Hoàn thiện phương pháp xác định chỉ tiêu suất vốn đầu tư xây dựng khu chung cư, nhà cao tầng

Luận văn Hoàn thiện phương pháp xác định tiêu suất vốn đầu tư xây dựng khu chung cư, nhà cao tầng LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com LỜI MỞ ĐẦU Cùng với phát triển chung kinh tế, việc xây dựng cơng trình nhà ở, khu dân cư để phục vụ lợi ích cộng đồng ngày trở thành vấn đề cấp thiết Với tốc độ gia tăng dân số tốc độ thị hố nước ta cung nhà thị tăng nhiều, không đủ so với cầu nhà Từ thực tế đó, việc xây dựng khu chung cư, nhà cao tầng để phục vụ nhu cầu người dân Nhà nước dành khoản đầu tư thích đáng Hiện nay, Hà Nội có gần 10% dân số Hà Nội (300.000 người) sống khu chung cư bị xếp hạng cũ, hỏng, xuống cấp Những nhà xây dựng từ năm 60 kỷ trước xuống cấp nghiêm trọng (theo báo An Ninh Thủ Đô số 1467 ngày 25 - 2005) Theo kế hoạch sở TN - MT NĐ đề xuất ,đến năm 2010 thành phố Hà Nội xố bỏ tồn khu nhà chung cư nguy hiểm Tuy nhiên, để việc đầu tư xây dựng đạt hiệu cao, khâu bỏ vốn địi hỏi phải có định đắn, phải xác định xác tổng mức đầu tư dự án Một tiêu sở để tính tốn Tổng mức đầu tư xác định tiêu suất vốn đầu tư xây dựng, chi tiêu Suất vốn đầu tư đóng vai trò quan trọng đầu tư xây dựng Từ nhận định trên, để góp phần vào việc nâng cao hiệu cơng trình, việc nghiên cứu hoàn thành đề tài: “Hoàn thiện phương pháp xác định tiêu suất vốn đầu tư xây dựng khu chung cư, nhà cao tầng” vô cần thiết LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com CHƯƠNG I:PHƯƠNG PHÁP LUẬN VỀ TÍNH TỐN CHỈ TIÊU SUẤT VỐN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG I.Khái niệm chung đầu tư vai trò đầu tư: 1.1.Khái niệm đầu tư: - Đầu tư theo nghĩa rộng, nói chung hi sinh nguồn lực để tiến hành hoạt động nhằm thu cho người đầu tư kết định tương lai lớn nguồn lực bỏ để đạt kết Nguồn lực tiền, tài nguyên thiên nhiên, sức lao động trí tuệ Theo nghĩa hẹp, đầu tư bao gồm hoạt động sử dụng nguồn lực tại, nhằm đem lại cho kinh tế xã hội kết tương lai lớn nguồn lực sử dụng dể đạt kết Như vậy, xem xét phạm vi quốc gia có hoạt động sử dụng nguồn lực để trực tiếp làm tăng tài sản vật chất, nguồn nhân lực tài sản trí tuệ, trì hoạt động tài sản nguồn nhân lực sẵn có thuộc phạm trù đầu tư theo nghĩa hẹp hay đầu tư phát triển 1.2 Vai trò đầu tư phát triển - Trên giác độ toàn kinh tế đất nước: + Đầu tư vừa tác động đến tổng cung, vừa tác động đến tổng cầu + Đầu tư có tác động hai mặt (tich cực tiêu cực)đến ổn định kinh tế(vừa yếu tố trì ổn định vừa yếu tố phá vỡ ổn định kinh tế quốc gia) + Đầu tư với vai trò tăng cường khả khoa học công nghệ đất nước LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com + Đầu tư tác động đến chuyển dịch cấu kinh tế + Đầu tư tác động đến tốc độ tăng trưởng phát triển kinh tế - Đối với sở sản xuất kinh doanh dịch vụ + Đầu tư định đời, tồn phát triển sở + Để tạo dựng sở vật chất kỹ thuật cho đời sở cần phải xây dựng nhà xưởng, cấu trúc hạ tầng, mua sắm lắp đặt thiết bị máy móc + Tiến hành cơng tác xây dựng thực chi phí khác + Các hoạt động hoạt động đầu tư + Để trì hoạt động bình thường cần định kỳ tiến hành sửa chữa lớn thay sở vật chất, kỹ thuật hư hỏng hao mòn Đối với sở vô vị lợi (Hoạt động thu lợi nhuận - cho thân mình) tồn tại, để trì hoạt động, ngồi tiến hành sửa chữa lớn định kỳ sở vật chất, kỹ thuật cịn phải thực chi phí thường xun Tất hoạt động chi phí hoạt động đầu tư II.Tổng mức đầu tư suất vốn đầu tư 2.1 Khái niệm nội dung tổng mức đầu tư 2.1.1.Khái niệm tổng mức đầu tư Theo nghị định số 16/2005/NĐ-CP ngày 07 tháng 02 năm 2005 Chính Phủ, Tổng mức đầu tư định nghĩa là: Tổng mức đầu tư dự án khái tốn chi phí giai đoạn lập dự án gồm: chi phí xây dựng; chi phí thiết bị; chi phí đền bù giải phóng mặt bằng, LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com tái định cư; chi phí khác bao gồm vốn lưu động dự án sản xuất kinh doanh, lãi vay thời gian xây dựng chi phí dự phịng Tổng mức đầu từ dự án ghi định dầu tư sở để lập kế hoạch quản lý vốn đầu tư, xác định hiệu đầu tư dự án Đối với dự án sử dụng vốn ngân sách nhà nước, tổng mức đầu tư giới hạn chi phí tối đa mà chủ đầu tư phép sử dụng để đầu tư xây dựng công trình Tổng mức đầu tư dự án xác định sở khối lượng công việc cần thực dự án, thiết kế sở, suất vốn đầu tư, chi phí chuẩn bị xây dựng , chi phí xây dựng dự án có tiêu chuẩn kinh tế - kỹ thuật tương tự thực 2.1.2 Nội dung tiêu tổng mức đầu tư: Theo nghị định số 16/2005/NĐ-CP ngày 07 tháng 02 năm 2005 Chính Phủ , Thơng tư số 04/2005/TT-BXD ngày 01tháng 04 năm 2005 , Tổng mức đầu tư gồm khoản chi phí sau: - Chi phí xây dựng bao gồm: Chi phí xây dựng cơng trình, hạng mục cơng trình thuộc dự án; chi phí phá tháo dỡ vật kiến trúc cũ; Chi phí san lấp mặt xây dựng; Chi phí xây dựng cơng trình tạm, cơng trình phụ trợ phục vụ thi cơng (đường thi công, điện nước, nhà xưởng v.v.) Nhà tạm trường để điều hành thi công - Chi phí thiết bị bao gồm; Chi phí mua sắm thiết bị công nghệ (gồm thiết bị tiêu chuẩn cần sản xuất, gia cơng) chi phí đào tạo chuyển giao cơng nghệ (nếu có) , chi phí vận chuyển từ cảng nơi mua đến cơng trình, chi phí lưu kho, lưu bãi, chi phí bảo quản, bảo dưỡng kho bãi trường, thuế phí LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com bảo hiểm thiết bị cơng trình: Chi phí lắp đặt thiết bị thí nghiệm, hiệu chỉnh (nếu có) LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com - Chi phí đền bù giải phóng mặt bằng, tái định cư bao gồm; Chi phí đền bù nhà cửa, vật kiến trúc, trồng đất; Chi phí thực tái định cư có liên quan đến đến bù giải phóng mặt dự án; Chi phí ban đền bù giải phóng mặt bằng; Chi phí sử dụng đất chi phí thuê đất thời gian xây dựng, chi phí đầu tư hạ tầng kỹ thuật (nếu có) Chủ đầu tư có trách nhiệm lập phương án xác định chi phí trình cấp có thẩm quyền phê duyệt để tổ chức thực công việc - Chi phí quản lý dự án chi phí khác bao gồm: Chi phí quản lý chung dự án: Chi phí tổ chức thực cơng tác đền bù giải phóng mặt thuộc trách nhiệm chủ đầu tư; Chi phí thẩm định thẩm tra thiết kế, tổng dự tốn, dự tốn xây dựng cơng trình; chi phí lập hồ sơ mời dự thầu, hồ sơ mời đấu thầu, phân tích đánh giá hồ sơ dự thầu, hồ sơ đấu thầu; chi phí giám sát thi cơng xây dựng, giám sát khảo sát xây dựng lắp đặt thiết bị; chi phí kiểm định chứng nhận phù hợp chất lượng cơng trình xây dựng; chi phí nghiệm thu, tốn quy đổi vốn đầu tư; Chi phí lập dự án; Chi phí thi tuyển kiến trúc (nếu có); Chi phí khảo sát, thiết kế xây dựng; Lãi vay chủ đầu tư thời gian xây dựng thơng qua hợp đồng tín dụng hiệp định vay vốn (đối với dự án sử dụng vốn ODA); Các lệ phí chi phí thẩm định; Chi phí cho ban đạo Nhà nước, hội đồng nghiệm thu Nhà nước, chi phí đăng kiểm chất lượng quốc tế, chi xuất; Chi phí nguyên liệu, lượng, nhân lực cho q trình chạy thử khơng tải có tải (đối với dự án sản xuất kinh doanh); Chi phí bảo hiểm cơng trình; chi phí kiểm tốn, thẩm tra, phê duỵệt toán số chi phí khác LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com - Chi phí dự phịng: Là khoản chi phí để dự trù cho khối lượng phát sinh yếu tố trượt giá công việc chưa lường trước trình thực dự án - Đây sở để xem xét , đánh giá tiêu suất vốn đầu tư thực tế , sở hồn thiện nội dung phương pháp xác định để tiêu suất vốn đầu tư thể mục đích,vai trị việc xác định giá xây dựng giai đoạn chuẩn bị đầu tư 2.2.Chỉ tiêu suất vốn đầu tư công trình: 2.2.1.Khái niệm suất vốn đầu tư cơng trình: Suất vốn đầu tư chi phí để tạo tài sản cố định tính đơn vị lực qui ước tăng đưa vào sản xuất ,sử dụng ổn định điều kiện bình thường Cơng thức tổng quát: S V N Trong đó: S - Suất vốn đầu tư xây dựng cơng trình,tính cho đơn vị suất hay lực phục vụ V - vốn đầu tư xây dựng cơng trình N - Công suất hay lực phục vụ cơng trình theo thiết kế LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 2.2.1 Căn xác định tiêu suất vốn đầu tư xây dựng 2.2.1.1 Vốn đầu tư xây dựng : Vốn đầu tư xây dựng tồn chi phí để tái sản xuất tài sản cố định nhiều hình thức ( xây dựng mới,mở rộng , cải tạo )nhằm phát triển kinh tế xã hội sở mở rộng qui mơ nâng cao trình độ kĩ thuật ngành kinh tế Thứ , theo chi phí vốn đầu tư xây dựng bao gồm chi phí : + Chi phí cho cơng tác xây lắp :Bao gồm chi phí cho cơng tác xây dựng lắp đặt thiết bị công nghệ , điện nước phương tiện kĩ thuật khác.Các chi phí xây lắp bao gồm : chi phí vật liệu(chính phụ ),chi phí nhân cơng ,chi phí sử dụng máy thi cơng khoản chi phí khác cộng với tiền lãi +Chi phí mua sắm bảo quản vận chuyển thiết bị công nghệ,thiết bị lượng loại thiết bị khác(cần lắp khơng lắp)đến trường lắp đặt cơng trình +Chi phí thiết kế khác(chi phí cơng tác) : Lập dự án đầu tư, luận chứng kinh tế kĩ thuật Khảo sát,thiết kế Chi phí quản lí đầu tư xây dựng cơng trình thuộc trách nhiệm chủ đầu tư Chi phí giải phóng mặt xây dựng Chi phí chạy thử , nghiệm thu ,bàn giao cơng trình hồn thành để đưa vào sử dụngđầu tư Chi phí chuẩn bị khai thác lực cơng trình Các khoản chi phí khác có liên quan,khơng nằm dự toán xây lắp thiết bị LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Tứ hai,theo hình thức xây dựng , vốn đầu tư chia thành :chi phí đầu tư cho xây dựng , chi phí đầu tư cho mở rộng cải tạo , khơi phục cơng trình có , chi phí đầu tư cho trang bị lại kĩ thuật đại hố thiết bị, chi phí đầu tư có tính chất xây dựng nhằm trì lực sản xuất có cơng trình hoạt động Các tiêu suất vốn đầu tư xác định tương ứng với loại hình xây dựng +Xây dựng xây dựng lần đầu , khơng trùng địa điểm với cơng trình đầu tư trước Việc xây dựng thực để tạo lực sản xuất phục vụ Trong trường hợp xí nghiệp cơng trình tiến hành xây dựng nhiều đợt chi phí cho đợt xây dựng đưa cơng trình vào sở dụng tính vào xây dựng + Mở rộng xí nghiệp , nhà cửa cơng trình có xây dựng phân xưởng phận bổ sung vào cơng trình sản xuất , sản xuất phụ phục vụ mặt cơng trình có mặt thiết kế làm tăng qui mô sản xuất phuc vụ Mở rộng bao gồm việc xây dựng phận , hạng mục không nằm mặt có đưa vào sử dụng phận hạng mục nằm bảng cân đối chung sở , mở rộng xí nghiệp có thực theo thiết kế dự toán riêng +Cải tạo xí nghiệp , cơng trình hoạt động tiến hành công tác xây dựng nhằm bố trí lại dây chuyền cơng nghệ , phân xưởng, phận làm chức sản xuất , phục vụ cơng trình , xí nghiệp hợp lí , tăng lực sản xuất , nâng cao trình độ kĩ thuật sản xuất sở thành tựu tiến khoa học kĩ thuật , thay đổi chủng loại , cải tiến chất lượng sản phẩm , cải tiến điều kiện lao động môi trường 10 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com lợi ích Lợi ích xét từ mặt; lợi ích xã hội lợi ích tài Đây hai phạm trù khác khơng phải luôn đạt đồng thời tự hoạt động dự án dự án mang lai lợi ích xã hội nhưgn xét mặt tài hồn tồn khong cho lợi ích Như xác định thưịi hạn tồn nói hồn tồn khơng cho lợi ích Như xác định thời hạn tồn dự án nên xét lợi ích mặt nào? Có thể xác định thời hạn tồn dự án phải từ hiệu biểu hai mặt xã hội tài hai mặt cần thiết có quan hệ mật thiết với Rõ ràng khơng sách đầu tư nhằm vào lợi ích tài ngược lai, khơng mục đích kinh tế hay xã hội khơng tính tới yếu tố tài (ít cần phải đạt khoản chi tài nhỏ nhất) Trên thực tế, đặc biệt lĩnh vực sản xuất kinh doanh, lợi ích tài thường gắn liền với lợiích xã hội) Từ quan niệm trên, thời hạn tồn dự án tính sau: T L t i 1 T (VCD  VLD )  HV Trong đó: Lt: lợi ích hàng năm q trình vận hạnh dự án T: Thời hạn tồn dự án VCD: Vốn cố định (tổng chi phí đâu tư bản) VLD: Vốn lưu động bình quân HV: Tỷ suất lợi nhuận vốn kinh doanh bình quân dự án 56 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 3.2 Xác định thơi gian hồn thành dự án (cơng trình) Hoạt động đầu tư phát triển có đặc điểm thời gian tiến hành công đầu tư thành của phát huy tác dụng thường đòi hỏi nhiều năm tháng với nhiều biến động xảy Vì việc xác định thời gian hồn thành dự án cách xác vơ quan trọng Việc tính tốn sai thưịi gian hồn thành dự án làm cho dự án đạt hiệu so với dự tính, so vớithực tế mà dự án đem lại, dự án khơng đưa vào hoạt động đến lục đưa vào hoạt động dự án khơng cịn đem lại hiệu v.v… Có thể xem xét ví dụ với cơng trình xây dựng nhà Nừu cơng trình hồn thành với dự kiến mức lợi nhuận thu 8tr/m2 Nhưng biết, giá nhà đất có mức độ thay đổi giá nhanh Có thể cần sau tháng lúc ta hồn thành xong cơng trình lúc náy giá 1m2 cịn tr Điều làm hco hiệu dự án bị giảm rõ rệt từ triệu giảm triệu 1m2 Như vậy, nói việc xác định thời gian dự án hoàn thành bắt đầu vào hoạt đọng vơ cần thếit Nó ảnh hưởng lớn đến lợi ích mà dự án đem lại cho nhà đầu tư, cho ã hội Để định lượng thời gian hoàn thành dự án, ta chuyển sang xác đinh giá dự kiến sản phẩm thời điểm mà dự án đưa vào hoạt động bao nhiêu.Để tính giá dự kiến, ta xác định tỉ lệ lãi suất dự kiến hàng năm dự án : Khi ta có: Gi = G0 (1 + r)n Trong đó: Gi: giá sản phẩm năm i (năm dự án vào hoạt đọng) R: Tỉ lệ lãi suất dự kiến hàng năm Go: Giá sản phẩm năm dự án bắt đầu xây dựng 57 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com N: Thời gian hoàn thành dự án 3.3 Xác định mức độ công nghệ dự án Mỗi dự án, cơng trình địi hỏi mức độ công nghệlà khác Dù cho lại dự án sử dụng cơng nghệ khác Vì việc đưa yếu tố cơng nghệ vào để tính suất vốn đầu tư vơ cần thiết Nhân tố tác động lớn đến trình vận hành dự án sau Tuỳ mức độ công nghệ mà dự án vận hành theo cáp độ khác Ví dụ xây dựng nhà cao tầng để bán, xây dựng nhà để bán cho dân nghèo, dân lao động cơng nghệ, thiết bị nhà phải thấp hơn, so với công nghệ thiết bị xây nàh để bán cho tầng lớp giầu có, tất nhiên giá bán nhà cho người nghèo giá bán cho người giàu Về mặt định lượng, người ta xác định mức độ cơng nghệ cơng trình nhờ việc phân tích hiệu cơng trình đem lại trình vận hành dự án Nhưng tính chất yếu tố cơng nghệ khóac định cho phù hợp với hiệu mà cơng trình đem lại rsau này, việc tính tốn yếu tố khó xác định cho phù hợp với hiệu mà công tnfh đem lại sau này, việc tính tốn yếu tố khó để đạt đến mức mức xác tin cậy Vì để xác định mức độ cơng nghệ, địi hỏi nhà đầu tư phải kết hợp nhiều biện pháp xin ý kiến chuyên gia, xác định từ dựa án hồn thành có yếu tố tương tự dự án xây dựng Sau xác định hệ số sử dụng công nghệ: K= K1 K0 K: hệ số sử dụng công nghệ 58 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com K1: Mức độ công nghệ sử dụng Ko: mức độ cơng nghệ trung bình mà thị trường chấp nhận 3.4 Xác định tỉ suất lợi nhuận vốn(tỉ suất doanh lợi): Tỷ suất doanh lợi yếu tố xác định tiêu suất vốn đầu tư nhằm gắn liều trình đầu tư xây dựng với việc khai thác sử dụng tài sản đầu tưu cuối đảm bảo hiệu vốn đầu tư Hơn yếu tố cịn có tác dụng khuyến khíc hạn chế đầu tư Mọi dự án đầu tư cần phải đảm bảo mức doanh lợi đó, ngồi lợi ích thân chủ đầu tư nguồn để chủ đầu tư thực nghĩa vụ tài nhà nước Trước hết, chủ đầu tư, khác mục đích bỏ vốn vào lĩnh vực sản xuất kinh doanh chủ đầu tư mà có yêu cần riêng mức doanh lợi sản xuất kinh doanh loại sản phẩm Với dự án đầu tư nhà nước, quan tâm trước hết phải lợi ích quốc gia tức đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế xã hội đảm bảo mức doanh lợi cần thiết mức chung toàn kinh tế quốc dân.với chủ đầu tư người đại diện cho tập thể, mục đích đầu tư mục đích chung tập thể phù hợp với lợi ích cao phải đạt mức ngành chủ quan Còn với chủ đầu tư tư nhân mục đích đầu tư trước hết phải nói tới lợi ích nhà đầu tư tức phải đạt tỷ suất doanh lợi mong mốn đảm boả hoạt động đầu tư không trái với mục tiêu chung nhà nước Nhưng nói trước đây, đưa yếu tố tỷ suất doanh lợi vào việc tính tốn tiêu suất vốn đầu tư nhằm đảm bảo hiệu vốn đầu tư chủ đầu tư Tỷ suất doanh lợi xác định phương diện tài chính, biểu khả sinh lời đồng vốn đầu tư thời kỳ 59 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com (trong tính tốn thường lấy năm) dự án đầu tư Như vậy, việc xác định mức doanh lơi tính tốn suất vốn đầu tư xuất phát từ mức lãi suất vốn thời kỳ thích ứng với đối tượng đầu tư mức lãi suất vốn thời kỳ thích ứng với đối tượng đầu tư cụ thể Dưới dạng tổng quát điều kiện chế thị trường tự tỷ suất doanh lợi áp dụng theo điều kiện sau: m r Trong r : lãi suất vốn bình quân thời kỳ tồn dự án Tuy nhiên, thực tế, hoạt động đầu tư tồn thị trường hoàn chỉnh nhiều nguyên nhân, vậy, không tồn tỷ suất doanh lợi vốn cho tất ngành lĩnh vực kinh tế xã hội mà có mức cao thấp khác ngành, lĩnh vực khác căncứ vào mức doanh lợi vốn chung cho toàn kinh tế quốc dân để xác định suất đầutư cho đối tượng đầu tư riêng biệt mà địi hỏi có phan định cho ngành, lĩnh vực Về phương diện lợi ích tài chính, ngành, lĩnh vực khác Vì vậy, không đặt cs mục tiêu tỷ suất doanh lợi riêng cho ngành, lĩnh vực khó thực đầu tư lĩnh vực ngành mà khả sinh lời đồng vốn rấ khó khăn (cơ sỏ hạ tầng, thủy lợi) Các ngành, linhx vực thực tế đối tượng đầu tư chủ đầu tư tập thể cá nhân mà chủ yếu dành cho khoản đầu tư nhà nước Từ phân tích trình bày cho thấy dự án đầutư, tỷ suất doanh lợi để xác định vốn đầu tư tính tốn từ cơng thức tổng qt sau m = m1 + m2 60 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Trong đó: m1: Tỷ suất doanh lợi tối thiểu theo yêu cầu người (ngành) đầu tư m2: Tỷ suất doanh lợi tối thiểu để thực nghĩa vụ tài khác 3.5 Phương pháp kiến nghị để xác định tiêu súât vốn đầu tư: Với mối liên hệ phân tích suất vốn đầu tư xác định sau: n S= Vi  (1  r ) t 1 t Nx(1  m) S: Suất vốn đầu tư Vi: Số vốn đầu tư cho cơng trình năm i m: Tỉ suất doanh lợi t=năm i - năm bắt đầu dự án(đơn vị năm) N :công suất lực phục vụ cơng trình theo thiết kế IV áp dụng phương pháp hoàn thiện xác định suất vốn đầu tư xây dựng khu chung cư, nhà cao tầng: 4.1 Lựa chọn dự án: Với sách phát triển kinh tế đắn Đảng Nhà nước Hiện nay, tốc độ phát triển xã hội ngày nhanh, tốc độ thị hố cần phải tăng nhanh để đáp ứng nhu cầu phát triển xã hội đặc biệt việc xây dựng hệ thống khu chung cư, nhà cao tầng vấn đề cấp thiết, đặc biệt vùng đô thị lớn như: Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh, Hải phịng vv 61 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Với vai trị vơ quan trọng vậy, việc xây dựng khu chung cư Nhà nước đặc biệt quan tâm việc xây dựng khu chung cư yếu tố làm giảm sức ép vấn đề hạ tầng kỹ thuật dân số ngày tăng, tốc độ thị hố ngày lớn Như vậy, với phân tích trên, chun đề xin lựa chọn để tính tốn xuất vốn đầu tư cho cơng trình xây dựng nhà ở: xây dựng nhà – 25 phố Lạc trung – Hai bà Trưng – Hà nội 4.2 Quá trình phân tích, tính tốn xuất vốn đầu tư 4.2.1 Nguồn số liệu Số liệu tính tốn xuất vốn đầu tư lấy từ tài liệu toán vốn đầu tư, dự toán, tiêu khái toán thẩm định, theo số thông tư, Nghị định Bộ xây dựng, đảm bảo tính hợp lý hợp pháp: Chương II Nghị định số 16/2005/NĐ - CPngày07 tháng 02 năm 2005 Chính phủ việc lập, thẩm định, phê duyệt dự án đầu tư xây dựng cơng trình, mục 1- chương II – Nghị định16/2005/NĐ - CPvà việc thiết kế, dự toán xây dựng cơng trình, thơng tư số 04/2005/TT- BXD ngày – – 2005 xây dựng việc hướng dẫn lập quản lý chi phí dự án đầu tư cơng trình v v số TT, ND luật xây dựng xuất năm 2005 4.2.2 Tổng kinh phí cơng trình nhà 25 phố Lạc Trung - Hai Bà Trưng - Hà Nội Tổng kinh phí dự án: 57.471.048.562 Làm trịn : 57.471.049.000 Măn mươi bảy tỷ bốn trăm bảy mươi mốt triệu khơng trăm bốn chín nghìn đồng 4.2.3 Quy mơ đầu tư: Nhà bao ngồm: 62 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com - Khu nhà hai mươi tầng - Tầng – 2: + phòng/ tâng + diện tích: 36m2/ phịng - Tần – 20: + phịng/ tâng + diện tích: 42m2/ phịng 4.2.4 Phân tích, tính tốn tiêu suất vốn đầu tư 4.2.4.1 Sử dụng phương pháp dùng: Tính theo cơng thức xác định suất vốn đầu tư V S= N S: xuất vốn đầu tư V: tổng số vốn đầu tư cho cơng trình N: số m2 sàn cơng trình Từ bảng phần phụ lục ta có: V=57.471.049.000 (VNĐ) Từ bảng phần phụ lục: V 57.471.049.000 S= = = 11.242.380,477 N 5112  Suất vốn đầu tư bằng: 11.242.380,477 VNĐ/m2 4.2.4.2 Sử dụng phương pháp kiến nghị: Tính tốn theo cơng thức kiến nghị 63 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Vi n S=  (1  r ) t 1 t Nx(1  m) S: Suất vốn đầu tư Vi: Số vốn đầu tư cho cơng trình năm i m: Tỉ suất doanh lợi t=năm i - năm bắt đầu dự án(đơn vị năm) N :công suất lực phục vụ cơng trình theo thiết kế Vi n  (1  r ) t 1 Xác định t Nx(1  m) + Thời gian xây dựng công trình là: 3(năm) +Số vốn xây dựng cơng trình hàng năm là: Năm 1: 25.000.000.000(đồng) Năm 2:20.000.000.000(đồng) Năm 2:12.471.049.000(đồng) + Tỷ lệ lãi suất dự kiến năm là(tính theo lãi suất ngân hàng): 2% n Vi  (1  r ) t 1 t  25.000.000.000 20.000.000.000 12.471.049.000    0,02 (1  0,02) (1  0,02) = 55.484.927.554 - Xác định tỷ suất doanh lợi: (m) m = m0 + mt m0: Tỷ suất doanh lợi tối thiểu dự án (lấy giá trị 15%) mt: Tỷ suất doanh lợi để thực nghĩa vụ tài khác (bằng 45% m0)  ta có: m = m0 + mt = 15% + 0,45 * 15% = 0,2175 = 21,75 (%) 64 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com  Suất vốn đầu tư: n S= Vi  (1  r ) t 1 t Nx(1  m) = 55.484.927.554 = 8.512.830 (VNĐ/m2) 5112 x(  0,2175) => Suất vốn đầu tư là: 8.512.830 (VNĐ/m2) 4.5 kết luận Kết tính tốn theo hai phương pháp cho thấy: Suất vốn đầu tư tính theo phương pháp kiến nghị với điều kiện tính tốn kèm theo cho giá trị xuất vốn đầu tư nhỏ so với tính tốn theo phương pháp thực tế sử dụng Mặc dù qua ví dụ tính tốn cho thấy tính tốn theo phương pháp kiến nghị cho ta suất vốn đầu tư thấp song điều phụ thuộc vào điều kiện tính tốn đưa 65 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com KẾT LUẬN Chỉ tiêu suất vốn đầu tư tiêu quan trọng qua trình quản lý đầu tư, cơng cụ để hoạch định, đánh giá dự án đầu tư Vì việc nghiên cứu xác định tiêu suất vốn đầu tư cần thiết Khi quan tâm đến tiêu suất vốn đầu tư cần phải ý đến vấn đề xác định hiệu dự án, phụ thuộc vào yếu tố sau: - Giá tiêu thụ sản phẩm xu hướng tương lai - Các phương án công nghệ, kỹ thuật - Thời hạn tồn dự án - Thời gian dự án đưa vào hoạt động - Tỉ suất doanh lợi dự án Việc nghiên cứu để đưa điều kiện tính tốn cách hợp lý cơng việc phức tạp, đòi hỏi nghiên cứu sâu sắc loại hình dự án, thị trường, biến động tương lai điều kiện định kết tính tốn Kết tính tốn suất vốn đầu tư theo phương pháp kiến nghị lớn hơn, nhỏ kết tính tốn so với phương pháp hành Song, từ kết tính tốn khơng thể kết luận tính theo phương pháp tiết kiệm hay lãng phí vốn đầu tư so với phương pháp , mà cần nhìn nhận suất vốn đầu tư theo phương pháp kiến nghị có tính tốn đến yếu tố như: cơng nghệ, thời gian hoàn thành thời gian tồn dự án , tỉ suất doanh lợi thu 66 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com TÀI LIỆU THAM KHẢO TSKH Nguyễn Văn Chọn- Kinh tế đầu tư xây dựng TSKH Nguyễn Văn Chọn- Kinh tế quản trị kinh doanh xây dựng TS Đinh Đăng Quang- Marketing doanh nghiệp xây dựng Patricia M Hillerbrandt- Lý thuyết kinh tế công nghiệp xây dựng Donald S Barrie- Quản lý công nghiệp xây dựng TS Trần Hồng Mai- Luận án Tiến sĩ kinh tế “Nghiên cứu số giải pháp nâng cao chất lượng quản lý giá xây dựng điều kiện kinh tế thị trường Việt Nam” Luật Xây dựng( Luật số 16/2003/QH11) Quốc hội nước Cộng hồ xã hội chủ nghĩa Việt Nam khố XI, kỳ họp thứ thông qua ngày 26 tháng 11 năm 2003 Nghị định số: 16/2005/NĐ-CP ngày 07 tháng 02 năm 2005 Chính phủ quản lý dự án đầu tư xây dựng cơng trình Thơng tư số: 04/2005/TT-BXD ngày 01 tháng 04 năm 2005 Bộ Xây dựng việc hướng dẫn việc lập quản lý chi phí dự án đầu tư xây dựng cơng trình 67 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU CHƯƠNG I:PHƯƠNG PHÁP LUẬN VỀ TÍNH TỐN CHỈ TIÊU SUẤT VỐN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG I.Khái niệm chung đầu tư vai trò đầu tư: 1.1.Khái niệm đầu tư: 1.2 Vai trò đầu tư phát triển II.Tổng mức đầu tư suất vốn đầu tư 2.1 Khái niệm nội dung tổng mức đầu tư 2.1.1.Khái niệm tổng mức đầu tư 2.1.2 Nội dung tiêu tổng mức đầu tư: 2.2.Chỉ tiêu suất vốn đầu tư cơng trình: 2.2.1.Khái niệm suất vốn đầu tư cơng trình: 2.2.1 Căn xác định tiêu suất vốn đầu tư xây dựng 2.2.1.1 Vốn đầu tư xây dựng : 2.2.1.2.Năng lực sản xuất,phục vụ 14 2.2.3.Một số quan điểm tính toán tiêu suất vốn đầu tư: 17 2.2.3.1.Quan điểm đầu tư có mục tiêu 17 2.2.3.2.Quan điểm đầu tư có hiệu 18 2.2.3.4 Quan điểm ổn định tương đối( động) .21 2.2.3.5 Quan điểm thị trường .22 CHƯƠNG II:TỔNG MỨC ĐẦU TƯ VÀ TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU,SỬ DỤNG CHỈ TIÊU SUẤT VỐN ĐẦU TƯ TẠI VIỆT NAM ,MỘT SỐ NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI 24 I.Tổng mức đầu tư Việt Nam số nước giới: 24 1.1Tổng mức đầu tư Việt Nam vấn đề bất cập 24 68 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 1.2 Tổng mức đầu tư số nước khu vực giới(Nguồn:Viện kinh tế xây dựng) 28 1.2.1 Tại Trung Quốc 28 1.2.2Tại Anh số nước áp dụng theo tiêu chuẩn Anh 28 1.2.3 Tại Mỹ số nước áp dụng tiêu chuẩn Mỹ 29 II.Tổng quan tình hình nghiên cứu sử dụng tiêu suất vốn đầu tư: 31 2.2 Tình hình sử dụng tiêu suất vốn đầu tư xây dựng 39 2.3 phân tích, đánh giá phương pháp hiên sử dụng xác định tiêu suất vốn đầu tư xây dựng 41 2.3.1 Nội dung phương pháp 41 2.3.2 ưu, nhược điểm phương pháp 43 2.3.3 Những nguyên nhân 43 CHƯƠNG III: HOÀN THIỆN PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH CHỈ TIÊU SUẤT VỐN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG (XD) 45 I Phương hướng hoàn thiện phương pháp xác định tiêu suất vốn đầu tư XD 45 II Nội dung hoàn thiện phương pháp xác định tiêu suất vốn đầu tư xây dựng: 46 2.1 Hoàn thiện danh mục đầu tư xác định tiêu suất vốn đầu tư: 46 2.2 Hoàn thiện nội dung chi phí đầu tư cho đối tượng xây dựng 48 2.3 Nâng cao tính thích dụng phương pháp tính tốn tiêu suất vốn đầu tư với việc áp dụng thực tế kế hoạch hoá quản lý đầu tư xây dựng: 50 2.4 Xác định hiệu dự án xác định tiêu suất vốn đầu tư: 53 III Hoàn thiện việc xác định hiệu dự án tính tốn tiêu suất vốn đầu tư .55 3.1 Xác định thời gian tồn dự án 55 69 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 3.2 Xác định thơi gian hồn thành dự án (cơng trình) 57 3.3 Xác định mức độ cơng nghệ dự án 58 3.4 Xác định tỉ suất lợi nhuận vốn(tỉ suất doanh lợi): 59 3.5 Phương pháp kiến nghị để xác định tiêu súât vốn đầu tư: 61 IV áp dụng phương pháp hoàn thiện xác định suất vốn đầu tư xây dựng khu chung cư, nhà cao tầng: 61 4.1 Lựa chọn dự án: 61 4.2 Q trình phân tích, tính tốn xuất vốn đầu tư 62 4.2.1 Nguồn số liệu 62 4.2.2 Tổng kinh phí cơng trình nhà – 25 phố Lạc Trung – Hai Bà Trưng – Hà Nội 62 4.2.3 Quy mô đầu tư: 62 4.2.4 Phân tích, tính tốn tiêu suất vốn đầu tư 63 4.2.4.1 Sử dụng phương pháp dùng: 63 4.2.4.2 Sử dụng phương pháp kiến nghị: .63 4.5 kết luận 65 KẾT LUẬN 66 TÀI LIỆU THAM KHẢO 67 70 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com ... (XD) I Phương hướng hoàn thiện phương pháp xác định tiêu suất vốn đầu tư XD Qua thiếu sót phương pháp có cho phép xác định phương hướng hoàn thiện phương pháp xác định tiêu suất vốn đầu tư Phương. .. đàu tư, nâng cao tính thích hợp phương pháp tính tiêu suất vốn đầu tư với loại đối tư? ??ng đầu tư khác v.v II Nội dung hoàn thiện phương pháp xác định tiêu suất vốn đầu tư xây dựng: 2.1 Hoàn thiện. .. tốn suất vốn đầu tư Những yếu tố bao gồm: danh mục đối tư? ??ng xác định tiêu suất vốn đàu tư, chi phí đâu tư cho đối tư? ??ng xây dựng, hiệu dự án xác định tiêu suất vốn đầu tư, chi phí đầu tư suất vốn