Đang tải... (xem toàn văn)
PHẦN 1 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM LÊ THỊ THÙY LINH ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG BIẾN ĐỘNG VỀ GIÁ ĐẤT Ở TẠI ĐÔ THỊ TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN HAI BÀ TRƯNG THÀNH PHỐ[.]
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM - LÊ THỊ THÙY LINH ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG BIẾN ĐỘNG VỀ GIÁ ĐẤT Ở TẠI ĐÔ THỊ TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN HAI BÀ TRƯNG THÀNH PHỐ HÀ NỘI HÀ NỘI, NĂM 2015 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM - LÊ THỊ THÙY LINH ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG BIẾN ĐỘNG VỀ GIÁ ĐẤT Ở TẠI ĐÔ THỊ TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN HAI BÀ TRƯNG THÀNH PHỐ HÀ NỘI CHUYÊN NGÀNH : QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI MÃ SỐ : 60850103 NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS NGUYỄN QUANG HỌC HÀ NỘI, NĂM 2015 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan, số liệu kết nghiên cứu luận văn trung thực, đầy đủ chưa sử dụng để bảo vệ học vị Tôi xin cam đoan, giúp đỡ cho việc nghiên cứu thực tế địa phương để thực luận văn cảm ơn thông tin trích dẫn luận văn rõ nguồn gốc Tác giả luận văn Lê Thị Thùy Linh i LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành luận văn này, trước hết, xin chân thành cảm ơn.TS Nguyễn Quang Học trực tiếp hướng dẫn suốt thời gian thực đề tài Tôi xin chân thành cảm ơn góp ý chân thành thầy, cô giáo khoa Quản lý đất đai trường Học viện Nông nghiệp Việt Nam tạo điều kiện thuận lợi cho thực đề tài Tơi xin chân thành cảm ơn phịng Tài ngun Mơi trường quận Hai Bà Trưng, Văn phịng đăng ký đất đai Hà Nội chi nhánh quận Hai Bà Trưng giúp đỡ thời gian nghiên cứu, thực đề tài Tôi xin chân thành cảm ơn tới người thân gia đình đồng nghiệp khích lệ, tạo điều kiện tốt cho tơi trình thực đề tài Một lần xin trân trọng cảm ơn! Tác giả luận văn Lê Thị Thùy Linh ii MỤC LỤC MỞ ĐẦU Chương 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1 Tổng quan thị trường đất đai 1.1.1 Thị trường đất đai giới 1.1.2 Thị trường đất đai Việt Nam 1.1.2.1 Khái quát thị trường đất đai Việt Nam .6 1.1.2.2 Đặc điểm thị trường đất đai Việt Nam năm vừa qua 10 1.2 Cơ sở khoa học xác định giá đất 12 1.2.1 Khái quát chung giá đất 12 1.2.2 Cơ sở khoa học hình thành giá đất 13 1.2.2.1 Địa tô hình thành giá đất 13 1.2.2.2 Lãi suất ngân hàng 15 1.2.2.3 Quan hệ cung cầu 15 1.2.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 17 1.2.3.1 Yếu tố thông thường .17 1.2.3.2 Yếu tố khu vực 20 1.2.3.3 Yếu tố cá biệt 21 1.2.4 Các nguyên tắc định giá đất 22 1.2.4.1 Nguyên tắc thay 22 1.2.4.2 Nguyên tắc sử dụng hiệu 23 1.2.4.3 Nguyên tắc biến động 23 1.2.5 Các phương pháp định giá đất 24 2.2.5.1 Phương pháp so sánh trực tiếp 24 1.2.5.2 Phương pháp chiết trừ 26 1.2.5.3 Phương pháp thu nhập 26 1.2.5.4 Phương pháp thặng dư 27 1.2.5.5 Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất 28 1.3 Công tác định giá đất giới việt nam 28 1.3.1 Công tác định giá đất giới 28 1.3.1.1 Định giá đất Trung Quốc 28 1.3.1.2 Định giá đất Úc 29 1.3.1.3 Định giá đất Thụy Điển 29 1.3.2 Công tác định giá đất Việt Nam 30 Chương : NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 33 iii 2.1 Nội dung nghiên cứu 33 2.2 Phương pháp nghiên cứu .33 2.2.1 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu 33 2.2.2 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 34 2.2.3 Phương pháp điều tra liệu thị trường theo mẫu phiếu 34 2.2.4 Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích số liệu 34 Chương : KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN 35 3.1 Điều kiện tự nhiên, tình hình phát triển KTXH sử dụng đất quận Hai Bà Trưng 35 3.1.1 Điều kiện tự nhiên 35 3.1.1.1 Vị trí địa lý 35 3.1.1.2 Địa hình 35 3.1.1.3 Khí hậu 35 3.1.1.4 Thuỷ văn .36 3.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội sở hạ tầng 36 3.1.2.1 Điều kiện kinh tế - xã hội 36 3.1.2.2 Điều kiện sở hạ tầng 37 3.1.3 Tình hình sử dụng đất 38 3.2 Công tác định giá đất thành phố Hà Nội 40 3.3 Tìm hiểu biến động giá đất theo quy định địa bàn quận Hai Bà Trưng 42 3.3.1 Phân loại đường phố phân loại vị trí 42 3.3.2 Giá đất quy định 42 3.4 Biến động giá đất theo giá thị trường địa bàn quận Hai Bà Trưng giai đoạn 2010-2014 53 3.4.1 Biến động giá đất thị trường đường, phố nhóm I .60 3.4.2 Biến động giá đất thị trường đường, phố nhóm II 61 3.4.3 Biến động giá đất thị trường đường phố nhóm III 62 3.4.4 Biến động giá đất thị trường đường phố nhóm IV 64 4.5 So sánh giá đất quy định Nhà nước với giá đất thị trường 65 3.6 So sánh giá đất trung bình vị trí 70 3.7 Đề xuất số giải pháp xác định giá đất sát với giá thị trường địa bàn quận Hai Bà Trưng 71 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 73 TÀI LIỆU THAM KHẢO 75 PHỤ LỤC iv DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT - BĐS : Bất động sản - ĐGĐ : Định giá đất - CNTB : Chủ nghĩa tư - CNXH : Chủ nghĩa xã hội - KT- XH : Kinh tế xã hội - QSDĐ : Quyền sử dụng đất - SDĐ : Sử dụng đất - UBND : Ủy ban nhân dân - VT1, VT2, VT3, VT4 : Vị trí 1, vị trí 2, vị trí 3, vị trí v DANH MỤC BẢNG BIỂU Bảng 3.1: Hiện trạng sử dụng đất quận Hai Bà Trưng, thành phố Hà Nội 40 Bảng 3.2: Khung giá đất đô thị 43 Bảng 3.3: Giá đất thành phố Hà Nội áp dụng cho địa bàn nghiên cứu từ năm 2010 đến năm 2012 44 Bảng 3.4: Giá đất thành phố Hà Nội áp dụng cho địa bàn nghiên cứu từ năm 2013 2014 46 Bảng 3.5 Giá đất thành phố Hà Nội trung bình áp dụng cho nhóm đường phố địa bàn nghiên cứu giai đoạn 2010-2014 49 Bảng 3.6 Giá đất thị trường địa bàn quận Hai Bà Trưng giai đoạn 2010-2012 55 Bảng 3.7: Giá đất thị trường địa bàn quận Hai Bà Trưng giai đoạn 2013-2014 57 Bảng 3.8 Giá đất thị trường trung bình áp dụng cho nhóm đường phố địa bàn nghiên cứu giai đoạn 2010-2014 59 Bảng 3.9: Mức chênh lệch giá thị trường trung bình giá quy định 66 Bảng 3.10: Chênh lệch giá trung bình vị trí đường phố 70 vi DANH MỤC ĐỒ THỊ, HÌNH Hình 1.1 Quan hệ cung cầu đất đai 15 Hình 1.2 Quan hệ cung cầu đất đai ngắn hạn 17 Hình 3.1 Cơ cấu nhóm đất địa bàn quận Hai Bà Trưng 39 Hình 3.2 Giá đất trung bình theo quy định Chính Phủ từ năm 2010-2014 49 Hình 3.3 Sự biến động giá đất quy định nhóm giai đoạn 2010-2014 51 Hình 3.4 Sự biến động giá đất quy định nhóm giai đoạn 2010-2014 52 Hình 3.5 Sự biến động giá đất quy định nhóm giai đoạn 2010-2014 54 Hình 3.6 Sự biến động giá đất quy định nhóm giai đoạn 2010-2014 55 Hình 3.7 Giá đất thị trường trung bình đường, phố nhóm I .64 Hình 3.8 Giá đất thị trường trung bình đường, phố nhóm II 65 Hình 3.9 Giá đất thị trường trung bình đường, phố nhóm III 63 Hình 3.10 Giá đất thị trường trung bình đường, phố nhóm IV 64 vii ... BIỂU Bảng 3.1: Hiện trạng sử dụng đất quận Hai Bà Trưng, thành phố Hà Nội 40 Bảng 3.2: Khung giá đất đô thị 43 Bảng 3.3: Giá đất thành phố Hà Nội áp dụng cho địa bàn nghiên cứu từ năm... tác định giá đất phù hợp với giá thị trường xin tiến hành nghiên cứu đề tài "Đánh giá thực trạng biến động giá đất đô thị địa bàn quận Hai Bà Trưng - thành phố Hà Nội" hướng dẫn TS Nguyễn Quang... hiểu đánh giá thực trạng giá đất đô thị theo quy định Nhà nước giá biến động thị trường quận Hai Bà Trưng; - Phân tích yếu tố chủ yếu chi phối đến biến động giá đất nhằm xây dựng tiêu chuẩn giá đất