400 427
1.058
2.013
4.776
Xây d ng khu đơ t h m i Xây d ng h t ng khu chê xu t - khu
cơng nghi p Xây d ng Khách s n du l ch Xây d ng v n phịng c n h TRI U US D (Ngu n C c đ u t n c ngồi – B K ho ch và u t )
KIL OB OO KS .CO M Th tr ng b t đ ng s n du l ch ho t đ ng sơi n i khơng kém gì th tr ng nhà đ t và c n h . Theo th ng kê c a Cơng ty CB Richard Ellis, trong giai đo n này, t i Hà N i cĩ 5 d án xây d ng khách s n 5 sao, TP.HCM cĩ 11 d án khách s n 5 sao v i kho ng 3.611 phịng nh ng t t c các d án này đ u khơng th hồn thành vào n m 2008. Nguyên nhân c a vi c thi u ngu n cung khách s n trong khi c u ngày càng t ng là do các ch đ u t khĩ kh n trong vi c tìm đ a đi m đ xây khách s n l n. Trong n i thành thành ph H Chí Minh và Hà N i hi n nay, nh ng khu đ t l n, đ tiêu chu n xây d ng khách s n l n r t hi m và n u cĩ thì vi c đ n bù gi i t a, th t c xây d ng c ng m t r t nhi u th i gian và chi phí. Chính vì v y, vi c mua bán, sang nh ng l i các khách s n tr thành m ng h p d n cho các nhà đ u t trong và ngồi n c. Giai đo n này hàng lo t resort đ c tri n khai và c p phép m i, riêng à N ng theo m t th ng kê c a Cơng ty CB Richard Ellis thì n m 2007 cĩ h n 10 d án resort, khách s n, sân golf và villa cao c p mà trong đĩ ph n l n là co s gĩp m t c a các nhà đ u t n c ngồi.
c) Giai đo n t cu i tháng 2 n m 2008 đ n nay:
ây là giai đo n th tr ng b t đ ng s n Vi t Nam b đĩng b ng và đang cĩ s s t gi m c ba ph ng di n là giá c , giao d ch và ngu n v n. Vào đ u Quý 2/2008 v a qua l ng rao bán r t l n nh ng luơn v ng bĩng ng i mua, l ng giao d ch đã gi m khá l n. M c giao d ch gi m t i kho ng 85% - 90% so v i th i đi m Quý 4/2007 hay kho ng 50% so v i Quý 1/2008. Tính đ n th i đi m hi n t i, giá c a nhi u s n ph m b t đ ng s n tu theo c p đ , v trí, m t đ xây d ng, v t li u xây d ng, ti n đ tri n khai d án, hình nh và uy tín ch đ u t , ph ng th c kinh doanh ti p th khác nhau mà đã gi m t 20% - 50% so v i cu i n m 2007. c bi t giá đã gi m m nh đ i v i nh ng c n h cao c p, đ t n n nh ng khu v c t ng giá quá cao so v i th c t tr c đây, vào th i đi m Quý 3 và Quý 4 n m 2007 (Ngu n VietRees).Các cơng ty mơi gi i b t đ ng s n thu h p ho t đ ng vì giao d ch di n ra r t ít. n c :
D án khu c n h Nam Khánh c a Cơng ty Him Lam t i khu đơ th Nam Sài Gịn, vào tháng 6.2007 giá bán ra c a cơng ty là 12 tri u đ ng/m2. Theo ơng
KIL OB OO KS .CO M
Nguy n Xuân Châu - Giám đ c Cơng ty Nova Homes: trong tháng 4.2008, Nova Homes dù đã th c hi n m t chi n d ch ti p th , qu ng bá r t m nh nh ng ch bán l i cho khách hàng đ c 4 c n v i giá 14 tri u đ ng/m2, s cịn l i v n đang b "treo". Trong khi đ y, t i th i đi m s t thì giá c a c n h Nam Khánh c a Cơng ty Him Lam dao đ ng kho ng t 20 tri u đ n 22 tri u đ ng/m2. D án Phú Xuân - Nhà Bè (TP.HCM), m c giá rao bán trung bình t i th i đi m tháng 6 n m 2008 kho ng 9 tri u đ ng/m2. So v i m c giá 25 tri u đ ng/m2 th i đi m tháng 1 thì đã gi m t i trên 60%. D án An Phú - An Khánh (qu n 2) c ng cĩ m c gi m m nh, đang đ c rao bán kho ng 20 tri u đ ng/m2 so v i m c trên 50 tri u đ ng/m2 đã n m t i d án này trong m t th i gian r t dài. T i d án khu ph c h p Him Lam - Kênh T (qu n 7), nhi u nhà đ u t đã ch p nh n x hàng ra bán m c kho ng trên 30 tri u đ ng/m2, gi m t i 70% so v i m c giá lên t i g n 100 tri u đ ng/m2 th i đi m tr c đĩ khơng xa4. D án khu dân c Th nh M L i (qu n 2, TP.HCM) cĩ di n tích 174 ha, m t đ xây d ng là 60% thì cĩ kho ng g n 1 tri u m2 đ t th ng ph m sau khi hồn thành h t ng. Th i đi m tháng 12.2007, m c giá bán đ t n n d án này là 35 - 40 tri u đ ng/m2 nh ng nay đã gi m ch cịn kho ng 25 - 30 tri u đ ng/m2.
Khơng nh ng giá nhà đ t gi m mà giá quy n mua c n h c ng gi m nhanh chĩng, đ n c : vào th i đi m m c a bán c n h đ t ba c a D án The Vista (TP.HCM) vào đ u tháng 10/2007, giá nh ng l i quy n mua c n h lên đ n 10.000 - 15.000 USD. Th nh ng, giá chuy n nh ng quy n mua đã gi m m nh đ n th i đi m này g n nh tr v khơng. R t nhi u d án bán giá g c nh ng v n ch a cĩ ng i mua.
Cịn th tr ng v n phịng cho thuê v n r t nĩng và giá cho thuê t ng r t nhi u so v i n m 2007. Theo ơng Marc Townsend - T ng Giám c đi u hành CBRE, ngày 30-5, giá thuê v n phịng h ng A t 35USD/m2/tháng nay đã t ng lên 70 USD/m2/tháng.T l t ng 103% giá thuê v n phịng cho th y th tr ng này thành ph H Chí Minh v n nĩng b ng. Các v n phịng h ng B đ c cho
KIL OB OO KS .CO M
thuê v i m c bình quân 30 - 40 USD/m2/tháng. V i m c giá trên, giá thuê v n phịng thành ph H Chí Minh cao h n các thành ph khác trong khu v c nh : B c Kinh (30USD), Bangkok (24USD), Seoul (22USD), Jakarta (9USD)... Cịn Hà N i thì giá thuê v n phịng h ng A t 35,51USD/m2/tháng trong quý II n m 2007 t ng lên 50,98 USD/m2/tháng trong quý II n m 2008 t c t ng kho ng 43,58%, v n phịng cho thuê h ng B c ng t ng t 23,33USD/m2/tháng lên 35,17 USD/m2/tháng t l t ng kho ng 50,75% so v i quý II n m 2007. M c giá trên khơng làm các doanh nghi p ng n ng i dù ph i b ra m t lúc hàng tr m ngàn USD đ thuê ngay m t ch làm vi c b i n u ch m chân thì s cĩ ngay khách hàng khác th ch . M t y u t d n đ n vi c giá thuê v n phịng Vi t Nam t ng v t là do ngu n cung v n cịn khan hi m. Theo kh o sát c a CBRE hi n thành ph H Chí Minh cĩ kho ng g n 60 cao c v n phịng đ t tiêu chu n h ng A và B, m t s ít n m r i rác các qu n 3, 10, Phú Nhu n cịn h u h t t p trung t i khu trung tâm qu n 1. Tính đ n th i đi m tháng 5 n m 2008, ngu n cung (tính theo di n tích sàn) t i TP.HCM cĩ 99.618 m2 v n phịng h ng A, 297.146 m2 v n phịng h ng B và cĩ 355.654 m2 v n phịng h ng C. Hi n v n phịng h ng A t i TP.HCM đã l p kín ch , cịn v n phịng h ng B đã cho thuê h t kho ng 98%. T i Hà N i đ n th i đi m này cĩ 11 cao c v n phịng h ng A v i t ng di n tích cho thuê 105.800 m2 và cĩ 24 tịa nhà v n phịng h ng B v i t ng di n tích cho thuê x p x 210.000 m2. C ng nh thành ph H Chí Minh, t i Hà N i các v n phịng h ng A đã cho thuê h t và v n phịng h ng B đã cho thuê h t kho ng 98% Cơng ty CB Richard Ellis cho bi t, trong n m 2008 thành ph H Chí Minh s cĩ 191.000m2 m t b ng v n phịng h ng A và B đ a vào s d ng. Di n tích v n phịng này v n ch a đ đ đáp ng cho nhu c u c a các doanh nghi p.
Tuy th tr ng nhà đ t đang b đĩng b ng nh ng v n v n ti p t c đ vào b t đ ng s n, nhi u d án (g m v n trong n c và và dịng v n FDI) đ c tri n khai trong n m 2008 đ c bi t là dịng v n đ u t tr c ti p n c ngồi. FDI vào b t đ ng s n các tháng đ u n m 2008 ti p t c t ng m nh. Theo C c u t n c ngồi, tính chung c v n c p m i và t ng thêm trong 7 tháng đ u n m, c n c đã thu hút 45,28 t USD v n đ u t đ ng ký, t ng g p đơi so v i n m 2007. Tính
KIL OB OO KS .CO M
riêng tháng 7, cĩ thêm 167 d án m i, v i 13,5 t USD, đ a t ng v n c p m i c a 7 tháng đ u n m lên 44,49 t USD. Ngồi ra, các d án l n cĩ v n đ u t trong n c c a m t s cơng ty cĩ tài chính m nh c ng ti n hành tri n khai nh Cơng ty c ph n đ u t T n H ng cơng b s đ u t vào d án "Cánh đ ng lúa vàng" v i di n tích 22.000 ha t i Long An v i t ng m c đ u t lên đ n 1 t USD. Trái ng c v i th tr ng nhà đ t đang b đĩng b ng thì tr tr ng b t đ ng s n du l ch v n ti p t c sơi đ ng. Vi c mua bán, sang nh ng l i các khách s n l n trong n c v a qua di n ra nhi u nh ng âm th m. Và hàng lo t các d án b t đ ng s n du l ch đ c c p phép m i và tri n khai b t ch p s đĩng b ng c a th tr ng nhà đ t.
Xu h ng chuy n giao d án b t đ ng s n đang di n ra gi a các cơng ty trong n c và doanh nghi p n c ngồi. Khơng ít ch đ u t trong n c ph i chia tay d án tâm huy t c a mình c ng ch vì thi u v n. L i cĩ tr ng h p doanh nghi p đ v n đ ti p t c d án nh ng do th tr ng b t đ ng s n m đ m nên khơng mu n làm n a c ng tìm đ n con đ ng chuy n nh ng d án cho nh gánh. Giám đ c m t cơng ty b t đ ng s n cho bi t, tr c th c tr ng hàng lo t d án m hi n nay, ơng khơng t tin khi ti p t c b v n đ xây d ng d án chung c cao c p đang dang d . "Gi a n m nay s cĩ hàng lo t d án c n h cao c p hồn thành, đ a ra th tr ng. Trong b i c nh đĩ, chúng tơi ph i tính l i cĩ nên ti p t c b ti n vào d án. u t ti p thì kh n ng b chơn v n r t cao. Chúng tơi quy t đ nh tìm đ i tác đ sang nh ng d án". . V i các cơng ty b t đ ng s n n c ngồi, con đ ng chuy n nh ng d án r t kh thi vì khâu th t c pháp lý là khâu mà h "ngán" nh t, trong khi các d án d đ nh chuy n nh ng h u h t đã hồn t t cơng vi c này. H ch vi c b v n vào xây d ng d án theo đúng k ho ch.
Tình tr ng doanh nghi p trong n c thi u v n, doanh nghi p n c ngồi m nh ti m l c tài chính đang d n đ n vi c hốn đ i d án t tay doanh nghi p trong n c sang doanh nghi p n c ngồi. i u này cho th y, th tr ng b t đ ng s n Vi t Nam v n h p d n đ i v i các nhà đ u t n c ngồi và ngu n v n rĩt vào đây v n ngày m t t ng.
KIL OB OO KS .CO M
2.1.2. ánh giá chung v th tr ng b t đ ng s n Vi t Nam
Th c tr ng nĩng l nh c a th tr ng b t đ ng s n nh đã nĩi trên xu t phát t r t nhi u nguyên nhân. Nh ng vi c m lên c a th B S vào cu i n m 2006 và nĩng lên vào cu i n m 2007 và đ u n m 2008 b t ngu n t m t s nguyên nhân chính sau:
Vi t Nam gia nh p vào WTO, đ m c a nên kinh t cao h n, đ u t n c ngồi vào Vi t Nam t ng m nh do v y nhu c u v nhà x ng, đ t đai, kho bãi và v n phịng làm vi c t ng lên r t nhi u.
Và th i gian v a qua chúng ta c ng ch ng ki n s kh i s c và phát tri n m nh m c a th tr ng ch ng khốn. S kh i s c c a th tr ng ch ng khốn đã t o thêm m t l ng ti n m t, thu đ c t l i nhu n đ u t ch ng khốn, đã gĩp ph n gia t ng kh i l ng giao d ch B S và t o thêm tính thanh kho n cho thi tr ng B S. M t khác, khi th tr ng ch ng khốn cĩ d u hi u đi xu ng t quý II n m 2007, thì các nhà đ u t th ng l n trên TTCK chuy n kênh sang đ u t vào th tr ng B S, theo đĩ m t l ng v n r t l n t TTCK đ vào th tr ng B S làm th tr ng này sơi đ ng h n lên.
Thêm vào đĩ là tâm lý “ n x i thì” c a ng i Vi t Nam, nhi u nhà đ u t đã ti n hành mua đi bán l i nh m ki m chênh l ch. Do v y tình tr ng đ u c trên th tr ng B S là r t l n, giá c đ c các nhà đ u c đ y lên cao làm cho nh ng ng i cĩ nhu c u th c s v nhà đã khơng th mua đ c, mà n m trong tay các nhà đ u c . Bên c nh đĩ cịn di n ra tình tr nh làm giá c a các ch đ u t bán s n ph m theo ki u nh gi t đ t ng giá s n ph m c a mình lên.
M t nguyên nhân khơng th khơng đ c p đ n, đĩ là chính sách tín d ng c a các ngân hàng, khi th tr ng B S b t đ u nĩng lên, các ngân hàng khơng b qua d p đ t ng l i nhu n, h đã ti n hành cho vay t và đi u ki n cho vay d dàng h n, thêm m t ngu n v n mà các nhà đ u t d dàng ti p c n, đã gĩp ph n r t l n đ y giá b t đ ng s n t ng o lên r t nhi u….
Tuy nhiên đ n cu i tháng 2 đ u tháng 3 n m 2008, th tr ng B S Vi t Nam l i r i vào tình tr ng đĩng b ng, xu t phát t các nguyên nhân ch y u sau:
KIL OB OO KS .CO M cách vùn v t. Nhà n c u tiên ti n hành các bi n pháp ch ng l m phát, Ngân hàng nhà n c t ng t l d tr b t bu c, đi u ch nh t ng lãi su t c b n và rút l ng ti n r t l n đang l u thơng ngồi v . i u này nh h ng n ng n đ n thi tr ng B S, đã làm cho các ngu n v n, nh t là các ngu n tín d ng đ vào b t đ ng s n b c t đi, thi tr ng B S thi u v n tr m tr ng. Giá B S theo đĩ b t đ u gi m.
Khi ngu n cung v tín d ng b c t gi m, lãi su t t ng và tr nên khĩ ti p c n các nhà đ u c khơng đ l c v tài chính g p khĩ kh n l n. H khơng đ v n đ theo và n m gi các B S do v y h b t đ u bán đi các B S đang n m gi d n đ n giá b t đ ng s n gi m. Khi giá B S gi m thì các nhà đ u c c ng b t