CHƯƠNG 2 : CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ QUẢN LÝ DỰÁN VÀ CHUNG CƯ
2.4. Tổng quan về chung cư trung bình
2.4.1. Khái niệm về chung cư
Theo Từ điển Bách Khoa Tồn Thư thì chung cư là những khu nhà bao gồm một hay nhiều đơn nguyên, bên trong chung cư bố trí các căn hộ khép kín cho các gia đình sinh sống.
Điều 70, Luật Nhà ở (2005) định nghĩa nhà chung cư là nhà ở có từ hai tầng trở lên, có lối đi, cầu thang và hệ thống cơng trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân. Nhà chung cư có phần sở hữu riêng của từng hộ gia đình, cá nhân và phần sở hữu chung của tất cả các hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhà chung cư.
2.4.2. Phân loại chung cư
Hiện nay việc phân hạng chung để phục vụ cho mục đích kinh doanh, thương mại tại Việt Nam cịn nhiều điểm bất cập. Việc phân hạng chung cư do Bộ Xây Dựng ban
hành cịn sơ sài, khơng phù hợp với cách phân hạng của thế giới và do đó chưa đi vào thực tiễn.
Theo Quy chuẩnkỹthuậtquốc gia về phân loại, phân cấp cơng trình xây dựngdân dụng, công nghiệp và hạtầngkỹthuật đô thị hiện nay, nhà ở được chia làm hai loại là chung cư và nhà ở riêng lẻ.
Nhà ở riêng lẻ được chia làm hai cấp bao gồm nhà ở cấp IV là những nhà ở có số tầng nhỏ hơn hoặc bằng 3 tầng. Những nhà ở riêng lẻ có số tầng lớn hơn hoặc bằng 4 hoặc nhà biệt thự được phân thành cấp III.
Riêng chung cư được phân thành 4 cấp khác nhau tuỳ theo số tầng như sau: Cấp I : ≥ 25 tầng
Cấp II : Từ 9 đến 25 tầng Cấp III : Từ 4 đến 8 tầng Cấp IV : ≤ 3 tầng
Việc phân cấp chung cư mang tính kỹ thuật để phục vụ cho mục đích phân cấp quản lý của nhà nước. Về phương diện thương mại, chung cư được phân thành 4 hạng, có xét đến nhiều yếu tố tổng thể của một dự án đầu tư và được Bộ Xây Dựng chính thức ban hành và được áp dụng từ năm 2008:
Chung cư cao cấp (hạng 1) là hạng có chất luợng cao nhất, đảm bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất luợng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ hoàn hảo.
Nhà chung cư hạng 2 là hạng có chất luợng sử dụng cao, đảm bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất luợng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ tuơng đối hoàn hảo.
Nhà chung cư hạng 3 là nhà có chất lượng sử dụng khá cao, đảm bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ khá.
Cuối cùng là nhà chung cư có chất luợng sử dụng trung bình, đảm bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất luợng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt tiêu chuẩn, đủ điều kiện để đưa vào khai thác sử dụng.
Tuy nhiên quy định về phân cấp chung cư này của Bộ Xây Dựng cho đến nay vẫn chưa đi vào thực tiễn do các tiêu chí đưa ra cịn mang nhiều tính định tính, sơ sài, khó xác định đúng hạng chung cư (Phan Phùng Sanh, 2012).
Hiện nay trên thị trường địa ốc Việt Nam, chung cư được phân hạng theo nhiều tiêu chí khác nhau, mỗi đơn vị tư vấn, mơi giới bất động sản có cách đánh giá và xếp hạng khác nhau. Theo cách đánh giá và phân loại chung cư của CBRE, chung cư được phân thành 4 hạng là “chung cư cao cấp”; “chung cư hạng sang”; “chung cư trung cấp” và “chung cư bình dân”. Giá bán các loại căn hộ được CBRE công bố vào Quý I năm 2012 được cho ở Bảng 2.3.
Tiêu chí để phân hạng chung cư do CBRE đề xuất bao gồm: Tính sang trọng của thiết kế, vị trí chung cư, dễ tìm và dễ di chuyển, tính chuyên nghiệp của đơn vị quản lý chung cư, số chỗ đậu xe, chất liệu vật liệu xây dựng, chiều cao trần, hệ thống quản lý tòa nhà, tốc độ và tải trọng thang máy, tiết kiệm năng lượng…
Bảng 2.3: Thống kê các loại căn hộ chào bán tại thị trường TP.HCM Quý I/2012.
Tiêu chí Hạng sang Cao cấp Trung cấp Bình dân Tổng
Tổng số căn hộ 504 15.548 13.406 15.075 44.533
Số căn hộ mới hoàn thành 87 0 364 862 1.313
Số căn hộ mới chào bán 0 0 648 0 648
TT sơ cấp – Giá chào bán
TB (USD/m2)
4.123 1.639 925 666
Thay đổi theo năm (%) 0,7% 0,5% 0,5% 0,5%
TT thứ cấp – Giá chào bán
TB (USD/m2)
3.960 1.763 902 712
Thay đổi theo quý (%) -4,0% -2,4% -1,1% -1,1%
2.4.3. Chung cư trung bình
Trong luận văn này chung cư trung bình được hiểu là chung cư được đầu tư, thiết kế, xây dựng và quản lý ở mức trung bình và được chào bán trên thị trường sơ cấp với giá dưới 20.000.000 VNĐ/m2 (tương đương 1.000 USD/m2) tại thời điểm khảo sát, tức tương đương với chung cư “trung cấp” và “bình dân” theo cách phân hạng chung cư của CBRE.
2.4.4. Vai trị của nhà ở và chung cư trung bình
Nhà ở nói chunglà một tập hợp không gian kiến trúc phục vụ riêng cho một gia đình. Nó có thể là ngơi nhà với sân vườn hoàn chỉnh như nhà thấp tầng biệt lập, mà cũng có thể chỉ là một căn hộ chung cư.
Yêu cầu cơ bản của nhà ở là tính độc lập và khơng gian sử dụng khép kín nhằm bảo đảm thuận lợi trong sinh hoạt, thỏa mãn tính thẩm mỹ, đáp ứng thị hiếu gia chủ và thỏa mãn các yêu cầu đời sống sinh hoạt khác của gia đình.
Nhà ở là tư liệu sinh tồn cần thiết để tái sản xuất sức lao động, nhà ở đồng thời là tư liệu hưởng thụ và tư liệu phát triển do đó nâng cao chất lượng sức lao động.
Việc phát triển nhà ở góp phần phát triển của các ngành công nghiệp phụ trợ như vật liệu xây dựng, thiết bị - máy móc xây dựng. Sự phát triển nhà ở cịn kích thích nhu cầu dân cư đối với các loại hàng điện tử, dụng cụ gia đình, trang trí nội thất…
Là một dạng nhà ở được hình thành trễ hơn và xuất hiện nhiều ở các đô thị, nhà ở chung cư trung bình cịn có một số vai trị khác, đặc biệt là trong trong quá trình phát triển của đô thị hiện đại. Khi phát triển đô thị và tập trung dân cư đông đúc sẽ nảy sinh nhiều vấn đề và nhu cầu bức xúc như nhu cầu nhà ở, giá thành nhà ởvà các tiện ích cơng cộng khác. Sự phát triển chung cư trung bình sẽ tiết kiệm diện tích sử dụng đất, nâng cao hiệu quả sử dụng đất, giảm giá thành xây dựng, tạo cơ hội nhà ở cho nhiều người ở các tầng lớp khác nhau và tạo bộ mặt hiện đại cho không gian kiến trúc đơ thị.
Do đóng vai trị rất quan trọng trong việc phát triển đô thị, nên trong các quy định hiện hành của Nhà nước và Chính phủ đều quy định diện tích sàn tối thiểu dành cho chung cư trong các dự án khu đô thị mới theo hướng nâng cao tỷ lệ diện tích sàn chung
cư. Luật Nhà ở (2005) quy định trong các dự án phát triển nhà ở phải bảo đảm yêu cầu có tối thiểu lần lượt là 60%; 40% và 20% diện tích sàn là nhà chung cư đối với đơ thị loại đặc biệt, loại 1, 2 và 3. Trong khi đó theo Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020, tầm nhìn 2030 thì đến năm 2015 tại TP.HCM và Hà Nội, nhà ở chung cư phải chiếm 80% tổng diện tích nhà ở tại các dự án phát triển nhà ở mới.