cho hộ gia đình, cá nhân địa bàn nghiên cứu giai đoạn 2014 - 2017 72 3.3.4 Kết thực quyền chấp hộ gia đình, cá nhân địa bàn nghiên cứu giai đoạn 2014 - 2017 77 Luan van PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma vii 3.4 ĐỀ XUẤT NHỮNG GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC THỰC HIỆN QUYỀN CHUYỂN NHƯỢNG, THỪA KẾ, TẶNG CHO VÀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ BIÊN HÒA 85 3.4.1 Các yếu tố ảnh hưởng đến việc thực quyền chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho chấp thành phố Biên Hòa 85 3.4.2 Đánh giá chung tình hình thực quyền chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho chấp QSDĐ địa bàn thành phố Biên Hòa 86 3.4.3 Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu công tác thực quyền chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho chấp QSDĐ hộ gia đình, cá nhân địa bàn thành phố Biên Hòa 88 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 91 KẾT LUẬN 91 KIẾN NGHỊ 92 TÀI LIỆU THAM KHẢO 94 PHỤ LỤC 99 Luan van PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma viii DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT CHỮ VIẾT TẮT CĨ NGHĨA LÀ CN-XD Cơng nghiệp – Xây dựng GPMB Giải phóng mặt KT-XH Kinh tế - Xã hội NLTS Nông lâm thuỷ sản NN&PTNT Nông nghiệp phát triển nông thôn SXCN Sản xuất công nghiệp TM-DV Thương mại – Dịch vụ GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất GTSX Giá trị sản xuất KCN Khu công nghiệp QHSDĐ Quy hoạch sử dụng đất QSD Quyền sử dụng QSDĐ Quyền sử dụng đất TNMT Tài ngun Mơi trường VPĐK Văn phịng đăng ký UBND Ủy ban nhân dân Luan van PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma 94 TÀI LIỆU THAM KHẢO [1] Hoàng Huy Biều (2000), Chính sách tình hình sử dụng đất đai vương quốc Thái Lan, Báo cáo chuyên đề Tổng hợp Chính sách tình hình sử dụng đất đai số nước khu vực giới, Vụ Khoa học Hợp tác Quốc tế [2] Lê Thanh Bồn (2006), Giáo Trình thổ nhưỡng học, NXB Nơng nghiệp, Hà Nội [3] Nguyễn Đình Bồng (2006), Một số vấn đề thị trường quyền sử dụng đất nước ta giai đoạn nay, Hội thảo khoa học Thị trường bất động sản: thực trạng, nguyên nhân giải pháp, Hà Nội [4] Nguyễn Đình Bồng tác giả (2005), Báo cáo tổng kết khoa học kỹ thuật để tài cấp nhà nước Nghiên cứu đổi hệ thống quản lý đất đai để hình thành phát triển thị trường bất động sản Việt Nam, Trung tâm Điều tra Quy hoạch Đất đai - Bộ Tài nguyên Môi trường, Hà Nội [5] Bộ Tài nguyên Môi trường, (2004), Thông tư 29/2004/TT-BTNMT, việc hướng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ Địa [6] Bộ Tài ngun Mơi trường (2012), Báo cáo Tổng kết tình hình thi hành Luật Đất đai 2003 định hướng sửa đổi Luật Đất đai, Hà Nội [7] Bộ Tài nguyên Môi trường (2015), Báo cáo công tác quản lý Nhà nước đất đai năm 2014 tháng đầu năm 2015 tình hình triển khai thi hành Luật Đất đai vấn đề cần giải tháo gỡ, Hà Nội [8] Bộ Tài nguyên Môi trường, (2004), Thông tư số 29/2004/TT-BTNMT ngày 01/11/2004 việc hướng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa [9] Bộ Tài nguyên Môi trường, (2004), Quyết định số 24/2004/QĐ-BTNMT ngày 01/11/2004 quy định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất [10] Bộ Tài nguyên Môi trường, (2014), Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT "Quy định Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất" [11] Bộ Tài nguyên Môi trường, (2014), Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT "Quy định hồ sơ địa chính" [12] Đào Trung Chính (2005), Một số vấn đề quyền sử dụng đất thị trường bất động sản, Tạp chí Tài nguyên Môi trường, tr 48 – 51 [13] Chi cục thống kê thành phố Biên Hòa (2018), Niên giám thống kê thành phố Biên Hòa năm 2017 Luan van PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma 95 [14] Ngô Đức Cát (2000), Kinh tế tài nguyên đất, NXB Nông nghiệp, Hà Nội [15] Nguyễn Văn Cường, TS Nguyễn Minh Hằng (2011), Giao dịch quyền sử dụng đất vô hiệu - Pháp luật dân thực tiễn xét xử, NXB Thông tin Truyền thơng, tr 19 - 20 [16] Chính phủ, (2014), Nghị định số 43/2014/NĐ – CP ngày 15/05/2014 Quy định chi tiết số điều Luật đất đai [17] Chính phủ, (2014), Nghị định số 44/2014/NĐ – CP ngày 15/05/2014 Quy định giá đất thi hành Luật Đất đai năm 2013 [18] Đảng Cộng sản Việt Nam (2011), Văn kiện Đại hội Đại biểu toàn quốc lần thứ XI, NXB Chính trị Quốc gia – thật, Hà Nội [19] Nguyễn Thị Thu Hồng (2000), Chính sách tình hình sử dụng đất đai vương quốc Thụy Điển, Báo cáo chuyên đề Tổng hợp Chính sách tình hình sử dụng đất đai số nước khu vực giới, Vụ Khoa học Hợp tác Quốc tế [20] Trần Thị Hòa (2013), Thực trạng giải pháp thực quyền sử dụng đất địa bàn huyện Kỳ Sơn tỉnh Hịa Bình, Luận văn thạc sĩ Địa chính, ĐH Khoa học Tự nhiên, Hà Nội, hướng dẫn khoa học TS.Nguyễn Đình Bồng [21] Lê Tuấn Lợi (2013), Đánh giá việc thực quyền sử dụng đất thành phố Đồng Hới, tỉnh Quảng Bình, Luận văn thạc sĩ Quản lý đất đai, Đại học Nông Lâm, Huế, hướng dẫn khoa học TS Hồ Kiệt [22] Luật Đất đai 2013, Nhà xuất Tài nguyên-Môi trường đồ Việt Nam, Hà Nội - 2013 [23] Nguyễn Thùy Linh (2016), Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2014- 6/2016 Luận văn thạc sĩ Quản Lý Đất đai, Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên, hướng dẫn khoa học PGS TS Đàm Xuân Vận [24] Hà Thị Thùy Trinh (2016), Nghiên cứu việc thực quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân huyện Quảng Ninh, tỉnh Quảng Bình Luận văn thạc sĩ Quản lý đất đai, Khoa Tài nguyên đất Môi trường Nông nghiệp, Trường Đại học Nông Lâm Huế, hướng dẫn khoa học PGS TS Trần Thanh Đức [25] Phịng Tài ngun Mơi trường thành phố Biên Hòa (2018), Số liệu thống kê đất đai năm 2017 thành phố Biên Hòa Luan van PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma 96 [26] Phịng Tài ngun Mơi trường thành phố Biên Hòa (2015), Số liệu thống kê đất đai năm 2014 thành phố Biên Hịa [27] Đồn Cơng Quỳ (2006), Giáo trình quy hoạch sử dụng đất, NXB Nông nghiệp [28] Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam (2015), Bộ Luật Dân 2015, Nhà xuất trị quốc gia, Hà Nội [29] Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam (2013), Luật Đất đai 2013, Nhà xuất trị quốc gia, Hà Nội [30] Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam (1998), Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật Đất đai 1998, Nhà xuất Bản Đồ, Hà Nội [31] Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam (1993), Luật Đất đai 1993, Nhà xuất Bản Đồ, Hà Nội [32] Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam (1992), Hiến pháp Việt Nam năm 1980, 1992 (1995), Nhà xuất Chính trị Quốc gia, Hà Nội [33] Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam (1987), Luật Đất đai 1987, Tổng cục Quản lý ruộng đất, Hà Nội [34] Lưu Quốc Thái (2006), Pháp luật đất đai vấn đề đầu tư nước vào thị trường bất động sản Trung Quốc, Tạp chí Tài ngun Mơi trường, tr 43 – 44 [35] Phạm Hương Thảo (2015), Pháp luật quyền người sử dụng đất Việt Nam, Luận văn thạc sĩ Luật học, Khoa Luật – ĐH Quốc gia, Hà Nội, hướng dẫn khoa học TS Đồng Ngọc Ba [36] Chu Tuấn Tú (2000), Chính sách tình hình_ sử dụng đất đai liên bang malaixia, Báo cáo chuyên đề Tổng hợp Chính sách tình hình sử dụng đất đai số nước khu vực giới, Vụ Khoa học Hợp tác Quốc tế [37] UBND Thành phố Biên Hịa - Phịng Tài ngun Mơi trường, Văn phòng đăng ký đất đai Thành phố Biên Hịa, Báo cáo tình hình quản lý đất đai Thành phố Biên Hòa năm 2014, 2015, 2016, 2017 [38] UBND tỉnh Đồng Nai (2008) Quyết định số 49/2008/QĐ-UBND ngày 19/08/2008 quy định diện tích tối thiểu tách loại đất địa bàn tỉnh Đồng Nai [39] UBND tỉnh Đồng Nai, (2009), Quyết định số 68/2009/QĐ-UBND ngày 28/09/2009 quy định diện tích tối thiểu tách loại đất địa bàn tỉnh Đồng Nai Luan van PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma 97 [40] UBND tỉnh Đồng Nai, (2012), Quyết định số 09/2012/QĐ-UBND, ngày 20/02/2012 quy định diện tích tối thiểu tách loại đất địa bàn tỉnh Đồng Nai [41] UBND tỉnh Đồng Nai, (2014) Quyết định số 51/2014/QĐ-UBND ngày 20/11/2014 quy định diện tích tối thiểu tách loại đất địa bàn tỉnh Đồng Nai [42] UBND tỉnh Đồng Nai, (2016), Quyết định số 25/2016/QĐ-UBND ngày 20/04/2016 quy định diện tích tối thiểu tách loại đất địa bàn tỉnh Đồng Nai [43] Đinh Thị Ngọc Vĩnh, (2014), Nghiên cứu thực trạng đề xuất giải pháp nâng cao hiệu công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất khu tái định cư địa bàn quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội [44] V.I Lê-nin (2006), Tồn tập, NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội, t 16, tr 346 [45] V.I Lê-nin: Sđd, t.16, tr 349, 371 [46] Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất chi nhánh Biên Hòa (2018), Số liệu thống kê hồ sơ chuyển nhượng chấp quyền sử dụng đất giai đoạn 20142017 thành phố Biên Hòa [47] Huỳnh Văn Chương (2010), Bàn luận khái niệm đất quản lý đất đai, truy cập ngày 29 tháng 12 năm 2016 website: http://tndmt.huaf.edu.vn/index.php/vi/news/NCKH-HOP-TAC-QUOC-TE/Banluan-ve-khai-niem-Dat-va-Quan-ly-dat-dai-117/ [48] Bộ Tài nguyên Mơi trường, Kinh nghiệm nước ngồi quản lý pháp luật đất đai, truy cập ngày tháng năm 2017 website: http://duthaoonline.quochoi.vn/DuThao/Lists/DT_TAILIEU_COBAN/Attachm ents/780/tong_hop_kinh_nghiem_nuoc_ngoai.doc [49] Nguyễn Đình Kháng, Cơ sở lý luận thực tiễn chế độ sở hữu toàn dân đất đai Việt Nam, truy cập ngày 26 tháng 12 năm 2016 website: http://www.tapchicongsan.org.vn/Home/Nghiencuu-Traodoi/2014/25954/Coso-ly-luan-va-thuc-tien-cua-che-do-so-huu.aspx [50] Nguyễn Thùy Trang, Cần làm rõ số vấn đề lý luận liên quan đến quyền sở hữu quyền sử dụng đất, cập nhật ngày 29/12/2016 website:http://tcdcpl.moj.gov.vn/qt/tintuc/Pages/xay-dung-phapluat.aspx?ItemID=165 Luan van PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma 98 [51] Nguyễn Quang Tuyến Nguyễn Xuân Trọng, Bàn quyền nghĩa vụ người sử dụng đất, cập nhật ngày 26 tháng 12 năm 2016 website: http://land.hcmunre.edu.vn/Files/QLDD/34_Tuyen_Trong.pdf Luan van PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma 99 PHỤ LỤC Phụ lục số 1: PHIẾU ĐIỀU TRA VỀ TÌNH HÌNH GIAO DỊCH CÁC QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT GIAI ĐOẠN 2014 – 2017 (Dành cho hộ gia đình, cá nhân) Tỉnh: Đồng Nai Thành phố: Biên Hịa Phường:……………… I THƠNG TIN CHUNG VỀ HỘ Họ tên chủ hộ: Nam Nữ Địa chỉ: Ngành sản xuất hộ: Thuần nơng Kinh doanh dịch vụ Tiểu thủ công nghiệp Ngành nghề khác Hộ thuộc loại Giàu Khá Trung bình Nghèo Từ năm 2014 – 2017, gia đình có tham gia việc sau khơng? Mua đất Tặng cho Bán đất Thừa kế Thế chấp II TÌNH HÌNH SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN Thực quyền chuyển nhượng: (Đánh dấu “X” vào ô lựa chọn ) Tình hình thực quyền chuyển nhượng Giai đoạn Thực trạng giấy tờ thời điểm chuyển nhượng Hồn Loại Có Giấy tờ Khơng Giấy Giấy Số tất Giấy Khơng đất khai viết tay có CNQSDĐ; tờ lần tất tờ có báo có người giấy QĐ giao , hợp viết giấy UBND làm tờ cam cấp đất lệ hạng tay tờ xã chứng kết tạm thời khác mục 20142017 Luan van PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma 100 1.1 Lý chuyển nhượng quyền sử dụng đất gia đình: Chuyền nơi Lấy tiền để xây dựng Đầu đất Lấy tiền để chi cho sống hàng ngày Lấy tiền trả nợ Lấy tiền đầu tư sản xuất, kinh doanh Lấy tiền mua vật dụng gia đình Lý khác Lấy tiền gửi tiết kiệm 1.2 Thông tin chuyển nhượng quyền sử dụng đất gia đình qua Anh, chị em ruột, bố mẹ, Thông tin đại chúng Người quen Trung tâm môi giới 1.3 Địa điểm giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tại nhà riêng Tại quan công chứng Tại UBND phường Tại Văn phòng đăng ký Khác 1.4 Thời gian toán Trả lần sau giao dịch Thanh toán nhiều lần Thực quyền thừa kế: (Đánh dấu “X” vào lựa chọn ) Tình hình thực quyền thừa kế Giai đoạn Loại đất Số lần Hồn Có tất tất khai báo UBND hạng xã mục Giấy tờ viết tay có người làm chứng Giấy tờ viết tay Thực trạng giấy tờ thời điểm thừa kế Khơng Giấy có CNQSDĐ; giấy QĐ giao , tờ cam cấp đất kết tạm thời Giấy tờ hợp lệ khác Khơng có giấy tờ 20142017 Thực quyền tặng, cho: (Đánh dấu “X” vào lựa chọn ) Tình hình thực quyền tặng, cho Giai đoạn Loại đất Số lần Hồn Có tất tất khai báo hạng UBND mục xã Giấy tờ viết tay có người làm chứng Thực trạng giấy tờ thời điểm tặng, cho Không Giấy Giấy Giấy Khơng có CNQSDĐ; tờ tờ có giấy QĐ giao , hợp viết giấy tờ cam cấp đất lệ tay tờ kết tạm thời khác 20142017 Luan van PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma 101 Thực quyền chấp: (Đánh dấu “X” vào ô lựa chọn ) Thời hạn chấp Giai đoạn Loại đất Số lần Tình hình thực quyền cho chấp Thực trạng giấy tờ thời điểm chấp Giấy Hoàn tờ Giấy Giấy tất Giấy Không 01- >3 viết CNQSDĐ; tờ 1-12 tất tờ có tay có QĐ giao , hợp tháng viết giấy năm năm người cấp đất lệ hạng tay tờ làm tạm thời khác mục chứng 20142017 4.1 Lý chấp: Vay vốn đầu tư sản xuất, kinh doanh Lý khác 4.2 Đối tượng nhận chấp: Tổ chức tín dụng Ngân hàng Cá nhân III Ý KIẾN CỦA HỘ VỀ TÌNH HÌNH GIAO DỊCH CÁC QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT: Giá đất (Giá quyền sử dụng đất) thị trường Cao: Vừa phải: Thấp: Rất thấp: Khác: Thủ tục thực quyền: Đơn giản Bình thường Phức tạp Rất phức tạp Khác Thời gian để hồn thành thủ tục: Nhanh chóng Bình thường Dài Rất dài Khác Các văn hướng dẫn: Dễ hiểu Hiểu Khó hiểu Rất khó Khác Khả thực quy định: Dễ thực T Hiện Khó thực Rất khó Khác Phí, lệ phí, thuế chuyển QSDĐ: Cao Vừa phải Thấp Quá thấp Luan van Khác PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma 102 Cán thực hiện, tiếp nhận: Nhiệt tình Đúng mực Ít nhiệt tình Gây phiền hà Khác Vay vốn, chấp từ ngân hàng: Dễ dàng Vay Khó khăn Rất khó khăn Khác Tìm kiếm thơng tin giao dịch: Dễ dàng Tìm Khó tìm Rất khó Khác 10 Lo ngại sách thay đổi: Rất sợ Sợ Ít sợ Khơng sợ Khác 11 Rủi ro giao dịch: Rất sợ Sợ Ít sợ Khơng sợ Khác 12 Lo ngại nguồn thu nhập thay thế: Rất sợ Sợ Ít sợ Khơng sợ Khác Xin trân thành cảm ơn ông/bà cung cấp thông tin giúp tơi hồn thành phiếu điều tra Đồng Nai, ngày Người lập phiếu điều tra tháng năm 2018 NGƯỜI CUNG CẤP (ký, ghi rõ họ tên) Đồng Chí Khơi Luan van PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma 103 PHỤ LỤC SỐ TÌNH HÌNH THỰC HIỆN QUYỀN CHUYỂN NHƯỢNG QSDĐ TẠI PHƯỜNG, XÃ ĐIỀU TRA GIAI ĐOẠN 2014-2017 Tình hình thực quyền chuyển nhượng Phường, xã Long Bình Thống Nhất Quyết Thắng Hiệp Hòa Phước Tân Tổng Thực trạng giấy tờ thời điểm thực quyền chuyển nhượng Loại đất Tổng Hồn tất tất hạng mục Có khai báo UBND xã Giấy tờ viết tay có người làm chứng Giấy tờ viết tay Khơng có giấy tờ Giấy CNQSDĐ; QĐ giao , cấp đất tạm thời Giấy tờ hợp lệ khác Khơng có giấy tờ Đất 43 43 0 0 28 15 Vườn, ao, NN 21 10 18 Tổng 64 46 10 46 15 Đất 76 76 0 0 76 0 Vườn, ao, NN 18 10 10 Tổng 94 86 0 86 Đất 42 42 0 0 39 Vườn, ao, NN 15 12 10 Tổng 57 44 12 44 13 Đất 50 45 48 Vườn, ao, NN 33 15 11 12 21 Tổng 83 60 13 10 60 23 Đất 112 102 105 Vườn, ao, NN 70 20 41 17 51 Tổng 182 122 48 12 122 58 Đất 323 308 296 27 Vườn, ao, NN 157 50 79 28 62 88 Tổng 480 358 88 34 358 115 Luan van PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma 104 PHỤ LỤC SỐ TÌNH HÌNH THỰC HIỆN QUYỀN THỪA KẾ QSDĐ TẠI PHƯỜNG, XÃ ĐIỀU TRA GIAI ĐOẠN 2014-2017 Thực trạng giấy tờ thời điểm thừa kế Tình hình thực quyền thừa kế Phường, xã Long Bình Thống Nhất Quyết Thắng Hiệp Hịa Phước Tân Tổng Loại đất Tổng Đất Hoàn tất tất hạng mục Có khai báo UBND xã Giấy tờ viết tay có người làm chứng 3 0 0 Vườn, ao, NN 11 1 Tổng 14 12 Đất 4 Vườn, ao, NN 13 11 Tổng 17 Đất Giấy Giấy Khơng CNQSDĐ; tờ có QĐ giao , viết giấy cấp đất tay tờ tạm thời Giấy tờ hợp lệ khác Khơng có giấy tờ 0 12 0 2 0 13 0 15 0 15 12 10 0 10 1 Vườn, ao, NN 6 0 0 0 Tổng 18 16 0 16 1 Đất 3 0 0 0 Vườn, ao, NN 10 2 2 Tổng 13 2 2 Đất 0 Vườn, ao, NN 16 13 0 13 Tổng 25 20 0 20 Đất 31 27 0 25 3 Vườn, ao, NN 56 45 0 47 Tổng 87 72 0 72 10 Luan van PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma 105 PHỤ LỤC SỐ TÌNH HÌNH THỰC HIỆN QUYỀN TẶNG, CHO QSDĐ TẠI PHƯỜNG, XÃ ĐIỀU TRA GIAI ĐOẠN 2014-2017 Tình hình thực quyền tặng, cho Phường, xã Long Bình Thống Nhất Quyết Thắng Hiệp Hòa Phước Tân Tổng Thực trạng giấy tờ thời điểm tặng, cho Hồn Giấy tờ Loại Có Giấy Giấy tất viết tay Giấy Không Không đất Tổng khai CNQSDĐ; tờ tất có tờ có có báo QĐ giao , hợp người viết giấy giấy UBND cấp đất lệ hạng làm tay tờ tờ xã tạm thời khác mục chứng Đất 10 1 Vườn, ao, NN 0 1 Tổng 14 12 Đất 17 13 0 2 17 0 Vườn, ao, NN 13 1 10 Tổng 30 21 27 Đất Vườn, ao, NN 12 11 0 11 2 Tổng 18 13 2 16 1 Đất 10 0 10 0 Vườn, ao, NN 13 2 2 Tổng 23 15 2 19 2 Đất Vườn, ao, NN 16 16 0 0 16 0 36 13 11 31 Tổng 52 29 11 47 Đất Vườn, ao, NN 65 54 63 72 30 11 20 58 Tổng 137 84 11 26 121 10 Luan van PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma 106 PHỤ LỤC SỐ TÌNH HÌNH THỰC HIỆN QUYỀN THẾ CHẤP QSDĐ TẠI PHƯỜNG, XÃ ĐIỀU TRA GIAI ĐOẠN 2014-2017 Thời hạn chấp Phường, xã Long Bình Thống Nhất Quyết Thắng Hiệp Hịa Phước Tân Tổng Loại đất Tình hình thực quyền cho chấp Thực trạng giấy tờ thời điểm chấp Hồn Giấy tờ Giấy Giấy Khơng tất Giấy Tổng 01viết CNQSDĐ; tờ >3 1-12 tất tờ có tay có QĐ giao , hợp tháng viết giấy năm năm cấp đất lệ hạng người tay tờ làm tạm thời khác mục chứng Đất 24 16 4 24 0 24 0 Vườn, ao, NN 1 0 0 Tổng 25 16 24 24 Đất 58 26 19 13 42 0 42 0 Vườn, ao, NN 2 24 0 24 0 Tổng 66 30 21 15 66 0 66 0 Đất 27 12 27 0 27 0 Vườn, ao, NN 1 0 0 Tổng 28 13 28 0 28 0 Đất 27 14 25 28 Vườn, ao, NN 4 0 1 Tổng 31 17 29 29 Đất 90 46 35 90 0 115 Vườn, ao, NN 27 12 26 1 0 Tổng 117 58 43 16 116 116 Đất 226 108 77 41 208 236 Vườn, ao, NN 41 19 13 55 27 Tổng 267 127 90 50 263 263 Luan van PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma 107 PHỤ LỤC SỐ CÁC LÝ DO THẾ CHẤP QSDĐ TẠI PHƯỜNG, XÃ ĐIỀU TRA GIAI ĐOẠN 2014-2017 Phường Thống Nhất Phường Quyết Thắng Xă Xã Phước Hiệp Tân Hòa STT Tiêu chí Phường Long Bình I Tổng số vụ chấp 25 66 28 117 Thế chấp, bảo lãnh đất 24 58 27 Thế chấp bảo lãnh đất vườn, ao, nông nghiệp II Lý chấp, bảo lãnh 25 Vay vốn đầu tư, sản xuất kinh doanh Tổng số vụ Tỷ lệ (%) 31 267 100,00 90 27 226 84,64 27 41 15,36 66 28 117 31 267 100,00 21 51 23 78 26 199 74,53 Lý khác 15 39 68 25,47 III Đối tượng nhận chấp, bảo lãnh 25 66 28 117 31 267 100,00 Tổ chức tín dụng 17 19 18 17 80 29,96 Ngân hàng 15 46 86 162 60,67 Cá nhân 13 25 9,37 Luan van PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma 108 PHỤ LỤC SỐ TỔNG HỢP Ý KIẾN CỦA HỘ GIA ĐÌNH VỀ TÌNH HÌNH GIAO DỊCH CÁC QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT STT Chỉ tiêu đánh giá Giá đất thị trường Cao 209 52,64 Vừa phải 100 25,19 Thấp 66 16,63 Rất thấp Thủ tục thực quyền Đơn giản 73 18,39 Bình thường 295 74,31 Phức 13 tạp 3,27 Rất phức tạp Thời gian để hồn Nhanh thành chóng thủ tục 79 19,9 Bình thường 194 48,87 Dài 76 19,14 Các văn Dế hiểu 47 hướng dẫn 11,84 Hiểu 312 78,58 Khó hiểu Khả thực Dễ thực 69 quy định 17,38 Thực 286 72,04 Khó Phí lệ phí thuế chuyển QSDĐ Cao 116 29,22 Vừa phải Cán Nhiệt thực tình tiếp nhận 74 18,64 Vay vốn chấp Dễ dàng 138 từ ngân hàng Đánh Số giá người Tỷ lệ (%) Khác 22 5,54 1,26 Khác 11 2,77 Rất Dài 29 7,3 Khác 19 4,79 2,27 Rất khó 20 5,04 Khác 2,27 26 6,55 Rất khó 11 2,77 Khác 1,26 225 56,68 Thấp 42 10,58 Quá thấp 1,51 Khác 2,01 Đúng mực 304 Ít 76,57 nhiệt tình 16 4,03 Gây phiền hà 0 Khác 0,76 34,76 Vay 246 61,96 Khó khăn 2,02 Rất khó khăn 0 Khác 1,26 Tìm kiếm thơng tin Dễ dàng 85 giao dịch 21,41 Tìm 273 68,77 Khó tìm 26 6,55 Rất khó tìm 0 Khác 13 3,27 10 Lo ngại Rất sợ sách thay đổi 61 15,37 Sợ 214 53,9 Ít sợ 71 17,88 Không 40 sợ 10,08 Khác 11 2,77 11 Rủi ro Rất sợ giao dịch 34 8,56 Sợ 48 12,09 Ít sợ 119 29,98 Không 191 sợ 48,11 Khác 1,26 12 Lo ngại nguồn Rất sợ thu nhập thay 63 15,87 Sợ 220 55,42 Ít sợ 15,37 Không 45 sợ 11,34 Khác Đánh Số Tỷ lệ giá người (%) Đánh Số Tỷ lệ Đánh Số Tỷ lệ Đánh Số Tỷ lệ giá người (%) giá người (%) giá người (%) 61 (Nguồn: Tổng hợp từ phiếu điều tra, 2018) Luan van PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma ... LÂM ĐỒNG CHÍ KHƠI TÌNH HÌNH THỰC HIỆN CÁC QUYỀN CHUYỂN NHƯỢNG, THỪA KẾ, TẶNG CHO VÀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ BIÊN HÒA, TỈNH ĐỒNG NAI LUẬN VĂN THẠC... việc sử dụng đất địa bàn thành phố Biên Hòa 55 3.3 THỰC TRẠNG VIỆC THỰC HIỆN QUYỀN CHUYỂN NHƯỢNG, THỪA KẾ, TẶNG CHO VÀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TRÊN ĐỊA BÀN... TÁC THỰC HIỆN QUYỀN CHUYỂN NHƯỢNG, THỪA KẾ, TẶNG CHO VÀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ BIÊN HÒA 85 3.4.1 Các yếu tố ảnh hưởng đến việc thực