mw VIEN| eee
lim ÙNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN
Trang 2TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN
Trang 3LỜI NHÀ XUẤT BẢN
Đất đai là tài nguyên quý giá của mỗi quốc gia, là yếu tố cấu thành nên giang sơn, đất nước Cùng với đất đai, nhà ở cũng có vị trí hết sức quan trọng đối với đời sống con người, là tài sản của nhà nước, của mỗi gia đình, phản ánh trình độ phát triển kinh tế — xã hội và mức sống của mỗi quốc gia, mỗi dân tộc
Quan lý và sử dụng một cách đây đủ và hợp lý đất đai và
nhà ở là mục tiêu cực kỳ qđan trọng trong chiến lược phát triển
kinh tế — xã hội của mỗi quốc gia
'Ö nước ta, vấn dé dat đai và nhà ở luôn được Đảng và Nhà
nước ta quan tâm Trong những năm qua, để phù hợp với bước chuyển đổi từ cơ chế báo cấp sang cơ chế thị trường định hướng
xã hội chủ nghĩa, Đảng và Nhà nước ta đã ban hành nhiều văn
bản pháp luật nhằm bảo đảm sự quản lý tập trung thống nhất
của Nhà nước, đồng thời động viên khuyến khích được các tổ chức, cá nhân sử dụng đất đai và nhà ở đúng mục đích, đạt biệu quả cao theo pháp luật Luật Đất đai năm 1993 và Pháp lệnh về
nhà ở cùng những văn bản khác liên quan đến hai vấn đề này đã là cơ sở cho sự vận động và phát triển của các quan hệ đất đai và nhà ở ở nước ta hiện nay
Tuy nhiên, vì đất đai và nhà ở là những vấn đề phức tạp và -
Trang 4Để góp phần nghiên cứu vấn đề này, và trước hết là để phục vụ yêu cầu học tập, giảng dạy bộ môn Kinh tế —- Quản lý địa chính trong trường đại học, Nhà xuất bản Chính trị quốc gia xuất bản cuốn sách: Giáo trình Quản lý nhà nước uề đất đai
va nhà ở của tập thể tác giả gồm các cán bộ khoa học và giảng viên đại học am hiểu về vấn để này biên soạn Cuốn sách do
PGS,-TSKH Lé Dinh Thang chủ biên
Trong cuốn sách, các tác giả đã trình bày một cách hệ thống những vấn đề cơ bản về đất đai và nhà ở, vai trò quản lý của Nhà nước đối với đất đai và nhà ở nói chung cũng như từng loại đất nói riêng: 6 một số chương, các tác giả đã cố gắng đi sâu
phân tích về mặt lý luận cũng như cơ sở khoa học của vấn đề về
đất đai và nhà ở đã được pháp luật khẳng định nh
Chúng tôi hy vọng cuốn sách sẽ là tài liệu nghiên cứu, học
tập tốt cho sinh viên trong các trường đại học, các viện nghiên
cứu và những ai quan tâm nghiên cứu vấn đề này
Xin trân trọng giới thiệu cuốn sách với bạn đọc và mong
nhận được những ý kiến đóng góp quý báu
Tháng 1 1 hăm 2000
Trang 5LỜI NÓI ĐẦU -ˆ
Đất đai là sản phẩm của tự nhiên nhưng lại đóng vai
trò quan trọng cho sự tồn tại và phát triển của xã hội loài người Nó tham gia vào tất cả các hoạt động của đời sống
kinh tế - xã hội Nhà ở không những là tài sản có tầm quan trọng đặc biệt đối với mỗi gia đình, mà còn là một trong những tiêu chuẩn làm thước đo phản ánh trình độ phát triển kinh tế - xã hội của mỗi nước, mức sống dân cư của mỗi dân tộc Để quản lý và sử dụng tài nguyên đất dai, | phát triển và quản lý nhà ở một cách hợp lý, hiệu quả, đòi hỏi phải có nhiều ngành khoa học nghiên cứu
Quản lý nhà nước về đất đai, nhà ở là một ¡khoa hoc
nghiên cứu các quan hệ xã hội phát sinh trong quá trình quản lý nhà nước về đất đai và nhà 3; nghiên cứu những
vấn đề về quyền và nghĩa vụ của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng;
về bảo vệ quyền có nhà ở của công dân, bảo vệ quyền sở hau nha 6
Để góp phần đáp ứng yêu cầu của đào tạo, bổi dưỡng cử nhân chuyên ngành Kinh tế - Quản lý địa chính và kinh doanh bất động sản, chúng tôi cho ra mắt bạn đọc cuốn sách Giáo trình Quản lý nhà nước uề đất đai uà nhà ở
Trang 6giáo viên biên soạn:
PGS,TSKH.Lê Đình Thắng biên soạn Chương I; muc I,
II, VI Chương IV và Chương V
TS Trần Quốc Khánh biên soạn muc I và II Chương II;
Chương II c
TS Nguyễn Hữu Hải biên soạn mục Ti Chuong I II va
mục III, IV, V Chương LV aa
TS Nguyễn Văn Tiêm biên soạn Chương VL - Thạc sỹ Hoàng Cường biên soạn Chương VI] -: ._ Thạc sỹ Vũ Thị Thảo biên soạn Chương VIII
Giáo trình do PGS,TSEKH Lê Đình Thắng, chủ nhiệm bộ môn Kinh tế - Quản lý địa chính, Trường Đại học Kinh
_ tế quốc dân làm chủ biên ' =
Do trình độ và thời gian có hạn, cuốn sách chắc rằng không tránh khỏi những thiếu sót Tập thể tác giả chúng
tôi rất mong nhận dược sự góp ý chân tình của độc giả để
lần xuất bản sau được tốt hơn i
Chủ nhiệm bộ môn Kinh tế - Quản lý địa chính _ Trường Đại học Kinh tế quốc dan oe
Trang 7_ Chương I
TONG QUAN VỀ QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC - VỀ ĐẤT DAI VÀ NHÀ Ở
I VI Thí GỦA DAT DAI VA NHA 6
1 Vi tri cha đất đai trong sản xuất và đời sống xã Đất đai là sản phẩm của tự nhiên, có trước lao động và cùng với quá trình lịch sử phát triển kinh tế-xã hội, đất
đa) là điều kiện chung của lao động Đất đai đóng vai trò
quyết định cho sự tổn tại và phát triển của xã hội loài người Nếu không có đất đai thì rõ ràng không có bất kỳ
một ngành sản xuất, nào, một quá trình lao động sản xuất
nào, cũng như không thể nào có sự tên tại của loài người
Đất đai là một trong những tài nguyên vô cùng quý giá của loài người, điều kiện cho sự sống của động thực vật và
con người trên trái đất =
Trang 8Đất đai và cùng với các điều kiện tự nhiên khác là một trong những cơ sở quan trọng nhất để hình thành các vùng kinh tế của đất nước nhằm khai thác và sử dụng có hiệu quả các tiểm năng tự nhiên, kinh tế, xã hội của mỗi vùng đất nước Nhu cầu về đời sống kinh tế, xã hội rất phong phú và đa dạng Khai thác lợi thế của mỗi vùng đất là tất yếu khách quan để đáp ứng nhu cầu đó Ở nước ta trên cơ sở các điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, cả nước có 7 vùng kinh tế - sinh thái Đó là vùng Miền Núi và Trung du Bắc Bộ, vùng Đông bằng sông Hồng, vùng Khu Bốn cũ, vùng Duyên hải miền Trung, vùng Tây Nguyên, vùng Đông Nam Bộ và vùng Đồng bằng sông Cửu Long
Mỗi vùng có những sắc thái riêng về đất đai và các điều
kiện tự nhiên khác Sử dụng đầy đủ: và “hợp lý đất đai của mỗi vùng là một trong những nhiệm vụ quan trọng nhằm phát triển kinh tế của đất nước
Đất đai tham gia vào tất cả các ngành sản xuất vật chất của xã hội Tuy vậy đối với từng ngành cụ thể của
nền kinh tế quốc dân, đất đai có vị 'trí khác nhau Đối với
ngành nông nghiệp (theo nghĩa rộng) đất đai có vị trí đặc biệt Nó không những là chỗ đứng, chỗ tựa để lao động, mà còn là nguồn cung cấp thức ăn cho cây trồng và thông qua
sự phát triển của sản xuất trồng trọt mà cung cấp thức ăn
Trang 9tiến hành sản xuất kinh doanh nông nghiệp Ruộng đất là tư liệu sản xuất chủ yếu trong nông nghiệp, nó vừa là đối
tượng lao động, vừa là tư liệu lao động
Ruộng đất là đối tượng lao động Trong qua trinh phat
triển sản xuất xã hội, đất đai van luén 1a đối tượng lao động Để thu được nhiều nông sản phẩm, con người cùng
với những kinh nghiệm và khả năng lao động với những
phương pháp khác nhau tác động tích cực vào ruộng đất
bằng hàng loạt các quá trình lao động như: cày bừa, làm
cỏ, chăm sóc Mục đích của hoạt động đó là nhằm thay
đổi chất lượng ruộng đất, tạo ra những điều kiện thuận lợi
để sản xuất và tăng nông sản phẩm -
Trong nông nghiệp, ruộng đất cũng là tư liệu lao động
Con người lợi dụng một cách có ý thức các tính chất tự
nhiên của đất đai như lý học, hóa học, sinh vật và các tính
chất khác để tác động lên cây trồng
Như vậy, quá trình lao động của con người trong lnh vực nông nghiệp gồm hai giai đoạn: giai đoạn đầu là hoạt
động của người lao động biến đất đai có độ màu mỡ thấp
thành đất đai có độ màu mỡ cao hơn; giai đoạn kế tiếp là giai đoạn mà con người sử dụng chất dinh dưỡng của đất để tác động lên cây trồng
.Đất đai là một trong những bộ phận lãnh thổ của mỗi một quốc gia Nói đến chủ quyền của mỗi một quốc gia là
phải nói đến những bộ phận lãnh thổ, trong đó có đất đai
Tôn trọng chủ quyền của mỗi quốc gia, trước hết phải tôn trọng lãnh thổ của các quốc gia đó -
Trang 10:#Ø Vị trí của nhà ở :
Nhà ở là tài sản có giá trị đặc biệt đổi è với đời sống của con người Nhà ở là phương tiện quan trọng để bảo vệ con người trước các hiện tượng thiên nhiên như nắng, mưa, gió bão, gia rét Con người muốn tồn tại và phat triển trước hết phải đảm bảo các điều kiện như šä ăn ở, mặc và những tư liệu
sinh hoạt khác Ph.Ăngghen đã nhấn mạnh: "on người trước hết cần phải ăn, uống, chỗ ở và mặc đã rồi mới có thể
làm chính trị, khoa học, nghệ thuật, tôn giáo ".! Sự hình thành và phát triển cộng đồng làng, xã, thôn, xóm, sự phát triển của các khu dân cư và quá trình phát triển đô thị luôn luôn gắn liền với sự phát triển nhà ở Nhà ở không những là tài sản có tầm quan trọng đặc biệt đối với mỗi gia đình, mà còn là một trong những tiêu chuẩn làm thước đo phản ánh trình độ phát triển kinh tế:xã hội của mỗi nước, mức sống của dân cư mỗi dân tộc Thực tế cho thấy khi nhìn vào các ngôi nhà có thể nhận biết được phong tục, tập quán, đời sống vật chất và tỉnh thần của những người đang sinh sống trong ngôi nhà đó và của cả cộng đồng Nhà ở bao giờ cũng gắn liền với đất ở Đất ở bao gồm diện tích đất trên đó nhà ở đã được xây dựng và diện tích hành lang, lối đi, đất vườn, khuôn viên gắn liền với nhà ở Ở nhiều nước, người ta gọi.đất ở và nhà ở là “dia 6c” Với tầm quan trọng của nhà ở như đã nói ở trên day, thi vấn đệ nhà ở là mối quan tâm chung của các quốc gia trên thế giới, đặc biệt là các nước đang phát triển và các 1 C.Mác — Ph.Ăngghen: Toàn đập, Nxb Chính trị quốc gia,
Hà Nội, 1995, t.19, tr.500
Trang 11nước kém phát triển Ở nước ta, dưới sự lãnh đạo của Đảng,
chúng ta đang phấn đấu thực hiện mục tiêu "dân giàu, nước
mạnh, xã hội công bằng, văn minh" Nhà nước rất.quan tâm lãnh đạo, tạo nhiều môi trường thuận lợi và động viên
khuyến khích các tầng lớp nhân dân phát huy nội lực để xây
dựng nhà ở, làm cho nông thôn và thành thị ngày càng giàu và đẹp hơn | Il VAI TRO QUAN LÝ NHÀ NƯỚC VE ĐẤT Ð ĐẠI VÀ NHÀ Ở 1 Sự cần thiết và vai trò quản lý nhà nước c đối -với nền kinh tế :
Nền kinh tế quốc dân là một tổ hợp đa ngành, đa lĩnh
vực Quản lý nhà nước đối với nền kinh tế là cần thiết,
xuất phát từ những yêu cầu sau đây:
_- Quản lý nhà nước trong điều kiện nền kinh tế thị trường là cần thiết nhằm ngăn ngừa, hạn chế những mặt
trái, các tiêu cực của nền kinh tế thị trường
Nền kinh tế thị trường rất đa dạng và phức tạp do tác động của cơ chế thị trường Cơ chế thị trường hàm chứa cả
ưu thế và khuyết, tật của nó Trong những giới hạn nhất định, cơ chế thị trường có khả nang tự điều chỉnh nền sẵn xuất xã hội như tự động phân bổ điều tiết các yếu tố đầu vào của các ngành kinh tế dưới sự tác động của các quy luật giá trị, quy luật cung - cầu, quy luật cạnh tranh, kích
thích sự phát triển của khoa học công nghệ, kích thích sự
Trang 12phát triển sản xuất, tăng năng suất lao động, thúc đẩy chuyên môn hóa sản xuất và phân công lao động xã hội, mở rộng thị trường trong và ngoài nước, thúc đẩy tăng trưởng kinh tế, nâng cao hiệu quả kinh tế Bên cạnh đó, cơ chế thị trường có những khuyết 'tật nhất định: do mục tiêu hàng đầu là lợi nhuận nên có thể thường xuyên gãy nên sự mất ổn định, phá vỡ các cân đối trong nền sản xuất xã hội, nhiều vấn đề kinh tế-xã hội, môi trường nảy sinh như lạm phát, thất nghiệp, khủng hoảng kinh tế, hủy hoại môi trường sinh thái Do vậy để khắc phục những hậu quả
tiêu cực đó, cần thiết phải có sự quản lý của Nhà nước đối với nền kinh tế
Như vậy, sự vận "hành r nền kinh tế được biểu hiện Ở sự
kết hợp giữa vai trò định hướng quản lý của Nhà nước và
thị trường, có nghĩa là sự kết hợp giữa bàn tay "hữu hình" và bàn tay "vô hình" trong quá trình phát triển nền kinh tế Với ý nghĩa đó, nền kinh tế thị trường có sự điều tiết : hoặc nền kinh tế thị trường có sự quản lý của 'Nhà nước là -nền kinh tế thể hiện cơ chế tự điều chỉnh của thị trường,
đồng thời hàm chứa cơ chế quản lý, điều tiết của Nhà
nude
Trang 13tái sản xuất mở rộng cho chính bản thân doanh nghiệp và góp phần to lớn vào quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước Doanh nghiệp là nơi trực tiếp sử dụng các nguồn lực, thực hiện quyền làm chủ của nhân dân lao động, phát huy nội lực, giải phóng sức sản xuất, phát triển
thành phần kinh tế xã hội chủ nghĩa và các thành phần
kinh tế khác theo định hướng xã hội chủ nghĩa
Nhà nước vừa nâng cao hiệu lực quản lý vĩ mô nền
kinh tế quốc dân, vừa phát huy vai trò tự chủ, năng động
của các thành phần kinh tế trong sản xuất kinh doanh,
tạo môi trường kinh tế thuận lợi và hành lang pháp luật
an toàn cho mọi thành phần kinh tế tham gia vào hoạt động kinh doanh Vai trò quản lý nhà nước đối với nền
kinh tế thông qua kế hoạch, định hướng, hoạch định và thực hiện các chính sách, khuyến khích hỗ trợ, kiểm soát, trọng tài đối với các doanh nghiệp cơ sở ngày càng trở nên quan trọng Hiệu quả hoạt động kinh doanh của các
doanh nghiệp là thước đo của quản lý kinh tế vĩ mô của
Nhà nước Trong nền kinh tế thị trường, nhiều vấn đề nay
sinh trong hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp mà
chính bản thân doanh nghiệp không tự giải quyết được Bởi vậy, việc quản lý của Nhà nước là rất cần thiết nhằm
điều chỉnh, giải quyết những ách tắc, trở ngại trong hoạt
động kinh doanh của các doanh nghiệp để đảm bảo cho các doanh nghiệp phát triển theo định hướng của Nhà nước và nâng cao hiệu quả kinh doanh |
- Yêu cầu của sự nghiệp xây dựng đất nước ta là phát
triển nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần, vận hành
Trang 14theo cơ chế thị trường có sự quản lý của Nhà nước theo định hướng xã hội chủ nghĩa Phát triển nền kinh tế thị trường ở nước ta trước hết có những tính chất chung của một nền kinh tế thị trường: nền kinh tế vận động theo
những quy luật vốn có của nó như quy luật giá trị, quy
luật cung - cầu, quy luật cạnh tranh; giá cả là tín hiệu của
quan hệ cung cầu trên thị trường; thị trường đóng vai trò quyết định đối với sự phân bổ và sử dụng các nguồn lực
của xã hội; các chủ thể kinh tế thể hiện tính độc lập, tự
chủ và có quyền quyết định hoạt động kinh doanh của
mình; trong nền kinh tế thị trường hiện đại, nhà nước
quản lý vĩ mô nhằm phát huy tính ưu việt và hạn chế mặt
tiêu cực của thị trường | |
_ Để sử dụng các tiềm năng có hiệu quả và "phát triển
sức sản xuất cũng như xây dựng nền kinh tế thị trường
định hướng xã hội chủ nghĩa, Đẳng và Nhà nước ta chủ trương phát triển nền kinh tế với cơ cấu nhiều thành
phần, trong đó kinh tế nhà nước đóng vai trò chủ đạo
Chuyển nền kinh tế nước ta sang nền kinh tế thị trường
theo định hướng xã hội chủ nghĩa nhằm phát triển lực lượng sản xuất, là phù hợp với xu thế phát triển khách
quan của thời đại và quy luật tiến hóa của lịch sử Nhà nước xã hội chủ nghĩa quản lý nền kinh tế dưới sự lãnh
đạo của Đảng Đó là nguyện vọng và lý tưởng của Đảng,
Nhà nước và nhân'dân ta Để kích thích sản xuất phát
triển, khắc phục những tiêu cực trong nền kinh tế thị
trường, đảm bảo công cuộc đổi mới đi đúng hướng và phát
Trang 15
chẳng những là một tất yếu mà còn đóng vai trò cực kỳ quan trọng
Vai trò quản lý nhà nước về kinh tế được biểu hiện: Một là, trên cơ sở nghiên cứu và hoạch định chiến lược phát triển kinh tế-xã hội, lập quy hoạch và kế hoạch, định
ra các mục tiêu, các cân đối lớn về các nguồn lực và các
biện pháp thực hiện quy hoạch, kế hoạch nhằm đạt được mục tiêu kinh tế-xã hội của đất nước \
Hai la, xây dựng một bộ máy nhà nước quản lý kinh tế-xã hội của dân, do dân và vì dân, là một bộ máy hành chính công có hiệu lực, dưới sự kiểm soát và giám sát của
dân, có các thể chế để phát huy dân chủ và tự quản lý của
dân, nhằm hướng tới việc thực hiện chiến lược đã được
hoạch định
Ba là, thông qua việc ban hành một khuôn khổ pháp
luật, bảo đảm cho hoạt động dân sự và kinh doanh, tạo ra
sự công bằng xã hội Xây dựng nhà nước pháp quyền phù
hợp với nền kinh tế thị trường
Bốn là, duy trì sự ổn định nền kinh tế, đảm bảo các cân đối vĩ mô, huy động các nguồn lực cần thiết, bảo vệ môi trường sinh thái thông qua hệ thống các chính sách
Năm là, thông qua việc xây dựng các doanh nghiệp nhà nước ở những ngành then chốt, những vị trí chiến lược của đất nước mà tăng cường thực lực của nhà nước
tác động vào nền kinh tế thị trường |
2 Vai trò quản lý nhà nước về đất đai và nhà ở Đất đai và nhà ở là nhu cầu vật chất và thiết yếu của
loài người, là những yếu tố quan trọng bậc nhất cấu thành
Trang 16bất động sản Trong những năm qua, khi chuyển sang nền
kinh tế thị trường, những yếu tố thị trường, trong đó có thị
trường bất động sản đang trong quá trình hình thành
Hiện nay, thị trường hàng hóa, dịch vụ phát triển nhanh
chóng nhưng còn mang nhiều yếu tố tự phát, thiếu định
hướng Thị trường bất động sản, thị trường sức lao động chưa có thể chế rõ ràng, phát triển còn chậm chạp, tự phát Thị trường vốn, công nghệ còn yếu kém Do vậy, việc
hình thành đồng bộ các loại thị trường là một yêu cầu cấp bách nhằm đáp ứng đòi hỏi của sản xuất và đời sống Nhà
nước đóng vai trò là tác nhân quan trọng thúc đẩy sự hình
thành đồng bộ các loại thị trường tạo ra sự vận động nền kinh tế đa dạng Tăng cường năng lực và hiệu quả quản lý
nhà nước đối với đất đai và nhà ở được bắt nguồn từ nhu
cầu khách quan của việc sử dụng có hiệu quả tài nguyên đất và phát triển hợp lý nhà ở, đáp ứng nhu cầu đời sống
của nhân dân và do tính định hướng xã hội chủ nghĩa ở
nước ta quy định
Vai trò quản lý nhà nước về đất đai và nhà ở thể hiện: - Thông qua hoạch định chiến lược, quy hoạch, lập kế hoạch phân bổ đất đai và phát triển nhà ở có cơ sở khoa học nhằm phục vụ cho mục đích kinh tế-xã hội của đất
nước; đảm bảo sử dụng đất đúng mục đích, đạt hiệu quả cao và tiết kiệm; đảm bảo xây dựng và phát triển nhà ở
hợp lý; giúp cho Nhà nước quản lý chặt chẽ đất đai và quá trình xây dựng, cải tạo và phát triển nhà ở, giúp người sử dụng đất và sử dụng nhà ở có các biện pháp hữu hiệu để bảo vệ và sử dụng đất đai và nhà ở có hiệu quả cao
Trang 17Nhà nước nắm chắc toàn bộ quỹ đất đai, nhà ở về số lượng và chất lượng để làm căn cứ cho các biện pháp kinh tế-xã hội có hệ thống, có căn cứ khoa học nhằm sử dụng đất đai có hiệu quả và xây dựng, phát triển nhà ở hợp lý
- Thông qua việc ban hành và tổ chức thực hiện pháp
luật đất đai và nhà ở, tạo ra cơ sở pháp lý để bảo vệ quyền và lợi ích chính đáng của các tổ chức kinh tế, các doanh nghiệp, cá nhân trong những quan hệ về đất đai và nhà ở
- Thông qua việc ban hành và thực hiện hệ thống
chính sách về đất đai và nhà ở như chính sách giá cả,
chính sách thuế, chính sách đầu tư Nhà nước kích thích
các tổ chức, các chủ thể kinh tế, các cá nhân sử dụng đây đủ, hợp lý đất đai, tiết kiệm đất đai nhằm nâng cao khả năng sinh lợi của đất đai, xây dựng và phát triển nhà ở hợp lý, đạt hiệu quả cao để góp phần thực hiện mục tiêu kinh tế-xã hội của cả nước và bảo vệ môi trường sinh thai
- Théng qua viéc kiém tra, giam sat quan ly va su
dụng đất đai và nhà ở, Nhà nước nắm chắc tình hình diễn biến về sử dụng đất đai và xây dựng, cải tạo, phát triển nhà ở, phát hiện những vi phạm và giải quyết những vi pham phap luật đất đai và nha ở
II PHƯƠNG HƯỚNG, NHIỆM VỤ QUAN LY NHA NUGC VE DAT DAI VA NHAG
1 Khái quát thực trạng công tác quản lý đất dai và nhà ở hiện nay
Trang 18dưới luật, Pháp lệnh nhà ở ngày 26-3-1991 và các Nghị định, Thông tư và Quyết định của Thủ tướng Chính phủ về cụ thể hóa Pháp lệnh nhà ở là cơ sở pháp lý quan trọng thể hiện đường lối đổi mới của Đảng và Nhà nước ta, đã thu hút sự quan tâm sâu sắc của các tầng lớp nhân dân và được các ngành, các cấp tích cực tổ chức thực hiện
Hoạt động quản lý nhà nước về đất đại và nhà ở đã đạt được những kết quả quan trọng ˆ ˆ
_ Đại bộ phận đất nông nghiệp đã được giao cho các
chủ sử dụng cụ thể Việc xác định hộ nông dân là đơn vị kinh tế tự chủ, người nông dân thực sự làm chủ trên mảnh đất được giao, sử dụng đất đai có hiệu quả hơn, qua đó khắc phục dần tình trạng bất hợp lý trong quan hệ đất đai, phát hiện và từng bước giải quyết những hiện tượng tiêu cực, tham nhũng, chiếm đoạt đất đai, giao đất bất hợp lý, nắm được quỹ đất đai để điều chỉnh cho hợp lý hơn Việc giao đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạo ra cd SỞ và động lực cho sự tự chủ của người nông dân và trên cơ sở đó góp phần dân chủ hóa đời sống kinh tế, xã hội ở nông thôn, xây dựng nông thôn mới
- Nhiều địa phương đã và đang thực hiện việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuệ đất vào mục đích nông
nghiệp, để khắc phục dan tinh trang manh mún trong sử
Trang 19công nghiệp và dịch vụ trong cơ cấu kinh tế nông thôn - Việc ban hành và thực hiện nhiều văn bản thi hành Luật Đất đai và Pháp lệnh nhà ở về khung giá đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và kinh doanh nhà ở đang từng bước làm cho đất đai, nhà ở tiếp cận với thị trường bất động sản Điều đó có tác dụng cho việc hình thành thị trường bất động sản, tăng nguồn thu từ đất, góp phần tăng năng lực đầu tư cho việc xây dựng cơ sở hạ tầng
Kết quả của việc quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất,
của việc quy hoạch đô thị, của kế hoạch xây dựng và phát
triển nhà ở đã bước đầu xác lập được một số cơ chế điều
tiết việc phân bổ đất đai vào mục đích sử dụng theo hướng
công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước và một số cơ chế
trong quản lý nhà nước về xây dựng nhà ở và phát triển
nhà ở, xây dựng cơ sở hạ tầng ở đô thị theo hướng hiện đại và bảo vệ cảnh quan, môi trường
Trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội của đất nước, quản lý nhà nước về đất đai và nhà ở còn bộc lộ những hạn chế và những vấn đề mới nảy sinh
Để đáp ứng các yêu cầu của quản lý nhà nước về đất
đai và nhà ở trong thời kỳ công nghiệp hóa, hiện đại hóa
đất nước cần phải bổ sung, hoàn thiện pháp luật về đất đai và nhà ở Việc quản lý, sử dụng các loại đất: đất nông
nghiệp, đất lâm nghiệp, đất đô thị cần được quy định cụ
thể hơn, như việc giao đất nông nghiệp không phải trả
tiền, chính sách đối với một số doanh nghiệp tư nhân,
Trang 20và lâm nghiệp, thời hạn hạn mức giao đất nông nghiệp,
đất nông nghiệp trong đô thị, đất nông nghiệp do nông trường và lâm trường đang sử dụng, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất đô thị, xây dựng nhà ở và kinh doanh nhà ở gắn với công trình trên đất, đền bù giải phóng mặt bằng để phát triển đô thị, quản lý thị trường
bất động sản
Việc tổ chức quản lý thị trường đất dai và nhà ở vừa bị buông lổng, vừa bị chồng chéo về chức năng, nhiệm vụ, thiếu sự quản lý thống nhất Nhiều trường hợp mua bán
đất đai và nhà ở nằm ngoài sự kiểm soát của Nhà nước,
vận động theo xu hướng tự phát
Trên thực tế các quy định của Nhà nước mới chỉ dừng lại ở những nguyên tắc chung, chưa tạo ra được một hành lang pháp lý đầy đủ bảo đảm cho việc vận hành thị trường
bất động sản có sự quản lý của Nhà nước
Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông
nghiệp, lâm nghiệp cho hộ gia đình còn chậm, do cơ chế điều hành, phối hợp và biện pháp thực hiện chưa đồng bộ
Ngành nông nghiệp tổ chức giao đất, giao rừng, còn ngành
địa chính lại tổ chức cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đô thị theo quy định của Nghị định 60/CP triển khai chưa được là bao :
Nhu cầu sử dụng đất để làm nhà ở nông thôn và à thành thị rất lớn và ngày càng tăng Tuy vậy, chưa có một chiến lược lâu dài hoặc tuy có quy hoạch tổng thể nhưng lại thiếu quy hoạch chi tiết, vì vậy việc mở rộng các khu dân
Trang 21cư còn tùy tiện, chấp vá và thiếu đồng bộ giữa xây dựng
nhà ở và xây dựng kết cấu hạ tầng -
Việc bảo vệ các loại đất đai như đất nông nghiệp, đ đất
lâm nghiệp, đất đô thị và bảo vệ rừng đang còn nhiều hạn chế Việc khai thác và sử dụng đất nông nghiệp không hợp
lý dẫn đến sức sản xuất của đất đai giảm sút đang gây trở ngại cho sản xuất ở một số nơi Tình trạng khai thác bừa bãi do di dân tự do, chặt phá rừng làm nương rẫy làm
cho diện tích rừng ngày càng bị thu hẹp, gây hậu quả
không tốt đến đời sống, đến sản xuất và bảo vệ môi trường sinh thái Hiện tượng xây dựng nhà ở và kết cấu hạ tầng ở các đô thị không theo quy hoạch đang diễn ra ở nhiều nơi
gây nên tình trạng lãng phí đất đai, không tạo nên cảnh quan và gây ô nhiễm môi trường
Nhiều vi phạm trong quản lý và sử dụng đất đai chưa được phát hiện và xử lý kịp thời hoặc phát hiện nhưng chưa kịp thời xử lý Việc chuyển dịch đất đai không đúng pháp luật lại được hợp pháp hóa, nhất là chuyện đất nông
nghiệp ven đô, ven đường giao thông thành đất ở vẫn tiếp
tục xảy ra Hiện tượng người không được giao quyền sử dụng đất cũng bán đất đang xảy ra Hoạt động buôn bán bất động sản trái với pháp luật đã gây nên tình trạng lộn xôn, làm giàu bất chính và tham nhũng
Công tác điều tra, khảo sát, đo đạc, đánh giá và phân hạng đất, lập bản đồ địa chính, quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất là cơ sở rất quan trọng cho công tác quản lý của Nhà nước về đất đai và xây dựng, phát triển nhà ở Mặc dầu vậy,
Trang 22- Hệ thống tổ chức quản lý nhà nước về đất đai và nhà ở vẫn chưa được hoàn thiện và đồng bộ Chức năng, quyền hạn của ngành địa chính từ trung ương đến địa phương chưa rõ ràng, giữa cơ quan địa chính và cơ quan chính quyền cùng cấp tạo ra một cơ chế hành chính phức tạp nên giải quyết công việc rất chậm và kém hiệu quả Chức năng và quyền hạn của các cơ quan quản lý nhà nước về đất đai và nhà ở chưa được quy định cụ thé: Co quan quan lý nhà nước đối với nhà ở cấp tỉnh, huyện chưa được xác
định rõ
- Đội ngũ cán bộ địa chính là nhân tố hết sức quan trọng
cho việc thực hiện quản lý nhà nước về đất đai nhưng đến nay vẫn còn chưa đủ cả về số lượng và chất lượng nên chưa thể làm đúng vai trò, chức trách của mình Đội ngũ cần bộ quản lý về nhà ở còn quá ít oi, chưa được đào tạo một cách có hệ thống
- 9 Phương hướng, nhiệm vụ quản lý nhà nước về đất đai và nhà ở
Việc tiếp tục thực hiện công cuộc đổi mới và sự nghiệp phát triển kinh tế, xã hội trong thời kỳ công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước đang đặt ra yêu cầu phải có chuyển biến tích cực và đạt được hiệu quả cao của quản lý nhà nước đối với đất đai và nhà ở Trong những năm tới, phương hướng, nhiệm vụ của quản lý nhà nước như sau:
a Tăng cường pháp chế xã hội chủ nghĩa trong quản lý nhà nước đối với đất đai và nhà ở Xây dựng và ban hành
các văn bản pháp quy để thực hiện Luật Đất đai, Pháp
Trang 23thị như Pháp lệnh về đo đạc bản đồ, Nghị định về công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Quy định cụ thể hơn việc giao đất nông nghiệp không phải trả tiền, chính sách đối với doanh nghiệp tư nhân, doanh nghiệp nhà nước kinh doanh sản xuất nông nghiệp , quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất đô thị, kinh doanh nhà ở gắn với các công trình trên đất đền bù để giải phóng mặt bằng
phục vụ cho việc phát triển đô thị, quản lý thị trường bất
động sản
b Tiếp tục nghiên cứu, hoàn thiện chiến lược phát triển ngành địa chính và nghiên cứu, xây dựng chiến lược phát triển nhà ở
c Xúc tiến công tác đo vẽ bản đồ, hồn thành cơng tác
đăng ký thống kê, lập hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở ở đô thị Xây dựng hệ tọa độ quốc gia, xúc tiến chương trình thành lập bản đồ phủ trùm toàn quốc tỷ lệ 1/50.000, điều
chỉnh việc triển khai đo vẽ địa chính ở các địa phương
Nghiên cứu và công bố các quy định về công tác đo đạc bản đổ; xây dựng phổ biến hệ thống phần mềm chuẩn, thống nhất thành lập, quản lý bản đổ, hồ sơ địa chính Triển khai công tác đo vẽ và thành lập bản đồ địa chính ở các
địa phương
Thực hiện công tác thống kê đất đai, lập hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất là sự chuyển biến mang tính cách mạng về quản lý đất đai Vì vậy, cần phải đẩy nhanh tiến độ và sớm hồn thành cơng tác này Đẩy nhanh việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất đai
Trang 24đô thị ở các đô thị trong cả nước Cần có một cơ chế thích
hợp để không làm trở ngại cho việc thực biện quyền và
nghĩa vụ của cá nhân và tổ chức sử dụng đất mà vẫn theo dõi chặt chế được sự biến động về đất đai, không để tình trạng đất đai vận động tự phát ngồi vịng kiểm sốt của Nhà nước
-đd Công tác quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất cần có sự chuyển biến tích cực, phát triển cả về bề rộng lẫn chiều -
sâu, góp phần phục vụ công cuộc phát triển kinh tế-xã hội,
an ninh quốc phòng của các địa phương và cả nước Trước mắt cần hoàn thành các thủ tục, hồ sơ về quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất ở các tỉnh, thành phố, ở các huyện và
thị xã để các cơ quan có thẩm quyền phê duyệt
e Thúc đẩy việc hình thành và quản lý chặt chẽ thị trường bất động sản Tổ chức quản lý tốt quá trình chuyển dịch đất đai và nhà ở trong cơ chế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa Điều đó đòi hỏi phải xác nhận giá trị bất động sản, điều tiết giá cả đất đai, nhà ở, đảm bảo công bằng trong sử dụng đất giữa các thành phần kinh tế, xác định giá đất hợp lý để chuyển quyền, để giao đất, cho thuê đất, đến bù thiệt hại về đất khi thu hồi Mặt khác, cần tổ chức lại hoạt động của bộ máy nhà nước trong việc xây dựng chính sách tài chính trong quan hệ ruộng đất, nhà ở (địa chính, tài chính, vật giá, quy hoạch ) để một _ _ mặt tạo ra sự công bằng trong quan hệ đất đai, nhà ở, mặt
khác góp phần làm tăng nguồn thu từ đất, nhà ở
-_# Tăng cường công tác thanh tra đất đai để kịp thời
phát hiện, xử lý các trường hợp vi phạm chế độ quản lý, sử
Trang 25ø Đổi mới tổ chức bộ máy quản lý nhà nước về đất đai và nhà ở theo phương hướng gọn nhẹ, có hiệu quả, trước hết phải tuân thủ các nguyên tắc của công cuộc cải cách
nền hành chính quốc gia mà khâu đột phá là cải cách thủ
tục hành chính Cần rà xét lại chức năng, nhiệm vụ các ngành và cấp quản lý đất dai và nhà ở Nâng cao hiệu lực và hiệu quả hoạt động của các bộ phận thuộc ngành, các cấp quản lý đất đai và nhà ở theo hướng bộ máy gọn nhẹ, quy định rõ ràng chức năng, nhiệm vụ và phân công phân
cấp, phối hợp chặt chẽ và đồng bộ, bảo đảm sự điều hành
tập trung thống nhất, thông suốt, kỷ luật cao, đủ sức thực
hiện vai trò quản lý, đảm bảo đúng pháp luật, không gây phiền hà cho nhân dân
Tăng cường công tác đào tạo và tu nghiệp đội ngũ cán
bộ quản lý ngành địa chính, cán bộ quản lý nhà ở Trọng _ tâm đào tạo va tu nghiệp những kiến thức quản lý nhà
nước về đất đai và nhà ở trong cơ chế thị trường, kiến thức pháp luật, nâng cao trình độ lý luận Mác-Lênin và quan
điểm đường lối của Đảng, đồng thời coi trọng những kiến thức về chuyên môn, kiến thức ngoại ngữ và tin học
Trong đào tạo, tuyển dụng cần quan tâm đến cơ cấu đội
ngũ cán bộ cả về lứa tuổi, trình độ chuyên môn, trình độ lý luận và thực tiễn
IV ĐỐI TƯỢNG, NHIỆM VỤ NGHIÊN CỨU CỦA MÔN
HOC QUAN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤT ĐAI VÀ NHÀ Ở
1 Đối tượng nghiên cứu
Trang 26nhà ở được hợp lý, mang lại hiệu quả cao trước hết phải tùy thuộc vào những điều kiện kinh tế-xã hội, những điều kiện tự nhiên nhất định Hoạt động quản lý của Nhà nước về đất đai và nhà ở là hoạt động chủ quan của con người: Vì vậy, con người trước hết phải nhận thức đầy đủ các quy luật kinh tế, xã hội và quy luật tự nhiên để từ'đó góp phần vào việc quản lý quá trình sử dụng đất đai - mot’ tai nguyên vô cùng quý giá và xây dựng, phát triển nhà ở hợp lý, phù hợp với mục tiêu kinh tế-xã hội của đất nước trong từng gialI đoạn
Đối tượng nghiên cứu khoa học quản lý nhà nước về
đất đai và nhà ở là nghiên cứu các quan hệ xã hội phát
sinh trong quá trình quản lý nhà nước về đất đai và nhà ở; nghiên cứu những vấn đề về quyền và nghĩa vụ của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng, về bảo vệ quyển có nhà ở của công dân, bảo vệ quyền sở hữu nhà ở Các quan hệ xã hội bao gầm quan hệ về sở hữu đất đai, nhà ở; quan hệ về sử dụng đất đai, nhà ở; quan hệ phân phối các sản phẩm được tạo
ra do sử dụng đất |
2 Nhiệm vụ nghiên cứu
Sử dụng đầy đủ và hợp lý đất đai, xây dựng và phát triển nhà ở là vấn đề rộng lớn và luôn là vấn để phức tạp Giải quyết vấn để đó đòi hỏi phải sử dụng nhiều ngành
khoa học tự nhiên, khoa học kỹ thuật và khoa học xã hội
Trang 27- Nghiên cứu các nguyên tắc, phương pháp và các công
cụ quản lý nhà nước về đất đai và nhà ở
- Nghiên cứu hệ thống quản lý nhà nước về đất đai và nhà ở bao gồm bộ máy quản lý và cán bộ quản lý
- Nghiên cứu những nội dung cơ bản về pháp luật đất
đai và nhà ở
- Nghiên cứu những nội dung cơ bản của quan lý nhà nước về đất nông thôn, đất đô thị và đất khu công nghiệp
- Nghiên cứu những nội dung cơ bản của quản lý nhà
nước về nha 6
Để thực hiện những nhiệm vụ đó, khoa học quản lý
nhà nước về đất đai và nhà ở phải sử dụng tổng hợp kiến thức của nhiều ngành khoa học khác có lên quan như
khoa học Luật Dân sự, khoa học Luật Đất đai, khoa học
Quản lý nhà nước về kinh tế đô thị, khoả học Kinh tế nông
thôn
Trang 28; Chương H
NGUYÊN TẮC, PHƯƠNG PHÁP VÀ _ CHỨC NĂNG QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC
VỀ ĐẤT ĐAI VÀ NHÀ Ở I NGUYEN TAC QUAN LY NHA NUGC
- VE DAT DAI VA NHAO ' 1 Khái niệm ˆ
Nguyên tắc quản lý nhà nước về đất đai và nhà ở là các quy tắc xử sự, những tiêu chuẩn về hành vi mà các cơ quan quản lý nhà nước và các chủ thể sử dụng đất đai và nhà ở phải tuân thủ trong quá trình quản lý
Các nguyên tắc quản lý do con người đặt ra, nhưng chúng không phải do sự suy nghĩ chủ quan của con người, mà chính là sự phản ánh, sự thể hiện các yêu cầu của các
quy luật khách quan Như vậy, các nguyên tắc quản lý
nhà nước về đất đai và nhà ở được hình thành, trước hết bắt nguồn từ yêu cầu của các quy luật khách quan, do các quy luật khách quan chỉ phối |
Trang 29định Vì vậy, cùng với các nguyên tắc thì các phương pháp,
các công cụ quản lý đều phải nhằm đảm bảo thực hiện tốt
nhất các mục tiêu đó
Quản lý nhà nước về đất đai và nhà ở, chúng ta có các
nguyên tắc chủ yếu sau::
— Đảm bảo sự quản lý tập “rung thống nhất của Nhà
nước
~ Dam bao sự kết hợp quyền sở hữu và quyền sử dụng - Đảm bảo sự kết hợp hài hòa các lợi ích
- Tiết kiệm và hiệu quả ˆ
2 Các nguyên tắc quản lý nhà nước về đất dai va
nhà ở :
a Dam bảo sự quản lý tập trung thống nhất của Nhà nước
Đất đai là tài sản quốc gia, là lãnh thổ bất khả xâm phạm của cả dân tộc Vì vậy không thể có bất kỳ một cá
nhân nào, hay một nhóm người nào có thể chiếm hữu tài
sản chung thành của riêng và tùy ý áp đặt quyển định đoạt cá nhân đối với tài sản chung đó Chỉ có Nhà nước - người đại diện hợp pháp duy nhất của mọi tầng lớp nhân dân mới được giao quyền quản lý tối cao về đất đai Trên phương diện này chúng ta có thể thấy tất cả các quốc gia trên thế giới từ xưa đến nay, nhà nước đều thực hiện quản lý tập trung thống nhất về đất đai Đối với nước ta, đất đai do Nhà nước thống nhất quản lý Điều 1, Luật Đất đai năm 1993 của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam đã ghi: “Đất đai là sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống
nhất quản lý” no Sa
Trang 30Mặt khác, đất đai là yếu tố đầu vào của các ngành sẵn
xuất, của các doanh nghiệp, là cơ sở,.nền tang của các tổ
chức chính trị xã hội khác, được Nhà nước giao quyền quản lý, sử dụng với mục tiêu là tăng cường quản lý chặt chẽ và sử dụng hợp lý có hiệu quả đất đai Tuy nhiên
quyền sử dụng đất phải trong khuôn khổ luật pháp và quản lý thống nhất của Nhà nước
Đối với nhà ở, Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ
nghĩa Việt Nam năm 1992 đã khẳng định việc bảo đảm
quyền có nhà ở của công dân, bảo vệ quyền sở hữu về nhà ở của các đối tượng Do tầm quan trọng của vấn đề nhà ở và quyền có nhà ở của mọi công dân, cho nên vấn đề nhà ở cũng phải được Nhà nước thống nhất quản lý
Quyển quản lý tập trung thống nhất của Nhà nước được thực hiện theo luật pháp và được thể hiện trên nhiều mặt như: đại diện chủ quyền quốc gia về lãnh thé; quyền giao đất sử dụng lâu dài cho các tổ chức kinh tế, xã hội và
cá nhân; quyền cho các tổ chức nước ngoài thuê đất; quyền
xác định khung giá đất, kiểm tra, giám sát và xử lý các hành vi vi phạm pháp luật đất đai, nhà ở v.v
Để thực hiện quyền quần lý tập trung thống nhất của Nhà nước, trước hết Nhà nước phải nắm và sử dụng tốt
các công cụ quản lý cơ bản của mình như: vấn để quy hoạch đất đai, nhà ở; kế hoạch sử dụng đất đai và xây
dựng nhà ở; các công cụ tài chính và đặc biệt là công cụ
luật pháp và các chính sách kinh tế vĩ mô khác Cùng với
các công cụ quản lý, việc Nhà nước nắm và sử dụng các
Trang 31
trì việc bảo đảm quyền quản lý tập trung thống nhất của Nhà nước về đất đai và nhà ở
Thực tế đã cho chúng ta thấy: Nếu nhà nước sử dụng tốt công cụ quản lý và phương pháp quản lý thì quyền quản lý tập trung thống nhất về đất đai và nhà ở được duy trì và bảo đảm ở mức độ cao Ngược đại, nếu có những thời điểm nào đó, các công cụ quản lý sử dụng không tốt, không đồng bộ, các phương pháp quản lý sử dụng không mềm dẻo thì quyền quản lý tập trung thống nhất đất đai, nhà ở có phần giảm đi, tình trạng tranh chấp, lấn chiếm,
cấp phát và sử dụng đất đai, nhà ở bừa bãi sẽ tăng lên rất
nhiều Những tổn tại trên đây có thể gây ra nhiều hậu quả không tốt đối với nhiều vấn đề về trật tự và an toàn xã hội,
hiệu quả sử dụng đất đai, nhà ở, làm suy giảm quyền quản lý tập trung thống nhất về đất đai và nhà ở
b Dam bảo sự hết hợp quyền sd ở hữu 0 va su dung dat dai va nha ở -
Quyền sở hữu và sử dụng đất đai đã được ghi rõ trong
Luật Đất đai (năm 1993) Điều 1, Chương I, Luật Đất đai
có ghi: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống
nhất quản ly, Nha nước giao đất cho các tổ chức kinh tế,
đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị xã hội (gọi chung là tổ chức), hộ gia đình và cá : nhân sử dụng ổn định lâu dài
Như vậy, ở nước ta quyền sở hữu đất đai thuộc về toàn dân Đất đai là tài sản chung của tất cả mọi người và Nhà
nước là người đại diện cho nhân dân | thong nhat quan ly
toàn bộ đất đai
Trang 32.Sở hữu nhà ở ở nước ta có phần đa dạng hơn, theo Nghị định 60/CP (ngày 5-7-1994) thì sở hữu nhà ở hiện nay 'có 3 hình thức: sở hữu nhà nước; sở hữu của các tổ chức chính trị xã hội ; và sở hữu tư nhân Tuy nhiên, vấn đề đặt ra ở đây là dù hình thức sở hữu nào cũng cần có sự kết hợp giữa quyền sở hữu và quyền sử dụng Sự kết hợp giữa quyền sở hữu và sử dụng chính là sự gắn bó thống nhất giữa hai quyền này, từ đó cho phép nâng cao trách nhiệm của chủ sở hữu và nâng c cao › hiệu quả s sử dung ¢ của tất cả các đối tượng sử dụng 1" :
Muốn kết hợp tốt quyển sở hữu và sử dụng phải có cơ
chế kết hợp, trong đó trách nhiệm và quyền lợi của người
sử dụng phải được công nhận và được thể chế hóa bằng các văn bản luật pháp và mọi đối tượng sử dụng đều phải là người chủ đích thực của nó Thực tế cho chúng ta thấy, vấn để sở hữu và sử dụng là những vấn đề rất phức tạp, có rất nhiều ý kiến và quan điểm khác nhau (nhất là vấn đề sở hữu và sử dụng ruộng đất) Tuy nhiên, trong những năm vừa qua Đảng và Nhà nước da dé ra va thực hiện khá thành công cơ chế kết hợp quyền sở hữu và quyền sử dụng đất đai Thành công của sự kết hợp này là ở chỗ: quyền sở hữu toàn dân về đất đai vẫn không hề thay đổi, nhưng quyền sử dụng tập thể được thay đổi bằng cơ chế khoán sử
dụng lâu dài cho các hộ, cũng như các tổ chức kinh tế,
Trang 33đất đai hợp lý hơn và đặc biệt là thúc đẩy sản xuất nông
nghiệp phát triển với mức độ cao hơn trước rất nhiều
c Đảm bảo sự hết hợp hài hoà các lợi ich
Nhà ở là yếu tế liên quan đến tất cả mọi người, bởi vì
ai cũng cần phải có nhà ở để tổn tại và phát triển, nhằm
thỏa mãn ngày càng đầy đủ hơn nhu cầu cá nhân và gia đình họ Như vậy, nhà ở có lên quan rất chặt chẽ đến lợi ích cá nhân Nhà ở không chỉ liên quan đến lợi ích trực tiếp của từng cá nhân, mà còn có hiên quan rất chặt chẽ đến lợi ích của mọi tổ chức kinh tế, chính trị, xã hội, đến lợi ích chung của toàn xã hội
.Đất đai cũng phản ánh mối quan hệ về lợi ích của cá nhân, tập thể và lợi ích của cộng đồng xã hội Đối với các tổ chức kinh tế, đất đai là yếu tố sản xuất; còn các tổ chức chính trị xã hội, đất đai là cơ sở, là nền móng để tổn tại và
phát triển Do vậy tổ chức nào cũng cần có đất cho tổ chức mình, cũng như cho các thành viên của mình Mặt khác
đất đai là tài sản quốc gia, vì vậy nó phản ánh lợi ích chung của xã hội
Nói đến lợi ích trước hết phải nói đến lợi ích của con người, vì hoạt động của con người là hoạt động vì lợi ích Do vậy chú ý đến lợi ích của con người là nhằm phát huy đây đủ tính tích cực chủ động, sáng tạo của con người Lợi ích không chỉ là động lực, mà quan trọng hơn nó là phương tiện của quản lý dùng để động viên con người
Trang 34lợi ích trên Kết hợp hài hòa ba lợi ích tức là chúng ta phải chú ý đồng thời cả ba lợi ích đó, không để lợi ích này lấn át hoặc triệt tiêu lợi ích khác - ¬
Để kết hợp hài hòa ba lợi ích, cần thực hiện các vấn đề
cơ bản sau: : Thế :
_ Xây: dựng và thực hiện tốt chiến lược phat t triển
kinh tế-xã hội, trên cơ sở vận dụng các quy luật khách
quan và phù hợp với đặc điểm của đất nước Chiến lược đó phản ánh được lợi ích cơ bản và lâu dài của toàn xã hội cũng như lợi ích của các thành viên trong xã hội `
- Xây dựng và thực hiện tốt các quy hoạch và kế hoạch về đất đai và nhà ở Các loại quy-hoạch và kế hoạch đó phải quy tụ được lợi ích của toàn xã hội và lợi ích của các thành viên trong xã hội ` :
- Thực hiện đầy đủ chế độ thu thuế đất và: nhà ở Xem đó là nghĩa vụ, là trách nhiệm của mọi tổ chức, mọi
cá nhân đối với Nhà nước, đối với toàn xã hội Nghĩa vụ thuế là công cụ để điều hòa lợi ích và đảm bảo sự công
bằng xã hội
_— Thực hiện tốt chế độ hạch toán kinh tế và các đòn bẩy kinh tế nhằm thúc đẩy các tổ chức và cá nhân quản lý có hiệu quả nguồn tài nguyên đất đai và nhà ở, nhằm duy trì đảm bảo lợi ích cá nhân, lợi ích tập thể và lợi ích xã hội ¬ - Sử dụng linh hoạt các phương pháp quản lý, không chỉ là các phương pháp hành chính, phương pháp kinh tế, mà cả phương pháp giáo dục Trong nhiều trường hợp,
Trang 35— Thực hiện tốt công cụ luật pháp Kiên quyết xử lý
các hành vi xâm phạm lợi ích cá nhân Đồng thời phải xử
lý nghiêm minh những hành động vì phạm lợi ích tập thể và lợi ích của xã hội, nhằm tạo ra những hành lang pháp
lý cho sự kết hợp ba lợi ích về đất đai và nhà ở -
Một vấn để cần lưu ý khi xem xét mối quan hệ về lợi
ích là lợi ích vật chất bao giờ cũng gắn với lợi ích tỉnh
thần.Vì vậy, khi xem xét giải quyết lợi ích vật chất về đất đai và nhà ở, khía cạnh tỉnh thần lớn nhất là vấn đề công bằng xã hội
d Tiết kiệm uà hiệu quỏ
- Đây là một trong những nguyên tắc quản lý kinh tế cơ bản, bởi vì bất cứ một hoạt động nào dù là kinh tế, chính trị hay xã hội đều cần phải được thực hiện trên cơ sở tiết kiệm và hiệu quả Tuy nhiên tiết kiệm và hiệu quả là một thuật ngữ phức tạp cho đến nay vẫn còn những ý kiến rất khác nhau Theo ý kiến của nhiều nhà kinh tế: - :
Tiết kiệm = tổng thu nhập - tiêu dũng
Khái niệm này gắn với tích lũy
_ Nhu vay, tiết kiệm có liên quan đến khâu sản xuất,
xây dựng và khâu tiêu dùng
- "Tiết kiệm trong sản xuất, với ý nghĩa tích cực của nó là một đồng vốn bỏ ra sẽ tạo ra nhiều đồng sản phẩm :
- Tiết kiệm trong tiêu dùng là mức độ chỉ tiêu hợp lý,
phù hợp với khả năng và à điều kiện của mình, không xa
hoa lãng phí
- Tiết kiệm, như vậy là cơ sở, là nguôn gốc của hiệu quả
Tiết kiệm gắn liền với hiệu quả Vì hiệu quả là khả năng
Trang 36thực hiện có kết quả cao các nhiệm vụ, với chỉ: phí tiết kiệm nhất, nhỏ nhất
Đất đai và nhà ở là hai loại tư liệu sản xuất và tiêu dùng, là điều kiện tồn tại cơ bản gắn Hền với hoạt động
của con người, của các tổ chức chính trị, kinh tế-xã hội và
của Nhà nước Mặt khác, chúng ta đều biết đất đai có giới hạn về mặt diện tích, trong khi đó dân số tăng lên ngày càng nhiều, do vậy đất đai-và nhà ở ngày càng trở nên khó
khăn và hạn hẹp hơn Điều này càng cho chúng ta thấy ý nghĩa của việc tiết kiệm và hiệu quả trong công tác quản lý đất đai và nhà ở Hơn nữa đất đai và nhà ở là những
loại bất động sản có lượng vốn đầu tư tương đối lớn Mọi sự sai lầm trong đầu tư hay lãng phí trong đầu tư và sử dụng chúng đều có thể dẫn đến thảm họa phá sản Bài học về sự bất ổn kinh tế ở châu Á cuối những năm 90 của thế
_ kỷ XX, mà một trong những nguyên nhân của nó là vấn đề
đầu tư về đất đai và nhà ở cho chúng ta thấy rõ vấn đề này Như vậy, tiết kiệm và hiệu quả trong công tác quản lý đất đai và nhà ở rõ ràng là: một nguyên tắc quan trọng Yêu cầu cơ bản của nguyên tắc này là công tác quản lý nhà nước về đất đai và nhà ở đòi hỏi các tổ chức và các cá
nhân phải thực hiện tốt các nhiệm vụ của mình trong việc
sử dụng đất đai và nhà ở với chi phí thấp nhất -_
- Để thực hiện được nguyên tắc tiết kiệm và hiệu quả
cần phải giải quyết tốt các vấn đề sau: /
- Xây dựng và thực hiện tốt chiến lược phát triển kinh tế-xã hội phù hợp với yêu cầu của các quy luật khách
Trang 37- — Xây dựng và thực hiện các quy hoạch và kế hoạch
về đất đai và nhà ở, phục vụ tốt chiến lược phát triển kinh:
tế-xã hội trên cơ sở tiết kiệm đất đai, tiết kiệm chỉ phí, tránh phô trương hình thức, tránh phá đi làm lại
— Giảm chi phí vật tư đối với các công trình xây dựng cơ bản về đất đai và nhà ở Đẩy nhanh tiến độ thi công để đưa nhanh các công trình xây dựng cơ bản vào sử dụng
— Sử dụng tối đa năng lực sản xuất của các công trình : II CÁC PHƯƠNG PHÁP QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ DAT DAI VA NHÀ Ở 1 Khái niệm Các phương pháp quản lý nhà nước về đất đai và nhà ở là tổng thể các cách thức tác động có chủ đích của Nhà nước lên hệ thống đất đai và nhà ở, nhằm đạt được mục tiêu đã để ra trong những điều kiện cụ thể về không gian và thời gian nhất định
Các phương pháp quản lý nhà nước nói chung và quản lý nhà nước về đất đai và nhà ở nói riêng có vai trò rất quan trọng trong hệ thống quản lý Nó thể hiện cụ thể mối quan hệ qua lại giữa Nhà nước với đối tượng và khách thể quản lý Mối quan hệ giữa Nhà nước với cát đối tượng và khách thể quản lý rất đa dạng và phức tạp Vì vậy, các phương pháp quản lý thường xuyên thay đổi trong từng
tình huống cụ thể nhất định, tùy thuộc vào đặc điểm của
Trang 38từng đối tượng Nhà nước có quyền lựa chọn các phương pháp quản lý sao cho phù hợp với khả năng và kinh nghiệm của mình Từ những vấn đề cơ bản trên đây có thể nhận thấy rằng: các phương pháp quần lý nhà nước về đất đai và nhà ở được hình thành từ các phương pháp quản lý
nhà nước nói chung Vì vậy về cơ bản nó bao gồm các
phương pháp quản lý nhà nước đó nhưng được cụ thể hóa ở lĩnh vực đất đai và nhà ở: Trong công tác quản lý có rất nhiều phương pháp quản lý khác nhau Ở đây chỉ đề cập đến một số phương pháp quản lý thường được sử dụng
trong thực tế quản lý đất đai và nhà ở như: - Phương pháp thống kê - - Phương pháp toán - Phương pháp điều tra xã hội học - Phương pháp hành chính ~ Phương pháp kinh tế -= Phương pháp giáo dục ‘2 Cac phương pháp ‹ quản lý nhà: nước về đất đai và nhà ở |
Tùy theo cách tác động trực tiếp hay gián tiếp đến đất đai và nhà Ở, các phương pháp quản lý trên có thể được chia thành hai nhóm
a Cac phuong pháp thu thập thông tin vé đất dai 0ò nhà ở -
Đây là các phương pháp tác động gián tiếp đến việc quần ly, sử dụng đất đai, nhà 6 với mục tiêu thu thập, xử lý ‹ các
thông tin cần thiết có liên quan đến đất dai va nha ở nhằm
Trang 39
` Phương pháp thống kê: là một trong các phương pháp được sử dụng phổ biến trong quá trình nghiên cứu các vấn đề kinh tế, xã hội Phương pháp thống kê là phương pháp mà các cơ quan quản lý nhà nước tiến hành điều tra, khảo sát, tổng hợp và sử dụng các số liệu trên cơ sở đã tiến hành tính toán các chỉ tiêu Qua số liệu thống kê có thể phân tích được tình hình và nguyên nhân của các sự vật và hiện tượng, có thể tìm ra được tính quy luật và rút ra được những kết luận đúng đắn về sự vật và hiện tượng đó
Trong công tác quản lý đất đai và nhà ở, các cơ quan quản lý nhà nước có thể sử dụng các phương pháp thống
kê để nắm chắc được tình hình số lượng, chất lượng đất
đai và nhà ở, tình hình về sự diễn biến của nó trong thời gian vừa qua, nguyên nhân của nó cũng như nhu cầu về đất đai và nhà ở trong tương lai v.v Sự nắm bắt đầy đủ thông tin về đất đai và nhà ở qua các phương pháp thống kê cho phép các cơ quan quản lý nhà nước xây dựng quy hoạch và kế hoạch về đất đai và nhà ở Đông thời giúp Chính phủ có các chính sách phù hợp và biện pháp xử lý kịp thời các tình huống phức tạp về đất đai và nhà ở có thể
xây ra sa
Như vậy, có thể thấy rằng: phương pháp thống kê là
loại phương pháp không thể thiếu được trong công tác
quản lý nhà nước về đất đai và nhà ở Tuy nhiên, trong quá trình sử dụng các số liệu và các chỉ tiêu tính toán của phương pháp thống kê trong điều kiện hiện nay của nước ta cần lưu ý đến tính chính xác của số liệu và để có kết luận đúng đắn cần kết hợp với các phương pháp khác
Trang 40Phương pháp toán học: là phương pháp quan trong do sự tác động của tiến bộ khoa học công nghệ và ngày càng chứng tỏ tính cấp thiết của nó trong công tác quản lý nói chung và công tác quản lý đất đai, nhà ở nói riêng
Phương pháp toán học chính là các phương pháp toán kinh tế, các cơng cụ tốn học hiện đại, các loại máy vi tính hiện đại được dùng để thu thập, xử lý và lưu trữ thông tin v.v giúp cho quá trình nghiên cứu các vấn đề kinh tế-xã hội phức tạp Trong công tác quản lý đất đai và nhà ở, phương pháp toán được sử dụng nhiều Trong thực tế, nhiều khâu công việc như thiết kế, vẽ bản đề quy hoạch đất đai, nhà ở, nhiều vấn để như xây dựng bảng cân đối liên ngành, xác định quy mô sử dụng tối ưu đất đai, nhà ở cho các đối tượng v.v., ngày càng sử dụng nhiều phương pháp toán
- Mặc dù phương pháp toán học là phương pháp nghiên
cứu hiện đại và chính xác, nhưng nó không thể thay thế các phương pháp khác được Bởi vì, không phải sự vật hiện tượng nào cũng có thể lượng hóa được Hơn nữa bản thân phương pháp toán cũng có những khó khăn phức tạp của nó khi phải xử lý những vấn đề kinh tế- xã hội phức tạp
- Phương phúp điêu trơ xã hội học: đây là phương pháp hỗ trợ, bổ sung, nhưng rất quan trọng Thông qua điều tra xã hội, Nhà nước sẽ nắm bắt được tâm tư, nguyện vọng của các tổ chức và các cá nhân sử dựng đết đai và nhà ở
Mặt khác, qua điều tra xã hội học, Nhà nước có thể hiểu