BUỔI THẢO LUẬN THỨ BA vấn đề CHUNG của hợp ĐỒNG (TIẾP) bộ môn pháp luật về hợp đồng và bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng

Trung tâm đào tạo CLC đào tạo Quốc tế Lớp Chất lượng cao 46F BUỔI THẢO LUẬN THỨ BA VẤN ĐỀ CHUNG CỦA HỢP ĐỒNG (TIẾP) Bộ môn: Pháp luật hợp đồng bồi thường thiệt hại hợp đồng Giảng viên: Ths Trần Nhân Chính Nhóm: 01 Thành viên: Nguyễn Thị Ngọc Khánh 2153801015119 Nguyễn Lê Anh Thư 2153801013255 Nguyễn Quốc Kiệt 2153801015110 Mai Đặng Bích Ngọc 2153801014163 Võ Kim Nguyên 2153801011147 Nguyễn Thị Thanh Lam 2153801014112 Đặng Phan Minh Thư 2153801014258 Nguyễn Mạnh Lân 2153801015124 Phan Mỹ Anh 2153801013022 Thành phố Hồ Chí Minh, ngày 20 tháng năm 2022 DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT BLDS: Bộ luật dân DS-ST: Dân sự- sơ thẩm DS-GDT: Dân sự- giám đốc thẩm DS-PT: Dân sự- phúc thẩm MỤC LỤC 2 1.9 Đoạn Quyết định số 93 cho thấy Toà án áp dụng quy định thời hiệu Điều 132 BLDS 2015 để công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 10/8/2009 dù chưa công chứng, chứng thực? Đoạn Quyết định số 93 cho thấy Toà án áp dụng quy định thời hiệu Điều 132 BLDS 2015 để công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 10/8/2009 dù chưa công chứng, chứng thực là:“Giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 10/08/2009 vợ chồng ông Cưu, bà Lắm với vợ chồng ông Mến, bà Nhiễm không cơng chứng, chứng thực vi phạm hình thức Tuy nhiên, từ xác lập hợp đồng đến ngày nguyên đơn khởi kiện 18/4/2017, thời hạn hai năm, bị đơn không yêu cầu tuyên bố hợp đồng vô hiệu theo quy định khoản Điều 132 Bộ luật Dân 2015 Do hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực theo khoản Điều 132 Bộ luật Dân 2015.” 1.10 Trong định số 93, việc Tồ án cơng nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 10/8/2009 dù chưa cơng chứng, chứng thực có thuyết phục khơng? Vì sao? Trong Quyết định số 93, Tịa án công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 10/8/2009 dù chưa công chứng, chứng thực thuyết phục Thứ nhất, Tịa án phân tích, Hợp đồng khơng vi phạm nội dung đến thỏa thuận bên, vợ chồng ơng Cưu, bà Lắm trai Đồn Tấn Linh thống thỏa thuận chuyển nhượng cho vợ chồng ông Mến, bà Nhiễm Thứ hai, thực tế, sau viết giấy chuyển nhượng, hai bên thực nghĩa vụ thỏa thuận Ông Mến, bà Nhiễm giao đủ số tiền 90.000.000 đồng theo thỏa thuận ban đầu, sau đưa thêm 20.000.000 đồng để lấy lô khu A thay cho lô khu B Thứ ba, khoản Điều 132 BLDS 2015, thời hiệu để Tịa tun giao dịch dân vơ hiệu năm, vụ việc ơng Cưu, bà Lắm suốt năm khơng u cầu Tịa tuyên giao dịch vô hiệu, đến ông Mến, bà Nhiễm khởi kiện ơng Cưu, bà Lắm ơng bà không thực nghĩa vụ sang tên quyền sử dụng đất cho họ ơng Cưu, bà Lắm phản tố yêu cầu Tòa hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bên Hơn nữa, giao dịch dân vô hiệu hủy hợp đồng hồn tồn khác hợp đồng khơng cơng chứng, chứng thực khơng phải để Tịa tuyên hủy hợp đồng theo Điều 423 BLDS 2015 4 Căn vào luận điểm nêu trên, Tòa vào khoản Điều 132 Tịa tun giao dịch dân chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 10/08/2009 có hiệu lực hợp lý, vừa bảo đảm quyền lợi ích hợp pháp bên chuyển nhượng, vừa tôn trọng thỏa thuận bên đương sự, tránh rủi ro kinh tế tố tụng VẤN ĐỀ 2: ĐƠN PHƯƠNG CHẤM DỨT, HỦY BỎ DO KHƠNG THỰC HIỆN ĐÚNG HỢP ĐỒNG Tóm tắt: Bản án số 06/2017/KDTM-PT ngày 26/5/2017 Toà án nhân dân tỉnh Vĩnh Long Ngày 26/5/2017 V/v tranh chấp hợp đồng mua bán Nguyên đơn: Công ty trách nhiệm hữu hạn thành viên Đông Phong Cần Thơ (Giải Thể) Bị đơn: Bà Nguyễn Thị Dệt Nội dung:Công ty trách nhiệm hữu hạn thành viên Đông Phong Cần Thơ kí với ơng Trương Văn Liêm hợp đồng mua bán xe tơ biển kiểm sốt 64C-008.76 vào ngày 26/5/2017 Ơng Liêm với cơng ty Đơng Phong Cần Thơ ký hợp đồng chấp ô tô ngày 20/6/2012 với Ngân hàng thương mại cổ phần Việt Nam thịnh vượng Cần Thơ, 2.1 Điểm giống khác hợp đồng vô hiệu hủy bỏ hợp đồng có vi phạm Điểm giống nhau: Các bên phải hồn trả cho nhận Trường hợp khơng hồn trả vật trị giá thành tiền để hoàn trả Việc giải hậu hợp đồng vô hiệu hủy bỏ hợp đồng liên quan đến nhân thân Bộ luật luật khác có liên quan quy định Điểm khác nhau: Tiêu chí Hợp đồng vơ hiệu Huỷ bỏ hợp đồng Cơ sở pháp lý, Điều kiện - Do vi phạm điều cấm luật, trái đạo đức xã hội; Do giả tạo; - Do người chưa thành niên, người lực hành vi dân sự, người hạn chế lực hành vi dân xác lập, thực hiện; - Do nhầm lẫn; - Do bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép; - Do người xác lập không nhận thức làm chủ hành vi mình; - Do khơng tn thủ quy định hình thức; - Do có đối tượng khơng thể thực => CSPL: Điều 122, Điều 407, Điều 408 BLDS 2015 - Vi phạm điều kiện hủy bỏ mà bên thỏa thuận; - Vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng; - Trường hợp khác pháp luật quy định => CSPL: Điều 423 BLDS 2015 Hậu pháp lý - Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi - Các bên thường thực nghĩa vụ => CSPL: Điều 131 BLDS 2015 thỏa thuận, trừ thỏa thuận phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại thỏa thuận giải tranh chấp - Bên bị thiệt hại hành vi vi phạm nghĩa vụ bên bồi thường => CSPL: Điều 427 BLDS 2015 Tính chất Khơng làm phát sinh, thay thế, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân bên kể từ thời điểm giao dịch xác lập => CSPL: khoản Điều 131 BLDS 2015 Hợp đồng khơng có hiệu lực thời điểm giao kết, bên thực nghĩa vụ thỏa thuận, trừ thỏa thuận phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại thỏa thuận giải tranh chấp => CSPL: khoản Điều 427 BLDS 2015 2.2 Theo Toà án nhân dân tỉnh Vĩnh Long, hợp đồng vơ hiệu hay bị huỷ bỏ? Tồ nhận định " xét thấy hợp đồng mua bán xe ngày 26/5/2012 vô hiệu theo quy định điều 122 BLDS 2015 nên khơng có tun hủy hợp đồng không xét yêu cầu phạt vi phạm hợp đồng nguyên đơn bị đơn hợp đồng vi phạm không làm phát sinh quyền nghĩa vụ bên ngày từ thời điểm giao kết, không ràng buộc trách nhiệm giao kết bên hợp đồng mà phải tuyên hợp đồng vô hiệu xử lý hậu theo điều 131 BLDS" 2.3 Suy nghĩ anh/chị hướng giải Toà án nhân dân tỉnh Vĩnh Long (về huỷ bỏ hay vơ hiệu hợp đồng) Theo nhóm, hướng giải Tòa án nhân dân tỉnh Vĩnh Long việc vô hiệu hợp đồng mua bán xe ô tô giao kết công ty TNHH MTV Đông Phong với ông Liêm hồn tồn hợp lý Vì: Về chủ thể: hợp đồng ghi bên Mua “Trang trí nội thất Thanh Thảo”, người đại diện Nguyễn Thị Dệt không bà Dệt khơng đại diện cho Trang trí nội thất Thanh Thảo mà thực chất Công ty TNHH-SX-TM Thành Thảo Trương Hoàng Thành Giám đốc đại diện 7 Mặt khác: Hợp đồng ghi đại diện bên mua bà Nguyễn Thị Dệt đứng giao dịch ký kết lại ông Trương Văn Liêm không quy định pháp luật Xét thấy hợp đồng bị vô hiệu theo quy định Điều 122 BLDS năm 2015: “Giao dịch dân điều kiện quy định Điều 117 Bộ luật vơ hiệu, trừ trường hợp Bộ luật có quy định khác.” Do khơng có để tun hủy hợp đồng Ngồi ra, xét lỗi dẫn đến vơ hiệu hợp đồng bên giao dịch ngang nhau, bên khơng phát sinh quyền nghĩa vụ theo hợp đồng mà bên ký kết hồn trả cho nhận có sở 2.4 Nếu hợp đồng bị vơ hiệu có áp dụng phạt vi phạm hợp đồng khơng? Vì sao? Nếu hợp đồng bị vơ hiệu khơng thể áp dụng phạt vi phạm hợp đồng Vì theo quy định Khoản Điều 418 BLDS 2015: “Phạt vi phạm thỏa thuận bên hợp đồng, theo bên vi phạm nghĩa vụ phải nộp khoản tiền cho bên bị vi phạm.” Các quy định cho thấy, điều kiện áp dụng phạt vi phạm là: hợp đồng phải có hiệu lực, có hành vi vi phạm hợp đồng, có thỏa thuận áp dụng phạt vi phạm Vì vậy, hợp đồng có hiệu lực pháp luật làm phát sinh quyền nghĩa vụ tương ứng, trực tiếp chủ thể giao kết hợp đồng, có phạt vi phạm hợp đồng Do vậy, chế định phạt vi phạm hợp đồng xảy hợp đồng có hiệu lực pháp luật 2.5 Hướng giải Toà án nhân dân tỉnh Vĩnh Long câu hỏi suy nghĩ anh/chị hướng giải Toà án nhân dân tỉnh Vĩnh Long Hướng giải Tòa án nhân dân tỉnh Vĩnh Long câu hỏi trên: “Xét hợp đồng mua bán xe ngày 26/05/2012 nêu vô hiệu theo quy định Điều 122 Bộ luật dân nên khơng có tun hủy hợp đồng không xét yêu cầu phạt vi phạm hợp đồng nguyên bị đơn hợp đồng vô hiệu không làm phát sinh quyền nghĩa vụ bên từ thời điểm giao kết, không ràng buộc trách nhiệm bên giao kết hợp đồng mà phải tuyên hợp đồng vô hiệu xử lý hiệu theo Điều 131 Bộ luật dân sự” Hướng giải hợp lý Căn khoản Điều 131 BLDS năm 2015 Vì hợp đồng vơ hiệu khơng làm phát sinh quyền nghĩa vụ dân bên kể từ thời điểm hợp đồng xác lập, nên thỏa thuận bên chưa xem xác lập nên gọi vi phạm Từ khơng thể áp dụng phạt vi phạm hợp đồng hợp đồng vô hiệu 2.6 Điểm giống khác đơn phương chấm dứt hợp đồng hủy bỏ hợp đồng có vi phạm Điểm giống: Đều hành vi pháp lý xuất phát từ bên hợp đồng dẫn đến chấm dứt hợp đồng Bên hủy bỏ, đơn phương chấm dứt phải thông báo cho bên biết việc hủy bỏ, không thông báo mà gây thiệt hại phải bồi thường Phải có vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng bên lại để làm cho việc bồi thường thiệt hại Nếu việc đơn phương chấm dứt hợp đồng hay việc huỷ bỏ hợp bỏ hợp đồng khơng có quy định theo luật bên hủy bỏ hay chấm dứt hợp đồng xác định bên vi phạm nghĩa vụ phải thực trách nhiệm dân theo quy định luật này, luật khác có liên quan Điểm khác: Tiêu chí Hợp đồng vơ hiệu Cơ sở Điều 428 BLDS 2015 pháp lý Huỷ bỏ hợp đồng Từ Điều 423 đến Điều 427 BLDS 2015 Điều kiện Không bắt buộc phải Có vi phạm hợp đồng có vi phạm hợp đồng bên thỏa thuận pháp luật quy định Trường hợp chấm dứt - Một bên vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng - Các bên có thoả thuận - Pháp luật có quy định Trách nhiệm thơng Bên đơn phương Bên huỷ bỏ phải thông báo cho chấm dứt thực bên biết việc huỷ bỏ, không hợp đồng phải thông thông báo mà gây thiệt hại phải bồi - Một bên vi phạm hợp đồng điều kiện huỷ bỏ mà bên thoả thuận - Một bên vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng - Do chậm thực nghĩa vụ - Do khơng có khả thực - Tài sản bị mất, hư hỏng báo báo cho bên thường thiệt hại biết việc chấm dứt hợp đồng, không thông báo mà gây thiệt hại phải bồi thường Thời điểm chấm dứt Hợp đồng chấm dứt Hợp đồng khơng có hiệu lực từ thời kể từ thời điểm bên điểm giao kết nhận thông báo chấm dứt Hậu - Các bên pháp lý tiếp tục thực nghĩa vụ - Bên thực nghĩa vụ có quyền yêu cầu bên toán phần nghĩa vụ thực - Bên bị thiệt hại hành vi không thực nghĩa vụ hợp đồng bên bồi thường - Các bên thực nghĩa vụ thỏa thuận - Hoàn trả cho nhận sau trừ chi phí hợp lý thực hợp đồng chi phí bảo quản, phát triển tài sản - Việc hồn trả thực hiện vật Trường hợp không hồn trả vật trị giá thành tiền để hoàn trả - Trường hợp bên có nghĩa vụ hồn trả việc hồn trả phải thực thời điểm, trừ trường hợp có thoả thuận khác pháp luật quy định khác - Bên bị thiệt hại hành vi vi phạm nghĩa vụ bên bồi thường - Việc giải hậu việc hủy bỏ hợp đồng liên quan đến quyền nhân thân Bộ luật luật khác có liên quan quy định 2.7 Các điều kiện để huỷ bỏ hợp đồng hệ thống pháp luật nước Hợp đồng xác lập bên có đầy đủ 05 yếu tố phân tích phần hợp đồng có hiệu lực pháp lý Tuy nhiên, thực tiễn có 10 nhiều hợp đồng khiếm khuyết mà hiệu lực pháp lý hợp đồng bị ảnh hưởng Các mức độ ảnh hưởng: hợp đồng có khả bị hủy bỏ (voidable contracts), hợp đồng không công nhận hiệu lực (enforceable contracts) hợp đồng vô hiệu (void contracts) Hợp đồng có khả bị hủy bỏ thuộc trường hợp: (1) Các bên khơng có lực giao kết hợp đồng Hợp đồng giao kết người chưa thành niên, người bị mắc bệnh tâm thần người bị lâm vào tình trạng say có khả bị hủy bỏ theo lựa chọn bên yếu (người chưa thành niên, người bị mắc bệnh tâm thần người bị lâm vào tình trạng say) “Một người khơng có lực giao kết hợp đồng giải trừ khỏi nghĩa vụ thực hợp đồng”154 Như người yếu có quyền thừa nhận hiệu lực hợp đồng hủy bỏ hợp đồng Tuy nhiên, quyền hủy bỏ hợp đồng tồn thời gian người yếu lực giao kết hợp đồng thời gian hợp lý sau người có đầy đủ lực giao kết hợp đồng; (2) Gây nhầm lẫn (misrepresentation): thể dạng bên đưa thông tin khơng thật cho bên cịn lại làm cho bên lại nhầm lẫn dẫn đến xác lập quan hệ hợp đồng Trong số trường hợp im lặng coi gây nhầm lẫn bên im lặng có nghĩa vụ cung cấp thông tin trung thực đầy đủ bên im lặng không cung cấp thông tin thực hành vi che giấu thật Gây nhầm lẫn có hai loại gây nhầm lẫn vô ý cố ý gây nhầm lẫn (fraudulent misrepresentation); (3) Cưỡng ép: trường hợp bên đe dọa để buộc bên giao kết hợp đồng ý muốn người bị cưỡng ép (4) Sử dụng ảnh hưởng khơng đáng: trường hợp bên mạnh quan hệ tín thác (confidential relationships) lợi dụng bên yếu cách xác lập quan hệ hợp đồng với bên yếu Để bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp bên yếu trường hợp gây nhầm lẫn, cưỡng ép sử dụng ảnh hưởng khơng đáng, pháp luật dành cho bên yếu có quyền hủy bỏ hợp đồng nhận lại giao theo hợp đồng Bên yếu phải thực quyền hủy bỏ hợp đồng thời gian hợp lý khơng hợp đồng đương nhiên có hiệu lực pháp lý Hợp đồng không công nhận hiệu lực thường thuộc trường hợp vi phạm hình thức Trong đó, hợp đồng vơ hiệu trường hợp hợp đồng giao kết người bị Tòa án tuyên bố lực hành vi, trái với pháp luật trật tự công cộng Hợp đồng vô hiệu hiểu không tồn hợp đồng bên kể từ thời điểm xác lập hợp đồng bên Như vậy, hợp đồng vô hiệu không làm phát sinh quyền nghĩa vụ bên Theo pháp luật nhiều bang, số chuyên gia phải cấp chứng giấy phép hành nghề cung cấp dịch vụ chuyên nghiệp Ví dụ: người khơng có chứng hành nghề luật sư ký hợp đồng cung 11 cấp dịch vụ tư vấn luật cho khách hàng Hợp đồng trường hợp coi vô hiệu, người cung cấp dịch vụ khơng có quyền truy địi thù lao từ khách hàng cung cấp dịch vụ cho khách hàng Trong quan hệ hợp đồng, nguyên tắc công nguyên tắc quan trọng tham gia giao kết hợp đồng, bên mong muốn có lợi Ngun tắc cơng có ý nghĩa bảo đảm bền vững mối quan hệ hợp đồng đời sống kinh tế - xã hội Vì vậy, trường hợp hợp đồng không công (unconscionable contracts) coi trái với trật tự công cộng vô hiệu Hợp đồng không công hợp đồng “không dành cho bên lựa chọn đáng kể với điều khoản có lợi cho bên cịn lại cách bất hợp lý” Một hợp đồng không công phải hợp đồng không công thủ tục nội dung Không công thủ tục trường hợp bên khơng có hội để thực quyền đàm phán hợp đồng Trong thực tiễn, bên để dịng chữ in khó đọc, câu từ khó hiểu làm cách khác bên lại hội để đọc hiểu hợp đồng Trong quan hệ bên mạnh bên yếu thế, bên mạnh sử dụng hợp đồng mẫu áp dụng nguyên tắc “chấp nhận từ bỏ” (take-it-or-leave-it) để buộc bên yếu muốn giao kết hợp đồng phải chấp nhận tồn nội dung soạn sẵn từ bỏ việc giao kết hợp đồng Trong thực tiễn, Tòa án thường dựa vào yếu tố sau để xác định tính khơng cơng nội dung: “(a) Điều khoản hợp đồng lấy lợi ích bên khơng dành cho bên biện pháp chế tài trường hợp bên không thực hợp đồng; (b) Điều khoản khơng có mối liên hệ hợp lý với rủi ro kinh doanh liên quan; (c) Điều khoản tạo lợi đáng kể cho bên mà khơng tạo lợi ích tương xứng cho bên cịn lại; (d) Sự khác biệt lớn chi phí giá bán đối tượng hợp đồng mà khơng có đánh giá khách quan” 2.8 Ơng Minh có quyền hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng nêu khơng? Vì sao? Nếu có, nêu rõ văn cho phép hủy bỏ Cơ sở pháp lý điểm b khoản Điều 423 BLDS 2015 Vì theo tình ông Minh thực nghĩa vụ chuyển nhượng mảnh đất theo hợp đồng chuyển nhượng mà hai bên ký trước ơng Cường khơng thực nghĩa vụ trả tiền cho ông Minh ông Minh nhiều lần nhắc nhở Điều cho thấy ông Cường không thực theo hợp đồng mà hai bên ký kết làm cho ông Minh khơng đạt mục đích việc giao kết hợp đồng Do vậy, theo điểm b Khoản Điều 423 BLDS 2015: “Một bên có quyền hủy bỏ hợp đồng bồi thường thiệt hại trường hợp bên vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ 12 hợp đồng” ơng Minh quyền hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng nêu Vậy nên ông Minh quyền hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng nêu VẤN ĐỀ 3: ĐỨNG TÊN GIÙM MUA BẤT ĐỘNG SẢN Tóm tắt: Quyết định số 17/2015/DS-GĐT ngày 19/05/2015 Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao Nguyên đơn: Bà Nguyễn Thị Tuệ Bị đơn: Ông Nguyễn Văn Bình Bà Nguyễn Thị Vân Bà Tuệ sống Nhật Bản từ năm 1977 Năm 1992, bà có nguyện vọng mua nhà Việt Nam nhờ ơng Bình (chú ruột) mua giúp nhà đất số 16-B20 phường Nghĩa Tân, quận Cầu Giấy, Hà Nội Tổng cộng hết 356 vàng, bà Tuệ đồng ý cho ơng Bình trông nhà bà Nhật Ngày 25/05/2001, UBND TP Hà Nội cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà cho ơng Bình, bà Vân (bà người nhờ đứng tên hộ có hộ Hà Nội), bà Tuệ khơng biết Đến tháng 06/2009, bà Tuệ phát hiện, sau bà Tuệ u cầu ơng Bình trả nhà đất ông không trả bà Tuệ khởi kiện tòa Tại án dân sơ thẩm số 56/2012/DSST TAND TP Hà Nội định chấp nhận yêu cầu khởi kiện bà Tuệ Ngày 09/10/2012, bà Vinh, đại diện ơng Bình có đơn kháng cáo Tại án dân phúc thẩm 125/2013/DSPT TAND tối cao Hà Nội không chấp nhận yêu cầu khởi kiện bà Tuệ Sau đó, bà Tuệ có đơn đề nghị Giám đốc thẩm án phúc thẩm Do ông Bình khơng chứng minh nhà số 16-B20 ông bỏ tiền mua, nhiều lần lời khai ơng khơng trùng khớp với Vì lẽ đó, Hội đồng Giám đốc thẩm định hủy toàn án sơ thẩm phúc thẩm, giao vụ án cho TAND TP Hà Nội xét xử sơ thẩm lại 3.1 Việc Tòa án nhân dân tối cao xác định nhà có tranh chấp bà Tuệ bỏ tiền mua nhờ ơng Bình, bà Vân đứng tên hộ có thuyết phục khơng? Vì sao? 13 Việc Tịa án nhân dân tối cao cho nhà có tranh chấp bà Tuệ bỏ tiền mua nhờ ơng Bình bà Vân đứng tên hộ thuyết phục Tòa án xem xét tình tiết đưa định Thứ nhất, “Giấy cam đoan xác định tài sản nhà ở” lập vào ngày 07/06/2001 xác nhận nhà bà Tuệ bỏ tiền mua nhờ ơng Bình bà Vân đứng tên hộ Ơng Bình bà Vân ký tên vào “Giấy cam đoan xác định tài sản nhà ở” Thứ hai, “Giấy khai nhận tài sản” lập vào ngày 09/08/2001 cho thấy bà Tuệ mua nhà 16-B20 vào năm 1993 UBND thành phố Hà Nội cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà vào ngày 25/05/2001 Thế nhưng, bà Tuệ người Việt Nam định cư nước ngoài, không đứng tên mua nhà Việt Nam nên nhờ ơng Bình bà vân đứng tên hộ Trong “Giấy khai nhận tài sản’ ơng Bình bà Vân ký tên mục người đứng tên hộ Thứ ba, theo kết giám định chữ viết chữ ký giấy tờ nêu ơng Bình Chính mà Tịa đưa định xác định nhà có tranh chấp bà Tuệ bỏ tiền mua cịn ơng Bình bà Vân đứng tên 3.2 Ở thời điểm mua nhà trên, bà Tuệ có đứng tên khơng? Vì sao? Ở thời điểm mua nhà trên, bà Tuệ khơng đứng tên Vì lúc pháp luật Việt Nam chưa có quy định trường hợp Việt Kiều mà có quy định cá nhân người nước sở hữu tài sản nhà đất Việt nam Sau đó, pháp luật Việt nam định trường hợp bà Tuệ Tuy nhiên, quy định có hiệu lực sau Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sử dụng nhà cấp Bên cạnh Điều 16 Pháp lệnh nhà năm 1991, bà Tuệ đứng tên ơr thời gian đầu tư Việt nam định cư, thường trú dài hạn Việt nam Trong trường hợp này, bà Tuệ mua nhà để từ nước ngồi thăm gia đình tiện bà khơng đứng tên theo Luật đất đai năm 1993 người Việt nam định cư nước ngồi có quyền thuê đất 3.3 Ở thời điểm nay, bà Tuệ có đứng tên mua nhà Việt Nam không? Ở thời điểm nay, bà Tuệ quyền đứng tên mua nhà Việt Nam Vì: Theo khoản Điều Luật Nhà 2014 có quy định đối tượng sở hữu nhà Việt Nam, bao gồm người Việt Nam định cư nước 14 Theo khoản Điều Luật Nhà 2014 có quy định “ người Việt Nam định cư nước ngồi phải phép nhập cảnh vào Việt Nam;” Theo điểm b khoản Điều Luật Nhà 2014 quy định: “Đối với người Việt Nam định cư nước ngồi thơng qua hình thức mua, th mua nhà thương mại doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản (sau gọi chung doanh nghiệp kinh doanh bất động sản) ” Trong trường hợp này, bà Tuệ mua nhà số 16- B20 Hà Nội công ty xây dựng nhà dân dụng Uỷ ban nhân dân thành phố Hà Nội cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà Theo khoản Điều 186 Luật Đất đai 2013 quy định: “Người Việt Nam định cư nước thuộc đối tượng có quyền sở hữu nhà theo quy định pháp luật nhà có quyền sở hữu nhà gắn liền với quyền sử dụng đất Việt Nam.” Như vậy, để sở hữu nhà Việt Nam người Việt Nam định cư nước ngồi phải quan có thẩm quyền Việt Nam cho phép nhập cảnh vào Việt Nam, cho phép cư trú Việt Nam có quyền sở hữu nhà gắn với quyền sử dụng đất Việt Nam Ngoài ra, theo khoản Điều Luật Đất đai có quy định người sử dụng đất Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định Luật này, bao gồm “Người Việt Nam định cư nước theo quy định pháp luật quốc tịch” Theo “giấy chứng nhận" ngày 12/6/2009 Tổng lãnh quán nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam Nhật Bản bà Tuệ có quốc tịch Việt Nam Ngày 18/6/2009 bà Tuệ cấp “Giấy miễn thị thực” để bà Tuệ nhập cảnh Việt Nam nhiều lần đến ngày 18/6/2014, lần nhập cảnh tạm trú không 90 ngày Do đó, bà Tuệ đáp ứng đủ điều kiện để đứng tên mua nhà (sở hữu nhà ở) Việt Nam 3.4 Ngày nay, theo Tòa án nhân dân tối cao, bà Tuệ công nhận quyền sở hữu nhà không? Hướng giải Tòa án nhân dân tối cao có tiền lệ chưa? Ngày nay, Tịa án nhân dân tối cao công nhận quyền sở hữu nhà bà Tuệ Trong Quyết định số 17/2015/DS-GĐT ngày 19/5/2015 đoạn đoạn phần xét thấy: “Theo “Giấy chứng nhận” ngày 12/6/2009 Tổng lãnh quán nước Cộng hòa xã hội Chủ nghĩa Việt Nam Nhật Bản bà Tuệ có quốc tịch Việt Nam ngày 18/6/2009 bà Tuệ cấp giấy miễn thị thực để bà Tuệ nhập cảnh vào Việt Nam nhiều lần đến ngày 18/6/2014 lần 15 nhập cảnh tạm trú không 90 ngày Theo đó, bà Tuệ có đủ điều kiện để đứng tên mua nhà Việt Nam Theo quy định Điều Luật số 34/2009/QH12 ngày 18/6/2009 Quốc hội sửa đổi, bổ sung Điều 126 Luật nhà 2013 Điều 121 Luật đất đai 1993 bà Tuệ có đủ điều kiện sở hữu nhà Việt Nam Vì trường hợp phải công nhận cho bà Tuệ quyền sở hữu nhà 16-B20…” Hướng giải Tòa án nhân dân tối cao có tiền lệ Trong vụ việc giải năm 2010, TAND tỉnh Bình Dương xét: “Ông Quang thừa nhận số tiền 82.200.000 đồng mà bà Anh dùng để mua nhà, đất bà Yến giao Bà Anh người đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Vì vào thời điểm bà Anh mua đất dùm bà Yến pháp luật Việt Nam không cho phép người Việt Nam định cư nước sở hữu nhà Việt Nam không nhà nước công nhận quyền sử dụng đất đất nước Việt Nam Như phần nhà đất diện tích 375m2 bà Yến bỏ tiền mua, bà Anh người đứng tên dùm bà Yến( ) Xét thấy thời điểm bên giao dịch vào năm 1998, theo Luật đất đai 1993 người Việt Nam định cư nước ngồi có quyền thuê đất Ngày 1/9/2009 QH ban hành Luật sửa đổi, bổ sung Điều 126 Luật nhà 2013 Điều 121 Luật đất đai 1993 Bà Yến cấp giấy xác nhận đăng ký công dân Việt Nam vào ngày 4/6/2009 Tổng lãnh quán Việt Nam Sydney, bà Yến đủ điều kiện sở hữu nhà gắn liền với quyền sử dụng đất theo quy định Điều 1, Điều Luật sửa đổi, bổ sung Điều 126 Luật nhà 2013 Điều 121 Luật đất đai 1993…” 3.5 Theo Tòa án nhân dân tối cao, phần giá trị chênh lệch số tiền bà Tuệ bỏ giá trị nhà đất có tranh chấp xử lý nào? Theo Tòa án nhân dân tối cao, phần giá trị chênh lệch số tiền bà Tuệ bỏ giá trị nhà đất có tranh chấp xử lý sở xác định giá nhà đất theo giá thị trường thời điểm xét xử sơ thẩm, trừ số tiền mua nhà đất bà Tuệ bỏ ra, phần giá trị lại chia đơi cho bà Tuệ ơng Bình 3.6 Hướng giải Tòa án nhân dân tối cao có Án lệ chưa? Nếu có, nêu Án lệ Hướng giải Tịa án nhân dân tối cao có Án lệ Án lệ số 02/2016/AL vụ “Tranh chấp đòi lại tài sản” Nội dung án lệ: “Tuy bà Thảnh người bỏ 21,99 vàng để chuyển nhượng đất (tương đương khoảng 27.047.700 đồng) Những giấy tờ chuyển nhượng đứng tên ông Tám sau nhận chuyển nhượng ông Tám quản lý đất, sau chuyển nhượng 16 cho người khác Như vậy, lẽ phải xác định ơng Tám có cơng sức việc bảo quản, giữ gìn, tơn tạo làm tăng giá trị đất nên phải xác định số tiền (sau trừ tiền gốc tương đương 21,99 vàng bà Thảnh) lợi nhuận chung bà Thảnh ông Tám Đồng thời xác định công sức ông Tám để chia cho ông Tám phần tương ứng với công sức ông đảm bảo quyền lợi đương (Trường hợp khơng xác định xác cơng sức ông Tám phải xác định bà Thành, ông Tám có cơng sức ngang để chia).” 3.7 Suy nghĩ anh/chị hướng giải Tòa án nhân dân tối cao Theo nhóm, hướng giải Tòa án nhân dân tối cao chưa thật hợp lý Bởi lẽ thực tế, tổng số tiền mua nhà dịch vụ điện nước 356 vàng Tuy nhiên, ơng Bình lấy 360 vàng từ bà Tuệ, ông hưởng phần lợi ích cho thân từ việc đứng tên mua nhà hộ Bên cạnh đó, ơng Bình địi bà Tuệ phải trả 03 04 tỷ đồng trả cho ơng Bình 01 nhà Hà Nội coi cơng ơng Bình trơng nhà hộ cho bà Tuệ bà Tuệ mua nhà Yên Bái, đất nhà Phú Thọ cho ơng Bình Đồng thời, ơng đưa gia đình vào sống nhà có tranh chấp, tự ý nới phịng nhỏ phía sinh viên th mà khơng cho bà Tuệ Ông hưởng lợi tức từ việc khai thác tài sản khơng thuộc sở hữu Hiện nay, giải tranh chấp tương tự, chưa có đạo luật hay văn hướng dẫn quy định cụ thể việc đứng tên mua nhà hộ, Tịa án phải xác nhận lại xem xét đến cơng sức quản lý, giữ gìn, nhà cửa hay công sức làm tăng giá trị nhà ơng Bình Song, cơng sức quản lý, giữ gìn nhà cửa ơng Bình giải thỏa đáng nêu trên, ơng hồn tồn hưởng lợi ích xứng đáng Việc nới phịng cho th khơng xem làm tăng giá trị cho ngơi nhà làm thay đổi cấu trúc nhà so với ban đầu bà Tuệ khơng hưởng lợi ích cho việc ơng Bình cho th phịng trên, thu nhập riêng ơng Bình nhận khơng phải lợi ích chung Do đó, việc chia đơi phần giá trị lại sau trừ số tiền mua nhà đất cho ơng Bình bà Tuệ chưa thật thỏa đáng, không đảm bảo quyền lợi ích hợp pháp bà Tuệ Trong thực tiễn xét xử, xem xét Án lệ 02/2016/AL người Việt Nam định cư nước nhờ người Việt Nam đứng tên mua bất động sản Nguồn án lệ: Người nước chủ yếu người việt kiều nhờ người Việt Nam đứng tên giùm mua bất động sản Việt Nam sau có tranh chấp người nhờ đứng tên người tên cụ thể cá nhân người Việt kiều Hà Lan bà Nguyễn Thị Thảnh gửi vàng nhờ cá nhân người Việt Nam ông 17 Nguyễn Văn Tám nhận đứng tên giùm quyền sử dụng đất Người nhờ đứng tên đòi người đứng tên số tiền mà người đứng tên chuyển nhượng quyền sử dụng đất với người khác Đây vấn đề pháp lý Quyết định giám đốc thẩm số 27/2010/DS-GĐT ngày 8/7/2010 Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao cho hướng giải phát triển thành Án lệ số 02/2016/AL Nội dung vụ án: “Tuy bà Thảnh người bỏ 21,99 vàng để chuyển nhượng đất (tương đương khoảng 27.047.700 đồng) Nhưng giấy tờ chuyển nhượng đứng tên ông Tám sau nhận chuyển nhượng ông Tám quản lý đất, sau chuyển nhượng cho người khác Như vậy, lẽ phải xác định ông Tám có cơng sức việc bảo quản, giữ gìn, tơn tạo làm tăng giá trị đất nên phải xác định số tiền (sau trừ tiền gốc tương đương 21,99 vàng bà Thảnh) lợi nhuận chung bà Thảnh ông Tám Đồng thời xác định công sức ông Tám để chia cho ông Tám phần tương ứng với công sức ông đảm bảo quyền lợi đương (Trường hợp khơng xác định xác cơng sức ơng Tám phải xác định bà Thành, ơng Tám có cơng sức ngang để chia)” Khái qt nội dung Án lệ: Trường hợp người Việt Nam định cư nước bỏ tiền để nhượng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhờ người nước đứng tên giấy tờ đồng thời coi mảnh đất Khi giải tranh chấp Tịa án: Phải xem xét tính cơng sức bảo quản, giữ gìn, tơn tạo làm tăng giá trị quyền sử dụng đất cho người đứng tên hộ Nếu không xác định xác cơng sức cần xác định hai người có cơng sức ngang để chia phần giá trị chênh lệch tăng thêm so với giá trị mảnh đất ban đầu Như vậy, Án lệ 02, ông Tám có cơng sức việc giữ gìn chuyển nhượng đất với giá chênh lệch so với giá trị đất ban đầu, đồng thời ông Tám chưa nhận tiền công từ việc đứng tên mua hộ bất động sản Do xác định số tiền chênh từ việc ông Tám chuyển nhượng đất bà Thảnh cho người khác lợi nhuận chung hai người để chia đơi hợp lý Cịn Quyết định 17/2015/DS-GĐT, ơng Bình hưởng phần cơng sức hai bên thỏa thuận Nếu chia cho ơng Bình số tiền ½ phần giá trị cịn lại cho phép ơng Bình hưởng nhiều phần lợi ích mà nên nhận làm cho lợi ích bà Tuệ (chủ sở hữu nhà) bị giảm sút 18 VẤN ĐỀ 4: TÌM KIẾM TÀI LIỆU Yêu cầu 1: Liệt kê viết liên quan đến pháp luật hợp đồng cơng bố Tạp chí chun ngành Luật từ đầu năm 2019 đến (ít 20 viết) Khi liệt kê, yêu cầu viết theo trật tự theo tên tác giả việc liệt kê phải thỏa mãn thông tin theo trật tự sau: 1) Họ tên tác giả, 2) Tên viết ngoặc kép, 3) Tên Tạp chí in nghiêng, 4) Số năm Tạp chí, 5) Số trang viết (ví dụ: từ tr 41-51) -Đình Lành Cao, Đàm Thị Diễm Hạnh, Lê Thị Kim Oanh, “ Áp dụng quy định hoàn cảnh thay đổi hợp đồng mua bán hàng hóa quốc tế”, Tạp chí Pháp luật thực tiễn, số 40/2019, tr.30-38 -Đàm Thị Diễm Hạnh, “Bàn khái niệm hoàn cảnh thay đổi thực hợp đồng theo pháp luật số nước giới Việt Nam”, Tạp chí Pháp luật thực tiễn, số 49/2021, tr.1-7 Đình Lành Cao, Trần Chí Thành, Bùi Thị Quỳnh Trang, “Áp dụng quy định pháp luật kiện bất khả kháng thực hợp đồng hoàn cảnh thay đổi bối cảnh dịch Covid-19 Việt Nam”, Tạp chí Pháp luật thực tiễn, số 43/2020, tr.87-101 -Đặng Thái Bình, “Điều kiện áp dụng chế định hợp đồng lợi ích người thứ ba luật dân Việt Nam - so sánh với pháp luật Nhật Bản”, Tạp chí Khoa học pháp lý, số 08(129)/2019, tr.39-51 -Nguyễn Thị Hoa, “Áp dụng mẫu hợp đồng FIDIC kinh nghiệm cho Việt Nam”, Tạp chí khoa học pháp lý, số 02/2021, tr.86-95 -Trần Thị Thuận Giang, Lê Tuấn Phát, “Hiệu lực hợp đồng theo Công ước Liên hợp quốc Hợp đồng mua bán hàng hóa quốc tế: "Khoảng xám" cho xu hướng quay áp dụng pháp luật quốc gia?” -Nguyễn Thị Hồng Trinh - Bùi Thị Huyền Trang “Bồi thường thiệt hại tinh thần cho pháp nhân phạm vi vi phạm hợp đồng khn khổ CISG” Tạp chí Khoa học pháp lý VN số 6/2020 tr 78-9313 -Nguyễn Minh Hằng- Đoàn Thanh Huyền “Luật áp dụng lựa chọn luật áp dụng hợp đồng thương mại quốc tế” Tạp chí Khoa học pháp lý VN số 7/2020 tr 83-9814 19 -Lê Thị Hồng Vân “Lỗi trách nhiệm bồi thường thiệt hại hàng hóa khơng đảm đảm chất lượng gây cho người tiêu dùng” Tạp chí Khoa học pháp lý VN số 7/2020tr40-5315 -Đoàn Xuân Quang “Bất cập Pháp luật giải tranh chấp hợp đồng làm việc viên chức số kiến nghị” Tạp chí khoa học pháp lý VN số 7/2020 tr64-7116 -Huỳnh Quang Thuận- Đặng Thái Bình“Quyền khởi kiện ràng buộc thỏa thuận trọng tài người thứ ba lợi ích người thứ ba” Tạp chí khoa học pháp lý VN số 8/2020 tr 39-5017 -Nguyễn Thị Thanh Huyền “Tính dự liệu trước thiệt hại vấn đề giới hạn trách nhiệm thiệt hại pháp luật hợp đồng” Tạp chí khoa học pháp lý VN số 8/2020 tr 60-7218 -Giản Thị Lê Na “Nghĩa vụ cung cấp thông tin hợp đồng góc độ kinh tế”, Tạp chí khoa học pháp lý VN số 8/2020 tr 72-8419 -Phan Trung Pháp - Nguyễn Hoàng Thái Hy“Nghĩa vụ hạn chế thiệt hại bên bị vi phạm hợp đồng theo công ước VIENNA 1980 cơng ước bán hàng quốc tế “ Tạp chí khoa học pháp lý VN số 1/2021 tr 120 -Nguyễn Chí Cơng - Phạm Thị Hằng “Áp dụng pháp luật nước giải định tranh chấp hợp đồng thương mại quốc tế tịa án VN khó khăn vướng mắc” Tạp chí khoa học pháp lý VN số 5/2021 tr39-46 Yêu cầu 2: Cho biết làm để biết viết Để biết viết trên, chúng em dựa bước sau: -Tìm kiếm tạp chí chun ngành luật như: Tạp chí Khoa học pháp lý, Tạp chí Pháp luật thực tiễn, -Dựa kết tìm kiếm, tiếp tục tìm hiểu số đăng có liên quan đến từ khóa “pháp luật hợp đồng” -Xem xét số đăng, ngày đăng, nội dung báo có phù hợp hay không? -Chọn lọc báo đủ yêu cầu  ... người thứ ba lợi ích người thứ ba? ?? Tạp chí khoa học pháp lý VN số 8/2020 tr 39-5017 -Nguyễn Thị Thanh Huyền “Tính dự liệu trước thiệt hại vấn đề giới hạn trách nhiệm thiệt hại pháp luật hợp đồng? ??... trọng nghĩa vụ hợp đồng bên lại để làm cho việc bồi thường thiệt hại Nếu việc đơn phương chấm dứt hợp đồng hay việc huỷ bỏ hợp bỏ hợp đồng quy định theo luật bên hủy bỏ hay chấm dứt hợp đồng xác định... theo hợp đồng Bên yếu phải thực quyền hủy bỏ hợp đồng thời gian hợp lý không hợp đồng đương nhiên có hiệu lực pháp lý Hợp đồng không công nhận hiệu lực thường thuộc trường hợp vi phạm hình thức