Legal Alert Decree 02 on real estate business VN 01 Bản tin nhanh về Luật Tháng 02 năm 2022 Nghị định số 02/2022/NĐ CP hướng dẫn Luật Kinh doanh bất động sản Vào ngày 06/01/2022, Chính phủ Việt Nam đã[.]
Bản tin nhanh Luật Tháng 02 năm 2022 Nghị định số 02/2022/NĐ-CP hướng dẫn Luật Kinh doanh bất động sản Vào ngày 06/01/2022, Chính phủ Việt Nam ban hành Nghị định số 02/2022/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành số điều Luật Kinh doanh bất động sản 2014 (“Nghị định 02”) Nghị định 02 có hiệu lực kể từ ngày 01/3/2022 thay Nghị định số 76/2015/NĐ-CP quy định vấn đề (“Nghị định 76”) Những thay đổi đáng ý Nghị định 02 Nhìn chung, nội dung thay đổi Nghị định 02 nhằm đảm bảo đồng pháp luật kinh doanh bất động sản với pháp luật đất đai đầu tư, đồng thời điều chỉnh điều kiện quy định ràng buộc kinh doanh bất động sản theo hướng minh bạch hố thơng tin hoạt động kinh doanh bất động sản Sau thay đổi đáng ý Nghị định 02: Công khai thông tin trở thành điều kiện bắt buộc để phép kinh doanh bất động sản Theo quy định Luật Kinh doanh bất động sản 2014 hành, công khai thông tin trách nhiệm doanh nghiệp kinh doanh bất động sản Nghị định 02 đưa trách nhiệm thành điều kiện kinh doanh bất động sản Theo đó, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải công khai cập nhật kịp thời thông tin sau trang thông tin điện tử doanh nghiệp, trụ sở Ban Quản lý dự án, sàn giao dịch bất động sản (nếu có): – thơng tin doanh nghiệp: tên, thông tin liên lạc, người đại diện theo pháp luật; – thông tin bất động sản đưa vào kinh doanh: loại, vị trí, đặc điểm, giá bất động sản, thông tin quy hoạch, hồ sơ quyền sở hữu, v.v – thông tin việc chấp bất động sản (nếu có); – thơng tin số lượng, loại sản phẩm bất động sản kinh doanh, bất động sản bán/ chuyển nhượng/ cho thuê mua, cịn lại tiếp tục kinh doanh Ngồi ra, liên quan đến điều kiện kinh doanh bất động sản, Nghị định 02 phản ánh quy định Luật Đầu tư 2020 pháp luật đất đai bãi bỏ yêu cầu vốn pháp định 20 tỷ VND; bổ sung quy định mức vốn chủ sở hữu nhà đầu tư dự án bất động sản theo quy mô sử dụng đất hướng dẫn chi tiết cách thức xác định mức vốn chủ sở hữu Cụ thể, nhà đầu tư dự án bất động sản phải có vốn chủ sở hữu khơng thấp 20% tổng vốn đầu tư dự án có quy mô sử dụng đất 20 ha, không thấp 15% tổng vốn đầu tư dự án có quy mơ sử dụng đất từ 20 trở lên Mức vốn chủ sở hữu xác định vào kết báo cáo kiểm toán thực năm năm trước liền kề doanh nghiệp hoạt động, vào vốn điều lệ thực tế góp doanh nghiệp thành lập Nghị định 02 đưa thời hạn tháng kể từ ngày Nghị định có hiệu lực (tức hạn cuối vào ngày 01/9/2022) để doanh nghiệp kinh doanh bất động sản bổ sung đầy đủ điều kiện kinh doanh, bao gồm điều kiện công khai thông tin, theo quy định Nghị định 02 Nếu không đáp ứng điều kiện theo thời hạn doanh nghiệp khơng kinh doanh bất động sản Tuy nhiên, Nghị định 02 không quy định cụ thể chế quản lý, giám sát quan nhà nước để triển khai thực quy định thực tế Nội dung Bộ Xây dựng hướng dẫn cụ thể thời gian tới 01 Bắt buộc áp dụng hợp đồng mẫu giao dịch bất động sản Khác với quy định Nghị định 76 hợp đồng mẫu kinh doanh bất động sản mang tính tham khảo, Nghị định 02 quy định giao dịch kinh doanh bất động sản phải lập thành hợp đồng theo mẫu ban hành Nghị định Điều diễn giải việc áp dụng hợp đồng mẫu bắt buộc Tuy nhiên, quy định Nghị định 02 không rõ việc bên tham gia hợp đồng điều chỉnh và/hoặc bổ sung điều khoản hợp đồng mẫu (đặc biệt điều khoản mang tính chất thương mại) tinh thần đảm bảo nội dung bắt buộc điều chỉnh/bổ sung không trái với quy định pháp luật hay khơng Do đó, tương lai có hướng dẫn cụ thể việc áp dụng hợp đồng mẫu giao dịch bất động sản Một thay đổi khác liên quan đến mẫu hợp đồng Nghị định 02 ban hành mẫu hợp đồng cho loại hình bất động sản (căn hộ chung cư, hộ du lịch (condotel), hộ văn phòng kết hợp lưu trú (officetel), nhà ở, cơng trình xây dựng), thay mẫu hợp đồng theo loại giao dịch (mua bán, cho thuê, thuê mua) ban hành Nghị định 76 Việc điều chỉnh tạo điều kiện thuận lợi cho việc áp dụng hợp đồng mẫu vào giao dịch thực tế đăng ký mẫu hợp đồng (đối với hợp đồng mua bán hộ chung cư) quan có thẩm quyền Quy định rõ việc chuyển nhượng dự án bất động sản Nghị định 02 quy định rõ nguyên tắc chuyển nhượng dự án bất động sản theo hướng thống với quy định pháp luật đầu tư, cụ thể sau: – Đối với dự án bất động sản chấp thuận nhà đầu tư và/hoặc cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư theo quy định Luật Đầu tư 2020, việc chuyển nhượng dự án thực theo quy định pháp luật đầu tư; – Đối với dự án bất động sản không thuộc trường hợp nêu (ví dụ dự án xây dựng cơng trình xây dựng nhà đầu tư nước, không thuộc trường hợp chấp thuận nhà đầu tư hay đăng ký cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư), việc chuyển nhượng thực theo quy định pháp luật kinh doanh bất động sản Ngoài ra, Nghị định 02 đưa định nghĩa dự án bất động sản “là dự án đầu tư xây dựng cơng trình lập, thẩm định, phê duyệt theo quy định pháp luật xây dựng” Theo đó, việc chuyển nhượng cơng trình xây dựng khơng phải “dự án kinh doanh bất động sản” (ví dụ: chủ đầu tư xây dựng cơng trình khách sạn, khu nghỉ dưỡng cho mục đích ban đầu tự kinh doanh hay sử dụng, để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua) áp dụng quy định chuyển nhượng dự án bất động sản theo Nghị định 02 Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cần làm để chuẩn bị tốt cho việc thực Nghị định 02? Sau số gợi ý mà doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cần thực để đảm bảo việc tuân thủ với quy định Nghị định 02 Nghị định có hiệu lực từ 01/3/2022: (i) Xây dựng và/hoặc rà sốt trang thơng tin điện tử doanh nghiệp, đảm bảo thông tin doanh nghiệp bất động sản đưa vào kinh doanh cập nhật công khai theo quy định Luật kinh doanh bất động sản 2014 Nghị định 02; (ii) Rà soát mẫu hợp đồng kinh doanh bất động sản áp dụng cho giao dịch thực từ ngày Nghị định 02 có hiệu lực điều chỉnh điều khoản cần thiết để đảm bảo phù hợp với hợp đồng mẫu ban hành Nghị định 02; (iii) Đăng ký lại mẫu hợp đồng mua bán hộ chung cư với quan nhà nước có thẩm quyền trường hợp có điều chỉnh mẫu hợp đồng; (iv) Trong trường hợp có kế hoạch chuyển nhượng dự án bất động sản, cần tìm hiểu áp dụng thủ tục chuyển nhượng theo quy định pháp luật phù hợp Câu hỏi: Nếu Quý Doanh nghiệp muốn hiểu rõ Nghị định 02 hay có câu hỏi pháp lý liên quan đến hoạt động kinh doanh, xin vui lịng liên hệ với chúng tơi để hỗ trợ Quý Doanh Nghiệp cần hỗ trợ vấn đề khác? Bên cạnh dịch vụ pháp lý, KPMG Việt Nam cung cấp tư vấn hỗ trợ tuân thủ thuế, kế toán, kiểm toán & dịch vụ đảm bảo Vui lịng liên hệ với chúng tơi Quý Doanh nghiệp cần tư vấn hay trợ giúp vấn đề 02 Liên hệ với chúng tơi Hà Nội Tp Hồ Chí Minh Đà Nẵng Tầng 46, Tòa tháp Keangnam Landmark 72, E6 Phạm Hùng, Mễ Trì, Nam Từ Liêm Tầng 10, Tịa nhà Sun Wah, 115 Nguyễn Huệ, Bến Nghé, Quận D3, Tầng 5, Tòa nhà Indochina Riverside Towers, 74 Bạch Đằng, Hải Châu I, Hải Châu T: +84 (24) 3946 1600 T: +84 (28) 3821 9266 T: +84 (236) 351 9051 Mọi thông tin tài liệu thông tin chung khơng nhằm mục đích cung cấp tư vấn cho trường hợp cụ thể tổ chức hay cá nhân Mặc dù cố gắng cung cấp thơng tin xác cập nhật cách có thể, chúng tơi khơng thể đảm bảo thơng tin cịn xác lúc người đọc nhận trì tính xác tương lai Bất không nên định hành động dựa thông tin tài liệu khơng có tư vấn phù hợp từ chuyên gia sau xem xét tình cụ thể © 2022 Cơng ty TNHH KPMG, Cơng ty TNHH Thuế Tư vấn KPMG, Công ty Luật TNHH KPMG, Công ty TNHH Dịch vụ KPMG, công ty trách nhiệm hữu hạn thành viên thành lập Việt Nam công ty thành viên tổ chức tồn cầu cơng ty KPMG độc lập, liên kết với KPMG International Limited, công ty trách nhiệm hữu hạn theo bảo lãnh thành lập Vương Quốc Anh Tất quyền bảo hộ Tên biểu tượng KPMG nhãn hiệu thương mại cấp phép sử dụng cho công ty thành viên độc lập tổ chức cơng ty KPMG tồn cầu Qt mã QR để truy cập website: kpmg.com.vn Email: kpmghcmc@kpmg.com.vn