CHƯƠNG I : CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CHO VAY KINH DOANH
1.4. Khái quát về kiểm soát rủi ro tín dụng đối với cho vay bất động sản và bài học
học kinh nghiệm đối với Việt Nam
1.4.1. Khái quát về kiểm soát rủi ro đối với cho vay bất động sản tại Mỹ
Hệ thống tài chính ngân hàng của Mỹ lâm vào tình trạng khủng hoảng từ giữa năm 2007 và đỉnh điểm là tháng 9 năm 2008. Cuộc khủng hoảng bắt nguồn từ cho vay nhà đất thứ cấp làm sụp đổ 3 trong 5 ngân hàng đầu tư lớn nhất nước Mỹ là Bear Stearns, Merill Lynch, Lehman Brothers (chỉ còn lại Goldman Sachs và Morgan Stanley) và 2 tập đồn cung cấp tín dụng thế chấp thứ cấp bất động sản lớn nhất nước Mỹ (chiếm gần một nửa bất động sản cầm cố trong cả nước, khoảng 5.000 tỷ Đô la Mỹ) là Fannie Mae và Freddie Mac được Chính phủ tiếp quản.
Nhiều chun gia kinh tế có uy tín trong và ngồi nước đã phân tích các nguyên nhân của cuộc khủng hoảng tài chính - tín dụng tại các nước, nhưng có thể rút ra một số nguyên nhân cơ bản sau đây:
Nguyên nhân đầu tiên quan trọng nhất là việc gia tăng nguồn vốn tài trợ để mua nhà ở thông qua kỹ thuật “chứng khốn hóa bất động sản thế chấp”
trong khi hệ thống kiểm sốt khơng theo kịp. Trước đây, nguồn vốn cho vay mua bất động sản chủ yếu do ngân hàng cung cấp, vì vậy lượng tiền cho vay có giới hạn tùy thuộc vào lượng tiền gửi của người dân và những hạn chế về tỷ lệ cho vay cũng như tỷ lệ dự trữ bắt buộc của Chính phủ đối với ngân hàng.
Năm 1980 Chính phủ Mỹ ban hành Luật Giao dịch Thế chấp Tương đương (Alternative Mortgage Transaction Parity Act), nới rộng những quy tắc cho vay và khuyến khích những kênh tài trợ khác phi ngân hàng.
Đồng thời, để hỗ trợ cho vay tạo lập nhà ở, Chính phủ Mỹ cịn cho lập Hiệp hội quốc gia tài trợ bất động sản (Federal National Mortgage Association – gọi tắt là Fannie Mae) và Tập đoàn cho vay thế chấp quốc gia (Federal Home Loan Mortgage Corporation - gọi tắt là Freddie Mac). Hoạt động chính của Fannie Mae và Freddie Mac là mua lại những món nợ vay thế chấp bằng bất động sản, đặc biệt là các khoản vay thế chấp "dưới chuẩn" (subprime mortgages) của các ngân hàng rồi dùng bất động sản thế chấp để phát hành “trái phiếu tái thế chấp” (Mortgage-backed
Securities) bán cho các nhà đầu tư khác nhằm tăng tính thanh khoản cho ngân hàng. Như vậy những món nợ nhà ở đã được “trái phiếu hóa” thành sản phẩm tài chính thơng dụng có thể mua bán dễ dàng trên thị trường tiền tệ.
Do thị trường bất động sản Mỹ tăng giá liên tục nên các tập đồn tài chính, ngân hàng và ngay cả các nhà đầu tư cá nhân ở các nước khác cũng mua đi bán lại “trái phiếu tái thế chấp” được cho là an tồn và có lãi suất cao. Nhưng khi thị trường bất động sản suy thối, giá bất động sản giảm thậm chí dưới mức cho vay, các tổ chức tài chính, ngân hàng nắm giữ nhiều “trái phiếu tái thế chấp” bị thua lỗ, người gửi tiền đòi rút tiền hàng loạt, trong khi các ngân hàng khác cũng dè dặt cho vay trên thị trường liên ngân hàng dẫn đến ngân hàng mất khả năng thanh khoản.
Nguyên nhân thứ hai là việc cho vay mua nhà ở dễ dãi “dưới chuẩn” nhưng thiếu cơ chế kiểm sốt
Thơng thường muốn vay ngân hàng để mua nhà trả góp ở Mỹ, người vay phải đảm bảo 3 điều kiện cơ bản là: có tiền tự có tham gia đặt cọc ít nhất bằng 10% số tiền mua nhà; chứng minh có thu nhập ổn định để trả góp hàng tháng khơng q 28% thu nhập và có điểm tín nhiệm vay trả sòng phẳng. Mặt khác, ngân hàng cũng chỉ được phép cho vay tùy thuộc vào lượng tiền gửi của người dân và những hạn chế về tỷ lệ cho vay cũng như tỷ lệ dự trữ bắt buộc của Chính phủ đối với ngân hàng.
Tuy nhiên, để hỗ trợ các gia đình có thu nhập thấp và thu nhập khiêm tốn (low- and monderate - income) có điều kiện sở hữu nhà ở, Chính phủ Mỹ có chương trình “cho vay dưới chuẩn”. Các ngân hàng thương mại khi cho đối tượng này vay thì được hai tổ chức Fannie Mae và Freddie Mac mua lại các khoản vay này. Tuy nhiên khi thị trường bất động sản suy thoái, những người thu nhập thấp và thu nhập khiêm tốn khơng có điều kiện để trả nợ.
Việc cho vay dưới chuẩn không xét khả năng chi trả và điểm tín dụng theo quy định, nhưng đổi lại người vay phải trả lãi suất cao hơn từ 1 đến 2%. Ngoài ra việc cho vay dưới chuẩn còn thể hiện ở mức cho vay cao tới 85% giá trị bất động sản thế chấp, người mua chỉ cần đóng góp 15%. Nghĩa là người dân chỉ cần có 150.000 USD là có thể được vay 850.000 USD để mua căn nhà 1 triệu USD. Điều này đã tạo
cơ hội cho các nhà đầu cơ bất động sản vì khi thị trường bất động sản đang lên, chỉ cần có một ít tiền là có thể đặt cọc mua nhà, vài tháng sau giá nhà lên bán lấy lãi.
Đây là khuyết tật nghiêm trọng của việc chứng khốn hóa bất động sản thế chấp nhưng thiếu kiểm soát.
Nguyên nhân thứ ba là giá bất động sản tại Mỹ tăng liên tục đã hấp dẫn
các nhà đầu tư và người dân đầu tư vào kinh doanh bất động sản làm cung
vượt quá cầu.
Việc cho vay dễ dãi tạo điều kiện cho đông đảo các nhà đầu tư tham gia đầu cơ bất động sản, tạo cầu ảo đẩy “bong bóng” bất động sản lên cao. Thị trường bất động sản Mỹ tăng liên tục trong vòng nhiều năm qua.
Chính giá nhà ở tăng liên tục đã thúc đẩy người dân đổ xô vào mua bán bất động sản, làm cho cung cầu mất cân đối, cung vượt xa cầu.
1.4.2. Các bài học kinh nghiệm về kiểm soát rủi ro đối với cho vay bất động sản từ các ngân hàng Mỹ
Cuộc khủng hoảng thị trường tài chính và những khó khăn của nền kinh tế Mỹ hiện nay là bài học quý để Việt Nam rút ra các bài học kinh nghiệm, đặc biệt là trong tín dụng nói chung và tín dụng bất động sản nói riêng của các Ngân hàng thương mại.
Từ cuộc khủng hoảng tài chính vừa qua, chúng ta có thể rút ra được những bài học kinh nghiệm từ lịch sử kinh tế Mỹ.
Thứ nhất, Nguyên nhân trực tiếp gây nên khủng hoảng của thị trường bất động
sản là nạn đầu cơ, thao túng khâu lưu thơng, phân phối, sự bóp méo thơng tin và gây kích động tâm lý hoảng loạn. Hầu hết người vay vốn đều là những đối tượng đầu cơ bất động sản, họ khơng có nhu cầu nhà ở thật sự mà chỉ kinh doanh chênh lệch giá, mua theo thị trường
Thứ hai, các ngân hàng thương mai đóng một vai trị cực kỳ quan trọng trong
việc hình thành bong bóng bất động sản thơng qua việc chạy đua mở rộng tín dụng đầu tư và phát triển bất động sản. Các ngân hàng nhanh chóng gia tăng tỷ trọng cho vay bất động sản trong tổng dư nợ vì càng cho vay nhiều, giá bất động sản càng
tăng cao, lợi nhuận dự kiến càng lớn. Những tiêu chuẩn thẩm định tín dụng đã khơng được đánh giá một cách cẩn trọng, chẳng hạn như cho vay quá khả năng chi trả của người vay, thiếu cơ sở dữ liệu về lịch sử tín dụng, dễ dàng trong xem xét sự hoàn thiện về mặt thủ tục pháp lý...
Kết luận Chương I
Bất động sản đóng vai trị quan trọng trong nền kinh tế của mỗi quốc gia do có giá trị lớn và ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống kinh tế- xã hội. Trong những năm gần đây, thị trường bất động sản ở nước ta đã có những bước phát triển đáng kể, góp phần quan trọng vào việc thúc đẩy kinh tế- xã hội của đất nước. Bên cạnh những mặt tích cực, hoạt động và quản lý thị trường bất động sản ở nước ta thời gian qua bộc lộ nhiều hạn chế, tạo nên nguy cơ tiềm ẩn cho tín dụng ngân hàng. Hiện tại các định chế tài chính của Việt Nam cịn khá nhỏ bé, với tiềm lực vốn yếu và năng lực quản trị rủi ro chưa hiệu quả. Do đó việc nghiên cứu lý luận cơ bản về kiểm soát rủi ro tín dụng rất quan trọng để các ngân hàng phát triển sản phẩm, mở rộng tín dụng trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản một cách hiệu quả, an toàn.
CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG CHO VAY KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 2.1. Thực trạng về thị trường bất động sản Việt Nam
2.1.1. Tiềm năng của thị trường bất động sản Việt Nam
Từ khi Việt Nam tiến hành đổi mới toàn diện nền kinh tế (năm 1986), tầm quan trọng của thị trường bất động sản ngày càng được khẳng định, không chỉ thu hút sự tham gia nguồn vốn trong nước mà còn thu hút mạnh mẽ nguồn vốn đầu tư nước ngoài.
Tiềm năng tăng trưởng của thị trường bất động sản thể hiện qua các đặc điểm sau: Việt Nam có nền hịa bình và chính trị ổn định; dân số đơng, trong đó độ tuổi dưới 35 chiếm đến 2/3.
Nhu cầu nhà ở của người dân Việt Nam còn rất lớn. Theo Bộ Xây dựng, để thực hiện được mục tiêu về nhà ở mà Thủ tướng Chính phủ đã phê duyệt là nâng mức trung bình từ 12m2 sàn/người hiện nay lên 20m2 sàn/người vào năm 2020, thì mỗi năm cần phải xây dựng khoảng 35 triệu m2 sàn nhà ở tại các đô thị. Bên cạnh đó, tiến trình đơ thị hóa ở Việt Nam chỉ mới ở giai đoạn đầu. Tỷ lệ dân cư thành thị hiện nay chiếm khoảng 27-28% trong tổng số dân cả nước. Tỷ lệ này sẽ tăng lên 45- 50% vào năm 2020-2025. Hiện tượng di dân đến những thành phố lớn đã và đang tạo nên sự khan hiếm về các loại hình nhà ở, nhất là nhà ở giá rẻ đến trung bình
Sự tăng trưởng nền kinh tế và sự thu hút mạnh mẽ vốn FDI của Việt Nam trong thời gian qua dẫn đến nhu cầu tăng mạnh về các sản phẩm bất động sản như: cao ốc văn phòng, trung tâm thương mại, khách sạn, các khu vui chơi giải trí, bệnh viện, trường học, hệ thống cơ sở hạ tầng kỹ thuật, khu nghỉ dưỡng, khách sạn, khu thương mại bán lẻ và hạ tầng khu công nghiệp, mặt bằng khu công nghiệp…
Thực tế sau khi gia nhập WTO, nền kinh tế Việt Nam đã thu hút mạnh mẽ nguồn vốn FDI, trong đó phần lớn vốn chảy vào lĩnh vực bất động sản.
Theo số liệu từ Cục Đầu tư nước ngoài – Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Việt Nam
Bảng 2.1. FDI đầu tư vào bất động sản giai đoạn từ 1988-2008 Lĩnh vực Số dự án Tổng vốn Lĩnh vực Số dự án Tổng vốn (triệu USD) Vốn điều lệ (triệu USD) Khách sạn-Du lịch 249 14.927.330,335 4.386.504,460
XD khu đô thị mới 12 8.096.930,438 2.818.213,939
XD Văn phòng, căn hộ 178 18.050.528,700 5.399.926,360
XD hạ tầng KCN-KCX 36 1.754.096,067 558.735.597
Tổng 475 42.828.885,540 13.163.380,356
Nguồn: Cục Đầu tư nước ngoài - Bộ Kế hoạch đầu tư
Đầu tư bất động sản chủ yếu ở các địa phương như Thành phố Hồ Chí Minh, Bà Rịa Vũng Tàu, Hà Nội và Đà Nẵng. Trong đó, các thành phố lớn như Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh thường phát triển dự án tổ hợp thương mại, văn phòng, nhà ở. Đầu tư bất động sản du lịch tập trung vào các địa phương có thế mạnh du lịch: Bà Rịa Vũng Tàu, Phú Quốc, Đà Nẵng, Phú Yên,…
Hai mảng đầu tư này chiếm đến 77% tổng vốn vào bất động sản.
Hình 2.1. Vốn FDI đầu tư vào bất động sản
(Nguồn: Cục Đầu tư nước ngoài - Bộ Kế hoạch và Đầu tư)
Đặc biệt, trong 3 năm (2006-2008) trở lại đây, đầu tư lĩnh vực bất động sản chiếm phần lớn, bằng 82% của cả giai đoạn 1988-2008.
Bảng 2.2. FDI đầu tư vào bất động sản giai đoạn từ 2006-T7/2009
Đvt: triệu USD
Stt Số liệu Năm 2006
(ước tính) Năm 2007 Năm 2008 7
th/2009
1 Tổng vốn đầu tư FDI 10.200 20.325 60.271 10.118
2 Tổng vốn đầu tư FDI trong
lĩnh vực bất động sản 6.000 8.672 24.105 6.864
3 Tỷ lệ vốn đầu tư FDI trong
lĩnh vực bất động sản 60% 43% 40% 68%
Nguồn: Bộ Kế hoạch & Đầu tư Như vậy, có thể nói rằng, lĩnh vực kinh doanh bất động sản là nhân tố quan trọng nhất góp phần tăng nhanh FDI vào nước ta. Mặt dù vốn đầu tư vào bất động sản được đánh giá là không mang lại nhiều giá trị gia tăng và năng lực sản xuất kinh doanh cho nền kinh tế, nhưng số liệu trên đã phần nào cho thấy sức hấp dẫn của thị trường bất động sản trong việc thu hút nguồn vốn đầu tư.
2.1.2. Kết quả kinh doanh của một số doanh nghiệp bất động sản
Thực tế, sức hấp dẫn của thị trường bất động sản Việt Nam đã được chứng minh qua diễn biến giá cổ phiếu của các cơng ty niêm yết trên thị trường chứng khốn. Cổ phiếu của ngành bất động sản là một trong những nhóm cổ phiếu có mức dao động mạnh trên sàn niêm yết.
Năm 2008, mặc dù tăng trưởng doanh thu nhóm ngành đạt 33.8% nhưng tăng trưởng lợi nhuận đã bị âm 7.9%. Thành quả này thấp hơn so với năm 2007 khi tăng trưởng doanh thu, lợi nhuận sau thuế của ngành lần lượt là 52.2% và 72.2%. Kết quả trên khiến các chỉ số sinh lợi của ngành giảm mạnh so với năm 2007. Cụ thể, ROE giảm từ 27.6% xuống còn 16.7% trong năm 2008; ROA giảm từ 16.3% xuống còn 8.32%. Tuy nhiên, các chỉ tiêu này vẫn cao hơn so với toàn thị trường.
Trong năm 2009, mặc dù ngành bất động sản nói chung cịn khó khăn nhưng các cơng ty trên sàn vẫn có lợi nhuận lớn. Điều này cho thấy tiềm lực của các công ty niêm yết là khá mạnh. Trong quý 2/2009, cổ phiếu ngành bất động sản thuộc nhóm có mức tăng điểm mạnh. Điều này được giải thích bởi một số lý do.
Thứ nhất, năm 2008, giá cổ phiếu của ngành bất động sản thuộc nhóm giảm mạnh nhất trên thị trường nên giá cổ phiếu trở nên hấp dẫn với nhà đầu tư trong năm 2009.
Thứ hai, vào tháng 3/2009, khi kế hoạch lợi nhuận của các công ty được công bố cho thấy mức P/E 2009 của nhiều mã cổ phiếu bất động sản rất thấp so với năm 2008, giá cổ phiếu thuộc ngành bất động sản đang ở mức hấp dẫn.
Dự báo cổ phiếu ngành bất động sản sẽ tăng giá trong 6 tháng cuối năm 2009 khi một số doanh nghiệp có mức hồn thành kế hoạch lợi nhuận cao trong nửa đầu năm.
Bảng 2.3 : Kết quả lợi nhuận một số doanh nghiệp ngành bất động sản
Đvt: tỷ đồng
Tên doanh nghiệp Mã cổ phiếu
LN sau thuế 06 th đầu năm 2009
Dự kiến lợi nhuận sau thuế năm 2009
Công ty CP Đầu tư Phát triển Đô thị và Khu công nghiệp Sông Đà
SJS
64,05 279,75 Công ty CP Phát triển Đô thị Từ Liêm NTL 93,67 135
Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc KBC 142,7 316 Cơng ty Cổ phần Hồng Anh Gia Lai HAG 585,75 1.059 Công ty CP Phát triển nhà Bà Rịa-Vũng
Tàu HDC 26,39 40
Công ty CP Xuất Nhập Khẩu Khánh Hội KHA 23,28 45 Công ty CP Phát triển Nhà Thủ Đức TDH 76,85 185 Công ty CP Đầu tư Xây dựng Bình
Chánh BCI 53,86 199.3
Công ty CP Vincom VIC 49,95 147
2.2. Thực trạng cho vay kinh doanh bất động sản tại các Ngân hàng thương mại Thành phố Hồ Chí Minh mại Thành phố Hồ Chí Minh
2.2.1. Số liệu cho vay kinh doanh bất động sản tại các Ngân hàng thương mại
¾ Số liệu tại các ngân hàng thương mại trên cả nước:
Đến cuối quý I/2006, dư nợ bất động sản cả nước trên 50.000 tỷ đồng, chiếm khoảng 10% tổng dư nợ tín dụng. Trong năm 2007, cho vay lĩnh vực bất động sản chiếm 11,4% trong tổng dư nợ toàn hệ thống, tương đương khoảng gần 108.000 tỷ đồng, tăng 85%. Sự gia tăng đột biến này có trực tiếp liên quan đến đầu cơ bất động sản, và