1 .Cơ sởlý luận vềmarketing mix
1.4 Tổng quan vềlĩnh vực bấtđộng sản
Việc phân loại tài sản thành “bất động sản” và “động sản” có nguồn gốc từLuật cổLa Mã, theođó bất động sản khơng chỉlà đất đai, của cải trong lòngđất mà cịn là tất cảnhững gìđược tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất. Bất động sản bao gồm các cơng trình xây dựng, mùa màng, cây trồng… và tất cảnhững gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất cùng với những bộphận cấu thành lãnh thổ. (Cục Quản lý nhà – bộxây dựng Pokkin)
Pháp luật của nhiều nước trên thếgiới đều thống nhấtởchỗcoi bất động sản (BĐS) gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Tuy nhiên, hệthống pháp luật của mỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng thểhiệnởquan điểm phân loại và tiêu chí phân loại, tạo ra cái gọi là “khu vực giáp ranh giữa hai khái niệm bất động sản và động sản”.
Hầu hết các nước đều coi BĐS là đất đai và những tài sản có liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vịtrí địa lý của đất (Điều 517, 518
Luật Dân sựCộng hoà Pháp, Điều 86 Luật Dân sựNhật Bản, Điều 130 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Nga, Điều 94, 96 Luật Dân sựCộng hoà Liên bang Đức…). Tuy nhiên, Nga quy định cụthểbất động sản là “mảnh đất” chứkhơng phải là đất đai nói chung. Việc ghi nhận này là hợp lý bởi đất đai nói chung là bộphận của lãnh thổ, không thểlà đối tượng của giao dịch dân sự. (Cục Quản lý nhà – bộxây dựng Pokkin)
Tuy nhiên, mỗi nước lại có quan niệm khác nhau vềnhững tài sản “gắn liền” với đất đai được coi là BĐS. Điều 520 Luật Dân sựPháp quy định “mùa màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là BĐS, nếu đã bứt khỏi cây được coi là động sản”. Tương tự, quy định này cũng được thểhiệnởLuật Dân sựNhật Bản, Bộluật Dân sự Bắc Kỳvà Sài Gịn cũ. Trong khi đó, Điều 100 Luật Dân sựThái Lan quy định: “BĐS là đất đai và những vật gắn liền với đất đai, bao gồm cảnhững quyền gắn với việc sở hữu đất đai”. Luật Dân sự Đức đưa ra khái niệm BĐS bao gồm đất đai và các tài sản gắn với đất. (Cục Quản lý nhà – bộxây dựng Pokkin)
Như vậy, có hai cách diễn đạt chính:
- Thứnhất, miêu tảcụthểnhững gìđược coi là “gắn liền với đất đai”, và do vậy là BĐS.
- Thứhai, khơng giải thích rõ vềkhái niệm này và dẫn tới các cách hiểu rất khác nhau vềnhững tài sản “gắn liền với đấtđai”.
Luật Dân sựNga năm 1994 quy định vềBĐS đã có những điểm khác biệt đáng chú ý so với các Luật Dân sựtruyền thống. Điều 130 của Luật này một mặt, liệt kê tương tựtheo cách của các Luật Dân sựtruyền thống; mặt khác, đưa ra khái niệm chung vềBĐS là “những đối tượng mà dịch chuyển sẽlàm tổn hại đến giá trịcủa chúng”. Bên cạnh đó, Luật này cịn liệt kê những vật khơng liên quan gìđến đất đai như “tàu biển, máy bay, phương tiện vũ trụ…” cũng là các BĐS.
Theo Bộluật Dân sựnăm 2005 của nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, tại Điều 174 có quy định: “BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kểcảcác tài sản gắn liền với nhà, cơng trình xây dựngđó; Các tài sản khác gắn liền vớiđấtđai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”.
Như vậy, khái niệm BĐS rất rộng, đa dạng và cần được quy định cụthểbằng pháp luật của mỗi nước và có những tài sản có quốc gia cho là BĐS, trong khi quốc
gia khác lại liệt kê vào danh mục BĐS. Hơn nữa, các quy định vềBĐS trong pháp luật của Việt Nam là khái niệm mởmà cho đến nay chưa có các quy định cụthểdanh mục các tài sản này.