bất động sản
hóa đặc biệt và người sử dụng đất có các quyền chuyển quyền theo quy định của pháp luật. Đây là bước tiến lớn về quan niệm của nhà nước trong việc xác lập các giao dịch dân sự về đất đai trong đời sống xã hội. Bước tiếp theo, Luật Đất đai năm 2003 đã đặt những nền móng đầu tiên cho việc chủ động xây dựng và phát triển thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản Việt Nam. Cùng với thị trường vốn, thị trường lao động, thị trường quyền sử dụng đất sẽ trở thành những bộ phận quan trọng trong nền kinh tế thị trường ở nước ta. Do vậy, để quản lý đất đai có hiệu quả, người sử dụng khai thác triệt để công năng đất đai cho nhiều mục đích khác nhau vì lợi ích của chính họ và của Nhà nước, đã đến chúng ta phải vận hành thị trường quyền sử dụng đất cho phù hợp với các quy luật kinh tế vốn có của nền kinh tế thị trường. Cho nên, các quy định mang tính nguyên tắc trong Luật Đất đai năm 2003 mở ra những định hướng mới trong việc xác lập đồng bộ các thị trường, trong đó có thị trường quyền sử dụng đất.
Luật Đất đai năm 2003, Điều 61 quy định các loại đất là hàng hóa mà người sử dụng đất được Nhà nước cho phép tham gia thị trường bất động sản, trong đó điều tiên quyết là các loại đất được giao, cho thuê được Nhà nước bảo hộ quyền và lợi pháp. Theo các quy định về quyền của người sử dụng đất được quy định từ Điều 109 đến Điều 121 Luật Đất đai năm 2003 thì mọi đối tượng sử dụng đất dù đó là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước đến tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngồi sử dụng đất ở Việt Nam đều có khả năng được bảo hộ để tham gia thị trường bất động sản. Tất nhiên, đối với đất giao cho cộng đồng dân cư sử dụng vào mục đích nơng nghiệp khơng thu tiền sử dụng đất hoặc giao cho cơ sở tơn giáo vào mục đích phi nơng nghiệp mà người sử dụng đất khơng có các quyền theo quy định thì khơng được tham gia thị trường bất động sản. Cùng với những tài sản mà người sử dụng đất tạo lập được một cách hợp pháp trên đất thuê thì loại đất đó cũng được phép tham gia thị trường bất động sản.
Từ quy định nêu trên, việc quản lý đất đai trong thị trường bất động sản là nội dung quan trọng nhất trong việc chủ động xây dựng và thiết lập quan hệ thị trường. Quản lý đất đai yếu kém dẫn tới hệ quả là không nắm
được thị trường quyền sử dụng đất và giao dịch của người sử dụng, từ đó thất thu lớn cho ngân sách nhà nước và tạo ra tiền lệ xấu trong phương thức thực hiện quyền của người sử dụng đất. Vì vậy, sau khi Chính phủ quy định về thời hạn cho các địa phương hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và những cải cách lớn trong thủ tục hành chính để thực hiện quyền cho người sử dụng đất thì người dân sẽ chuyển qua giao dịch tại thị trường cơng khai, minh bạch, Chính ở đó, các quyền và lợi ích của người sử dụng đất mới được bảo hộ một cách đầy đủ. Nhà nước sẽ khơng đứng ngồi trong các giao dịch về bất động sản mà trái lại chủ động điều tiết nó bằng những cơ chế, chính sách và các biện pháp của mình. Các biện pháp đó là:
- Tổ chức đăng ký hoạt động giao dịch về quyền sử dụng đất; - Tổ chức đăng ký hoạt động phát triển quỹ đất, đầu tư xây dựng kinh doanh bất động sản;
- Tổ chức đăng ký hoạt động cung cấp dịch vụ hỗ trợ cho thị trường bất động sản;
- Bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người tham gia giao dịch về quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản;
- Thực hiện các biện pháp bình ổn giá đất, chống đầu cơ đất đai.