pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và thực tiễn thi hành tại thành phố hà no

Nhóm công trình nghiên cứu lý luận về cấp giấy chứng nhận quyềnsử dụng đất và pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đấti Trần Quốc Toản chủ biên 2013, Đổi mới quan hệ sở hữu đất

BÙI THẾ HÙNG

PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT VÀ THỰC

TIỄN THI HÀNH TẠI THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN ÁN TIẾN SĨ LUẬT HỌC

HÀ NỘI - 2024

BÙI THẾ HÙNG

PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT VÀ THỰC

TIỄN THI HÀNH TẠI THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Chuyên ngành : Luật kinh tế

LUẬN ÁN TIẾN SĨ LUẬT HỌC

Người hướng dẫn khoa học: 1 TS Nguyễn Thị Dung

2 PGS.TS Vũ Quang

HÀ NỘI - 2024

Tôi xin cam đoan đây là công trìnhnghiên cứu của riêng tôi Các số liệu nêutrong luận án là trung thực Những kết luậnkhoa học của luận án chưa từng được ai côngbố trong bất kỳ công trình nào khác.

TÁC GIẢ LUẬN ÁN

Bùi Thế Hùng

TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU VÀ CƠ SỞ LÝ THUYẾT

1.1 Nhóm công trình nghiên cứu lý luận về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử

1.2 Nhóm công trình nghiên cứu thực trạng pháp luật về cấp giấy

chứng nhận quyền sử dụng đất và thực tiễn thực hiện 15 1.3 Nhóm công trình nghiên cứu về hoàn thiện pháp luật cấp giấy

chứng nhận quyền sử dụng đất và nâng cao hiệu quả thực hiện 21 1.4 Đánh giá kết quả nghiên cứu và những vấn đề cần tiếp tục phân

2.4 Về hướng tiếp cận của luận án và các phương pháp nghiên cứu 33

Chương 1: LÝ LUẬN VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬDỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢNKHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT VÀ PHÁP LUẬT VỀ CẤPGIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀNSỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN

1.1 Lý luận về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu

nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 34

1.1.2 Khái niệm về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 36 1.1.3 Yêu cầu đối với việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 48 1.1.4 Vai trò, ý nghĩa, mục đích của cấp giấy chứng nhận quyền sử

1.1.5 Hậu quả của việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 55 1.2 Lý luận pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 58 1.2.1 Khái niệm và đặc điểm của pháp luật về cấp giấy chứng nhận

1.2.5 Pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của một số

nước và bài học kinh nghiệm đối với Việt Nam 72

Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNGNHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀỞ VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT VÀ THỰC

TIỄN THỰC HIỆN TẠI THÀNH PHỐ HÀ NỘI 79 2.1 Thực trạng pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 79 2.1.1 Về nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 79 2.1.2 Về đối tượng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 82 2.1.3 Các trường hợp không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 83 2.1.4 Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở

2.1.5 Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân 87

2.1.7 Về nghĩa vụ tài chính khi thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 115 2.2 Thực tiễn thi hành pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại

2.2.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Hà Nội và sự tác động đến việc thực hiện pháp luật về cấp giấy

2.2.2 Đánh giá thực tiễn thi hành pháp luật về cấp giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất tại thành phố Hà Nội 127

Chương 3: ĐỊNH HƯỚNG, GIẢI PHÁP TỔ CHỨC TRIỂN KHAITHỰC HIỆN LUẬT ĐẤT ĐAI NĂM 2024 VỀ CẤP GIẤY 3.2 Giải pháp soạn thảo, ban hành các văn bản pháp luật quy định chi

tiết, hướng dẫn thi hành chế định pháp luật về cấp giấy chứng

nhận quyền sử dụng đất của Luật Đất đai năm 2024 và nâng cao

hiệu quả thực hiện tại thành phố Hà Nội 145 3.2.1 Nhóm giải pháp soạn thảo, ban hành các văn bản pháp luật quy

định chi tiết, hướng dẫn thi hành chế định pháp luật về cấp giấy

chứng nhận quyền sử dụng đất của Luật Đất đai năm 2024 145 3.2.2 Nhóm giải pháp nâng cao hiệu quả thực hiện Luật Đất đai năm

2024 về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 168

BĐS : Bất động sản

GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất NCS : Nghiên cứu sinh

QSDĐ : Quyền sử dụng đất

TN&MT : Tài nguyên và môi trường UBND : Ủy ban nhân dân

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Công cuộc đổi mới đất nước do Đảng ta khởi xướng, lãnh đạo với trọng tâm cải cách quyền sở hữu tài sản, tôn trọng và bảo vệ quyền sở hữu tài sản nói chung và quyền của người sử dụng đất đối với đất đai nói riêng Trong lĩnh vực đất đai, quyền của người sử dụng đất đối với đất đai từng bước được xác lập nhằm giải phóng mọi năng lực sản xuất của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân Điều này có được từ sự tổng kết, đúc rút thực tiễn kinh nghiệm “khoán hộ” (hợp tác xã giao khoán đất đai của tập thể cho hộ gia đình xã viên sử dụng và thu sản phẩm) được thực hiện tại huyện Vĩnh Bảo (thành phố Hải Phòng), tỉnh Vĩnh Phú (cũ) và một số địa phương khác đã mang lại hiệu quả kinh tế rõ rệt Người nông dân phấn khởi, yên tâm gắn bó lâu dài với đất đai, đầu tư, bồi bổ, cải tạo đất nâng cao năng suất lao động và tạo ra nhiều sản phẩm nông sản không chỉ đảm bảo vững chắc an ninh lương thực quốc gia mà còn dành một số lượng đáng kể cho xuất khẩu Dựa trên chế độ sở hữu toàn dân về đất đai mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu; Nhà nước thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai bằng một trong các phương thức là trao quyền sử dụng đất (QSDĐ) thông qua giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân (gọi chung là người sử dụng đất) Người sử dụng đất không chỉ có quyền sử dụng, khai thác các thuộc tính có ích của đất đai mà còn được chuyển QSDĐ trong thời hạn sử dụng đất Như vậy, QSDĐ mang một nội dung mới và mở rộng nội hàm Nó không chỉ là quyền của chủ sở hữu đất đai hoặc được chủ sở hữu trao quyền cho người sử dụng đất trong việc khai thác, sử dụng đất đai mà trở thành một quyền tài sản được trị giá thành tiền đem trao đổi trên thị trường; được sử dụng làm tài sản đảm bảo trong quan hệ vay vốn với các ngân hàng thương mại, tổ chức tín dụng hay đem góp vốn liên doanh để đầu tư, sản xuất - kinh doanh Một khi QSDĐ trở thành quyền về tài sản có giá trị thì vấn đề bảo hộ bằng pháp luật được người sử dụng đất rất quan tâm và có ý nghĩa rất quan trọng Để biến đất đai thành nguồn lực, nguồn vốn to lớn phát triển đất nước thì việc xác lập, công nhận, bảo hộ quyền tài sản về đất đai của người sử dụng đất mang tính quyết định Nhận thức sâu sắc ý nghĩa, tầm quan trọng của vấn đề này, pháp luật đất đai quy định các bảo đảm của Nhà nước đối với QSDĐ mà một trong các bảo đảm này là cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ); GCNQSDĐ, quyền sở hữu

nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là GCNQSDĐ) cho người sử dụng đất Luật đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm 2003, Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành có những quy định về cấp GCNQSDĐ tạo cơ sở pháp lý cho việc xem xét, công nhận tính hợp pháp của QSDĐ của người sử dụng đất đảm bảo công khai minh bạch, dân chủ, hiệu quả

Tuy nhiên, bên cạnh những kết quả đạt được, việc thực hiện các quy định về cấp GCNQSDĐ còn chưa xử lý được một số tình huống thực tế sử dụng đất đặt ra như chưa quy định về cấp GCNQSDĐ đối với trường hợp đất sử dụng ổn định lâu dài trước ngày 01/7/2014 nhưng không có giấy tờ về đất đai hoặc cấp GCNQSDĐ đối với các trường hợp mua bán, chuyển nhượng đất đai theo hình thức giấy tờ “viết tay”; cấp GCNQSDĐ đối với diện tích đất nông nghiệp xen kẹt trong khu dân cư Một số vấn đề mới phát sinh về cấp GCNQSDĐ trong bối cảnh đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa và quá trình đô thị hóa mạnh mẽ ở nước ta hiện nay chưa được pháp luật đất đai hiện hành quy định cụ thể, đầy đủ như vấn đề tích hợp thông tin đất đai, thông tin về cấp GCNQSDĐ với hệ thống cơ sở dữ liệu dân cư; vấn đề cấp GCNQSDĐ đối với đất lấn biển; đất sử dụng đa mục đích v.v Để xây dựng, bổ sung các quy định về cấp GCNQSDĐ đối với những trường hợp này đảm bảo sự thống nhất, đồng bộ và phù hợp với thực tiễn cần có sự nghiên cứu, đánh giá có hệ thống, đầy đủ, toàn diện pháp luật hiện hành về cấp GCNQSDĐ cho dù chế định này đã có nhiều công trình nghiên cứu được công bố.

Hà Nội với vị trí địa chính trị đặc biệt, là Thủ đô của nước Việt Nam Nơi đây là trung tâm đầu não chính trị của đất nước và là một trung tâm kinh tế, văn hóa, giáo dục, thương mại và du lịch lớn nhất của khu vực phía Bắc Cùng với Thành phố Hồ Chí Minh, Thủ đô Hà Nội có tốc độ phát triển kinh tế cao nhất cả nước Chính vì vậy, sức hấp dẫn, sức hút của Hà Nội rất lớn, lượng người từ các địa phương khác đổ về Hà Nội làm việc, sinh sống ngày một gia tăng Điều này đặt ra yêu cầu về nhà ở tại Hà Nội rất lớn Nhiều khu đô thị mới, khu chung cư mới đã và đang hình thành Bên cạnh đó, các nhà đầu tư trong và ngoài nước cũng quyết định đầu tư thực hiện dự án; bởi tính hấp dẫn của môi trường đầu tư, kinh doanh của Hà Nội Các khu công nghiệp, khu công nghệ cao, cụm công nghiệp được hình thành Thực tế đó tạo thách thức, áp lực lớn cho công tác quản lý nhà nước về đất đai Để từng bước đưa công tác quản lý đất đai của Thủ đô Hà Nội đi vào nề nếp thì một trong

những nội dung trọng tâm được Thành ủy và Ủy ban nhân dân (UBND) thành phố Hà Nội xác định là đẩy nhanh quá trình hoàn thành việc cấp GCNQSDĐ cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân với việc ban hành Chỉ thị số 09/TU năm 2016 của Thành ủy Hà Nội Tuy nhiên, do trước đây việc quản lý đất đai chưa hiệu quả, hồ sơ, bản đồ địa chính chưa đồng bộ và cập nhật thường xuyên thông tin đất đai, nguồn gốc sử dụng đất, những biến động đất đai, chuyển đổi mục đích sử dụng đất đã gây khó khăn cho việc thực thi pháp luật về cấp GCNQSDĐ; đồng thời, làm giảm hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai tại Hà Nội Mặt khác, Luật Thủ đô năm 2012 chưa thể hiện rõ cơ chế đặc thù trong quản lý và sử dụng đất đai nói chung và cấp GCNQSDĐ nói riêng trên địa bàn Thủ đô Việc cấp GCNQSDĐ trên địa bàn Hà Nội vẫn tuân thủ nguyên tắc, đối tượng, điều kiện, thẩm quyền; trình tự, thủ tục do pháp luật đất đai quy định Trong khi đó, về phía người dân có mong muốn được Nhà nước bảo hộ quyền tài sản hợp pháp đối với đất đai thông qua việc được cấp GCNQSDĐ đặt trong bối cảnh giá đất tại Hà Nội (đặc biệt tại các quận trung tâm) không ngừng tăng lên đến vài trăm triệu; thậm chí lên đến 1 tỷ đồng/m2 Trong những năm gần đây, công tác thực thi pháp luật về cấp GCNQSDĐ tại Hà Nội đã đạt được một số kết quả tích cực; số lượng người sử dụng đất được cấp GCNQSDĐ năm sau cao hơn năm trước song vẫn chưa đáp ứng nhu cầu của xã hội Vậy đâu là nguyên nhân gây trở ngại, làm chậm tốc độ, hiệu quả cấp GCNQSDĐ trên địa bàn Hà Nội Để trả lời câu hỏi trên và áp dụng đúng các quy định của Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành về cấp GCNQSDĐ; tránh sai sót, vi phạm thì việc nghiên cứu pháp luật về cấp GCNQSDĐ tham chiếu từ thực tiễn thi hành tại Hà Nội là cần thiết và có ý nghĩa lý luận, thực tiễn đặt trong bối cảnh Luật Đất đai năm 2013 đang được nghiên cứu,

sửa đổi Do vậy, nghiên cứu sinh (NCS) lựa chọn nghiên cứu đề tài “Pháp luật vềcấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắnliền với đất và thực tiễn thi hành tại thành phố Hà Nội” làm luận án tiến sĩ luật

học Kết quả của luận án góp phần hoàn thiện Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

2 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu

2.1 Mục đích nghiên cứu

Mục đích của việc nghiên cứu đề tài luận án là đề xuất giải pháp hoàn thiện pháp luật về cấp GCNQSDĐ và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về cấp GCNQSDĐ trên địa bàn thành phố Hà Nội.

2.2 Nhiệm vụ nghiên cứu

Trên cơ sở mục đích nghiên cứu, luận án xác định các nhiệm vụ nghiên cứu cụ thể cơ bản như sau:

- Nghiên cứu một số vấn đề lý luận về cấp GCNQSDĐ thông qua việc phân tích, luận giải một số nội dung cụ thể gồm: Khái niệm và đặc điểm của việc cấp GCNQSDĐ; mục đích, ý nghĩa của việc cấp GCNQSDĐ; yêu cầu của việc cấp GCNQSDĐ; các phương thức cấp GCNQSDĐ; hậu quả pháp lý của việc cấp GCNQSDĐ

- Nghiên cứu lý luận pháp luật về cấp GCNQSDĐ với việc phân tích các nội dung cơ bản gồm: Khái niệm và đặc điểm của pháp luật về cấp GCNQSDĐ; cấu trúc nội dung pháp luật về cấp GCNQSDĐ; yêu cầu đối với pháp luật về cấp GCNQSDĐ; các yếu tố đảm bảo thực hiện pháp luật về cấp GCNQSDĐ; tìm hiểu pháp luật về cấp GCNQSDĐ của một số nước trên thế giới và bài học kinh nghiệm đối với Việt Nam

- Nghiên cứu nội dung của pháp luật về cấp GCNQSDĐ và đánh giá thực tiễn thi hành chế định pháp luật này tại thành phố Hà Nội để chỉ ra kết quả đạt được; hạn chế, vướng mắc và nguyên nhân

- Đưa ra định hướng, giải pháp hoàn thiện pháp luật về cấp GCNQSDĐ và nâng cao hiệu quả thi hành tại thành phố Hà Nội.

3 Phạm vi nghiên cứu

3.1 Đối tượng nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu của luận án tập trung vào các nội dung chủ yếu sau đây: - Các quan điểm, đường lối của Đảng về xây dựng, hoàn thiện chính sách, pháp luật đất đai nói chung và chính sách, pháp luật về cấp GCNQSDĐ nói riêng trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa ở nước ta;

- Nội dung các quy định của Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng

- Pháp luật về đăng ký đất đai, cấp GCNQSDĐ của một số nước trên thế giới và bài học kinh nghiệm đối với Việt Nam v.v

3.2 Phạm vi nghiên cứu

Pháp luật về cấp GCNQSDĐ từ thực tiễn thi hành tại thành phố Hà Nội là đề tài có phạm vi nghiên cứu rộng, liên quan đến nhiều lĩnh vực pháp luật như pháp luật dân sự, pháp luật đất đai, pháp luật nhà ở, pháp luật kinh doanh bất động sản (BĐS), pháp luật về đăng ký tài sản, pháp luật về quy hoạch Tuy nhiên, trong khuôn khổ của một bản luận án tiến sĩ luật, NCS giới hạn phạm vi nghiên cứu ở một số nội dung cụ thể sau:

- Giới hạn về nội dung Nghiên cứu, tìm hiểu các quy định về cấp GCNQSDĐ

của Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành tập trung vào một số vấn đề cụ thể gồm: i) Đối tượng được cấp GCNQSDĐ; ii) Nguyên tắc cấp GCNQSDĐ; iii) Điều kiện cấp GCNQSDĐ; iv) Thẩm quyền cấp, đính chính GCNQSDĐ; v) Trình tự, thủ tục cấp GCNQSDĐ; vi) Vấn đề tài chính khi cấp GCNQSDĐ.

Tuy nhiên, đối tượng được cấp GCNQSDĐ là người sử dụng đất, bao gồm tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao sử dụng đất Luận án giới hạn đối tượng được cấp GCNQSDĐ đề cập trong các chương là hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất.

- Giới hạn về không gian Nghiên cứu thực tiễn thực hiện pháp luật về cấp

GCNQSDĐ trên địa bàn thành phố Hà Nội.

- Giới hạn về thời gian Nghiên cứu pháp luật về cấp GCNQSDĐ và thực

tiễn thực hiện tại thành phố Hà Nội từ năm 2013 đến nay.

4 Phương pháp nghiên cứu

Trong quá trình nghiên cứu luận án, NCS sử dụng phương pháp luận và các phương pháp nghiên cứu cụ thể sau đây:

- Phương pháp luận nghiên cứu khoa học duy vật biện chứng và duy vật lịch sử của chủ nghĩa Mác - Lênin được sử dụng để nghiên cứu nguồn gốc, bản chất của cấp GCNQSDĐ và pháp luật về cấp GCNQSDĐ; nghiên cứu lịch sử hình thành và phát triển của pháp luật về cấp GCNQSDĐ; mối quan hệ giữa pháp luật về cấp GCNQSDĐ với pháp luật về đăng ký đất đai; pháp luật về giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ; pháp luật về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất; pháp luật về chuyển QSDĐ; pháp luật về nghĩa vụ tài chính khi cấp GCNQSDĐ

- Bên cạnh đó, luận án còn sử dụng các phương pháp nghiên cứu cụ thể sau: i) Phương pháp phân tích, phương pháp so sánh, phương pháp hệ thống được sử dụng để nghiên cứu toàn bộ các chương của luận án bao gồm Chương 1 Lý luận về cấp GCNQSDĐ và pháp luật về cấp GCNQSDĐ; Chương 2 Thực trạng pháp luật về cấp GCNQSDĐ và thực tiễn thực hiện tại Hà Nội; Chương 3 Định hướng, giải pháp hoàn thiện pháp luật về cấp GCNQSDĐ và nâng cao hiệu quả thực hiện tại Hà Nội.

ii) Phương pháp bình luận, phương pháp đánh giá được sử dụng trong nội dung phần tổng quan tình hình nghiên cứu và cơ sở lý thuyết của luận án Đánh giá nhóm công trình nghiên cứu lý luận pháp luật về cấp GCNQSDĐ; nhóm công trình nghiên cứu thực trạng pháp luật về cấp GCNQSDĐ và thực tiễn thực hiện; nhóm công trình nghiên cứu định hướng, giải pháp hoàn thiện pháp luật về cấp GCNQSDĐ và nâng cao hiệu quả thực hiện để nhận diện những kết quả đạt được; những vấn đề còn bỏ ngỏ mà bản luận án này tiếp tục nghiên cứu, tìm hiểu.

iii) Phương pháp diễn giải, phương pháp lịch sử, phương pháp đối chiếu được sử dụng tại Chương 1 khi nghiên cứu một số vấn đề lý luận về cấp GCNQSDĐ và pháp luật về cấp GCNQSDĐ như giải mã khái niệm, đặc điểm, ý nghĩa, yêu cầu của cấp GCNQSDĐ; khái niệm, đặc điểm và cấu trúc nội dung của pháp luật về cấp GCNQSDĐ iv) Phương pháp so sánh, phương pháp thống kê, phương pháp tổng hợp được sử dụng tại Chương 2 khi nghiên cứu thực trạng pháp luật về cấp GCNQSDĐ và thực tiễn thi hành tại thành phố Hà Nội như tìm hiểu nội dung các quy định về đối tượng, điều kiện, nguyên tắc, thẩm quyền cấp GCNQSDĐ đánh giá sự tác động của điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của Hà Nội đến việc thực hiện pháp luật về cấp GCNQSDĐ; chỉ ra kết quả đạt được; những hạn chế, vướng mắc và nguyên nhân.

v) Phương pháp tổng hợp, phương pháp quy nạp, phương pháp diễn giải được sử dụng tại Chương 3 khi nghiên cứu định hướng, giải pháp hoàn thiện pháp luật về cấp GCNQSDĐ và nâng cao hiệu quả thi hành tại thành phố Hà Nội.

5 Đóng góp mới về khoa học của luận án

Kế thừa kết quả nghiên cứu của các công trình khoa học có liên quan được công bố, luận án có những đóng góp mới thể hiện ở một số nội dung cụ thể như sau: - Hệ thống hóa, bổ sung và phát triển hệ thống cơ sở lý luận về cấp GCNQSDĐ và pháp luật về cấp GCNQSDĐ dựa trên lý thuyết sở hữu toàn dân về đất đai; lý

thuyết về vật quyền; lý thuyết về QSDĐ là quyền về tài sản được pháp luật bảo hộ; lý thuyết về vai trò của pháp luật trong nền kinh tế thị trường

- Phân tích thực trạng pháp luật về cấp GCNQSDĐ và đánh giá thực tiễn thi hành tại thành phố Hà Nội nhằm nhận diện những điểm bất cập, mâu thuẫn, thiếu thống nhất, đồng bộ trong nội dung các quy định của pháp luật; đánh giá kết quả đạt được; những vướng mắc, tồn tại và nguyên nhân của quá trình thực hiện pháp luật về cấp GCNQSDĐ tham chiếu từ thực tiễn thi hành tại thành phố Hà Nội.

- Dựa trên kết quả nghiên cứu lý luận và thực tiễn của Chương 1, Chương 2; luận án đề xuất định hướng, giải pháp hoàn thiện pháp luật về cấp GCNQSDĐ và nâng cao hiệu quả thi hành tại thành phố Hà Nội.

Luận án là chuyên khảo chuyên sâu nghiên cứu có hệ thống, đầy đủ, toàn diện pháp luật về cấp GCNQSDĐ tham chiếu từ thực tiễn áp dụng tại thành phố Hà Nội Luận án là tài liệu tham khảo bổ ích không chỉ cho công tác xây dựng, soạn thảo pháp luật đất đai mà còn phục vụ công tác quản lý nhà nước về đất đai nói chung và quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn thành phố Hà Nội nói riêng Hơn nữa, luận án còn là tài liệu chuyên khảo có giá trị cung cấp học liệu cho việc giảng dạy, học tập, nghiên cứu của các cơ sở đào tạo luật học ở nước ta (đặc biệt là đào tạo chuyên ngành về pháp luật đất đai).

6 Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của luận án

6.1 Ý nghĩa lý luận

Luận án làm rõ về mặt lý luận hoạt động cấp GCNQSDĐ thông qua việc phân tích cơ sở của cấp GCNQSDĐ; giải mã nội hàm khái niệm cấp GCNQSDĐ, đặc điểm, ý nghĩa của cấp GCNQSDĐ; các hình thức cấp GCNQSDĐ; yêu cầu cấp GCNQSDĐ và hậu quả pháp lý của cấp GCNQSDĐ Thông qua kết quả nghiên cứu về khía cạnh này cung cấp những kiến thức lý luận cơ bản về cấp GCNQSDĐ.

Luận án phân tích một số vấn đề lý luận cơ bản về pháp luật cấp GCNQSDĐ với việc giải mã, luận giải khái niệm và đặc điểm của pháp luật về cấp GCNQSDĐ; cấu trúc nội dung của pháp luật về cấp GCNQSDĐ, yêu cầu, các yếu tố đảm bảo thực hiện pháp luật về cấp GCNQSDĐ; pháp luật về đăng ký đất đai, cấp GCNQSDĐ của một số nước và bài học kinh nghiệm đối với Việt Nam Những kết quả nghiên cứu không chỉ góp phần hoàn thiện hệ thống cơ sở lý luận pháp luật về cấp GCNQSDĐ mà còn cung cấp cơ sở nền tảng lý luận để phân tích thực trạng pháp luật về cấp

GCNQSDĐ, đánh giá thực tiễn thực hiện tại Hà Nội; đề xuất định hướng, giải pháp hoàn thiện và nâng cao hiệu quả thực hiện tại Hà Nội.

6.2 Ý nghĩa thực tiễn

Kết quả nghiên cứu của luận án được rút ra từ những phân tích, đánh giá thực tiễn thực hiện pháp luật về cấp GCNQSDĐ thông qua các số liệu, vụ việc thực tế cụ thể của Hà Nội Mặt khác, thông qua việc tìm hiểu thực tiễn thực hiện tại Hà Nội, luận án phát hiện, chỉ ra những điểm bất cập, chưa phù hợp với thực tế hoặc chưa giải quyết được những tồn tại lịch sử về sử dụng đất cũng như nhận diện những điểm đặc thù trong quản lý và sử dụng đất của Hà Nội mà khi xây dựng pháp luật, các nhà làm luật cần phải tính đến Trên cơ sở đó, luận án đề xuất định hướng, giải pháp hoàn thiện pháp luật về cấp GCNQSDĐ nhằm đáp ứng yêu cầu của thực tiễn sử dụng đất nói chung và của Hà Nội nói riêng Đồng thời, luận án đề xuất giải pháp góp phần nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về cấp GCNQSDĐ trên địa bàn thành phố Hà Nội Những đề xuất này được chắt lọc, đúc rút từ việc phân tích những vụ việc thực tiễn, những vướng mắc trong cấp GCNQSDĐ của Hà Nội Vì vậy, có thể khẳng định nội dung của luận án nói chung và các giải pháp hoàn thiện pháp luật về cấp GCNQSDĐ và nâng cao hiệu quả thực hiện trên địa bàn thành phố Hà Nội có giá trị thực tiễn.

7 Kết cấu của luận án

Ngoài phần mở đầu, kết luận, tổng quan tình hình nghiên cứu và cơ sở lý thuyết của luận án, danh mục tài liệu tham khảo, nội dung luận án được kết cấu gồm 3 chương:

Chương 1 Lý luận về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở

hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Chương 2 Thực trạng pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,

quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và thực tiễn thực hiện tại thành phố Hà Nội.

Chương 3 Định hướng, giải pháp tổ chức triển khai thực hiện Luật Đất đai

năm 2024 về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và nâng cao hiệu quả thực hiện tại thành phố Hà Nội.

TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU VÀ CƠ SỞ LÝ THUYẾT CỦA LUẬN ÁN

1 Tổng quan tình hình nghiên cứu

Pháp luật về cấp GCNQSDĐ; GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (gọi chung là GCNQSDĐ) là một trong những chế định cơ bản của pháp luật đất đai có nội dung phức tạp, được đổi mới thường xuyên cùng với sự phát triển của đất nước Do đó, chế định này nhận được sự quan tâm nghiên cứu của đông đảo giới luật học nước ta Ở nước ngoài, minh định và bảo hộ quyền sở hữu về tài sản nói chung và quyền sở hữu về tài sản đất đai nói riêng là vấn đề cốt lõi, có ý nghĩa quyết định nhằm tạo động lực để phát triển; vì vậy, có nhiều học giả quan tâm tìm hiểu đến việc bảo đảm quyền sở hữu đất đai dưới khía cạnh pháp lý thông qua việc Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đất đai cho tổ chức, cá nhân sử dụng đất (Certificate of Title) được công bố ở các góc độ khác nhau Điều đó hoàn toàn có thể hiểu được, vì đất đai đối với mọi quốc gia đều có tầm quan trọng đặc biệt, vừa gắn liền với lãnh thổ, chủ quyền quốc gia, vừa là nguồn lực có ý nghĩa sống còn của đất nước, vừa là tư liệu sản xuất, sinh hoạt của mọi người dân Ở nước ta, Hiến pháp năm 1980 đã quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân và các bản hiến pháp sau này tiếp tục khẳng định nguyên tắc này Vì vậy, trong hệ thống pháp luật nước ta, pháp luật về đất đai chiếm một vị trí quan trọng, thường xuyên được đổi mới, hoàn thiện nhằm đáp ứng yêu cầu phát triển của đất nước Trong gần 40 năm đổi mới, nước ta đã có tới 04 luật đất đai (bao gồm Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm 2003 và Luật Đất đai năm 2013) và Luật Đất đai (sửa đổi) sắp được Quốc hội khóa XV thông qua vào kỳ họp bất thường (từ ngày 15/01/2024 - ngày 18/01/2024) với hàng chục văn bản pháp luật quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Từ chỗ đất không có giá, qua quá trình đổi mới pháp luật, đất đã có giá, người sử dụng đất có rất ít quyền năng nay đã có nhiều quyền năng hơn về sử dụng đất Các đổi mới đó đã tạo lập cơ sở pháp lý cho thị trường BĐS ra đời và phát triển Có thể nói trải qua gần 40 năm đổi mới, đất nước ta đã đạt được những thành tựu to lớn như ngày hôm nay có nguyên nhân từ sự đổi mới tư duy pháp lý về đất đai, đã trả lại những giá trị ban đầu vốn có của đất đai và trao cho người sử dụng đất được quyền làm chủ đối với đất đai; đồng thời,

Nhà nước có các bảo đảm pháp lý đối với QSDĐ mà một trong những đảm bảo pháp lý đó là cấp GCNQSDĐ cho người sử dụng đất Đi liền với quá trình đổi mới pháp luật về đất đai là sự trăn trở đầy trách nhiệm của giới khoa học với nhiều đề tài nghiên cứu, luận án tốt nghiệp các cấp học (cử nhân, thạc sĩ, tiến sĩ) và nhiều công trình khoa học đã được công bố Trong đó có khá nhiều công trình nghiên cứu về cấp GCNQSDĐ Đó là thuận lợi lớn đối với NCS Việc nghiên cứu các công trình khoa học có liên quan mật thiết đến đề tài luận án có ý nghĩa đặc biệt quan trọng Bởi vì đó là tiền đề cho quá trình thực hiện luận án, là cơ sở để đánh giá, tìm hiểu những vấn đề lý luận và thực tiễn đã được nghiên cứu, những vấn đề còn bỏ ngỏ, là những gợi mở có tính định hướng cho những vấn đề cần nghiên cứu tiếp theo, mà luận án cần tập trung giải quyết Trong quá trình tìm hiểu, nghiên cứu, NCS nhận thấy có một số công

trình nghiên cứu nổi bật, có liên quan mật thiết đến đề tài luận án sau đây

1.1 Nhóm công trình nghiên cứu lý luận về cấp giấy chứng nhận quyềnsử dụng đất và pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

i) Trần Quốc Toản (chủ biên) (2013), Đổi mới quan hệ sở hữu đất đai - Lýluận và thực tiễn, Nxb Chính trị quốc gia - Sự thật, Hà Nội

Nội dung cuốn sách đề cập cơ sở khoa học, thực tiễn đổi mới quan hệ sở hữu đất đai; bản chất và nội dung sự vận động quan hệ ruộng đất trong cơ chế mới; sự vận động của quan hệ ruộng đất với quá trình phát triển nông nghiệp hàng hóa, công nghiệp hóa, đô thị hóa; một số vấn đề về tiếp tục đổi mới và hoàn thiện quan hệ sở hữu đất đai trong bối cảnh sửa đổi Hiến pháp năm 1992 và Luật Đất đai năm 2003 Các tác giả đã nghiên cứu, lý giải cơ sở của việc đổi mới quan hệ đất đai ở nước ta; sự vận động của các quyền của quan hệ sở hữu đất đai trong cơ chế thị trường dẫn đến việc pháp luật thừa nhận và mở rộng các quyền năng của người sử dụng đất Mặt khác, trong điều kiện của quá trình phát triển nông nghiệp hàng hóa, đô thị hóa và công nghiệp hóa đặt ra những yêu cầu đổi mới quan hệ sở hữu đất đai đặt trong sự vận động của quan hệ ruộng đất Các khuyến nghị tiếp tục đổi mới và hoàn thiện quan hệ sở hữu đất đai trong bối cảnh sửa đổi Hiến pháp năm 1992 và Luật Đất đai năm 2003; trong đó, đáng chú ý là khuyến nghị xác lập và bảo hộ QSDĐ của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân Vấn đề GCNQSDĐ và cấp GCNQSDĐ là một nội dung được phân tích, đề cập khá mờ nhạt trong cuốn sách này Điều này là dễ hiểu; bởi các tác giả tập trung phân tích, luận giải quá trình đổi mới quan hệ sở hữu đất

đai ở nước ta dưới khía cạnh lý luận và thực tiễn mà không đi sâu nghiên cứu vấn đề cấp GCNQSDĐ dưới góc độ pháp lý.

ii) Ủy ban Thường vụ Quốc hội - Viện Nghiên cứu Lập pháp & Viện RosaLuxem burg (Cộng hòa Liên bang Đức) (2011), Tiếp tục đổi mới chính sách, phápluật đất đai trong thời kỳ công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước (Kỷ yếu Hộithảo), Nxb Lao động, Hà Nội

Cuốn sách tập hợp các bài viết về quan hệ giữa cơ quan quản lý nhà nước và người sử dụng đất trong chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở nước ta; một số vấn đề về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất; một số vấn đề về hoàn thiện hệ thống chính sách, pháp luật đất đai bảo đảm hài hòa lợi ích của Nhà nước, của người sử dụng đất và của nhà đầu tư; hoàn thiện cơ chế giải quyết khiếu nại và bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ở Việt Nam; vai trò của Nhà nước - đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai trong sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước Kết quả nghiên cứu của các tác giả cung cấp cho NCS những hiểu biết, kiến thức khá toàn diện về quá trình đổi mới chính sách, pháp luật đất đai trong thời kỳ công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước Đặt trong tổng thể của vấn đề nghiên cứu thì nội dung các trang viết về cấp GCNQSDĐ chiếm vị trí rất khiêm tốn; thậm chí là mờ nhạt, thiếu đầy đủ, sâu sắc, toàn diện Tiếp cận cuốn sách này, NCS nhận thấy có không nhiều bài viết phân tích, tìm hiểu trực tiếp đến việc cấp GCNQSDĐ và pháp luật về cấp GCNQSDĐ.

iii) S Rowton Simpson, Land, Law and Registration (Lon don: CambridgeUniversity Press, 1980)

Cuốn sách phân tích về khái niệm, vai trò của đất đai đối với con người; quyền của con người đối với đất Sự cần thiết của việc điều chỉnh quan hệ đất đai bằng pháp luật Vai trò của pháp luật trong việc xác lập, bảo hộ quyền và nghĩa vụ pháp lý của người sử dụng đất đối với đất đai Thông qua nghiên cứu, S Rowton Simpson cung cấp thông tin về hệ thống đăng ký đất đai ở Anh; đánh giá, nhận xét về cơ chế hoạt động của hệ thống đăng ký đất đai trong việc xác nhận các quyền của chủ sở hữu đối với tài sản đất đai Với việc tiếp cận nội dung của cuốn sách này, người đọc không chỉ hiểu biết về khái niệm, đặc điểm, vai trò của đất đai; của pháp luật; của hệ thống đăng ký BĐS nói chung và đăng ký đất đai nói riêng mà còn nhận diện được mối quan hệ giữa đất đai, pháp luật, hệ thống đăng ký ở Anh.

Đặc biệt, những nghiên cứu, phân tích về hệ thống đăng ký đất đai không chỉ giúp NCS hiểu được vai trò, đặc điểm, hệ thống tổ chức, cơ chế vận hành mà còn thấy rõ một trong những chức năng quan trọng, cơ bản của đăng ký đất đai là cung cấp thông tin, dữ liệu để Nhà nước công nhận quyền sở hữu đất đai của con người đối với thửa đất nhất định Tuy nhiên, do chế độ sở hữu đất đai ở Anh có những điểm không giống với chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở Việt Nam Vì vậy, cuốn sách không nghiên cứu về cấp GCNQSDĐ cho người sử dụng đất Dẫu vậy, kết quả nghiên cứu của tác giả cung cấp thông tin bổ ích mang tính phổ quát để NCS tham khảo khi nghiên cứu những vấn đề lý luận về cấp GCNQSDĐ và pháp luật về cấp GCNQSDD ở nước ta.

iv) Vũ Văn Phúc (chủ biên) (2013), Những vấn đề về sở hữu, quản lý và sửdụng đất đai trong giai đoạn hiện nay, Nxb Chính trị quốc gia - Sự thật, Hà Nội

Cuốn sách tập hợp các bài viết phân tích cơ sở lý luận và thực tiễn của vấn đề sở hữu, quản lý và sử dụng đất ở nước ta hiện nay; luận giải, làm sáng tỏ mối quan hệ giữa quyền sở hữu đất đai và QSDĐ trong Luật Đất đai năm 2003; đánh giá thực trạng quản lý và sử dụng đất Trên cơ sở đó, các tác giả đề xuất giải pháp hoàn thiện về sở hữu, quản lý và sử dụng đất khi sửa đổi Luật Đất đai năm 2003 Tuy nhiên, cuốn sách không đi sâu nghiên cứu lý luận về cấp GCNQSDĐ và pháp luật về cấp GCNQSDĐ; đặc biệt không đánh giá thực tiễn áp dụng pháp luật về cấp GCNQSDĐ trên địa bàn thành phố Hà Nội để chỉ ra những kết quả đạt được; những hạn chế, vướng mắc và nguyên nhân Đây là vấn đề mà cuốn sách này còn bỏ ngỏ và là nhiệm vụ mà luận án của NCS cần phải tiếp tục nghiên cứu, tìm hiểu Dẫu vậy, nội dung cuốn sách cung cấp thông tin tham khảo bổ ích; xác lập thế giới quan toàn diện đặt trong mối quan hệ tổng thể về sở hữu, quản lý, sử dụng đất đai ở nước ta hiện nay đối với NCS trong quá trình phân tích lý luận về cấp GCNQSDĐ và pháp luật về cấp GCNQSDĐ trong Chương 1 của luận án

v) Nguyễn Quang Tuyến (2013), Những điểm mới trong nội dung các quyđịnh về đất đai, tài nguyên và môi trường của Hiến pháp năm 2013 và vấn đề tổchức triển khai thực hiện, Tạp chí Luật học - Đặc san tháng 9/2014về Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam bước tiến mới tronglịch sử lập hiến Việt Nam

Nội dung bài viết chia làm hai phần: Phần 1 Đi sâu tìm hiểu những điểm mới trong nội dung các quy định về đất đai, tài nguyên và môi trường của Hiến pháp năm 2013 thông qua việc bình luận quy định về chế độ sở hữu toàn dân về đất đai; cơ sở pháp lý làm phát sinh và chấm dứt quyền của người sử dụng đất ; Phần 2 Đề cập một số biện pháp triển khai nhằm nhanh chóng đưa những quy định mới này của Hiến pháp năm 2013 vào cuộc sống Bài viết có liên quan đến nội dung đề tài luận án ở khía cạnh đề xuất các giải pháp cho việc triển khai các quy định về quản lý và sử dụng đất của Hiến pháp năm 2013 Đây là tiền đề pháp lý quan trọng để thực thi có hiệu quả việc cấp GCNQSDĐ cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất Kết quả nghiên cứu của bài viết được NCS tham khảo khi nghiên cứu cơ sở lý luận của việc xác lập QSDĐ và bảo đảm pháp lý đối với QSDĐ thông qua việc Nhà nước cấp GCNQSDĐ tại Chương 1 luận án.

vi) Nguyễn Minh Tuấn (2011), Đăng ký bất động sản - Những vấn đề lýluận và thực tiễn, Nxb Chính trị quốc gia - Sự thật, Hà Nội

Theo Luật Đất đai năm 2013, đăng ký đất đai bao gồm đăng ký lần đầu và đăng ký biến động trong quá trình sử dụng đất Đăng ký đất đai lần đầu có ý nghĩa nhằm xác lập QSDĐ của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân v.v Điều này có nghĩa là thông qua việc đăng ký đất đai tại Văn phòng đăng ký đất đai cấp tỉnh, chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện để Nhà nước công nhận và bảo hộ QSDĐ của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân Đây là cơ sở và điều kiện để Nhà nước xem xét cấp GCNQSDĐ cho người sử dụng đất Hay nói cách khác, trên cơ sở xác lập QSDĐ hợp pháp, Nhà nước sẽ xem xét cấp GCNQSDĐ cho người sử dụng đất Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định: “Bất động sản bao gồm: a) Đất đai; b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; c) Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; d) Tài sản khác theo quy định của pháp luật”1 Do đó, đăng ký đất đai là một dạng cụ thể của đăng ký BĐS Cuốn sách đăng ký BĐS - Những vấn đề lý luận và thực tiễn đề cập cơ sở, mục đích, ý nghĩa, nguyên tắc, yêu cầu của đăng ký BĐS; đánh giá thực trạng pháp luật về đăng ký BĐS và đề xuất giải pháp hoàn thiện lĩnh vực pháp luật này và nâng cao hiệu quả thực hiện ở nước ta Một phần nội dung của cuốn sách này phân tích những vấn đề lý luận và thực tiễn của đăng ký đất đai có liên quan đến đề

1 Khoản 1 Điều 107 Bộ luật Dân sự năm 2015.

tài luận án của NCS; bởi lẽ, đăng ký đất đai là tiền đề để Nhà nước xem xét tính hợp pháp của QSDĐ và cấp GCNQSDĐ cho người sử dụng đất Đây là những thông tin có giá trị được NCS tham khảo trong quá trình nghiên cứu lý luận và đánh giá thực tiễn thực hiện pháp luật về cấp GCNQSDĐ tại Hà Nội trong luận án của mình.

vii) Nguyễn Quang Tuyến (chủ nhiệm đề tài) (2022), Cơ sở khoa học đềxuất các giải pháp đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất trong các quy định của phápluật về quản lý, sử dụng đất đai giữa Luật Đất đai và các đạo luật có liên quan, gópphần nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý đất đai ở Việt Nam, Đề tài nghiên cứukhoa học cấp Bộ - Bộ Tài nguyên và Môi trường, Hà Nội

Đề tài nghiên cứu cơ sở khoa học về tính đồng bộ, thống nhất giữa Luật Đất đai và các đạo luật có liên quan như Bộ luật Dân sự năm 2015, Luật Nhà ở năm 2014, Luật Kinh doanh BĐS năm 2014, Luật Quy hoạch năm 2017, Luật Lâm nghiệp năm 2017, Luật Doanh nghiệp năm 2020, Luật Đầu tư năm 2020, Luật Môi trường năm 2020, Luật Xây dựng năm 2013 v.v Việc đánh giá tính đồng, bộ thống nhất giữa Luật Đất đai và các đạo luật khác có liên quan được nhóm tác giả lựa chọn, giới hạn ở một số nhóm nội dung, bao gồm quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; đăng ký đất đai và cấp GCNQSDĐ; giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất; thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất; xử lý vi phạm pháp luật đất đai; giải quyết tranh chấp đất đai để nhận diện những điểm mâu thuẫn, bất cập, thiếu thống nhất, đồng bộ và nguyên nhân Trên cơ sở đó, đề tài đưa ra quan điểm, yêu cầu, định hướng và giải pháp hoàn thiện những nội dung này đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ giữa Luật Đất đai và các đạo luật khác có liên quan góp phần nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý đất đai ở Việt Nam Đề tài cung cấp một “bức tranh” khá đầy đủ, toàn diện về tính thống nhất, đồng bộ và tính chưa thống nhất, đồng bộ của các chế định cơ bản của Luật Đất đai với các đạo luật khác có liên quan Đặc biệt, một phần nội dung của đề tài phân tích, đánh giá nhận diện tính thiếu thống nhất, đồng bộ giữa quy định về cấp GCNQSDĐ của Luật Đất đai với các đạo luật khác có liên quan Đây là những thông tin rất có giá trị được NCS tham khảo, kế thừa khi phân tích, nghiên cứu lý luận về cấp GCNQSDĐ và pháp luật về cấp GCNQSDĐ tại Chương 1 của luận án v.v

viii) Tạp chí Cộng sản (2021), Một số vấn đề lý luận và thực tiễn về tiếp tụcđổi mới thể chế quản lý, sử dụng đất đai, đáp ứng yêu cầu phát triển đất nước trongthời kỳ mới, Số chuyên đề - số 3, Hà Nội

Số chuyên đề này tập hợp các bài viết của các nhà lý luận, chuyên gia về lĩnh vực đất đai, nông nghiệp, kinh tế, BĐS phân tích, đánh giá về thể chế quản lý, sử dụng đất ở nước ta dưới khía cạnh lý luận và thực tiễn đi từ đánh giá nhận thức lý luận và chế định pháp lý vai trò đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý đất đai của Nhà nước trong chế độ sở hữu toàn dân về đất đai; chế định quyền của người sử dụng đất trong chế độ sở hữu toàn dân về đất đai; các bước phát triển tư duy, nhận thức về chính sách, pháp luật đất đai trong thời kỳ đổi mới; đổi mới công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để bảo đảm tính hiệu quả và phát triển bền vững; đẩy nhanh hiện đại hóa công tác thống kê, đăng ký và hiện đại hóa cơ sở dữ liệu đất đai gắn với chuyển đổi số quốc gia; đổi mới hoạt động giao đất, cho thuê đất bảo đảm quyền của các chủ thể và phù hợp với cơ chế thị trường đến vấn đề phân cấp, phân quyền trong quản lý đất đai giữa Trung ương với địa phương Các bài viết phân tích dưới góc độ lý luận về chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai, lý luận về chế định quyền của người sử dụng đất và mối quan hệ giữa quyền sở hữu toàn dân về đất đai với quyền của người sử dụng đất cũng như phân tích, đánh giá về một số chế định quản lý, sử dụng đất như vấn đề tiếp cận đất đai của doanh nghiệp; chính sách tài chính về đất đai; thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, giải tỏa Mặc dù, số chuyên đề này không có bài viết nào phân tích có hệ thống, trực tiếp về cấp GCNQSDĐ dưới góc độ lý luận song chắt lọc từ những nội dung các bài viết; những ý tưởng, quan điểm khoa học của các tác giả có liên quan đến đề tài luận án, NCS thu thập được một số luận điểm khoa học về quyền của người sử dụng đất và cơ chế đảm bảo thực hiện; đặc biệt là mối quan hệ giữa quyền sở hữu toàn dân về đất đai và quyền của người sử dụng đất Đây là những tham khảo có giá trị nhất định được NCS kế thừa khi nghiên cứu những vấn đề lý luận về cấp GCNQSDĐ và pháp luật về cấp GCNQSDĐ tại Chương 1 của luận án v.v

1.2 Nhóm công trình nghiên cứu thực trạng pháp luật về cấp giấy chứngnhận quyền sử dụng đất và thực tiễn thực hiện

Nghiên cứu thực trạng pháp luật về cấp GCNQSDĐ và thực tiễn thực hiện đã có nhiều công trình khoa học được công bố mà tiêu biểu là một số công trình cụ thể sau đây:

i) Nguyễn Quang Tuyến (2003), Địa vị pháp lý của người sử dụng đất trongcác giao dịch dân sự, thương mại về đất đai, Luận án tiến sĩ luật học, Trường Đạihọc Luật Hà Nội

Luận án này giải quyết được một số vấn đề lý luận cụ thể sau:

- Phân tích khái niệm, đặc điểm của người sử dụng đất và phân loại người sử dụng đất.

- Giải mã khái niệm, đặc điểm về địa vị pháp lý của người sử dụng đất trong các giao dịch dân sự, thương mại về đất đai.

- Tìm hiểu các yếu tố chi phối địa vị pháp lý của người sử dụng đất trong các giao dịch dân sự, thương mại về đất đai.

- Đánh giá lịch sử hình thành và phát triển địa vị pháp lý của người sử dụng đất trong các giao dịch dân sự, thương mại về đất đai ở Việt Nam

Chế định về cấp GCNQSDĐ được luận án nghiên cứu lồng ghép với nội dung các quy định về quyền của người sử dụng đất và điều kiện thực hiện các giao dịch dân sự, thương mại về đất đai của người sử dụng đất mà không tách ra nghiên cứu thành một vấn đề độc lập Tuy nhiên, cho dù luận án không đi sâu nghiên cứu chuyên sâu có hệ thống, trực tiếp và toàn diện về chế định cấp GCNQSDĐ nhưng những kết quả thu được từ việc phân tích, tìm hiểu lý luận về xác lập QSDĐ và các điều kiện đảm bảo cho QSDĐ tham gia các giao dịch mang tính chất dân sự, thương mại trên thị trường có giá trị tham khảo bổ ích đối với NCS Nó giúp NCS nhận diện đầy đủ, rõ ràng hơn về ý nghĩa, vai trò của GCNQSDĐ và cấp GCNQSDĐ tham chiếu với việc tìm hiểu địa vị pháp lý của người sử dụng đất trong các giao dịch dân sự, thương mại về đất đai ở nước ta Mặc dù vậy, bản luận án này không nghiên cứu đầy đủ, hệ thống về cấp GCNQSDĐ và pháp luật về cấp GCNQSDĐ nên nhiều vấn đề lý luận, thực tiễn chưa được giải quyết như khái niệm, đặc điểm, ý nghĩa, yêu cầu của cấp GCNQSDĐ, lý luận, thực trạng pháp luật về cấp GCNQSDĐ và đánh giá thực tiễn thực hiện Chính những vấn đề chưa được làm sáng tỏ này định hướng, gợi ý cho việc xác định nhiệm vụ nghiên cứu đối với luận án của NCS.

ii) Hoàng Văn Cường (chủ biên) (2023), Quản lý nhà nước về kinh tế đấttheo cơ chế thị trường ở Việt Nam (sách chuyên khảo), Nxb Chính trị quốc gia - Sựthật, Hà Nội

Cuốn sách bao gồm 03 chương: Chương 1 Những vấn đề lý luận chung về quản lý kinh tế đất theo cơ chế thị trường; Chương 2 Thực trạng quản lý kinh tế đất ở Việt Nam; Chương 3 Tăng cường quản lý nhà nước về kinh tế đất theo cơ chế thị trường ở Việt Nam Nội dung của cuốn sách đi sâu nghiên cứu về quản lý nhà nước về kinh tế đất theo cơ chế thị trường dựa trên sự tìm hiểu lý luận, đánh giá thực trạng quản lý kinh tế đất để nhận diện những hạn chế, bất cập so với yêu cầu của cơ chế thị trường Trên cơ sở đó, các tác giả đề xuất phương hướng, giải pháp khắc phục góp phần tăng cường quản lý nhà nước về kinh tế đất theo cơ chế thị trường ở nước ta Một phần của cuốn sách có liên quan đến đề tài luận án của NCS; đó là Tiểu mục 2 Chính sách phí và lệ phí đối với các quan hệ sử dụng đất của Mục III của Chương 2 Thực trạng quản lý kinh tế đất ở Việt Nam (từ trang 181-184) Trong Tiểu mục này, các tác giả phân tích bản chất các khoản thu phí liên quan đến đất đai là khoản tiền mà tổ chức, cá nhân phải trả khi được một tổ chức, cá nhân khác cung cấp dịch vụ được quy định trong danh mục thu phí có liên quan đến quá trình quản lý và sử dụng đất Cụ thể, có một số loại phí liên quan như: phí thẩm định hồ sơ cấp GCNQSDĐ; phí khai thác và sử dụng tài liệu đất đai; phí cung cấp thông tin về giao dịch bảo đảm bằng QSDĐ, tài sản gắn liền với đất; phí đăng ký giao dịch bảo đảm bằng QSDĐ Trong khi đó, lệ phí về đất đai là khoản tiền mà tổ chức, cá nhân phải nộp khi được cơ quan nhà nước (hoặc tổ chức được ủy quyền) phục vụ công việc quản lý nhà nước về đất đai được quy định trong danh mục về lệ phí, bao gồm: 02 loại lệ phí chủ yếu: Lệ phí cấp GCNQSDĐ; lệ phí đăng ký trước bạ Có điểm chú ý là mức thu lệ phí được ấn định trước, không nhằm mục đích bù đắp chi phí Trong khi đó, mức thu lệ phí trước bạ được tính bằng tỷ lệ % trên giá trị tài sản2 Tiếp đó, cuốn sách làm rõ bản chất của lệ phí cấp GCNQSDĐ và các trường hợp cụ thể mà người sử dụng đất phải nộp lệ phí cấp GCNQSDĐ Mặc dù, cuốn sách do Hoàng Văn Cường làm chủ biên chỉ đề cập một phần rất nhỏ liên quan đến nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất khi được cấp GCNQSDĐ song những phân tích của các tác giả giúp NCS nhận diện, phân biệt rõ sự khác nhau giữa lệ phí với phí về đất đai; giữa lệ phí trước bạ nhà đất với lệ phí cấp GCNQSDĐ Từ sự lĩnh hội, tiếp thu những phát hiện này, NCS có cơ sở vững chắc, rõ ràng hơn khi phân

2 Hoàng Văn Cường (chủ biên) (2023), Quản lý nhà nước về kinh tế đất theo cơ chế thị trường ở Việt Nam(sách chuyên khảo), Nxb Chính trị quốc gia - Sự thật, Hà Nội, tr 181-182.

tích thực trạng pháp luật về cấp GCNQSDĐ nói chung và quy định về lệ phí cấp GCNQSDĐ nói riêng cũng như đánh giá thực tiễn thực hiện trong luận án của mình.

iii) Trần Quang Huy (chủ biên) (2023), Quyền sở hữu nhà ở của chủ thể cóyếu tố nước ngoài tại Việt Nam (sách chuyên khảo), Nxb Công an nhân dân, HàNội

Cuốn sách do Trần Quang Huy làm chủ biên tìm hiểu về quyền sở hữu nhà ở của chủ thể có yếu tố nước ngoài tại Việt Nam trên khía cạnh lý luận và khía cạnh thực hiện Nội dung cuốn sách gồm 06 Chương: Chương 1 Cơ sở lý luận về quyền sở hữu nhà ở của chủ thể có yếu tố nước ngoài tại Việt Nam; Chương 2 Cơ sở thực tiễn của việc cho phép chủ thể có yếu tố nước ngoài mua nhà ở và sở hữu nhà ở tại Việt Nam; Chương 3 Kinh nghiệm nước ngoài về sở hữu nhà ở của chủ thể có yếu tố nước ngoài; Chương 4 Pháp luật về quyền sở hữu của chủ thể có yếu tố nước ngoài được phép mua nhà ở tại Việt Nam; Chương 5 Thực tiễn thi hành pháp luật về quyền sở hữu nhà ở của chủ thể có yếu tố nước ngoài tại Việt Nam; Chương 6 Hoàn thiện pháp luật về quyền sở hữu nhà ở của chủ thể có yếu tố nước ngoài Nội dung của cuốn sách liên quan đến đề tài luận án của NCS là Mục VI Trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam cho các chủ thể có yếu tố nước ngoài (trang 141-144) và những phân tích, đánh giá của nhóm tác giả về bất cập, khó khăn khi cấp GCNQSDĐ và quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng cho các dự án BĐS (trang 160-165) Đây là những thông tin tham khảo bổ ích đối với NCS khi nghiên cứu thực trạng pháp luật về cấp GCNQSDĐ và đánh giá thực tiễn thực hiện tại Chương 2 của luận án Tuy nhiên, cuốn sách nêu trên không phân tích đầy đủ, hệ thống pháp luật về cấp GCNQSDĐ như đối tượng, điều kiện; nguyên tắc, thẩm quyền cấp GCNQSDĐ; quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ cấp GCNQSDD cũng như đánh giá thực tiễn áp dụng ở nước ta nói chung và tại Hà Nội nói riêng.

iv) Tạp chí Dân chủ và Pháp luật - Bộ Tư pháp (2022), Hoàn thiện chínhsách, pháp luật về đất đai, Nxb Tư pháp, Hà Nội

Chuyên đề gồm các bài viết phân tích, đánh giá chính sách, pháp luật đất đai hiện hành để chỉ ra những điểm bất cập, vướng mắc và đề xuất giải pháp khắc phục; góp phần hoàn thiện Các bài viết này cụ thể: 1 Cải cách chính sách, pháp luật đất đai ở Việt Nam - Lý luận và thực tiễn; 2 Chính sách quản lý, sử dụng đất nông nghiệp nhằm khuyến khích tập trung, tích tụ đất đai trong bối cảnh công

nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước; 3 Mô hình quản lý đất đai ở Việt Nam hiện nay -Ưu điểm và hạn chế; 4 Cơ chế giải quyết tranh chấp đất đai ở Việt Nam hiện nay; 5 Ngăn ngừa, giải quyết xung đột đất đai - Các chính sách, công cụ quốc tế và liên hệ với Việt Nam; 6 Thực tiễn giải quyết, xét xử liên quan đến đất đai tại Tòa án nhân dân Vướng mắc và kiến nghị sửa đổi Luật Đất đai năm 2013; 7 Thu hồi đất -Chuẩn mực nhân quyền quốc tế và một số vấn đề ở Việt Nam; 8 Quyền của người sử dụng đất trong thực hiện cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo Luật Đất đai năm 2013; 9 Thực tiễn thi hành pháp luật đất đai ở Việt Nam trong giai đoạn hiện nay; 10 Quyền tiếp cận đất đai của phụ nữ trong luật nhân quyền quốc tế và pháp luật Việt Nam; 11 Chế độ sở hữu đất đai trên thế giới và ở Việt Nam; 12 Rà soát, bất cập của Luật Đất đai năm 2013 và đề xuất sửa đổi, bổ sung trong thời gian tới Liên quan đến đề tài luận án nói chung và nội dung có các chuyên đề số 8, 9, 10, 12 Chuyên đề 8 đã phân tích thực trạng pháp luật về cấp GCNQSDĐ tiếp cận dưới góc độ quyền của người sử dụng đất và chỉ ra điểm hạn chế của việc thực thi ảnh hưởng đến quyền của người sử dụng đất nói chung và quyền được cấp GCNQSDĐ nói riêng Đó là trường hợp quy hoạch sử dụng đất treo cho dù pháp luật quy định trách nhiệm của cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt phải điều chỉnh, hủy bỏ và công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ Nếu cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt không thực hiện thì người sử dụng đất không bị hạn chế về QSDĐ Tuy nhiên, trên thực tế, hầu như quy định này không được các cơ quan có thẩm quyền thực hiện và thường bị bỏ qua trong thực hiện cấp GCNQSDĐ Chuyên đề 9 tìm hiểu quyền tiếp cận đất đai của phụ nữ theo pháp luật quốc tế Theo đó, quyền tiếp cận, sử dụng và kiểm soát đất đai là quyền cơ bản được ghi nhận trong Tuyên ngôn Nhân quyền phổ quát và Công ước xóa bỏ mọi hình thức phân biệt đối xử với phụ nữ và kinh nghiệm của một số nước như Ruanda, Nepal, Banglades, Ấn Độ, Campuchia, Nigeria, Kenya về đảm bảo quyền bình đẳng của

phụ nữ Trên cơ sở đó, tác giả so sánh, liên hệ với Việt Nam đưa ra đánh giá: “Mặcdù không có phân biệt về giới trong luật, nhưng Luật Đất đai năm 1993 dường nhưđem lại lợi ích cho nam giới nhiều hơn với tỷ lệ nam đứng tên trên giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất trong khi chỉ có 10 - 12% phụ nữ có tên trên giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất… Nghiên cứu của Chương trình Phát triển của Liên Hợp quốc(UNDP) năm 2013 cho thấy, 60% nam giới trong khi chỉ có 20% phụ nữ được đứng

tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”3 Phụ nữ phải đối mặt với các rào cản liên quan đến phong tục truyền thống và thái độ tiêu cực đối với việc tiếp cận đất đai của phụ nữ Thiếu kiến thức về các quy trình để được cấp GCNQSDĐ và đăng ký sang tên trong GCNQSDĐ cũng là rào cản quan trọng đối với phụ nữ Những kết quả nghiên cứu của số chuyên đề này có giá trị tham khảo bổ ích đối với NCS khi phân tích thực trạng pháp luật về cấp GCNQSDĐ và đánh giá thực tiễn thực hiện trên địa bàn thành phố Hà Nội tại Chương 2 luận án Tuy nhiên, những bài viết có liên quan trong số chuyên đề này chưa phân tích đầy đủ, toàn diện nội dung pháp luật về cấp GCNQSDĐ và chưa nghiên cứu về thực tiễn thực hiện tại Hà Nội.

v) LANDA (2014), Báo cáo khảo sát bảo đảm quyền có tên của vợ và chồngtrong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tháng 11/2014

Mạng lưới các tổ chức phi chính phủ về đất đai ở Việt Nam (LANDA) đã tiến hành khảo sát, đánh giá thực tiễn thực hiện quy định về cấp GCNQSDĐ ghi họ tên vợ và họ tên chồng đối với QSDĐ là tài sản chung của vợ chồng (gọi chung là cấp GCNQSDĐ ghi tên vợ chồng) tại một số địa phương như Lào Cai, Hòa Bình, Quảng Trị tháng 11/2014 Kết quả của Báo cáo này đã chỉ ra những thành tích đạt được; những hạn chế, vướng mắc, khó khăn của việc cấp GCNQSDĐ ghi tên vợ chồng theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 tại các địa phương nêu trên với những số liệu, ví dụ thực tế cụ thể có sức thuyết phục Trên cơ sở đó, Báo cáo đưa ra khuyến nghị khắc phục những vướng mắc, khó khăn góp phần hoàn thiện quy định về cấp GCNQSDĐ ghi tên vợ chồng của Luật Đất đai năm 2013 và nâng cao hiệu quả thực hiện Nội dung của báo cáo được NCS tham khảo trong quá trình nghiên cứu Chương 2 Thực trạng pháp luật về cấp GCNQSDĐ và thực tiễn thực hiện tại Hà Nội của luận án.

vi) Nguyễn Đỗ Anh Tuấn, Đặng Kim Sơn (chủ biên) (2012), Chính sách đấtđai cho phát triển tại Việt Nam: Cơ hội hay thách thức, Viện Chính sách và Chiếnlược phát triển nông nghiệp, nông thôn - Bộ Nông nghiệp, phát triểnnông thôn, Hà Nội

Cuốn sách do Nguyễn Đỗ Anh Tuấn, Đặng Kim Sơn (chủ biên) phân tích chính sách đất đai trên phương diện cơ hội nếu nội dung phù hợp với thực tiễn, đáp ứng yêu cầu phát triển đất nước và ngược lại Nội dung cuốn sách phân tích khá

3 Tạp chí Dân chủ và Pháp luật - Bộ Tư pháp (2022), Hoàn thiện chính sách, pháp luật về đất đai, Nxb Tưpháp, Hà Nội, tr 165.

toàn diện các lĩnh vực của chính sách đất đai bao gồm: giá trị tài chính của đất đai; sở hữu và quản lý nhà nước về đất đai; tích tụ và tập trung ruộng đất; chính sách đất đai và an ninh lương thực; đất nông, lâm trường quốc doanh; thu hồi và bồi thường đất nông nghiệp; chính sách đất đai và dân tộc thiểu số; chính sách đất đai và công bằng giới; tính bền vững của đất đai Liên quan đến đề tài luận án, NCS đặc biệt quan tâm đến Chương X Chính sách đất đai và công bằng giới Trong Chương này, các tác giả phân tích, đánh giá thực trạng thực hiện quy định về cấp GCNQSDĐ ghi họ tên vợ và họ tên chồng Từ kết quả nghiên cứu cho thấy giữa quy định của pháp luật và việc thực thi trên thực tế còn tồn tại một khoảng cách khá xa Thực tế cho thấy vẫn còn bất bình đẳng trong tiếp cận đất đai đối với phụ nữ ở Việt Nam Báo cáo điều tra của Action aid năm 2008 về quyền tiếp cận đất đai của phụ nữ tại 06 tỉnh Hòa Bình, Lai Châu, Ninh Thuận, Gia Lai, Trà Vinh, Vĩnh Long nhận định: “Phụ nữ là người sản xuất nông nghiệp chủ yếu và nuôi sống cả gia đình, song quyền tiếp cận và sử dụng các công cụ và tư liệu sản xuất của họ vẫn chưa được đảm bảo, thậm chí có khi còn bị xâm phạm” Số liệu khảo sát của một số cuộc điều tra như WB (2008), VARHS (2010), UNDP (2006) đều cho thấy phụ nữ bị giới hạn trong tiếp cận đất đai do tỷ lệ họ được đứng tên trong sổ đỏ còn rất thấp (chưa được 30%) Thực trạng bất bình đẳng trong tiếp cận đất đai trên khiến phụ nữ là những người yêu thế trong gia đình và gặp nhiều rủi ro trong đảm bảo cuộc sống Số liệu phân tích từ Điều tra hộ gia đình (2006), VARHS (2010) và kết luận từ điều tra của WB (2008) cho thấy phụ nữ có ít quyền tham gia quyết định các công việc gia đình hơn nam giới khi sổ đỏ chỉ ghi một tên chồng so với khi họ được có tên trong sổ đỏ (70,2% so với 94%) Đồng thời việc không có tên trong GCNQSDĐ khiến phụ nữ khó tiếp cận với nguồn tín dụng để đầu tư vào sản xuất, kinh doanh cả nông nghiệp và phi nông nghiệp, nâng cao thu nhập và đảm bảo sinh kế tuổi già4 Phát hiện này của cuốn sách là một gợi ý cho NCS hướng nghiên cứu, phân tích nội dung quy định về cấp GCNQSDĐ ghi tên vợ chồng và đánh giá thực tiễn thực hiện tại Hà Nội để có thể đưa ra kết luận Hà Nội có tồn tại tình trạng bất bình đẳng giới trong cấp

4 Nguyễn Đỗ Anh Tuấn, Đặng Kim Sơn (chủ biên) (2012), Chính sách đất đai cho phát triển tại Việt Nam:Cơ hội hay thách thức, Viện Chính sách và Chiến lược phát triển nông nghiệp, nông thôn - Bộ Nông nghiệp,phát triển nông thôn, Hà Nội, tr 165.

GCNQSDĐ như các địa phương khác hay không Nếu có thì tình trạng này có đặc thù gì, khó khăn, trở ngại gì khác với các địa phương không v.v

1.3 Nhóm công trình nghiên cứu về hoàn thiện pháp luật cấp giấychứng nhận quyền sử dụng đất và nâng cao hiệu quả thực hiện

i) Phạm Thu Thủy (2005), Một số vấn đề về cấp giấy chứng nhận quyền sửdụng đất theo Luật Đất đai 2003, Tạp chí Luật học, số 3

Bài viết phân tích nội dung các quy định của Luật Đất đai 2003 về cấp GCNQSDĐ bao gồm đối tượng, điều kiện, nguyên tắc, thẩm quyền; trình tự, thủ tục cấp GCNQSDĐ tham chiếu với thực tiễn thực hiện để chỉ ra kết quả thực hiện; những vướng mắc, bất cập Trên cơ sở đó, tác giả đề xuất một số kiến nghị khắc phục vướng mắc, bất cập góp phần hoàn thiện nội dung cấp GCNQSDĐ của Luật Đất đai năm 2003 Những kiến nghị của bài viết này được NCS tham khảo trong quá trình nghiên cứu định hướng, giải pháp hoàn thiện pháp luật về cấp GCNQSDĐ và nâng cao hiệu quả thực hiện trên địa bàn thành phố Hà Nội tại Chương 3 của luận án Tuy nhiên, những kết quả nghiên cứu của Bài viết này được rút ra từ việc đánh giá, phân tích nội dung các quy định về cấp GCNQSDĐ của Luật Đất đai năm 2003 mà hiện nay các quy định này bị thay thế bởi Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành; đặc biệt trong bối cảnh các Đại biểu Quốc hội khóa XV thông qua Luật Đất đai (sửa đổi) thay thế Luật Đất đai năm 2013 tại kỳ họp bất thường lần thứ 5 ngày 18/01/2024 Dẫu vậy các kết quả của bài viết này vẫn có giá trị tham khảo nhất định khi tham chiếu, so sánh giữa nội dung các quy định về cấp GCNQSDĐ của Luật Đất đai năm 2003, Luật Đất đai năm 2013 và Luật Đất đai vừa được Quốc hội khóa XV thông qua để thấy được sự thay đổi, phát triển tư duy pháp lý của Nhà nước về xây dựng, hoàn thiện chế định cấp GCNQSDĐ.

ii) Trần Luyện (2004), “Một số ý kiến về đẩy mạnh tiến độ cấp giấy chứngnhận quyền sử dụng đất”, Tạp chí Ngân hàng

Bài viết phân tích, đánh giá thực trạng thực hiện pháp luật về cấp GCNQSDĐ ở nước ta thời gian vừa qua và đề xuất giải pháp đẩy nhanh tiến độ cấp GCNQSDĐ đáp ứng yêu cầu của công cuộc phát triển đất nước Những phát hiện, kết quả được tác giả bài viết rút ra dựa trên luận cứ khoa học có giá trị tham khảo nhất định đối với NCS - cho dù tác giả nghiên cứu tại thời điểm năm 2004 Tính đến nay đã cách xa 20 năm, pháp luật đất đai nói chung và pháp luật về cấp GCNQSDĐ nói riêng đã

được sửa đổi, bổ sung: Nội dung các quy định về cấp GCNQSDĐ mà tác giả Trần Luyện nghiên cứu, đánh giá đã được thay thế bởi các quy định mới và không còn hiệu lực pháp lý Tuy nhiên, kết quả nghiên cứu và các giải pháp đề xuất về đẩy mạnh tiến độ cấp GCNQSDĐ của tác giả là một đối sánh với thực tiễn hiện nay làm cơ sở giúp NCS nhận diện tiến độ thực hiện, khắc phục những hạn chế của pháp luật về cấp GCNQSDĐ và tháo gỡ vướng mắc, khó khăn trong quá trình triển khai thực hiện; những giải pháp đề xuất nào được thực hiện hiệu quả và ngược lại; những giải pháp đề xuất nào gặp khó khăn trong triển khai Đối chiếu với pháp luật đất đai hiện hành để đánh giá mức độ hoàn thiện của các quy định về cấp GCNQSDĐ Ở khía cạnh khác, những kết quả của bài viết này gợi mở cho NCS trong quá trình nghiên cứu, suy nghĩ để đề xuất các giải pháp mới, tránh sự trùng lặp; phù hợp với điều kiện thực tiễn hiện nay góp phần tiếp tục hoàn thiện pháp luật về cấp GCNQSDĐ và nâng cao hiệu quả thực hiện tại Hà Nội.

iii) Phạm Hữu Nghị (2009), “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ghi cảhọ tên vợ và họ tên chồng: Một số vấn đề đặt ra”, Tạp chí Dân chủvà pháp luật, số 9

Bài viết phân tích cơ sở, mục đích và ý nghĩa của việc Luật Đất đai năm 2003 quy định việc cấp GCNQSDĐ ghi cả họ tên vợ và họ tên chồng đối với QSDĐ là tài sản chung của vợ và chồng Tiếp đó, tác giả phân tích chỉ ra những khó khăn, trở ngại trong việc thực hiện các quy định của Luật Đất đai năm 2003 về cấp GCNQSDĐ ghi cả họ tên vợ và họ tên chồng đối với QSDĐ là tài sản chung của vợ và chồng; trên cơ sở đó, bài viết đề xuất một số giải pháp khắc phục những khó khăn trong thực hiện các quy định này ở nước ta Mặc dù, bài viết nghiên cứu nội dung quy định về cấp GCNQSDĐ ghi cả họ tên vợ và họ tên chồng theo Luật Đất đai năm 2003 Tính đến nay, nội dung bài viết không còn nhiều tính thời sự do các quy định này của Luật Đất đai năm 2003 đã bị thay thế bởi quy định của Luật Đất đai năm 2013 và Luật Đất đai vừa được Quốc hội khóa XV thông qua ngày 18/01/2024 (sau đây gọi là Luật Đất đai năm 2024) Tuy nhiên, nghiên cứu các quy định về cấp GCNQSDĐ ghi cả họ tên vợ và họ tên chồng của Luật Đất đai năm 2013 Luật Đất đai năm 2003 và Luật Đất đai năm 2024 đối chiếu với quy định này của Luật Đất đai năm 2003 cho thấy nội dung cơ bản về cấp GCNQSDĐ ghi cả họ tên vợ và họ tên chồng được tiếp tục kế thừa, hoàn thiện Những vấn đề mà tác giả

bài viết nêu ra là cơ sở để NCS tham chiếu với thực tiễn thực hiện hiện nay nhằm đánh giá mức độ, hiệu quả của việc thực thi Đồng thời, đây cũng là gợi ý cho NCS khi đánh giá thực trạng thực hiện pháp luật về cấp GCNQSDĐ cần chú ý đến nội dung thực hiện quy định về cấp GCNQSDĐ ghi cả họ tên vợ và họ tên chồng trên địa bàn thành phố Hà Nội để rút ra kết quả đạt được; những rào cản, vướng mắc và nguyên nhân để đưa ra giải pháp nâng cao hiệu quả thực hiện tại Hà Nội trong thời gian tới.

iv) Bảo Anh (2018), Hà Nội giảm thời gian cấp sổ đỏ còn 20 ngày, VN.economy ngày 06/06

Bài viết của tác giả Bảo Anh cung cấp thông tin bổ ích về việc UBND thành phố Hà Nội ban hành văn bản yêu cầu các quận, huyện, thị xã trên địa bàn thành phố rà soát, loại bỏ các thủ tục hành chính không cần thiết nhằm làm giảm thời gian cấp GCNQSDĐ (còn được gọi tắt là sổ đỏ) xuống còn 20 này Thông tin này được NCS tham khảo và dẫn chiếu làm ví dụ minh chứng khi đánh giá thực tiễn thực hiện pháp luật về cấp GCNQSDĐ tại Hà Nội trong Chương 2 Thực trạng pháp luật về cấp GCNQSDĐ và thực tiễn thi hành tại Hà Nội của luận án Kết quả của bài viết cung cấp chất liệu, thông tin thực tiễn; kết quả, ý nghĩa của việc rà soát, cắt giảm các thủ tục hành chính; ứng dụng công nghệ tin học hiện đại trong lĩnh vực đất đai nói chung và trong cấp GCNQSDĐ nói riêng Thông qua việc tiếp cận nội dung của bài viết đã gợi ý cho NCS về ý tưởng nghiên cứu, suy nghĩ đề xuất định hướng hoàn thiện pháp luật về cấp GCNQSDĐ cần ứng dụng thành tựu khoa học, công nghệ hiện đại trong cấp GCNQSDĐ; cắt giảm các thủ tục hành chính, tiết kiệm thời gian, công sức, nguồn lực đầu tư của xã hội góp phần nâng cao hiệu quả thực hiện lĩnh vực pháp luật này trên địa bàn thành phố Hà Nội.

v) Bùi Trang (2017), Cấp sổ đỏ tại Hà Nội, nghịch lý người tha thiết thì…không được cấp, Báo Đầu tư bất động sản điện tử, ngày 13/3

Bài viết của tác giả Bùi Trang dựa trên kết quả Báo cáo của Đoàn giám sát của Thường trực Hội đồng nhân dân thành phố Hà Nội về tình hình, kết quả cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ đỏ) trên địa bàn thành phố đã làm việc tại một số quận, huyện trung tuần tháng 3/2017 Bài viết này phản ánh những khó khăn, vướng mắc trong việc cấp GCNQSDĐ tại các quận, huyện của Hà Nội như quận Thanh Xuân, quận Hoàng Mai, huyện Gia Lâm, huyện Từ Liêm (cũ) như những vướng mắc dẫn đến các thửa đất mà người sử dụng đất có nhu cầu

nhưng chưa thể cấp sổ rất đa dạng, từ tranh chấp khiếu kiện, không phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, thiếu giấy tờ cần bổ sung, đến lấn chiếm đất công Nội dung bài viết liên quan trực tiếp đến đề tài luận án của NCS về chủ đề (cấp GCNQSDĐ (cấp sổ đỏ); về địa bàn nghiên cứu (thành phố Hà Nội) Tác giả Bùi Trang phân tích, lý giải, đi tìm nguyên nhân của nghịch lý đang tồn tại trên thực tế trong cấp GCNQSDĐ tại Hà Nội; theo đó, người có nhu cầu, tha thiết thì không được cấp Từ việc lý giải nguyên nhân của nghịch lý cấp sổ đỏ tại Hà Nội, tác giả bài viết đưa ra khuyến nghị khắc phục thực tế này để đẩy nhanh tiến độ cấp GCNQSDĐ cho người dân trên địa bàn thành phố Hà Nội Tuy nhiên, nội dung bài viết được thực hiện năm 2017 tính đến này đã gần 07 năm nên tính thời sự dường như chưa được đảm bảo; bởi lẽ, những vướng mắc, nghịch lý trong cấp GCNQSDĐ tại Hà Nội có thể đã được giải quyết, xử lý Dẫu vậy, nội dung của bài viết vẫn có giá trị tham khảo nhất định ở góc độ nó cung cấp thông tin đối chứng để đánh giá mức độ, hiệu quả khắc phục những nghịch lý trong cấp GCNQSDĐ tại Hà Nội mà tác giả đưa ra Điều này tạo cơ sở để NCS suy nghĩ, tìm tòi đưa ra giải pháp góp phần nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về cấp GCNQSDĐ trên địa bàn thành phố Hà Nội trong giai đoạn hiện nay tại Chương 3 của luận án.

1.4 Đánh giá kết quả nghiên cứu và những vấn đề cần tiếp tục phântích, tìm hiểu

i) Đánh giá về kết quả nghiên cứu

Đánh giá ở mức độ khái quát, các công trình nghiên cứu tiêu biểu trên đây của giới khoa học ở mức độ và phạm vi khác nhau đã tập hợp, hệ thống hóa và góp phần bổ sung hệ thống cơ sở lý luận về cấp GCNQSDĐ và pháp luật về cấp GCNQSDĐ trong phạm vi cả nước cũng như ở từng địa phương cụ thể Xét ở những nội dung có liên quan trực tiếp đến đề tài luận án, các công trình này đã giải quyết được một số vấn đề lý luận và thực tiễn cơ bản như:

Thứ nhất, đã giải quyết một số vấn đề lý luận cơ bản về cấp GCNQSDĐ đi từ

việc phân tích cơ sở ra đời GCNQSDĐ; làm rõ bản chất, đặc điểm, ý nghĩa, nội dung của GCNQSDĐ đến việc tìm hiểu khái niệm, đặc điểm của cấp GCNQSDĐ; mục đích của cấp GCNQSDĐ, nội dung của hoạt động cấp GCNQSDĐ; quy trình, trình tự, thủ tục cấp GCNQSDĐ; nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất khi cấp GCNQSDĐ

Thứ hai, các công trình khoa học của các học giả nước ngoài làm rõ cơ sở

của đăng ký, cấp quyền sở hữu đất đai; mục đích, nội dung của đăng ký đất đai, cấp

quyền sở hữu đất đai; yêu cầu của đăng ký đất đai; so sánh hệ thống đăng ký đất đai của Việt Nam và Thụy Điển Những kết quả nghiên cứu của các học giả nước ngoài cho thấy những điểm tương đồng và khác biệt giữa hệ thống đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đất đai dựa trên sự thừa nhận chế độ sở hữu tư nhân về đất đai với hệ thống đăng ký đất đai, cấp GCNQSDĐ dựa trên chế độ sở hữu toàn dân về đất đai do Nhà nước đại diện chủ sở hữu ở Việt Nam Những khác biệt này là sự gợi mở để Việt Nam lựa chọn, tiếp thu có chọn lọc một số điểm hợp lý, phù hợp với điều kiện chính trị, kinh tế - xã hội trong hoàn thiện hệ thống pháp luật nói chung và pháp luật về đăng ký đất đai, cấp GCNQSDĐ nói riêng góp phần nâng cao hiệu quả của quá trình hội nhập quốc tế.

Thứ ba, đã phân tích một số vấn đề lý luận và thực tiễn của pháp luật về cấp

GCNQSDĐ thông qua việc làm rõ cơ sở ra đời lĩnh vực pháp luật này; phân tích khái niệm, đặc điểm và mục đích, ý nghĩa của pháp luật về cấp GCNQSDĐ; lịch sử hình thành và phát triển của pháp luật về cấp GCNQSDĐ; các yếu tố tác động; phân tích nội dung cơ bản của pháp luật về cấp GCNQSDĐ bao gồm điều kiện, đối tượng, nguyên tắc cấp GCNQSDĐ; thẩm quyền cấp GCNQSDĐ; trình tự, thủ tục cấp GCNQSDĐ; xử lý vi phạm pháp luật về cấp GCNQSDĐ; khiếu nại, tố cáo và giải quyết khiếu nại, tố cáo về cấp GCNQSDĐ ; đánh giá thực tiễn thực hiện pháp luật về cấp GCNQSDĐ trong phạm vi cả nước và từng địa phương trên các khía cạnh kết quả đạt được; hạn chế, vướng mắc và nguyên nhân Những kết quả nghiên cứu này được NCS tham khảo, kế thừa và phát triển theo những sửa đổi, bổ sung của pháp luật đất đai đặt trong bối cảnh đáp ứng yêu cầu phát triển đất nước và của Hà Nội trong giai đoạn hiện nay.

Thứ tư, các công trình nghiên cứu đã đưa ra định hướng, giải pháp hoàn thiện

pháp luật về đăng ký đất đai, cấp GCNQSDĐ và nâng cao hiệu quả thực hiện trong phạm vi cả nước và ở từng địa phương cụ thể Những giải pháp này có giá trị tham khảo bổ ích và được các cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét, ứng dụng một cách phù hợp vào quá trình hoàn thiện pháp luật về đất đai nói chung (bao gồm chế định về cấp GCNQSDĐ) và nâng cao hiệu quả thực hiện trong thời gian vừa qua

Kết quả nghiên cứu của các công trình khoa học có liên quan đến đề tài luận án có giá trị tham khảo bổ ích đối với NCS trong quá trình thực hiện luận án thể hiện ở một số khía cạnh cụ thể như:

1 Cung cấp một "bức tranh" tổng quát, có hệ thống trên phương diện lý luận và thực tiễn về GCNQSDĐ và cấp GCNQSDĐ; pháp luật về cấp GCNQSDĐ và thực tiễn thực hiện trong phạm vi cả nước và ở từng địa phương cụ thể Điều này giúp NCS có thêm tư liệu, thông tin, kiến thức và sự hiểu biết để giải quyết các yêu cầu mà đề tài luận án đặt ra.

2 Kết quả nghiên cứu về lý luận và thực tiễn của các công trình khoa học có liên quan được NCS xem xét, lựa chọn và kế thừa trong quá trình nghiên cứu luận án; đặc biệt là các số liệu, ví dụ thực tế về cấp GCNQSDĐ tại Hà Nội; các thông tin thứ cấp về cấp GCNQSDĐ được NCS tham khảo.

3 Việc đánh giá tình hình nghiên cứu có liên quan đến đề tài gợi ý, định hướng cho NCS trong quá trình, phân tích lựa chọn đề xuất định hướng, giải pháp hoàn thiện pháp luật về cấp GCNQSDĐ và nâng cao hiệu quả thực hiện trên địa bàn thành phố Hà Nội đảm bảo không có sự trùng lắp, chồng chéo, mâu thuẫn với những kiến nghị mà các tác giả thể hiện trong các công trình có liên quan được công bố Hơn nữa, từ việc tiếp cận, đánh giá tình hình nghiên cứu giúp NCS nhận diện những nội dung, vấn đề chưa được nghiên cứu hoặc nghiên cứu chưa triệt để, thấu đáo Trên cơ sở đó, giúp NCS định hướng hướng tiếp cận nghiên cứu, xác định nhiệm vụ nghiên cứu trong quá trình thực hiện luận án

ii) Những vấn đề tiếp tục nghiên cứu

Mặc dù, các công trình nghiên cứu về cấp GCNQSDĐ và pháp luật về cấp GCNQSDĐ có liên quan đến đề tài luận án được công bố đã đưa ra những kết quả dựa trên cơ sở phân tích, đánh giá có hệ thống, khá toàn diện về lý luận và thực tiễn của đăng ký đất đai, về GCNQSDĐ; cấp GCNQSDĐ và pháp luật về cấp GCNQSDĐ với những bình luận, nhận xét xác đáng được minh chứng bởi những số liệu, ví dụ thực tế nên có độ tin cậy, có sức thuyết phục và có giá trị tham khảo, giàu hàm lượng khoa học Tuy nhiên, các kết quả nghiên cứu này chủ yếu đi sâu phân tích những quy định về cấp GCNQSDĐ của Luật Đất đai năm 2003, của Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành nên tính đến nay dường như ít tính

thời sự Bởi lẽ, các văn bản pháp luật này đã bị thay thế bởi Luật Đất đai vừa được Quốc hội khóa XV thông qua tại kỳ họp bất thường lần thứ 05 ngày 18/01/2024 (sau đây gọi là Luật Đất đai năm 2024) với một số sửa đổi, bổ sung về GCNQSDĐ và cấp GCNQSDĐ dẫu rằng Luật Đất đai năm 2024 kế thừa nhiều nội dung về cấp GCNQSDĐ của Luật Đất đai năm 2003, Luật Đất đai năm 2013 Hơn nữa, các công trình khoa học nói trên đánh giá thực tiễn thực hiện pháp luật về cấp GCNQSDĐ tại một số địa phương cụ thể như thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An hoặc trên phạm vi cả nước Có không ít công trình đề cập đến thực trạng thi hành pháp luật về cấp GCNQSDĐ tại Hà Nội nhưng dưới dạng một bài báo có nội dung năng về phản ánh thực tiễn, hiện trạng mang tính thời sự cung cấp những thông tin phổ thông ra công chúng nghiên cứu Thực trạng này của Hà Nội chưa được nghiên cứu một cách có hệ thống, toàn diện; phân tích ở góc độ chuyên môn sâu về lý luận và thực tiễn với dẫn chứng, ví dụ thực tiễn đầy đủ; phân tích sâu sắc, thấu đáo, đa chiều dựa trên những quan điểm, hệ thống cơ sở lý thuyết mang tính phổ quát để chỉ ra những hạn chế, bất cập của các quy định hiện hành về cấp GCNQSDĐ Mặt khác, các công trình có liên quan đến đề tài được công bố ở thời điểm trước năm 2024 nên chưa thể tiếp cận, cập nhật nội dung sửa đổi về cấp GCNQSDĐ của Luật Đất đai năm 2024 tham chiếu với các quy định về vấn đề này của Dự thảo Luật Đất đai năm 2013 (sửa đổi) Với những đánh giá về sự khuyết thiếu của các công trình khoa học có liên quan đến đề tài luận án đã được công bố, theo NCS, pháp luật về cấp GCNQSDĐ là vấn đề còn dư địa để tiếp tục nghiên cứu đặt trong mối quan hệ tham chiếu với thực tiễn thực hiện trên địa bàn thành phố Hà Nội ở thời điểm Luật Đất đai năm 2024 được Quốc hội khóa XV thông qua ngày 18/01/2024 với những sửa đổi, bổ sung về giải quyết cấp GCNQSDĐ cho việc sử dụng đất do tồn tại lịch sử để lại và Dự thảo Luật Thủ đô (sửa đổi) với những quy định mới về quản lý và sử dụng đất Kế thừa những kết quả nghiên cứu của các công trình khoa học đã công bố, luận án đi sâu nghiên cứu pháp luật về cấp GCNQSDĐ và thực tiễn thi hành tại Hà Nội.

2 Cơ sở lý thuyết của luận án

2.1 Lý thuyết nghiên cứu

Lý thuyết nghiên cứu là hệ thống quan điểm, học thuyết có vai trò soi đường, dẫn dắt; là cơ sở để dựa vào đó, luận án giải quyết các yêu cầu mà đề tài đặt

ra nhằm đạt được mục đích nghiên cứu Để thực hiện các nhiệm vụ nghiên cứu cụ thể, luận án dựa trên lý thuyết nghiên cứu, bao gồm một số lý thuyết cụ thể sau đây.

i) Lý thuyết về sở hữu toàn dân về đất đai

Ở nước ta, nghiên cứu pháp luật đất đai nói chung và pháp luật về cấp GCNQSDĐ nói riêng không thể tách dời lý thuyết về sở hữu toàn dân về đất đai; bởi lẽ lần đầu tiên, khi Hiến pháp năm 1980 ra đời với quy định “Đất đai … là của Nhà nước thuộc sở hữu toàn dân” (Điều 19) thì toàn bộ đất đai trong phạm vi cả nước thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý (cho dù đất đai có được giao hay chưa được giao cho bất kỳ tổ chức, cá nhân nào sử dụng) Quy định này tiếp tục được kế thừa tại Hiến pháp năm 1992 (Điều 17), Hiến pháp năm 2013 (Điều 53) Lý thuyết về sở hữu toàn dân về đất đai được xây dựng dựa trên nguyên lý về tính tất yếu khách quan của việc quốc hữu hóa đất đai của chủ nghĩa Mác -Lênin và thực tiễn của cách mạng Việt Nam Tính tất yếu khách quan của việc quốc hữu hóa đất đai được C Mác chỉ ra với những luận điểm cơ bản sau: Muốn nâng cao năng suất lao động trong khu vực nông nghiệp đòi hỏi đất đai phải được tích tụ, tập trung thành những khu vực rộng lớn Có như vậy mới có thể áp dụng máy móc, khoa học công nghệ hiện đại vào sản xuất nhằm tạo ra nhiều lương thực, của cải vật chất đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của con người Mặt khác, đất đai là sản phẩm của tự nhiên không do con người tạo ra, có trước con người Nó được coi là tặng vật của thiên nhiên ban tặng cho con người Mọi người sinh ra đều có quyền bình đẳng trong việc tiếp cận, khai thác, sử dụng đất đai để nuôi sống bản thân mình và có bổn phận, trách nhiệm giữ gìn, bồi bồ, bảo vệ đất đai để truyền lại cho các thế hệ tương lai Việc một người hoặc một nhóm người chiếm đất đai - tặng vật của thiên nhiên ban cho con người là một sự vô lý Về khía cạnh xã hội, việc chiếm hữu đất đai -tặng vật của thiên nhiên ban cho con người - làm tài sản riêng của một nhóm người; trong khi đó, phần lớn con người không có đất phải đi thuê đất của chủ sở hữu tư nhân Điều này vô hình chung đã biến đất đai thành phương tiện để chủ sở hữu tư nhân sử dụng để “bóc lột” sức lao động của người khác Đây là nguyên nhân, cội rễ sâu xa gây ra sự bất công trong xã hội Hơn nữa, với điều kiện, hoàn cảnh đặc thù của nước ta thì đất đai là thành quả cách mạng, là kết quả của quá trình khai phá, bồi bổ, cải tạo, bảo vệ, giữ gìn của các thế hệ người Việt Nam Trải qua hàng ngàn

năm nhân dân ta đã tốn bao mồ hôi, công sức, xương máu mới có được vốn đất như ngày nay nên đất đai phải thuộc về của chung mà đại diện là Nhà nước Dựa trên cơ sở chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, để đất đai được khai thác, sử dụng đúng mục đích, tiết kiệm, đạt hiệu quả kinh tế cao thì cần xác lập và bảo hộ quyền của người sử dụng đất; gắn bó người lao động với đất đai Vì vậy, Nhà nước với tư cách đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu thông qua một trong các phương thức là giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân (gọi chung là người sử dụng đất) Người sử dụng đất ổn định lâu dài được Nhà nước cấp GCNQSDĐ nhằm bảo hộ QSDĐ của họ.

ii) Lý thuyết về vật quyền

Vật quyền là một chế định cơ bản của pháp luật dân sự Theo đó, người tuy không phải là chủ sở hữu tài sản (vật) nhưng được chủ sở hữu giao, cho phép hoặc ủy quyền quản lý vật thì trong thời gian quản lý, họ có một số quyền năng nhất định đối với tài sản như quyền chiếm hữu, quyền quản lý, quyền sử dụng, quyền bảo vệ tài sản Vật quyền được hiểu là quyền được thực hiện trực tiếp trên vật Người có vật quyền thực hiện quyền của mình mà không cần sự hợp tác, hỗ trợ của người khác, kể cả người đang nắm giữ tài sản Tất cả mọi người, kể cả người đang nắm giữ tài sản với tư cách là chủ sở hữu, phải tôn trọng quyền của người có vật quyền đối với tài sản5 Vận dụng lý thuyết vật quyền vào lĩnh vực đất đai, ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu song trên thực tế Nhà nước không trực tiếp chiếm hữu, sử dụng đất mà giao QSDĐ cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân ổn định lâu dài thông qua việc giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ Để người sử dụng đất yên tâm gắn bó lâu dài với đất đai, từ đó, khuyến khích họ đầu tư, nâng cao hiệu quả sử dụng đất; Nhà nước công nhận và bảo hộ QSDĐ thông qua các bảo đảm pháp lý mà một trong số đó là việc cấp GCNQSDĐ cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ổn định lâu dài.

iii) Lý thuyết quyền sử dụng đất là một loại quyền về tài sản được pháp luậtbảo hộ

Điều này được long trọng quy định tại Điều 54 của Hiến pháp năm 2013 Để giải quyết mâu thuẫn giữa một bên phải duy trì, củng cố chế độ sở hữu toàn dân

5 Nguyễn Ngọc Điện (2015), “Cải cách hệ thống pháp luật tài sản thỏa mãn tiêu chí hội nhập thông qua việc

sửa đổi Bộ luật dân sự”, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp, (3+4), tr 80.