PowerPoint Presentation COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC 2019 All Rights Reserved www joneslanglasalle com vn Tổng quan Thị Trường Bất Động Sản Việt Nam Q2 19 Việt Nam | Tháng 7/2019 Báo cáo ngh[.]
Tổng quan Thị Trường Bất Động Sản Việt Nam Q2.19 Việt Nam | Tháng 7/2019 Báo cáo nghiên cứu thị trường COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC 2019 All Rights Reserved www.joneslanglasalle.com.vn Mục lục TỔNG QUAN KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH HÀ NỘI Văn phòng Văn phòng Nhu cầu thuê tốt Nguồn cung hạn chế khu vực Trung tâm Giá thuê tiếp tục tăng Bán lẻ Nhu cầu ổn định Nguồn cung gia nhập thị trường Giá thuê giữ vững đà tăng Bán lẻ Nhu cầu thuê tốt, đủ để lấp đầy nguồn cung Khu vực Ngoài trung tâm chào đón nguồn cung Giá thuê tiếp tục tăng Thị trường hộ Nhu cầu mua để trì mức tốt Nguồn cung hạn chế Giá bán sơ cấp ổn định, khơng có dao động lớn Người mua nhà liền thổ giá phải phải cạnh tranh để mua hàng Phần lớn nguồn cung đến từ giai đoạn dự án hữu Giá bán tiếp tục tăng mạnh Thị trường Khu công nghiệp Nam Bộ Nhu cầu trì mức cao lượng chất Nguồn cung hạn chế Giá bán tăng mạnh, nâng mặt giá trung bình thị trường lên mức Thị trường nhà liền thổ bán Các ngành hàng F&B, giải trí tiếp tục dẫn dắt nhu cầu thuê Nguồn cung thay đổi đáng kể Gía th trung bình giảm thị phần Khu vực Ngoài trung tâm tăng mạnh Thị trường hộ Nhu cầu thuê tăng nhờ tăng trưởng mạnh ngành sản xuất Nguồn cung đủ lớn đế đón nhận nguồn cầu liên tục tăng mạnh Giá đất tiếp tục tăng với tốc độ nhanh GHI CHÚ Kể từ đầu năm 2019, Bộ phận Nghiên cứu JLL áp dụng hệ thống đánh giá phân hạng phương pháp ghi nhận việc cập nhật số liệu thị trường nhằm đảm bảo tính phù hợp với diễn biến thị trường Do đó, số liệu khứ thay đổi, bao gồm số liệu giá bán, giá thuê, nguồn cung cầu thị trường COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC 2019 All Rights Reserved 1 TỔNG QUAN KINH TẾ VIỆT NAM % GDP Trong Quý Q2.19 Q2.18 Q2.17 Q2.16 Q2.15 Q2.14 Q2.13 GDP Từ Đầu Năm Biểu đồ 2: Tăng trưởng Bán lẻ Khách quốc tế (số lũy kế từ đầu năm, so kỳ năm trước) % 15 % 50 40 30 20 10 10 Doanh Thu Bán Lẻ Thực 6-2019 5-2019 4-2019 3-2019 2-2019 1-2019 12-2018 11-2018 9-2018 10-2018 8-2018 7-2018 6-2018 5-2018 4-2018 3-2018 2-2018 1-2018 12-2017 11-2017 9-2017 10-2017 8-2017 7-2017 6-2017 Lượng Khách Quốc Tế (RHS) Biểu đồ 3: FDI (số lũy kế từ đầu năm) Triệu USD 40,000 30,000 20,000 10,000 FDI Đăng Kí 6-2019 5-2019 4-2019 3-2019 2-2019 1-2019 12-2018 11-2018 10-2018 9-2018 8-2018 7-2018 6-2018 5-2018 4-2018 3-2018 2-2018 1-2018 12-2017 11-2017 10-2017 9-2017 8-2017 7-2017 Doanh thu bán lẻ lượng khách quốc tế tăng đáng kể: Trong nửa đầu năm 2019, tổng mức bán lẻ hàng hóa dịch vụ tiêu dùng đạt mức tăng trưởng đáng kể 11,50% so với năm trước Về tổng số lượng khách du lịch quốc tế, Việt Nam điểm đến du lịch hấp dẫn với 8,48 triệu lượt khách nửa đầu năm 2019, tăng 7,50% so với kỳ, theo Tổng cục Du lịch Việt Nam Du khách đến từ châu Á chiếm tỷ lệ lớn nhất, Trung Quốc, Hàn Quốc Nhật Bản dẫn đầu lượng khách quốc tế đến tham quan Việt Nam Biểu đồ 1: Tăng trưởng GDP ( so kỳ năm trước ) 6-2017 Kinh tế Việt Nam tăng trưởng tốt: Trong bối cảnh tình hình kinh tế giới “bất ổn” có xu hướng tăng trưởng chậm lại, Việt Nam ghi nhận mức tăng trưởng kinh tế ổn định với 6,76% nửa đầu năm 2019 Tính riêng Q2.19, tăng trưởng GDP đạt 6,71%, thấp so với tỷ lệ Q2.18 cao so với tăng trưởng trung bình quý II giai đoạn 2011-17 Theo Tổng cục Thống kê, diễn biến bất thường ngành chăn nuôi dịch cúm lợn Châu Phi tiếp tục lan rộng, gây khó khăn lớn cho ngành Trong tăng trưởng chung, ngành công nghiệp xây dựng tăng 9,14% - tỷ lệ hàng đầu số ngành Ngành dịch vụ nông-lâmngư nghiệp giữ đà phát triển với mức tăng 6,85% 2,19% Mục tiêu tăng trưởng cuối năm 6,6% - 6,9% năm 2019 nhận xét khả thi nhờ tiềm ngành sản xuất chế tạo, ngành khơng tăng nhanh năm 2018 trì mức tương đối cao FDI Giải Ngân Nguồn: Tổng cục thống kê Vốn đầu tư trực tiếp nước đạt mức tăng trưởng mới: Tổng vốn đầu tư nước cam kết đầu tư vào Việt Nam đạt gần 18,47 tỷ USD sáu tháng đầu năm, tương đương 90,8% so với kỳ năm ngối Cụ thể, có 1.723 dự án đăng ký tổng trị giá 7,41 tỷ USD, tăng 62,8% so với kỳ Vốn FDI giải ngân đạt 9,1 tỷ USD, tăng gần 8% so với kỳ Trong số 19 ngành đăng kí đầu tư, chế biến sản xuất ngành hấp dẫn nhất, ghi nhận 13,15 tỷ USD, tương đương 71,2% tổng nguồn vốn Các lĩnh vực bất động sản bán buôn, bán lẻ đứng vị trí thứ hai thứ ba với 1,32 tỷ USD 1,05 tỷ USD Hồng Kông dẫn đầu số 95 quốc gia đầu tư vào Việt Nam nửa đầu năm 2019, với tổng số 5,3 tỷ USD, chiếm 28,7% vốn FDI Theo sau Hàn Quốc với 2,73 tỷ USD Trung Quốc với 2,2 tỷ USD TỔNG QUAN KINH TẾ VIỆT NAM % % 1.0 0.5 0.0 So Với Năm Trước 6-2019 5-2019 4-2019 3-2019 2-2019 1-2019 12-2018 11-2018 9-2018 10-2018 8-2018 7-2018 6-2018 5-2018 4-2018 3-2018 2-2018 1-2018 12-2017 11-2017 9-2017 10-2017 8-2017 7-2017 6-2017 -0.5 So Với Tháng Trước (RHS) Biểu đồ 5: CPI – Nhà vật liệu xây dựng % % 1.5 1.0 0.5 0.0 -0.5 -1.0 So Với Năm Trước 6-2019 5-2019 4-2019 3-2019 2-2019 1-2019 12-2018 11-2018 10-2018 9-2018 8-2018 7-2018 6-2018 5-2018 4-2018 3-2018 2-2018 1-2018 12-2017 11-2017 10-2017 9-2017 8-2017 7-2017 So Với Tháng Trước (RHS) Biểu đồ 6: Cán cân thương mại % Tỷ USD 4.0 16.0 8.0 2.0 0.0 0.0 -8.0 Mức Đạt Được 6-2019 5-2019 4-2019 3-2019 2-2019 1-2019 12-2018 11-2018 10-2018 9-2018 8-2018 7-2018 6-2018 5-2018 4-2018 3-2018 2-2018 1-2018 12-2017 11-2017 10-2017 9-2017 -16.0 8-2017 -2.0 7-2017 Tính riêng Q2.19, kim ngạch xuất ước đạt 63,86 tỷ USD, tăng đáng kể 9,3%, kim ngạch nhập đạt 65,31 tỷ USD, tăng 12,9% so với kỳ Riêng Q2.19 có 38.500 doanh nghiệp thành lập, tăng 2,0% số lượng công ty 30,8% vốn đăng ký so với kỳ năm 2018 Biểu đồ 4: CPI – số chung 6-2017 Kim ngạch xuất nhập cao từ trước đến nay: Tổng kim ngạch xuất nhập Việt Nam đạt 245,48 tỷ USD, mức ghi nhận tháng cao từ trước đến Mặc dù cán cân thâm hụt, Việt Nam ghi nhận mức nhập siêu 34 triệu USD nửa đầu năm 2019, cho thấy cán cân thương mại dần cân Hoa Kỳ EU hai thị trường xuất lớn Việt Nam, đóng góp 27,5 tỷ USD 20,6 tỷ USD Các sản phẩm xuất bao gồm điện thoại linh kiện, thiết bị điện tử, sản phẩm dệt may Trong đó, Trung Quốc Hàn Quốc nước nhập Việt Nam với tổng kim ngạch nhập 36,8 tỷ USD 22,9 tỷ USD, tập trung vào mặt hàng kim loại, hàng may mặc, máy móc, thiết bị điện tử, máy tính điện thoại di động chờ làm thủ tục giải thể Trong có 11.000 doanh nghiệp bị thu hồi giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh theo chương trình chuẩn hóa liệu năm 2018 để loại bỏ doanh nghiệp thành lập trước thực tế khơng cịn hoạt động Số lượng doanh nghiệp đăng ký tăng mạnh: Trong nửa đầu năm 2019, có khoảng 67.000 doanh nghiệp thành lập Vốn đăng ký trung bình doanh nghiệp thành lập đạt mức cao khoảng 12,8 tỷ đồng/doanh nghiệp, tăng 27,7% so với kỳ Trong tháng đầu năm, có 4.000 doanh nghiệp đăng ký lĩnh vực bất động sản, tăng 22,2% so với 1H18 chiếm 6% tổng số doanh nghiệp đăng ký Ngoài ra, có 21.800 doanh nghiệp ngừng hoạt động 6-2017 CPI trì ổn định: CPI trung bình Việt Nam tăng xấp xỉ 2,65% 2Q19 2,64% nửa đầu năm 2019 so với kỳ năm ngoái, mức tăng trung bình thấp tháng năm qua nằm kiểm soát Chính phủ Mức giá tháng đầu năm 2019 tăng chủ yếu do: (1) Nhu cầu lương thực thực phẩm tăng 5,4%, giá thịt lợn tăng 14,85%; (2) Giá vật liệu xây dựng tăng 1,99%; (3) Giá văn phòng phẩm cho năm học 2019-20 tăng 2,57% (4) Giá điện tăng 5,84% so với kỳ năm ngoái Với mức tăng ổn định này, mức tăng CPI hai quý lại năm 2019 đảm bảo đạt mục tiêu Quốc hội mức khoảng 4% % Kim Ngạch Xuất Khẩu Nguồn: Tổng cục thống kê, Tổng cục hải quan Việt Nam TP Hồ Chí Minh Thị trường Văn phịng Giá thuê [1] Nhu cầu thuê tốt USD 28,5 Mặc dù có nhiều nguồn cung gia nhập vào thị trường, tỷ lệ lấp đầy thị trường vào cuối Q2.19 giảm nhẹ 98 dpt theo quý 67 dpt theo năm, xuống 95,5%, cho thấy nguồn cầu thuê văn phòng tốt đủ để hấp thụ lượng cung giá thuê m2 NFA/tháng Nguồn cung hạn chế khu vực Trung tâm Tăng giá thuê theo năm 5,9% Trong Q2.19, thị trường văn phòng TP.HCM chào đón 42.754 m2 nguồn cung đến từ tịa nhà Hạng B&C Đến cuối Q2.19, tổng nguồn cung văn phòng TP.HCM đạt 2.231.000 m2 sàn (bao gồm Hạng A, Hạng B Hạng C) Trong khu vực Ngoài trung tâm [3] liên tục ghi nhận nguồn cung từ cuối năm 2018, nguồn cung hữu khu vực Trung tâm hạn chế thêm nguồn cung Hạng A&B kể từ Deutsches Haus Hồ Chí Minh hồn thành vào Q4.17 Giá thuê trung bình Hạng A&B tiếp tục tăng Q2.19, đạt 28,5 USD/m2/tháng, tăng 2,5% theo quý 5,2% theo năm Tỷ lệ tăng giá thuê Hạng A chậm lại so với Q1.19 với 1,2% theo quý, đó, giá thuê Hạng B tiếp tục tăng, đạt 3,5% theo quý, chủ yếu giá thuê tăng mạnh khu vực Trung tâm Triển vọng thị trường Đến cuối năm 2019, thị trường dự kiến chào đón lượng lớn nguồn cung mới, khiến cho tỷ lệ lấp đầy tồn thị trường giảm Khơng gian làm việc linh hoạt tiếp tục mở rộng khu vực Trung tâm Ngoài trung tâm Trong ngắn hạn, thị trường dự kiến tiếp tục đón nhận nguồn cầu thuê tốt nhờ vào tảng kinh tế khả quan Việt Nam Tuy nhiên, bối cảnh kinh tế giới bất ổn làm gián đoạn nhu cầu văn phòng thị trường Bên cạnh đó, lượng nguồn cung dồi dự kiến gia nhập vào thị trường ba năm gây áp lực lên giá thuê công suất cho thuê nguồn cung hữu Theo đó, Chủ đầu tư cần đưa chiến lược giá thuê linh hoạt để hưởng lợi từ thị trường Xu hướng tòa nhà xanh bền vững, tiết kiệm lương dự kiến xu hướng tất yếu nguồn cung tương lai Biểu đồ 7: Tổng nguồn cung văn phòng Biểu đồ 8: Giá thuê văn phòng trung bình (USD/m2/tháng) 2,500 100% 2,000 80% 1,500 60% 1,000 40% 500 20% 20 0% 10 Hạng A Hạng C Tỷ lệ lấp đầy -Hạng A&B (RHS) 4Q19 2Q19 2018 2017 2016 2015 Hạng B Nguồn cung tương lai 50 40 30 1Q16 2Q16 3Q16 4Q16 1Q17 2Q17 3Q17 4Q17 1Q18 2Q18 3Q18 4Q18 2Q19 4Q19 (‘000 m2 NLA) 2014 Giá thuê tăng Giá thuê tiếp tục tăng 2013 Giai đoạn chu kỳ giá Hạng A Hạng B Chú thích: [1] Giá th trung bình văn phịng Hạng A Hạng B, không bao gồm VAT phí quản lý [2] Khơng gian làm việc linh hoạt: loại hình văn phịng mang đến cho khách thuê linh hoạt thời hạn không gian thuê [3] Quận xem khu vực trung tâm (CBD), Khu vực Ngoài trung tâm bao gồm quận/huyện lại Nguồn: BP Nghiên cứu JLL TP Hồ Chí Minh Thị trường Bán lẻ Giá thuê [1] Các ngành hàng F&B, giải trí tiếp tục dẫn dắt nhu cầu thuê USD 45,1 Nhu cầu cho thuê tiếp tục ổn định Q2.19 Đáng ý, số TTTM sau cải tạo nâng cấp ghi nhận hiệu suất hoạt động cải thiện nhờ vào diện mạo với danh mục khách thuê định vị hiệu Các khách thuê quốc tế từ ngành hàng F&B, giải trí, chăm sóc sức khỏe sắc đẹp, thời trang thể thao, chuỗi cửa hàng cà phê tiếp tục mở rộng tăng thị phần thị trường Thị phần loại hình Trung tâm Bách hóa (TTBH) tiếp tục giảm dần thị trường Q2.19 ghi nhận TTBH khu vực Ngoài trung tâm chuẩn bị rút lui khỏi thị trường TTBH khác khu vực Trung tâm, Parkson Lê Thánh Tơn, tạm đóng cửa để cải tạo, dự kiến mở cửa lại vào Q3.19 Gía thuê trung bình giảm thị phần Khu vực Ngồi trung tâm tăng mạnh Trong Q2.19, thị phần Khu vực Ngoài trung tâm tăng mạnh khiến cho giá thuê trung bình toàn thị trường giảm nhẹ xuống mức 45,1 USD/m2/tháng, giảm 0,67% theo quý, giảm 2,73% theo năm Giá thuê xét riêng dự án tiếp tục ổn định quý khảo sát Triển vọng thị trường Trong nửa cuối năm 2019, thị trường bàn lẻ TP.HCM dự kiến chào đón thêm 110.400 m2 đến từ ba dự án Ngồi trung tâm Bên cạnh nhu cầu chủ yếu đến từ ngành hàng F&B, giải trí thời trang, ngành hàng chăm sóc sức khỏe, giáo dục cửa hàng trưng bày đóng vai trị quan trọng công suất hoạt động TTTM thị trường TP.HCM Biểu đồ 9: Tổng nguồn cung bán lẻ Biểu đồ 10: Giá thuê bán lẻ trung bình (USD/m2/tháng) 1,500 100% 90 1,200 80% 70 900 60% 600 40% 300 20% 30 0% 10 Quận (CBD) Nguồn cung tương lai 4Q19 2Q19 2018 Ngoài trung tâm Tỷ lệ lấp đầy (RHS) 50 1Q16 2Q16 3Q16 4Q16 1Q17 2Q17 3Q17 4Q17 1Q18 2Q18 3Q18 4Q18 2Q19 4Q19 (‘000 m2 GLA) 2017 Ổn định Q2.19 tiếp tục ghi nhận nguồn cung gia nhập vào thị trường Trong quý, có hai TTTM khai trương vào cuối Tháng AEON Mall Tân Phú giai đoạn quận Tân Phú TNL Plaza Quận Sau hoàn thành, AEON Mall Tân Phú giai đoạn đóng góp 41.900 m2 vào tổng thể dự án nâng tổng quy mô AEON Mall Tân Phú lên 84.000 m2, trở thành TTTM lớn TP.HCM TNL Plaza, với quy mô 11.179 m2, khối đế bán lẻ dự án phức hợp nhà The Goldview TTTM thức ghi nhận thị trường Quận 2016 Giai đoạn chu kỳ giá Nguồn cung thay đổi đáng kể 2015 -2,7% Với nguồn cung dồi thị trường, TTTM tiếp tục trọng vào khách thuê F&B giải trí nhằm tăng lượt khách đến trung tâm 2014 Tăng giá thuê theo năm 2013 giá thuê gộp m2 GLA/tháng Quận (CBD) Chú thích: [1] Giá thuê gộp trung bình tồn thị trường bao gồm phí quản lý không bao gồm VAT [2] Quận xem khu vực trung tâm (CBD), Khu vực Ngoài trung tâm bao gồm quận/huyện lại Nguồn: BP Nghiên cứu JLL Ngồi trung tâm TP Hồ Chí Minh Thị trường Căn hộ Giá bán sơ cấp[1] Nhu cầu trì mức cao lượng chất USD 2.009 Mặc dù nguồn cung giảm, 4.300 tiêu thụ Q2.19, tương đương lượng bán quý trước Vì vậy, tỷ lệ bán tốt ghi nhận tất phân khúc, dự án phân khúc Trung cấp với giá giao dịch từ 1.200-2.000 USD/m2 thu hút nhiều người mua m2 thông thủy Tăng giá theo năm Người mua đầu tư bắt đầu chuyển dịch xu hướng đầu tư từ hộ Cao cấp sang Nhà phố/Biệt thự để đạt tỷ suất sinh lợi cao với lượng vốn đầu tư tương đương Do thiếu hụt nguồn cung mới, người mua để có xu hướng tìm nguồn hàng tốt thị trường thứ cấp nhiều 21,6% Nguồn cung hạn chế Lượng mở bán thức [2] đạt 4.100 Đây mức thấp kỷ lục kể từ thị trường hồi phục từ năm 2014 Nguyên nhân chủ yếu thủ tục phê duyệt xây dựng kéo dài thời gian gần Giá bán tăng mạnh, nâng mặt giá trung bình thị trường lên mức Mức giá sơ cấp trung bình tồn thị trường đạt 2.009 USD/sqm, tăng 21,6% theo năm Trong đó, phân khúc Cao cấp tăng 52,9% theo năm, mức 4.569 USD/m2 Q2.19 nhờ tham gia số dự án Sang trọng khu vực trung tâm với mức giá vượt trội quỹ đất khan Giá bán tính dự án tăng trung bình mức 6% theo năm, ghi nhận cải thiện giá tốt toàn phân khúc Triển vọng thị trường Do sách ngày Chính phủ liên quan đến quy trình phê duyệt đất đai giấy phép xây dựng ngày thắt chặt, nguồn cung tương lai dự kiến giảm mạnh Trong bối cảnh quy trình đợi phê duyệt xây dựng tiếp tục bị trì hỗn, lượng mở bán dự kiến hai quý lại năm 2019 biến động mạnh, dao động khoảng 18.000 – 28.000 căn, số thực tế phụ thuộc nhiều vào chiến lược hàng dự án quy mô lớn Vinhomes Grand Park Nhu cầu trì mức cao Mức tăng giá phần lớn theo chiều hướng tích cực, đặc biệt dự án Bình dân Trung cấp Biểu đồ 11: Tổng nguồn cung chào bán[2] Biểu đồ 12: Giá bán hộ trung bình (USD/m2) Sang trọng Trung cấp Tổng cung chào bán tương lai Bình dân Cao cấp 4Q19 2Q19 4Q19 Cao cấp Bình dân Tỷ lệ bán (RHS)[3] 2018 0% 2017 2016 20% 2015 40% 70 8,000 7,000 6,000 5,000 4,000 3,000 2,000 1,000 2013 140 2Q19 60% 2018 80% 210 2017 280 2016 100% 2015 350 2014 (‘000 căn) 2014 Tăng nhanh Các sách nghiêm ngặt Chính phủ điều chỉnh nguồn cung theo hướng bền vững Cụ thể nhiều dự án buộc phải hoàn thành nghĩa vụ pháp lý liên quan đến đất đai giấy phép xây dựng trước tiến hành mở bán 2013 Giai đoạn chu kỳ giá Trung cấp Sang trọng Chú thích: [1] Giá khơng bao gồm VAT phí bảo trì [2] Các dự án chung cư coi mở bán thức phép ký Hợp đồng mua bán (thường diễn sau xây xong phần móng) [3] Tỷ lệ bán cập nhật vào cuối năm Nguồn: BP Nghiên cứu JLL TP Hồ Chí Minh Thị trường Nhà liền thổ bán Giá bán sơ cấp[1] Người mua nhà liền thổ giá phải phải cạnh tranh để mua hàng 4.034 USD Người mua phải cạnh tranh để mua sản phẩm Nhà liền thổ chất lượng tốt thiếu hụt nguồn cung Lượng bán đạt 772 Q2.19, cao 22,0% so với lượng mở bán Tỷ lệ số người đặt chỗ gấp lần lượng hàng thực dự án nhà liền kề nhà phố thương mại có khoảng giá từ 170.000-250.000 USD/căn (tương đương 4-6 tỷ đồng/căn) m2 đất Nhu cầu trì mức cao, xuất phát từ nhu cầu mua để cho thuê Tương tự thị trường Căn hộ, nguồn cung hạn chế thị trường Nhà liền thổ bán đến từ việc trì hỗn quy trình xin giấy phép xây dựng việc chuẩn bị thủ tục cần thiết để đủ điều kiện mở bán Chủ đầu tư Nguồn cung chủ yếu đến từ giai đoạn sau dự án hữu Giá bán tiếp tục tăng mạnh Giá bán sơ cấp Q2.19 đạt 4.034 USD/m2 đất, tăng 18,7% theo năm, chủ yếu nhờ tham gia dòng sản phầm Nhà liền kề Nhà phố Thương mại chào bán với mức giá cao trung bình phần lớn dự án tọa lạc khu vực có cộng đồng sinh sống ổn định Giá sơ cấp trung bình dịng sản phẩm Biệt thự ghi nhận mức 3.729 USD/m2 đất, trì ổn định theo quý Tỷ lệ tăng giá không bao gồm dự án dòng sản phẩm biệt thự ghi nhận mức tăng 17,0% theo năm Triển vọng thị trường Tương tự thị trường hộ, lượng mở bán dự kiến năm biến động mạnh rủi ro sách khó tiên đốn liên quan đến quy trình cấp giấy phép xây dựng Lượng mở bán thị trường Nhà liền thổ dự kiến khoảng từ 2,200- 3,300 năm 2019, giảm 29,0% so với dự đoán trước Nhờ tâm lý người mua tốt, phần lớn dự án hữu dự kiến tăng giá, đặc biệt phân khúc Nhà liền thổ Trung cấp Hình 13: Tổng nguồn cung chào bán[2] Biểu đồ 14: Giá bán nhà trung bình (USD/m2 đất) Tông cung chào bán Tổng cung chào bán tương lai Tỷ lệ bán (RHS) [3] 2,000 1,000 Nhà phố 4Q19 4Q19 0% 2Q19 2018 20% 2017 2Q19 40% 10 3,000 2018 60% 15 2017 80% 20 2016 25 4,000 2015 100% 2014 30 2013 (‘000 căn) 2016 Tăng nhanh Lượng mở bán đạt 632 căn, phần lớn đến từ giai đoạn dự án Simcity, Vạn Phúc City City Land Park Hill Phần lớn nguồn cung tập trung vào dòng sản phẩm nhà liền kề nhà phố thương mại, lượng hàng dòng sản phẩm biệt thự hạn chế 2015 Giai đoạn chu kỳ giá Phần lớn nguồn cung đến từ giai đoạn dự án hữu 2014 18,7% 2013 Tăng giá theo năm Biệt thự Chú thích: [1] Giá khơng bao gồm VAT phí bảo trì Giá bán m2 đất = tổng giá trị nhà liền thổ / diện tích lơ đất xây dựng [2] Các dự án chung cư coi mở bán thức phép ký Hợp đồng mua bán (thường diễn sau xây xong phần móng) [3] Tỷ lệ bán cập nhật vào cuối năm Nguồn: BP Nghiên cứu JLL [1] MiềnThịNam trường Khu công nghiệp Giá thuê Nhu cầu thuê tăng nhờ tăng trưởng mạnh ngành sản xuất USD 95 Trong năm thị trường công nghiệp hàng đầu KTTĐMN, tỷ lệ lấp đầy trung bình đạt mức cao với 81% Q2.19, chủ yếu nhờ vào TP.HCM, Bình Dương Đồng Nai m2/chu kỳ thuê Tăng giá theo năm Là khu vực phát triển cơng nghiệp Việt Nam, Bình Dương Đồng Nai điểm đến săn đón cho nhà sản xuất thành lập nhờ tảng vững để phát triển sản xuất, bao gồm hệ thống sở hạ tầng đồng thủ tục hành thiết lập tốt để hỗ trợ hoạt động doanh nghiệp 15,8% Nguồn cung đủ lớn đế đón nhận nguồn cầu liên tục tăng mạnh Giai đoạn chu kỳ giá Tăng nhanh Trong Q2.19, miền Nam đạt tổng diện tích đất cho thuê 25.060 ha, cao gấp 2,5 lần so với miền Bắc Do quỹ đất đạt Tỷ lệ lấp đầy cao, nguồn cung bật đến từ giai đoạn khu công nghiệp hữu và/hoặc khu công nghiệp thiết lập để đưa thị trường nhằm bắt kịp nhu cầu ngày tăng Giá đất tiếp tục tăng với tốc độ nhanh Nhu cầu thuê tăng mạnh nhờ chiến thương mại Mỹ-Trung leo thang đẩy giá đất trung bình Q2.19 lên mức với 95 USD/m2/chu kỳ thuê, tăng 15,8% so với kỳ Long An, xem lựa chọn bên cạnh hai khu vực đầu tư truyền thống Bình Dương Đồng Nai, ghi nhận mức tăng trưởng cao quý khảo sát TP.HCMC, hai kinh tế lớn nước, dẫn đầu với mức 162 USD/m2/chu kỳ thuê Giá thuê RBF dao động từ 3,5-5,0 USD/m2/tháng với thời hạn thuê tối thiểu 3-5 năm Mức thuê tăng nhẹ so với kỳ cập nhật hai quý trước đó, nhờ nhu cầu loại hình tăng mạnh Triển vọng thị trường Khoảng 18.290 đất định hướng cho phát triển cơng nghiệp khu vực phía Nam, phần lớn nguồn cung tập trung chủ yếu tỉnh Long An, Bình Dương Đồng Nai Do căng thẳng thương mại Mỹ-Trung dự kiến tiếp tục leo thang, xu hướng chuyển dịch sản xuất từ Trung Quốc sang khu vực ĐNA tiếp tục mang lại lợi ích cho tồn khu vực, bao gồm Việt Nam Ngoài ra, việc Việt Nam nỗ lực mở rộng khu vực thương mại tự do, Hiệp định thương mại tự Châu Âu – Việt Nam (EVFTA) vừa ký kết vào cuối tháng năm 2019, kỳ vọng tăng cường sức hấp dẫn thị trường công nghiệp Việt Nam, thúc đẩy nhu cầu bất động sản công nghiệp nước Biểu đồ 15: Tổng nguồn cung Công suất thuê Biểu đồ 16: Giá thuê đất nhà xưởng[2] (USD/m2/ chu kỳ thuê) (ha) 8,000 100% 80% 6,000 60% 4,000 40% 2,000 Bình Đồng Dương Nai BR VT Diện tích đất cho thuê (ha) 100 50 0% Tỷ lệ lấp đầy (RHS) 150 20% Long TP.HCM An [3] (USD/m2/tháng) 200 Bình Dương Đồng Nai Giá thuê đất BR VT Long An TP.HCM Giá thuê nhà xưởng (RHS) Chú thích: [1] Thị trường Khu cơng nghiệp Nam Bộ báo cáo hiểu bao gồm tỉnh TP.HCM, Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa – Vũng Tàu Long An [2] Giá thuê trung bình khơng bao gồm phí tu hạ tầng, phí dịch vụ thuế VAT [3[Tổng nguồn cung TP.HCM không bao gồm Khu cơng nghệ cao Sài Gịn tính chất đặc thù khu công nghệ Nguồn: BP Nghiên cứu JLL Hà Nội Thị trường Văn phòng Giá thuê [1] Nhu cầu ổn định 17,7 USD Tỷ lệ lấp đầy Hà Nội giảm nhẹ, đạt mức 92,3% Q2.19, tác động từ nguồn cung vào hoạt động Thị trường Hà Nội ghi nhận mức hấp thụ rịng 21.500m2, Hạng B đóng góp xấp xỉ 66% Giá thuê giữ vững đà tăng Với nguồn cầu ổn định nguồn cung tương đối hạn chế, giá thuê văn phòng Hạng A ghi nhận mức tăng 4,1% theo quý, 5,7% theo năm Tuy nhiên, mức giảm 2,8% theo năm phân khúc Hạng B, chủ yếu giá thuê cạnh tranh tịa Hạng B khu vực Ngồi trung tâm, giữ giá th trung bình tồn thị trường không thay đổi so với kỳ năm trước Do nguồn cung hạn chế, giá thuê ghi nhận tăng trưởng 3,9% theo quý 3,5% theo năm quận Trung tâm Triển vọng thị trường Trong nửa sau 2019, thị trường tiếp tục đón nhận tịa nhà mới, tất khu vực Ngoài trung tâm Nguồn cung chủ yếu ghi nhận Cầu Giấy Nam Từ Liêm, hai khu vực tập trung văn phịng Hà Nội Do đó, giá thuê khu vực Ngoài Trung tâm dự đốn giữ ngun tăng khơng đáng kể Tuy nhiên, giá thuê khu vực Trung tâm kỳ vọng giữ đà tăng trưởng, góp phần cải thiện giá th trung bình tồn thị trường Những bất ổn kinh tế giới diễn tác động phần lên tâm lý thị trường thời gian tới Biểu đồ 17: Tổng nguồn cung văn phòng Biểu đồ 18: Giá thuê văn phịng trung bình (USD/m2/tháng) 2,500 100% 30 2,000 80% 25 1,500 60% 1,000 40% 500 20% 0% Hạng A Hạng C Tỷ lệ lấp đầy-Hạng A&B (RHS) 4Q19 2Q19 2018 1Q19 Hạng B Nguồn cung tương lai 20 15 10 2Q16 3Q16 4Q16 1Q17 2Q17 3Q17 4Q17 1Q18 2Q18 3Q18 4Q18 1Q19 2Q19 4Q19 (‘000 m2) 2017 Tăng chậm Đây quý kể từ 2016, thị trường Hà Nội đón nhận thêm tịa nhà Hạng A khu vực CBD: Tòa nhà Thai Holding Tower với 25.000m2 sàn văn phịng Ngồi ra, sau hai q khơng có thêm nguồn cung mới, nguồn cung phân khúc Hạng B có thêm 30.600m2, phần lớn đến từ quận nằm Ngồi trung tâm[2] Tính đến hết Q2.19, tổng nguồn cung thị trường văn phòng Hà Nội đạt 1.986.000 m2, với phân khúc Hạng B chiếm tới 60% tổng nguồn cung 2016 Giai đoạn chu kỳ giá Nguồn cung gia nhập thị trường 2015 0,0% 2014 Tăng giá thuê theo năm Hoạt động cho thuê quý chủ yếu tập trung phân khúc Hạng B, đặc biệt quận Khu vực Ngoài trung tâm, nguồn cung Trung tâm khan Một giao dịch bật quý ghi nhận Quận Cầu Giấy, tòa nhà Trường Thịnh, khách thuê lấy đến 1.100m2 dây 2013 giá thuê m2 NFA/tháng Hạng A Hạng B Chú thích: [1] Giá thuê trung bình văn phịng Hạng A Hạng B, khơng bao gồm VAT phí quản lý [2] Khu vực Trung tâm (CBD) bao gồm quận Hoàn Kiếm (khu lõi trung tâm – core CBD), Đống Đa, Ba Đình Hai Bà Trưng Khu vực Ngồi trung tâm bao gồm tất quận lại Nguồn: BP Nghiên cứu JLL 10 Hà Nội Thị trường Bán lẻ Giá thuê [1] Nhu cầu thuê tốt, đủ để lấp đầy nguồn cung 29,3 USD Tỷ lệ lấp đầy Q2.19 chạm mức 92%, so với mức 90% quý trước Trong quý ghi nhận lượng hấp thụ rịng lên đến 67.000m2, phần lớn đến từ dự án vào hoạt động khu vực Ngoài trung tâm Ngoài ra, vào hoạt động gần đây, hai TTTM Vincom đạt tỷ lệ lấp đầy cao, với 5% diện tích trống Giá thuê tiếp tục tăng Giá thuê trung bình thị trường đạt 29,3/m2/tháng, tương đương với mức tăng 1,6% theo quý 2,1% theo năm Những tòa nhà khu vực đông đúc chào thuê với mức giá cao, giúp đẩy giá trung bình thị trường Giá thuê TTTM TTBH tăng, nhiên giá thuê Mặt bán lẻ cao cấp chững lại, nguyên nhân nguồn cung khan hầu hết lấp đầy từ nhiều quý trước Giá th Quận Hồn Kiếm (lõi Trung tâm) khơng thay đổi, giá thuê quận khác ghi nhận tăng trưởng Triển vọng thị trường Aeon Mall Hà Đông dự án bật dự án vào hoạt động nửa sau 2019, cung cấp cho thị trường 74.000 m2 vào hoạt động Với trung tâm vào hoạt động, Chủ đầu tư, đặc biệt khu vực Ngoài trung tâm, phải cố gắng việc tạo mơ hình thương mại hấp dẫn mới, nâng cao trải nghiệm mua sắm nhằm thu hút khách hàng đến với trung tâm Sự tăng trưởng thị trường kinh tế, góp phần thúc đẩy sức mua thị trường kỳ vọng tác động tích cực lên tình hình hoạt động thị trường bán lẻ thời gian tới Biểu đồ 20: Giá thuê bán lẻ trung bình Hồn Kiếm (core CBD) Nguồn cung tương lai 40% 50 20% 30 0% 10 Các quận khác Tỷ lệ lấp đầy (RHS) Hoàn Kiếm (core CBD) 4Q19 70 1Q19 60% 4Q19 2Q19 2018 1Q19 90 3Q18 400 80% 1Q18 800 (USD/m2/tháng) 110 3Q17 100% 1Q17 1,200 3Q16 (‘000 m2) 1Q16 Biểu đồ 19: Tổng nguồn cung bán lẻ 2017 Giá thuê tăng Với việc số lượng khu mua sắm ngày nhiều, quận Ngoài trung tâm[1] chiếm tới 62% tổng nguồn cung, trái ngược với tình hình thị trường vào Q2.14, nguồn cung từ quận Trung tâm chiếm tới 67% 2016 Giai đoạn chu kỳ giá Trong Q2.19, Vincom khai trương hai trung tâm phía Tây Hà Nội: Vincom Center Trần Duy Hưng, Quận Cầu Giấy với diện tích 45.000m2 Vincom Plaza Skylake với diện tích 13.000m2, Quận Nam Từ Liêm Hai TTTM giúp đẩy tổng nguồn cung mặt bán lẻ thành phố đạt gần 1.111.000m2, tương đương với mức tăng trưởng 5,5% theo quý 14,3% theo năm 2015 2,1% Khu vực Ngồi trung tâm chào đón nguồn cung 2014 Tăng giá thuê theo năm 2013 giá thuê gộp m2 GLA/tháng Các quận khác Chú thích: [1] Giá thuê gộp trung bình tồn thị trường bao gồm phí quản lý không bao gồm VAT [2] Khu vực Trung tâm (CBD) bao gồm quận Hoàn Kiếm (khu lõi trung tâm – core CBD), Đống Đa, Ba Đình Hai Bà Trưng Khu vực Ngoài trung tâm bao gồm tất quận huyện lại Nguồn: BP Nghiên cứu JLL 11 Hà Nội Thị trường Căn hộ Giá bán sơ cấp[1] Nhu cầu mua để trì mức tốt 1.417 USD Lượng hộ bán đạt 4.660 căn, thấp 65,3% so với quý trước Nhu cầu mua đầu tư có hạ nhiệt Q2.19 sau thời kỳ tăng trưởng mạnh Việc tăng lãi suất vay thận trọng trình xét duyệt hồ sơ vay vốn ngân hàng khiến khách hàng vay mua nhà gặp khó khăn Tuy nhiên nhu cầu để cho phân khúc Bình dân Trung cấp trì mức tốt m2 thông thủy Tăng giá theo năm Căn hộ thông minh thu hút trị trường thời gian gần đây, tỷ lệ bán loại hình sản phẩm có xu hướng cao so với hộ thông thường dự án 6,9% Nguồn cung hạn chế Giá bán sơ cấp ổn định, khơng có dao động lớn Giá bán dự án trì mức ổn định tăng nhẹ sau thời kỳ tăng tưởng mạnh Giá trung bình thị trường khơng bao gồm dự án quý tăng 0,5% theo quý 6,9% theo năm, Để thu hút người mua, bối cảnh sách vay hỗ trợ ngày thắt chặt, chủ đầu tư trì mức giá ổn định, áp dụng nhiều sách bán hàng ưu đãi để đẩy nhanh lượng hàng tồn Các sách áp dụng bao gồm kéo dài thời hạn trả góp, triết khấu tiền mặt từ – 6% khách hàng khơng sửa dụng gói vay Triển vọng thị trường Nguồn cung dự kiến đạt mức 10.000-15.000 hai quý lại 2019, nguồn cung tiếp tục hướng đến phân khúc sản phẩm Bình dân Trung cấp nhằm vào nhu cầu mua để Siết chặt tín dụng bất động sản cao cấp với quỹ đất eo hẹp khu vực Trung tâm dẫn đến thiếu vắng nguồn cung phân khúc Sang trọng vài năm Lượng giao dịch thị trường thời gian tới bị tác động người mua có xu hướng thận trọng chọn lọc bối cảnh thiếu vắng gói hỗ trợ vay kinh tế tăng trưởng chậm lại Biểu đồ 21: Tổng nguồn cung chào bán[2] (‘000 căn) Biểu đồ 22: Giá bán hộ trung bình (USD/m2) 240 5,000 200 4,000 160 3,000 120 Bình dân Cao cấp Cung hoàn thành dự kiến Trung cấp Sang trọng Bình dân Cao cấp 4Q19 2Q19 2018 2017 2016 2015 2014 2019 2018 2017 2016 1,000 2015 40 2013 2,000 80 2014 Tăng chậm Phần lớn dự án mở bán có quy mơ nhỏ với tổng số hộ 500 2013 Giai đoạn chu kỳ giá Sau thời kỳ tăng trưởng mạnh, nguồn cung đến từ dự án mở bán có xu hướng chậm lại Lượng mở bán Q2.19 đạt 5.900 căn, gần nửa nguồn cung quý trước, chủ yếu đến từ giai đoạn dự án hữu Đây mức ghi nhận thấp kể từ thị trường hồi phục vào năm 2014 Trung cấp Sang trọng Chú thích: [1] Gia khơng bao gồm VAT phí bảo trì [2] Các dự án chung cư coi mở bán thức phép ký Hợp đồng mua bán (thường diễn sau xây xong phần móng) [3] Tỷ lệ bán cập nhật vào cuối năm Nguồn: BP Nghiên cứu JLL 12 Thuật ngữ chung Sự thay đổi mắt xích (chain-link) Mức thay đổi giá/giá thuê loại trừ yếu tố nguồn cung tăng/giảm quý Là thay đổi theo quý không bao gồm dự án gia nhập vào thị trường nhằm phản ánh xu hướng giá thuê giá bán bất động sản có mặt thị trường vòng hai quý liên tiếp Thuật ngữ khác với thuật ngữ tiêu chuẩn sử dụng nói chuỗi thay đổi, thể mức trung bình có trọng số tồn tịa nhà thị trường bất động sản thời điểm cụ thể Sự thay đổi có mắt xích sử dụng để thể xác mức tăng tưởng cho thuê đạt tài sản cố định mua sở hữu giai đoạn Biểu đồ Chu kỳ thị trường Bất động sản JLL sử dụng biểu đồ dạng đồng hồ để JLL thể giai đoạn phát triển thị trường bất động sản chu kỳ giá/giá thuê quý khảo sát Mỗi phân khúc/thị trường dịch chuyển Biểu đồ chu kỳ với tốc độ chiều hướng khác Đây dạng biểu đồ dùng để so sánh định vị cách tương đối giai đoạn phát triển thị trường chu kỳ giá/giá th Vị trí phân khúc/thị trường khơng thiết phản ánh triển vọng đầu tư phân khúc/thị trường mà thể xu hướng dịch chuyển giá/giá thuê xu hướng dự kiến quý Biểu đồ 23: Chu kỳ tăng trưởng thị trường Bất động sản Việt Nam, Q2.19 Thị trường Bán lẻ, Căn hộ bán Tp.HCM TĂNG CHẬM GIẢM NHANH TĂNG NHANH GIẢM CHẬM Thị trường hộ bán cao cấp Hà Nội Thị trường Bán lẻ Hà Nội Thị trường Văn phịng Tp.HCM Thị trường Khu cơng nghiệp Đơng Nam Bộ Thị trường văn phịng Hà Nội Nguồn: BP Nghiên cứu JLL 13 Thuật ngữ Thị trường Văn phịng Nguồn cung Tổng diện tích văn phịng tích lũy xây xong (tính theo NFA) thời điểm định Nguồn cung tương lai Tổng diện tích văn phịng dự kiến hồn thành tương lai thời điểm định Diện tích trống Tổng diện tích văn phịng có sẵn cịn phải cho thuê (các) chủ dự án thời điểm định Con số không bao gồm diện tích khách th cho th lại (cịn gọi diện tích ngầm), diện tích trống kí thuê từ trước để dành, diện tích th tương lai Diện tích thuê Nguồn cung trừ diện tích trống.”Mức tiêu thụ thuần” mức độ thay đổi diện tích thuê qua quý Diện tích sàn xây dựng (GFA) Tổng diện tích sàn bao phủ, kể cột, tường, lối chung, hành lang thang máy nhà vệ sinh Diện tích sử dụng (NFA) Diện tích sử dụng được, khơng bao gồm cột, tường, lối chung, hành lang thang máy nhà vệ sinh Diện tích thuê (NLA) lượng diện tích sử dụng (NFA) dành th, khơng bao gồm phần diện tích tự sử dụng chủ nhà Giá thuê Tiền thuê theo giá thị trường chủ dự án nhận sau trừ chi phí phát sinh Thơng lệ thị trường: Giá thuê báo giá dựa GFA NFA Chi phí phát sinh Chi phí ước tính dành để bảo trì tịa nhà chủ dự án chuyển sang cho khách th hình thức phí dịch vụ / phí quản lý Thơng lệ thị trường: Phí dịch vụ / phí quản lý có không báo giá riêng biệt với giá thuê Giá thuê gộp Tổng tiền thuê đạt mà khách thuê phải trả, bao gồm phí dịch vụ / phí quản lý Giá thuê gộp giá th cộng chi phí phát sinh Thơng lệ thị trường: Giá thuê gộp báo giá dựa GFA NFA Giá trị vốn Giá trị thị trường giá bán khả thi bất động sản thời điểm định quan điểm định giá Lợi suất Tỷ lệ phần trăm thu hồi vốn từ đầu tư bất động sản thời điểm định quan điểm định giá Con số dựa giá thuê thị trường với giả định tịa nhà cho th tồn Hạng A Một tịa nhà Hạng A đáp ứng tồn nhóm tiêu chí cung ứng cho khách th tối tân điển hình Các tiêu chí nhìn chung bao gồm hồ sơ tổng thể, vị trí, tiện ích, tiêu chuẩn bảo trì thơng số kỹ thuật tòa nhà Hạng B Một tòa nhà Hạng B đáp ứng vài số nhóm tiêu chí cung ứng cho khách th tối tân điển hình Các tiêu chí nhìn chung bao gồm hồ sơ tổng thể, vị trí, tiện ích, tiêu chuẩn bảo trì thơng số kỹ thuật tòa nhà Hạng C Một tòa nhà Hạng C đáp ứng tiêu chí cung ứng cho khách th khơng tối tân điển hình Các tiêu chí nhìn chung bao gồm hồ sơ tổng thể, vị trí, tiện ích, tiêu chuẩn bảo trì thơng số kỹ thuật tịa nhà Source: JLL Research COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC 2019 All Rights Reserved Thuật ngữ Thị trường Bán lẻ Nguồn cung Tổng diện tích sàn bán lẻ tích lũy đại (thay truyền thống) xây xong (tính theo GLA) thời điểm định Con số bao gồm diện tích trung tâm bách hóa, trung tâm mua sắm, trung tâm bán lẻ cao cấp Nguồn cung tương lai Tổng diện tích sàn bán lẻ đại dự kiến hoàn thành tương lai thời điểm định Diện tích trống Tổng diện tích sàn bán lẻ đại có sẵn cịn phải cho thuê (các) chủ dự án thời điểm định Con số không bao gồm diện tích khách th cho th lại (cịn gọi diện tích ngầm), diện tích trống kí thuê từ trước để dành, diện tích th tương lai Diện tích thuê Nguồn cung trừ diện tích trống.”Mức tiêu thụ thuần” mức độ thay đổi diện tích thuê qua quý Diện tích cho thuê (GLA) Tổng diện tích sàn cho thuê dùng để tính giá th phí dịch vụ, bao gồm phần diện tích sử dụng chung dùng để phục vụ lưu lượng người Giá thuê gộp Tổng tiền thuê đạt mà khách thuê phải trả, bao gồm phí dịch vụ / phí quản lý khơng bao gồm thuế VAT Trung tâm thương mại (TTTM) Trung tâm thương mại tài sản thương mại tập trung cửa hàng/đơn vị thuê đến từ thương hiệu bán lẻ không gian chung quy hoạch, thiết kế, xây dựng điều hành chuyên nghiệp Tài sản được thiết kế vá quy hoạch theo chức năng, diện tích khu vực phục vụ Trung tâm bách hóa (TTBH) Thơng thường tài sản bán lẻ kinh doanh nhiều loại mặt hàng Một điểm đặc trưng Trung tâm bách hóa 90% diện tích điều hành hệ thống toán trung tâm kinh doanh ngành hang mỹ phẩm, thời gian đồ gia dụng Mặt bán lẻ cao cấp Là mặt bán lẻ nằm dự án phức hợp với chất lượng xây dựng tương đương với tổng thể, nằm khu vực sầm uất thành phố có chất lượng xây dựng đạt chuẩn quốc tế Source: JLL Research COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC 2019 All Rights Reserved Thuật ngữ Thị trường Nhà bán Căn hộ thương mại/Căn hộ bán Là sản phẩm hộ thuộc dự án Chủ đầu tư chào bán thị trường khơng có giới hạn khách mua theo chế thị trường nhà chung Theo chuẩn phân Hạng JLL Việt Nam, thị trường Căn hộ bán Việt Nam phân loại thành phân khúc Sang trọng, Cao cấp, Trung cấp Bình dân Chi tiết phân Hạng cụ thể giải thích trang Nhà liền thổ bán Là sản phẩm nhà liền thổ bán xây sẵn đất thuộc dự án Chủ đầu tư chào bán thị trường khơng có giới hạn khách mua dựa chế thị trường nhà nói chung, Chủ đầu tư đầu tư hạ tầng cần thiết cho khu đất dự án, thiết kếmawjt tổng thiế kế sản phẩm Theo thông lệ thị trường, nhà liền thổ bán chia thành ba loại bao gồm biệt thự, nhà liền kề nhà phố thương mại Chi tiết phân loại cụ thể giải thích trang Nguồn cung Tổng nguồn cung sẵn có để bán, từ thị trường sơ cấp thứ cấp, tình trạng xây dựng Nguồn cung tương lai Tổng nguồn cung dự kiến mở bán tương lai Nguồn cung hoàn thành Tổng nguồn cung hoàn thành thể chất bàn giao để Còn gọi nguồn cung có Nguồn cung chưa hồn thành Tổng nguồn cung chưa hoàn thành thể chất chưa bàn giao để Bao gồm nguồn cung xây dựng nguồn cung dự kiến xây dựng Còn gọi nguồn cung triển khai Thị trường sơ cấp Phần thị trường bao gồm nguồn cung sẵn có để bán trực tiếp từ chủ đầu tư Thị trường thứ cấp Phần thị trường bao gồm nguồn cung sẵn có để bán lại gián tiếp từ người mua trước Lượng chào bán (Chào bán thức) Lượng nguồn cung (theo số hộ) ước tính mở bán thức giai đoạn khảo sát Các dự án ghi nhận mở bán thức có Hợp đồng Mua bán, thường cung cấp sau hoàn thành móng tịa nhà Chung cư tiện ích nội khu dự án,tùy thuộc vào tiến độ dự án Thông lệ thị trường: Nhiều chủ đầu tư chọn cách mở bán dự án theo giai đoạn khơng cơng bố công khai Lượng tiêu thụ Lượng nguồn cung (theo số hộ) ước tính bán giai đoạn Bao gồm hộ bán từ nguồn cung giai đoạn nguồn cung giai đoạn trước Thông lệ thị trường: Lượng tiêu thụ bao gồm hộ bán qua hợp đồng góp vốn hợp đồng mua bán Tổng lượng hàng Tổng số lượng nguồn cung chưa hoàn thành mở bán Giá chào bán sơ cấp Giá chào bán trung bình trọng số theo tỉ trọng nguồn cung thị trường sơ cấp Giáo chào bán thứ cấp Giá chào bán trung bình trọng số theo tỉ trọng nguồn cung thị trường thứ cấp Thay đổi khơng mắt xích Là thay đổi theo quý theo năm ghi nhận bao gồm ảnh hưởng dự án chào bán rút khỏi thị trường quý/năm theo dõi Thay đổi mắt xích Là thay đổi theo quý năm điều chỉnh để loại bỏ ảnh hưởng dự bán chào bán rút khỏi thị trường quý/năm theo dõi Source: JLL Research COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC 2019 All Rights Reserved Thuật ngữ Thị trường Nhà bán (tiếp theo) Căn hộ Sang trọng Một dự án Sang trọng đáp ứng toàn nhóm tiêu chí cung ứng cho hộ gia đình giàu có điển hình Các tiêu chí nhìn chung bao gồm hồ sơ tổng thể, vị trí, sở vật chất, tiện ích, tiêu chuẩn quản lý Một lượng lớn dự án Sang trọng có vị trí nằm gần khu trung tâm thành phố Mức giá bán điển hình: >USD 3.500 m2, khơng bao gồm VAT phí bảo trì Căn hộ Cao cấp Một dự án Cao cấp đáp ứng vài số nhóm tiêu chí cung ứng cho hộ gia đình giàu có điển hình Các tiêu chí nhìn chung bao gồm hồ sơ tổng thể, vị trí, sở vật chất, tiện ích, tiêu chuẩn quản lý Một lượng lớn dự án Cao cấp nằm khu đô thị khu trung tâm thành phố Mức giá bán điển hình: USD 2.500-3.500 m2, khơng bao gồm VAT phí bảo trì Căn hộ Trung cấp Một dự án Trung cấp đáp ứng tồn nhóm tiêu chí cung ứng cho hộ gia đình trung lưu điển hình Các tiêu chí nhìn chung bao gồm hồ sơ tổng thể, vị trí, sở vật chất, tiện ích, tiêu chuẩn quản lý Một lượng lớn dự án Trung cấp nằm quận nội thành thành phố Mức giá bán điển hình: USD 1.200-2.500 m2, khơng bao gồm VAT phí bảo trì Căn hộ Bình dân Một dự án Bình dân đáp ứng vài số nhóm tiêu chí cung ứng cho hộ gia đình trung lưu điển hình Các tiêu chí nhìn chung bao gồm hồ sơ tổng thể, vị trí, sở vật chất, tiện ích, tiêu chuẩn quản lý Một lượng lớn dự án Bình dân nằm quận ngoại thành thành phố Mức giá bán điển hình: