Luận văn thạc sĩ VNU LS những vấn đề pháp lý về định giá đất trong giải phóng mặt bằng tại huyện yên sơn, tỉnh tuyên quang

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT NGUYỄN THỊ THÙY LINH NHỮNG VẤN ĐỀ PHÁP LÝ VỀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT TRONG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG TẠI HUYỆN YÊN SƠN, TỈNH TUYÊN QUANG LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC HÀ NỘI - 2015 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT NGUYỄN THỊ THÙY LINH NHỮNG VẤN ĐỀ PHÁP LÝ VỀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT TRONG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG TẠI HUYỆN YÊN SƠN, TỈNH TUYÊN QUANG Chuyên ngành : Luật kinh tế Mã số : 60 38 01 07 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Vũ Thu Hạnh HÀ NỘI - 2015 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Lời cam đoan Tôi xin cam đoan công trình nghiên cứu khoa học riêng Các số liệu, ví dụ trích dẫn luận văn đảm bảo độ tin cậy, xác trung thực Những kết luận khoa học luận văn ch-a đ-ợc công bố công trình khác Tác giả luận văn Ngun ThÞ Thïy Linh LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com MỤC LỤC Trang Trang phụ bìa Lời cam đoan Mục lục Danh mục bảng MỞ ĐẦU Chương 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT, PHÁP LUẬT VỀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT TRONG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG 1.1 Một số vấn đề lý luận định giá đất 1.1.1 Khái niệm định giá đất 1.1.2 1.1.3 Các nguyên tắc định giá đất Các phương pháp định giá đất 10 1.1.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 13 1.2 Những vấn đề chung pháp luật định giá đất giải 16 phóng mặt 1.2.1 Quá trình hình thành phát triển pháp luật định giá đất 16 1.2.2 Việt Nam Những nội dung pháp luật định giá đất 20 1.2.3 Những vấn đề chung giải phóng mặt 25 1.2.4 Sự cần thiết, mục đích, ý nghĩa pháp luật điều chỉnh định giá đất giải phóng mặt 31 1.2.5 Kinh nghiệm pháp lý định giá đất số nước 36 giới liên hệ Việt Nam Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT TRONG 41 GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH TẠI HUYỆN YÊN SƠN, TỈNH TUYÊN QUANG 2.1 Thực trạng pháp luật định giá đất giải phóng mặt 41 2.1.1 Ưu điểm pháp luật định giá đất giải phóng mặt 41 2.1.2 Hạn chế, bất cập pháp luật định giá đất nói chung pháp luật định giá đất giải phóng mặt 44 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 2.2 Thực tiễn thi hành pháp luật định giá đất giải phóng 60 mặt huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang 2.2.1 Công tác triển khai định giá đất giải phóng mặt 60 huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang 2.2.2 Kết định giá đất giải phóng mặt huyện Yên 62 Sơn, tỉnh Tuyên Quang 2.2.3 Bất cập việc định giá đất giải phóng mặt 69 huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang 2.2.4 Đánh giá chung thực tiễn thi hành pháp luật định giá đất 75 giải phóng mặt huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang Chương 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ NÂNG CAO 80 HIỆU QUẢ THI HÀNH PHÁP LUẬT ĐỊNH GIÁ ĐẤT TRONG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG 3.1 Định hướng hoàn thiện pháp luật định giá đất giải 80 phóng mặt 3.2 Giải pháp hồn thiện pháp luật định giá đất giải 83 phóng mặt 3.2.1 Hồn thiện quy định khung giá đất 83 3.2.2 Nguyên tắc định giá đất 86 3.2.3 Phân định thẩm quyền quản lý nhà nước định giá đất 90 3.2.4 Hoàn thiện quy định nguyên tắc bồi thường Nhà 92 nước thu hồi đất 3.2.5 Hoàn thiện khung pháp luật cho hoạt động cung cấp dịch vụ 94 định giá đất 3.3 Giải pháp nâng cao hiệu thi hành pháp luật định giá 97 đất giải phóng mặt 3.3.1 Giải pháp chung áp dụng phạm vi nước 97 3.3.2 Giải pháp cụ thể áp dụng huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang 99 KẾT LUẬN 103 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 105 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com DANH MỤC CÁC BẢNG Số hiệu Tên bảng Trang Tổng hợp kết thực công tác thu hồi đất 68 bảng 2.1 số cơng trình trọng điểm huyện n Sơn từ năm 2009 đến 2013 2.2 Chênh lệch giá thực tế giá quy định thu hồi 71 đất nông nghiệp để xây dựng Trường bắn xã An Tường năm 2009 2.3 Chênh lệch giá bồi thường với giá quy định thu 72 hồi đất số dự án huyện Yên Sơn LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Đất đai tài nguyên quốc gia, tư liệu sản xuất đặc biệt, nguồn nội lực, nguồn vốn to lớn đất nước, thành phần quan trọng môi trường sống, địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng sở kinh tế, văn hóa xã hội, an ninh quốc phịng Ở Việt Nam, từ Nhà nước có chủ trương xóa bỏ chế quan liêu bao cấp, chuyển sang kinh tế thị trường, chế sản xuất hàng hóa Luật đất đai năm 1993 ghi nhận đất có giá Luật đất đai năm 2003 thừa nhận giá đất hình thành Nhà nước quy định Giá đất phụ thuộc nhiều yếu tố (kinh tế, xã hội, điều kiện tự nhiên, pháp luật) điều đặt phải có quy định giá cho loại hàng hóa đảm bảo chức quản lý điều tiết Nhà nước phù hợp với quy luật kinh tế thị trường Và quy định định giá đất nội dung Luật Đất đai 2003 nhằm góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản hướng Tuy nhiên thị trường, giá đất đai thường xuyên thay đổi, biến động, khung giá Nhà nước quy định mức thấp chậm điều chỉnh Sự chênh lệch lớn giá đất gây khơng khó khăn cơng tác giải phóng mặt bằng, cụ thể bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Nhà nước thu hồi đất Dẫn đến hậu chậm tiến độ giải phóng mặt bằng, giảm tính hấp dẫn mơi trường đầu tư, gây khó khăn công tác quản lý Nhà nước, ảnh hưởng đến tăng trưởng bền vững kinh tế, tiềm ẩn nguy gây bất ổn trị, trật tự an toàn xã hội Huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang huyện miền núi có nhiều ưu đãi phát triển kinh tế, đặc biệt sau thành phố Tuyên Quang công nhận đạt tiêu chuẩn đô thị loại III quy hoạch khu trung tâm huyện Yên Sơn trở thành đô thị loại IV Theo diện tích thị xã Tun Quang mở rộng với xã tách từ huyện Yên Sơn nên diện tích tự LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com nhiên huyện Yên Sơn giảm đáng kể làm gia tăng diện tích đất phải chuyển đổi mục đích sử dụng để xây dựng hàng loạt cơng trình trọng điểm địa bàn huyện n Sơn Cùng với phát triển kinh tế xã hội; thay đổi điều chỉnh quy hoạch xây dựng thay đổi đáng kể giá đất số khu vực huyện Yên Sơn, cá biệt có nơi, giá đất tăng từ ba đến bốn lần thời gian ngắn Tuy nhiên, công tác định giá đất chưa quan tâm mức nên ảnh hưởng lớn đến công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Nhà nước thu hồi đất, giải phóng mặt Đây vấn đề nóng bỏng ln cấp, ngành tỉnh Tuyên Quang quan tâm huyện Yên Sơn Để giải tình trạng trên, nhiệm vụ đặt phải hoàn thiện quy định pháp luật định giá đất mối quan hệ pháp luật định giá đất tiến hành bồi thường, hỗ trợ Nhà nước thu hồi đất giải phóng mặt Đây xem vấn đề quan trọng việc trì ổn định phát triển kinh tế, trị, xã hội phạm vi nước địa phương Để khắc phục hạn chế này, cần có đánh giá cách toàn diện lý luận thực tiễn khắc phục hạn chế này, cần có đánh giá cách tồn diện lý luận thực trạng pháp luật định giá đất nói chung định giá đất lĩnh vực giải phóng mặt để đưa giải pháp hồn thiện Điều có ý nghĩa bối cảnh quy định định giá đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, thu hồi đất giải phóng mặt sửa đổi, bổ sung theo quy định Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/07/2014 Vì ý nghĩa đó, tơi lựa chọn đề tài "Những vấn đề pháp lý định giá đất giải phóng mặt huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang" làm luận văn thạc sĩ luật học Tình hình nghiên cứu Trong thời gian qua, việc nghiên cứu quy định Luật đất đai giá đất vấn đề chung giải phóng mặt nhận quan tâm LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com nhiều nhà nghiên cứu lý luận, luật gia cán thực tiễn, nhiều vấn đề lý luận thực tiễn liên quan đến cơng tác cịn nhiều quan điểm khác cần tiếp tục nghiên cứu, làm rõ Hiện nay, mức độ khác có số cơng trình nghiên cứu cơng bố nghiên cứu khái quát vấn đề thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt Một số cơng trình nghiên cứu chun sâu phải kể đến: Luận văn Thạc sĩ Luật học tác giả Nguyễn Duy Thạch với đề tài "Pháp luật bồi thường, hỗ trợ tái định cư Nhà nước thu hồi đất (qua thực tiễn thi hành thành phố Hà Nội)"; Luận văn Thạc sĩ Luật học tác giả Hoàng Thị Nga với đề tài "Pháp luật thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt Việt Nam nay: Thực trạng giải pháp"; Luận văn Thạc sĩ Luật học tác giả Phan Ngọc Long với đề tài "Thực tiễn thi hành pháp luật giải phóng mặt tỉnh Hà Tĩnh"; Luận văn Thạc sĩ Luật học tác giả Nguyễn Vinh Diện với đề tài "Pháp luật bồi thường thiệt hại Nhà nước thu hồi đất" Một số báo nghiên cứu phạm vi hẹp công bố như: viết tác giả Đặng Anh Quân "Bàn giá đất bồi thường - Nên cao hay thấp?"; viết tác giả Phan Trung Hiển "Pháp luật đền bù, giải phóng mặt Việt Nam - Cân lợi ích Nhà nước lợi ích người dân" Các cơng trình chủ yếu sâu nghiên cứu vấn đề thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng, nhiên chưa đánh giá cách sâu sắc nội dung lý luận pháp luật định giá đất giải phóng mặt giá đất nguyên nhân phát sinh tranh chấp, tình trạng khiếu kiện, chậm tiến độ giải phóng mặt bằng, ảnh hưởng trực tiếp đến lợi ích chủ đầu tư gây tác động tiêu cực đến môi trường đầu tư, trở ngại không nhỏ ảnh hưởng đến tăng trưởng bền vững kinh tế Trên sở kế thừa kết nghiên cứu công trình đây, luận văn tập trung sâu tìm hiểu cách có hệ thống pháp luật định giá đất giải phóng mặt LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Mục đích, đối tƣợng phạm vi nghiên cứu 3.1 Mục đích nghiên cứu Luận văn sâu nghiên cứu vấn đề lý luận định giá đất; vấn đề chung pháp luật định giá đất giải phóng mặt bằng; thực trạng pháp luật định giá đất giải phóng mặt thực tiễn thi hành pháp luật định giá đất giải phóng mặt huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang (cụ thể bồi thường, hỗ trợ tái định cư Nhà nước thu hồi đất); từ đề xuất giải pháp hoàn thiện pháp luật định giá đất giải phóng mặt nâng cao hiệu thi hành pháp luật định giá đất giải phóng mặt nói chung huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang nói riêng 3.2 Đối tượng nghiên cứu phạm vi nghiên cứu Để đạt mục đích trên, đối tượng nghiên cứu đề tài nội dung Luật đất đai năm 2003; Luật Đất đai 2013; văn hướng dẫn thi hành định giá đất bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Nhà nước thu hồi đất để giải phóng mặt sách, pháp luật định giá đất số quốc gia giới Phạm vi nghiên cứu đề tài: Định giá đất nói chung định giá đất giải phóng mặt nói riêng có phạm vi nghiên cứu rộng, phức tạp đối tượng nghiên cứu nhiều lĩnh vực khác luật học, kinh tế học, xã hội học, Tuy nhiên, từ phương diện pháp lý, "giải phóng mặt bằng" khơng phải thuật ngữ pháp lý thống (do pháp luật đất đai hành chưa có quy định khái niệm này) mà thuật ngữ nảy sinh từ thực tiễn thi hành pháp luật bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Nhà nước thu hồi đất Vì vậy, phạm vi nghiên cứu đề tài vấn đề pháp lý định giá đất giải phóng mặt thể qua phạm vi nghiên cứu vấn đề pháp lý định giá đất bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Nhà nước thu hồi đất Cụ thể thể qua nghiên cứu quy định Luật Đất đai năm 2003; 10 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com chế khơng tạo tính hợp lý, trung lập công định giá đất, quan hành thường nghiêng quyền lợi Nhà nước nghiêng quyền lợi người bị thu hồi đất Theo kinh nghiệm hầu giới, pháp luật quy định phương pháp xác định giá đất giao cho "Hiệp hội định giá quy định tiêu chuẩn kỹ thuật định giá" cho phù hợp với chuẩn quốc tế chuẩn khu vực Giải pháp Việt Nam là: Đề nghị sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai, thẩm quyền quy định phương pháp định giá thuộc Chính phủ, Chính phủ quy định quy trình thực thẩm quyền dựa nguyên tắc giao cho Hiệp hội định giá nghiên cứu đề xuất phương pháp định giá hợp chuẩn quốc tế vào giao cho Bộ tài thẩm định trình Chính phủ quy định Chính phủ định thành lập Hội đồng định giá đất đai bất động sản cấp quốc gia (gọi Hội đồng định giá bất động sản quốc gia) Ủy ban nhân dân cấp tỉnh định thành lập Hội đồng định giá đất đai bất động sản cấp tỉnh (gọi Hội đồng định giá bất động sản cấp tỉnh) Việc thành lập Hiệp hội định giá có ý nghĩa quan trọng việc giải khó khăn, tồn định giá đất cơng tác bồi thường, giải phóng mặt Sự tham gia dịch vụ định giá đất làm tăng tính khách quan việc xác định giá đất thẩm quyền phán cuối giá đất giao cho tổ chức không thuộc máy hành Có vai trị quan trọng trợ giúp quan có thẩm quyền định giá đất giải tranh chấp giá đất việc bồi thường, giải phóng mặt Đề nghị làm rõ chế phân định có tranh chấp kết định giá theo Luật đất đai năm 2013 Cần quy định giá quyền sử dụng đất tranh chấp giá thị trường thời điểm tranh chấp; quy định giá đất Ủy ban nhân dân cấp huyện ban hành điều chỉnh theo tháng; xác lập sở để tính giá đất Nhà nước quy định xác định giá thị trường theo hướng giá thị trường giá Nhà nước quy định không chênh 101 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com lệch 10%; thành lập tổ chức định giá đất người dân có quyền th tổ chức làm đảm bảo tính khách quan Theo quy định Điều 92 Bộ luật Tố tụng dân quy định định giá tài sản, giải tranh chấp đất đai Tòa án quy định việc đương cá nhân, tổ chức phát sinh tranh chấp đất đai Tịa án nhân dân bên có quyền tự thỏa thuận việc xác định giá tài sản, lựa chọn tổ chức thẩm định giá tài sản, đương không thỏa thuận định giá tài sản quyền sử dụng đất đề nghị Tòa án thành lập Hội đồng định giá, Giá trị quyền sử dụng đất tranh chấp phải xác định theo giá thị trường thời điểm tranh chấp Nhưng đa phần thành viên Hội đồng định giá thường áp giá theo bảng giá Ủy ban nhân dân tỉnh ban hành giá thường thấp giá thị trường Đương cho giá thấp đưa mức giá theo họ hợp lý quan Tịa án khơng có sở để chấp nhận Trong đó, giá đất năm Ủy ban nhân dân tỉnh ban hành sở giá đất huyện thị đề xuất dựa tình hình biến động giá địa phương, thực tế giá đất thấp so với giá thị trường Vì vậy, quan Tịa án vào bảng giá đất theo quy định Nhà nước để giải tranh chấp liên quan đến đền bù, bồi thường đất không đảm bảo quyền lợi cho bên đương khơng Tịa án chia quyền sử dụng đất; định giá thấp so với giá thị trường tiền chênh lệch tài sản đưa cho bên thấp, điều dẫn đến Nhà nước thất thu khoản tiền án phí Tuy nhiên theo quy định điểm b, khoản 1, Điều 115 Luật đất đai năm 2013 quy định tư vấn xác định giá đất thực giải khiếu nại giá đất theo yêu cầu quan nhà nước có thẩm quyền, bên có liên quan mà khơng quy định tư vấn giá đất thực giải tranh chấp giá đất theo yêu cầu quan nhà nước có thẩm quyền với bên có liên quan Điều này, Luật Đất đai 2013 chưa tiên lượng hết trường hợp áp dụng việc xác định giá đất tổ chức tư vấn xác định giá đất 102 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 3.3 GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ THI HÀNH PHÁP LUẬT VỀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT TRONG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG 3.3.1 Giải pháp chung áp dụng phạm vi nƣớc Thứ nhất, đẩy mạnh việc cơng khai hóa, minh bạch hóa q trình thực thi pháp luật định giá đất bồi thường, thu hồi đất, giải phóng mặt Để nâng cao hiệu thi hành pháp luật công tác định giá đất bồi thường, giải phóng mặt trước hết cần tập trung đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính, đặc biệt xây dựng văn áp dụng pháp luật đảm bảo tính hợp pháp, thống nhất, khả thi hệ thống văn với hệ thống văn quy phạm pháp luật khác Khi tổ chức tiến hành tổ chức thực định giá, bồi thường, giải phóng mặt quan có thẩm quyền tập trung thực phát huy vai trò, trách nhiệm cấp, ngành, cán đảng viên Cấp ủy đảng, quyền cấp cần tập trung cao độ lãnh đạo, đạo, huy động tổ chức trị vào xác định nhiệm vụ giải phóng mặt nhiệm vụ trọng tâm, cấp bách Khi đạo thực quán từ cấp tỉnh xuống cấp huyện, tổ chức, cá nhân giao nhiệm vụ thực định giá đất, bồi thường, giải phóng mặt phải nghiêm túc thực quy trình, thực công khai, minh bạch, rõ ràng, kịp thời, áp dụng đúng, đầy đủ sách Nếu q trình thực thi định giá đất bồi thường, giải phóng mặt có phát sinh vướng mắc kiên thực biện pháp hành thực việc phân cấp giải phóng mặt cho cấp huyện cấp tỉnh cần thành lập tổ cơng tác (gồm cấp tỉnh, cấp huyện, cấp xã) để thường trực giải kịp thời vướng mắc, phát sinh Việc đảm bảo minh bạch, công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đặc biệt kế hoạch sử dụng chi tiết hàng năm qua việc công bố niêm yết rộng rãi theo quy định pháp luật để người dân biết, tìm hiểu kiểm chứng Minh bạch, công khai bảng giá đất, thu hồi đất diện tích thu hồi, phạm vi, ranh giới bị thu hồi, đối tượng thuộc diện thu hồi, mục đích việc 103 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com thu hồi, thời gian kế hoạch di chuyển, công khai dự án đầu tư, chủ đầu tư thực phạm vi đất thu hồi Minh bạch, công khai dự thảo bồi thường, hỗ trợ để người dân biết tham gia ý kiến Về định phê duyệt cuối quan nhà nước có thẩm quyền phương án bồi thường, hỗ trợ để người chủ sử dụng đất biết quyền lợi thu hồi Tập trung nâng cao lực cán hiệu làm việc quan định giá đất tổ chức làm nhiệm vụ giải phóng mặt bằng, Cơng tác định giá đất nhiệm vụ thuộc trách nhiệm Nhà nước, xác định quan trọng, thường xuyên lâu dài Thực tế cho thấy quan quản lý nhà nước giá đất lại thực định giá đất cụ thể tới thửa, quan chuyên ngành đất đai xây dựng khung giá, bảng giá đất Do vậy, việc xây dựng hệ thống tổ chức máy chuyên trách làm công tác định giá đất cần thiết để giúp cấp Chính quyền thực tốt nhiệm vụ quản lý hành nhà nước lĩnh vực Việc xây dựng củng cố tổ chức quan làm nhiệm vụ định giá đất cần quan tâm theo hướng: Tạo đầy đủ điều kiện phương tiện kỹ thuật cần thiết để tổ chức định giá đất có khả nắm bắt được, tổng hợp nhanh nhạy kịp thời tình hình địa bàn; tăng cường khả nghiên cứu hoạch định sách phân tích tình hình thực thi sách thực tiễn Cơ quan, tổ chức định giá đất phải kiện tồn để có đủ đội ngũ cán bộ, cơng chức có kiến thức lực cơng tác phù hợp; làm việc mang tính nghề nghiệp chuyên trách ổn định Tổ chức tập huấn, bồi dưỡng kiến thức quản lý nhà nước đất đai chế độ sách liên quan đến giải phóng mặt cho đội ngũ cán chuyên trách làm cơng tác giải phóng mặt từ cấp trung ương đến cấp sở Cần có sách đãi ngộ phù hợp với tính chất phức tạp yêu cầu trách nhiệm cao thực thực thi công vụ đội ngũ công chức chuyên trách 104 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com này, để khắc phục tâm lý thiếu an tâm, lo ngại môi trường làm việc căng thẳng Thứ hai, tăng cường vai trị cộng đồng việc tham gia cơng tác định giá đất giải phóng mặt Thực tế triển khai công tác định giá đất bồi thường, giải phóng mặt nhiều địa phương cho thấy khó khăn, thách thức lớn người dân khơng đồng thuận q trình thực bồi thường, giải phóng mặt Bởi lẽ phân bố dân cư khơng đồng đều, trình độ dân trí khơng cao nhận thức người dân vấn đề bồi thường, giải phóng mặt gặp nhiều khó khăn Trước hết, công tác tuyên truyền pháp luật, vận động người dân thực công tác bồi thường, giải phóng mặt quan tâm đặt lên hàng đầu tuyên truyền kịp thời đến người dân, thông tin, tuyên truyền, vận động, giải thích cho nhân dân hiểu rõ quy định pháp luật, sách hành để thực Như tạo nên đồng tình, ủng hộ người dân chủ trương Đảng, Nhà nước Để nâng cao hiệu hoạt động tuyên truyền, giáo dục pháp luật nâng cao nhận thức pháp luật người dân thực thi quy định bồi thường, giải phóng mặt bằng, kiến nghị cần thường xun rà sốt, hệ thống hóa, kiểm tra văn quy phạm pháp luật đất đai văn quy phạm pháp luật có liên quan nhằm phát quy định mâu thuẫn, không phù hợp để kịp thời sửa đổi, bổ sung hoàn thiện hệ thống sách, pháp luật đất đai sách, pháp luật có liên quan 3.3.2 Giải pháp cụ thể áp dụng huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang Thứ nhất, tăng cường công tác tuyên truyền, phổ biến giáo dục pháp luật đất đai nói chung pháp luật định giá đất, bồi thường Nhà nước thu hồi đất, giải phóng mặt Thực tế địa bàn huyện Yên Sơn phận người dân trình độ dân 105 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com trí chưa cao, đa phần đồng bào dân tộc thiểu số sinh sống theo phong tục tập quán nên bị thu hồi đất hạn chế kiến thức pháp luật nên bị số phần tử bất mãn dụ dỗ, xúi giục, kích động nên tiến hành thu hồi đất đất khơng trí việc di dời để giải phóng mặt nên khiếu nại vượt cấp khiếu nại tập thể không hợp tác với quan, tổ chức, cá nhân có thẩm quyền Các biện pháp cụ thể áp dụng địa huyện Yên Sơn, tỉnh Tun Quang: - Đa dạng hóa hình thức tuyên truyền, trọng tăng cường đối thoại với nhân dân vùng ảnh hưởng dự án Thực có hiệu phương châm "dân biết, dân bàn, dân làm, dân kiểm tra" để tạo đồng thuận nhân dân chủ động nắm bắt diễn biến tình hình tư tưởng, dư luận xã hội giúp cho quan nhà nước có thẩm quyền kịp thời điều chỉnh, giải khó khăn, vướng mắc, điểm nóng phát sinh cơng tác Phát huy vai trị quan thơng tin đại chúng, đa dạng hóa nội dung, hình thức tuyên truyền, làm cho nhân dân hiểu rõ lợi ích việc thực dự án xã hội với thân họ phát triển chung cộng đồng Quan tâm đặc biệt đội ngũ tuyên truyền miệng, vai trò tuyên truyền, giáo dục đội ngũ nhân sĩ, trí thức, người có uy tín cộng đồng; đoàn viên, hội viên Mặt trận đoàn thể nhân dân; trọng vai trị đồn niên, hội phụ nữ cấp, hội cựu chiến binh đội ngũ đồn viên nịng cốt Việc người dân kê khai cách trung thực giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua việc chuyển nhượng, mua bán, tặng cho quyền sử dụng đất biện pháp quan tiến hành định giá đất khách quan phù hợp Thực tế nhận thức người dân mục đích sử dụng đất chưa rõ ràng nên đất vườn liền kề đất nông nghiệp khu dân cư thường coi đất đề nghị bồi thường theo giá đất Cần thực đồng cơng tác tun truyền thực tốt sách giải phóng mặt bằng, tái định cư Thực quán 106 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com sách bồi thường, hỗ trợ tái định cư, tránh tượng người có đất bị thu hồi dự án lân cận so bì, khiếu nại Làm tốt công tác hạn chế tối đa việc người dân nhận tiền đền bù sau quay địi quyền lợi, từ phát sinh khiếu kiện Cùng với việc quan tâm mức cơng tác tun truyền, vận động, giải thích sách, pháp luật; cần có chế phối hợp để tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường thực tốt sách đền bù, giải phóng mặt theo quy định Nhà nước, bảo đảm nguyên tắc chung là: tính đúng, tính đủ, cơng khai minh bạch - Quan tâm củng cố phát triển tổ chức máy, cán làm công tác tuyên truyền Vấn đề cốt lõi, có tính định chất lượng, hiệu tun truyền quan tâm kiện toàn củng cố tổ chức máy, cán chuyên trách - lực lượng nòng cốt tuyên truyền Bộ máy chuyên trách hệ thống ban tuyên giáo cấp ủy đảng, có nhiệm vụ tham mưu cho cấp ủy cơng tác tun giáo (trong có cơng tác tun truyền), đồng thời trực tiếp hướng dẫn chuyên môn nghiệp vụ công tác Ban tuyên giáo tổ chức đầy đủ cấp: Trung ương, tỉnh, huyện Riêng cấp xã, Trung ương chưa có văn quy định rõ tổ chức máy, cán ban tuyên giáo mà cấp ủy phụ trách, cơng tác tun giáo nói chung cơng tác tuyên truyền nói riêng sở gặp nhiều khó khăn Đây lực lượng quan trọng, nằm sở, thuận lợi để tuyên truyền phổ biến, giải thích chủ trương, đường lối Đảng, Nhà nước kịp thời nắm bắt tâm tư nguyện vọng nhân dân, tham gia giải xúc từ sở Xuất phát từ yêu cầu thực tiễn, nhiều nơi chủ động thành lập ban tuyên giáo cấp xã, có máy, cán bộ, phụ cấp vào hoạt động có hiệu Thứ hai, tăng cường tra, kiểm tra, giám sát xử lý vi phạm trình thực định giá đất, trình tự thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Nhà nước đất, giải phóng mặt - Tăng cường tra, kiểm tra (định kỳ đột xuất) quan có thẩm quyền thu hồi đất, tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường quan có 107 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com liên quan việc thực quy định định giá đất, bồi thường nhằm phát chấn chỉnh kịp thời yếu kém, sai phạm va xử lý nghiêm minh vi phạm định giá đất, bồi thường, giải phóng mặt - Giám sát thi hành thông qua Hội đồng nhân dân cấp, Mặt trận Tổ quốc địa phương, vai trò giám sát xã hội quan truyền thông, tổ chức xã hội người dân Điều góp phần nâng cao tinh thần trách nhiệm quan, tổ chức, cá nhân trình thực thi nhiệm vụ định giá đất giải phóng mặt Thứ ba, đẩy nhanh tiến độ nâng cao chất lượng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Khi người sử dụng đất cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, họ pháp luật bảo hộ quyền lợi ích hợp pháp trình sử dụng đất Điều lý giải giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sở pháp lý để người sử dụng đất bồi thường bị bị thu hồi đất thực tế địa bàn huyện Yên Sơn lượng hộ dân địa bàn phân bố dân cư khơng đồng đều, cơng tác quản lý đất đai nói chung cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chưa quan tâm thực chưa tốt nên tiến hành bồi thường gặp nhiều khó khăn Vì vậy, cần đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hồn thành dứt điểm cơng tác Cần rà soát kỹ trạng sử dụng đất địa bàn huyện Yên Sơn nói chung xã cụ thể, thực đăng ký sử dụng đất, tiến hành kê khai, đo đạc cách đồng bộ, đầu tư sở vật chất phục vụ công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thống liệu địa phạm vi nước 108 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com KẾT LUẬN Qua nghiên cứu, tìm hiểu pháp luật định giá đất bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Nhà nước thu hồi đất, giải phóng mặt nói chung địa bàn huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang cho thấy giá đất chuyển nhượng thực tế thị trường cao nhiều so với giá đất Nhà nước quy định, đặc biệt vị trí có điều kiện thuận lợi hạ tầng, kinh doanh buôn bán, tập trung đông dân cư, nằm khu trung tâm, chênh lệch giá thực tế giá Nhà nước quy định cao Khung giá đất Nhà nước có biên độ rộng, chậm điều chỉnh, sử dụng để làm cho địa phương ban hành Bảng giá đất chưa sát thị trường có chênh lệch giá đất loại đất vùng, địa phương vùng Những nơi có giá đất cao chênh lệch tiền bồi thường lớn Từ bất cập giá đất dẫn đến công tác giải phóng mặt gặp nhiều khó khăn, ảnh hưởng đến tốc độ phát triển kinh tế - xã hội Từ nghiên cứu lý luận đánh giá thực tiễn, nhận thấy pháp luật định giá đất có vai trị đặc biệt quan trọng, ảnh hưởng tới cơng tác giải phóng mặt Thực tế giá đất bồi thường Nhà nước quy định 50 - 70% giá thị trường làm cho người dân thấy không hợp lý nên người dân không đồng ý nhận tiền bồi thường dẫn đến nhiều khiếu kiện đất đai khiếu kiện giá bồi thường Đa số khiếu kiện tập trung vào dự án bị kéo dài từ nhiều năm trước Phải xem xét cụ thể dự án đưa giải pháp Chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Nhà nước thu hồi đất ngày cởi mở, thỏa đáng Song tạo chênh lệch định dự án cũ mới, hay giai đoạn khác dự án Nguyên tắc pháp luật không hồi tố, người dân không hiểu biết pháp luật sách cách đầy 109 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com đủ xác nên tạo xúc cho người dân Để giải vướng mắc nói trên, cần phải hoạch định sách thống đồng Trước hết chế pháp lý Khung giá đất tài đất đai, hồn thiện sách thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư giải phóng mặt Đây vấn đề có ý nghĩa tiên việc tạo lập hành lang pháp lý an tồn cho địa phương thực nói riêng nước nói chung 110 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ Tài (2004) Thơng tư số 114/2004/TT - BTC ngày 26 tháng 11 năm 2004 Bộ Tài hướng dẫn thực Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất, Hà Nội Bộ Tài (2004) Thơng tư số 117/2004/TT - BTC ngày 17 tháng 12 năm 2004 Bộ Tài hướng dẫn thực Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 Chính phủ thu tiền sử dụng đất, Hà Nội Bộ Tài (2004) Thơng tư số 116/2004/TT - BTC ngày 07 tháng 12 năm 2004 Bộ Tài hướng dẫn thực Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 Chính phủ bồi thường hỗ trợ tái định cư nhà nước thu hồi đất, Hà Nội Bộ Tài (2007) Thơng tư số 145/2007/TT - BTC ngày tháng 12 năm 2007 Bộ Tài hướng dẫn thực Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11/2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Nghị định số 123/2007/NĐCP ngày 27 tháng 7/2007 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 188/2004/NĐ-CP, Hà Nội Bộ Tài (2013), Tìm hiểu định giá bất động sản số mơ hình giới, Đề tài nghiên cứu khoa học cấp bộ, Hà Nội Bộ Tài (2014), Thơng tư 76/2014/TT- BTC ngày 16 tháng năm 2014 hướng dẫn số điều nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 Chính phủ quy định thu tiền sử dụng đất, Hà Nội Bộ Tài chính, Bộ Tài nguyên môi trường (2008), Thông tư liên tịch số 14/2008/TTLT - BTC - BTNMT ngày 31 tháng 01 năm 2008 liên Tài - Tài ngun Mơi trường hướng dẫn thực Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng năm 2007 Chính phủ, Hà Nội 111 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Bộ Tài nguyên Môi trường (2012) Báo cáo Tổng kết tình hình thi hành Luật Đất đai 2003và định hướng sửa đổi Luật Đất đai, Hà Nội Bộ Tài nguyên Môi trường (2014), Thông tư 36/2014/TT - BTNMT quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh, bảng giá đất, định giá đất cụ thể tư vấn xác định giá đất, Hà Nội 10 Bộ Tài nguyên môi trường (2015), Báo cáo công tác quản lý nhà nước đất đai năm 2014, tháng đầu năm 2015 tình hình triển khai thi hành luật đất đai vấn đề cần giải tháo gỡ, Hà Nội 11 Chính phủ (1994), Nghị định 87 - CP ngày 17 tháng năm 1994 Quy định khung giá loại đất, Hà Nội 12 Chính phủ (2004) Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất, Hà Nội 13 Chính phủ (2004) Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 Chính phủ bồi thường hỗ trợ tái định cư nhà nước thu hồi đất, Hà Nội 14 Chính phủ (2004) Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 Chính phủ thi hành Luật Đất đai năm 2003, Hà Nội 15 Chính phủ (2004) Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 Chính phủ thu tiền sử dụng đất, Hà Nội 16 Chính phủ (2007) Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng năm 2007 Chính phủ quy định bổ sung việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực quyền sử dụng đất, trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Nhà nước thu hồi đất giải khiếu nại đất đai, Hà Nội 17 Chính phủ (2007) Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27 tháng năm 2007 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất, Hà Nội 112 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 18 Chính phủ (2014), Nghị định số 43/2014/NĐ - CP ngày 15/5/2014 hướng dẫn thi hành Luật đất đai, Hà Nội 19 Chính phủ (2014), Nghị định số 44 (2014), ngày 15 tháng 05 năm 2014 quy định giá đất, Hà Nội 20 Chính phủ (2014), Nghị định số 45/2014/NĐ - CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 Chính phủ quy định thu tiền sử dụng đất, Hà Nội 21 Chính phủ (2014), Nghị định số 47/2014/NĐ- CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Nhà nước thu hồi đất, Hà Nội 22 Chính phủ (2014), Nghị định 104/2014/NĐ-CP ngày 14/11/2014 quy định khung giá đất, Hà Nội 23 Đảng Cộng sản Việt Nam (2012), Văn kiện đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ XI - Chiến lược phát triển kinh tế xã hội 2011 - 2020 - NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội 24 Nguyễn Vũ Kiên (2005), Tìm hiểu đánh giá yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thị xã Bắc Ninh - tỉnh Bắc Ninh, Luận văn thạc sĩ khoa học Nông nghiệp, Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội, Hà Nội 25 Phan Ngọc Long (2012) Thực tiễn thi hành pháp luật giải phóng mặt tỉnh Hà Tĩnh Luận văn thạc sĩ luật học - Khoa Luật - Đại học Quốc gia, Hà Nội 26 "Một số vướng mắc từ thực tiễn thi hành pháp luật đất đai" (2015 http://moj.gov.vn/ct/tintuc/Pages/nghien-cuu-trao-doi.aspx?ItemID=7021, ngày 15/9/2015 27 Hoàng Thị Nga (2011) Pháp luật thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt Việt Nam nay: Thực trạng giải pháp Luận văn thạc sĩ luật học - Khoa Luật - Đại học Quốc gia, Hà Nội 28 Trần Thị Hồng Nhung (2015) "Đấu giá quyền sử dụng đất - Một số vấn đề cần trao đổi", http://www.moj.gov.vn, ngày 01/7/2015 29 Quốc hội (1959), Hiến pháp, Hà Nội 30 Quốc hội (1980), Hiến pháp, Hà Nội 113 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 31 Quốc hội (1987), Luật Đất đai, Hà Nội 32 Quốc hội (1992), Hiến pháp, Hà Nội 33 Quốc hội (1993), Luật Đất đai, Hà Nội 34 Quốc hội (2012), Luật giá, Hà Nội 35 Quốc hội (2003), Luật Đất đai, Hà Nội 36 Quốc hội (2013), Hiến pháp, Hà Nội 37 Quốc hội (2013), Luật Đất đai, Hà Nội 38 Quốc hội (2014), Luật Doanh nghiệp, Hà Nội 39 Quốc hội (2014), Luật đầu tư, Hà Nội 40 Quốc hội (2015), Luật Ban hành văn quy phạm pháp luật năm 2008 (sửa đổi, bổ sung 2015), Hà Nội 41 Nguyễn Duy Thạch (2007), Pháp luật bồi thường, hỗ trợ tái định cư nhà nước thu hồi đất, giải phóng mặt (qua thực tiễn thi hành thành phố Hà Nội) Luận văn thạc sĩ luật học - Khoa Luật - Đại học Quốc gia, Hà Nội 42 Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân (2006) Giáo trình Định giá đất, Nxb Nông nghiệp, Hà Nội 43 Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng (2005) Giáo trình Thị trường bất động sản, Nxb Nông nghiệp, Hà Nội 44 Trường Đại học Luật Hà Nội (2013) Giáo trình Luật đất đai, NXB Công an nhân dân, Hà Nội 45 Trường Đại học Luật Hà Nội (2013), Từ điển giải thích thuật ngữ Luật học Luật Đất đai, Luật Lao động, Tư pháp Quốc tế, Nxb Công an nhân dân, Hà Noi 46 Ủy ban nhân dân tỉnh Tuyên Quang (2009) Quyết định số 37/QĐ-CT ngày 10 tháng 01 năm 2009 Chủ tịch Ủy ban nhân dân tỉnh Tuyên Quang việc thu hồi đất xây dựng Khu Du lịch Suối khoáng Mỹ Lâm, xã Phú Lâm, huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang, Tuyên Quang 47 Ủy ban nhân dân tỉnh Tuyên Quang (2010) Quyết định số 4162/QĐ-CT ngày 29 tháng 11 năm 2010 Chủ tịch Ủy ban nhân dân huyện Yên 114 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Sơn việc phê duyệt dự toán kinh phí bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt cơng trình đường giao thơng từ ngã ba trụ sở UBND xã Kim Phú đến điểm giao với đường từ Trường Chính trị Quốc lộ 37 xã Kim Phú, huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang, Tuyên Quang 48 Ủy ban nhân dân tỉnh Tuyên Quang (2009) Quyết định số 545/QĐ-CT ngày 22 tháng 11 năm 2009 Chủ tịch Ủy ban nhân dân tỉnh Tuyên Quang việc thu hồi đất xây dựng cơng trình đường Quốc lộ đoạn tránh thị xã Tuyên Quang xã Kim Phú xã An Tường, huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang, Tuyên Quang 49 Ủy ban nhân dân tỉnh Tuyên Quang (2011) Quyết định số 235/QĐ-CT ngày 27 tháng năm 2011 Chủ tịch Ủy ban nhân dân tỉnh Tuyên Quang việc thu hồi đất xây dựng cơng trình đường Quốc lộ 37 đoạn Bình Thuận - Mỹ Lâm, xã Phú Lâm, huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang, Tuyên Quang 50 Đặng Hùng Võ (2006) Chính sách pháp luật đất đai với kinh tế thị trường Việt Nam, Chương trình giảng dạy kinh tế Fulbright, Hà Nội 51 World Bank (2011) Nghiên cứu chế xác định giá đất phục vụ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Việt Nam, Hà Nội 115 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com ... SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT, PHÁP LUẬT VỀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT TRONG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG 1.1 MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT 1.1.1 Khái niệm định giá đất * Khái niệm giá đất Giá đất. .. pháp luật định giá đất giải phóng 60 mặt huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang 2.2.1 Công tác triển khai định giá đất giải phóng mặt 60 huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang 2.2.2 Kết định giá đất giải phóng. .. SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT, PHÁP LUẬT VỀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT TRONG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG 1.1 Một số vấn đề lý luận định giá đất 1.1.1 Khái niệm định giá đất 1.1.2 1.1.3 Các nguyên tắc định giá đất