Giá đất thị trường tại các đường phố ở khu vực phát triển, thuận lợi cho kinh doanh bn bán và có cơ sởhạ tầng tốt (nhóm I, II) ln cao hơn giá đất tại khu vực chưa phát triển (nhóm III). Điều mà người dân quan tâm khi lựa
chọn mua đất ở các vị trí trên tuyến đường này là sự so sánh tương quan giữa giá và khả năng sinh lời mà vị trí có thể mang lại. Vị trí 1 có giá cao nhất do gần mặt đường lớn người dân có thể trực tiếp mở cửa hàng kinh doanh hoặc cho thuê làm tăng khả năng sinh lợi của mảnh đất. Các thửa đất ở từ vị trí 2, vị trí 3 đến vị trí 4 có giá giảm dần phụ thuộc vào vị trí thể hiện ở chỗ nếu càng gần đường chínhthì mức giá sẽ càng cao hơn, ngược lại càng xa đường
chính thì mức giá càng thấp đi (Hình 3.11).
Thực tế người dân sống ở các vị trí trung tâm chấp nhận một mơi trường sống khói bụi. tiếng ồn bởi kéo theo đó là khả năng sinh lợi cao, lượng khách hàng sử dụng các dịch vụ, hàng hóa lớn, mang lại điều kiện tốt cho kinh doanh. Những phân tích trên khẳng định mức giá của các thửa đất dọc theo các đường phố tại khu vực trung tâm chịu ảnh hưởng lớn nhất bởi vị trí của nó.
Hình 3.12. Sự phụ thuộc của giá đất ở vào các đoạn đƣờng và các khu vực khác nhau
Bảng 3.14. Sự phụ thuộc của giá đất ở vào các đoạn đƣờng và các khu vực khác nhau
STT Nhóm Mã thửa đất Đƣờng phố Vị trí DT (m2) KT Mặt tiền (m) Giá NN quy định (nghìn đồng/m2) Giá điều tra thực tế (nghìn đồng/m2) So sánh (Giá thực tế/Giá NN quy định) 1 I 1111 Phố Đại Đồng: Đoạn từ đầu cầu Tế Tiêu đến
bến xe buyt 1 48 4 3.500 40.000 11,43 2 I 1211 Phố Đại Đồng: Đoạn từ bến xe buýt đến hết thị trấn Đại Nghĩa 1 60,0 4 2.700 20.000 7,41 3 I 1311
Đường Đại Nghĩa: Đoạn từ ngã năm thị trấn đến trạm bơm 1 Phù Lưu Tề.
1 70,1 4,2 2.700 22.000 8,15
4 I 1411
Đường Đại Nghĩa: Đoạn từ ngã nămthị trấn đến bệnh viện huyện 1 50,0 5 3.000 21.000 7,00 5 I 1511 Phố Tế Tiêu 1 90,0 5 2.700 10.000 3,70 6 I 1611 Phố Văn Giang 1 50,0 4,5 2.700 8.000 2,96 7 I 1711 Phố Thọ Sơn 1 65,0 5 2.700 7.000 2,59 8 I 1811 Đường Đại Nghĩa - An
Tiến: Đoạn đi qua thị
trấn Đại Nghĩa 1 86,0 6,5 2.200 3.500 1,59
9 II 2111 Đường 419 1 75,0 5 2.400 11.000 4,58 10 II 2211 Đường An Mỹ - Đồng
Tâm 1 69,0 4,4 1.900 6.000 3,16 11 II 2311
Đường Đê đáy: Đoạn từ Trạm bơm An Mỹ đến hết địa phận xã An Mỹ
1 84,8 6,2 1.300 3.500 2,69
12 III 311 Đường Đại Nghĩa – An
Tiến 1 100 5 1.600 2.700 1,69
13 III 322 Khu dân cư nông thôn 250 10,
5 450 600 1,33
hai thửa đất cùng ở vị trí 1 có mã số 1111, 1112 (Hình 3.12) nhưng có diện tích, chiều rộng mặt tiền và chiều sâu khác nhau, cụ thể như sau: Thửa đất (có mã thửa: 1111) diện tích mặt bằng là 48 m2, kích thước mặt tiền rộng 4 m và chiều sâu thửa đất là 12m, rất thuận tiện cho việc kinh doanh buôn bán, lưu thơng đi
lại, giá chuyển nhượng tại vị trí này là 40 triệu đồng/m2. Cịn thửa đất (có mã thửa:1112) có diện tích lớn hơn (90m2), kích thước mặt tiền 4 m và chiều sâu thửa đất là 22,5m nhưng giá chuyển nhượng tại đây chỉ đạt 37 triệu đồng/m2,
thấp hơn 3 triệu đồng/m2. Sở dĩ có sự khác biệt như vậy giữa 2 thửa đất cùng trên 1 tuyến đường nhưng do thửa đất 1111 nằm ở vị trí có lợi thế hơn do vị trí đặc biệt của nó mang lại: nằm tại gần ngã năm giao nhau giữa các tuyến đường lớn tỉnh lộ 424 và tỉnh lộ 419,lưu lượng người qua lại đông, đồng thời chiều sâu thửa đất chỉ có 12m rất phù hợp cho việc kinh doanh. Vì vậy nó đã tác động mạnh mẽ đến việc kinh doanh buôn bán, khả năng sinh lợi do thửa đất này mang lại cao hơn hẳn so với thửa 1112.
3.5.2. Ảnh hưởng của đặc điểm thửa đất đến giá đất
Yếu tố tiếp theo là đặc điểm của thửa đất như diện tích, độ rộng mặt tiền,
khoảng cách tới các đường phố.... Đây là các đặc điểm tự nhiên của thửa đất. Chúng có ảnh hưởng đến tâm lý của người dân theo phong tục tập quán lâu đời.
- Về diện tích: thửa đất có quymơ vừa có thể bán dễ dàng hơn thửa đất có diện tích lớn vì nó phù hợp với khả năng chi trả của hầu hết người dân có nhu cầu xây nhà để ởkết hợp kinh doanh.
- Về hình thể thể thửa đất: Hình thể thửa đất đẹp là hình vng, hình
chữ nhật, hình bình hành hoặc ít nhất phải có hình thang xi (nở hậu). Các
hình thể xấu như đa giác, hình thang ngược (thắt hậu), chữ L hoặc những hình thể khơng vng nhiều góc cạnh chắc chắn sẽ bán với giá thấp hơn. Mặc dù không phải là yếu tố ảnh hưởng quyết định nhưng mức giá của thửa đất có hình thể đẹp ở các đường phố trung tâm cũng có chênh lệch hơn các thửa đất có hình thể xấu.
Hình 3.13. Sự phụ thuộc của giá đất vào yếu tốhình dạng
- Về độ rộng mặt tiền và chiều sâu thửa đất: Các thửa đất có diện tích tương tự như nhau nhưng thửa đất có mặt tiền rộng hơn và có chiều sâu vừa đủ sẽ có giá
bán cao hơn so với thửa có mặt tiền hẹp do lợi thế về kinh doanh mang lại.
Hình.3.14. Sự phụ thuộc của giá đất vào yếu tố độ rộng mặt tiềnvà chiều sâu thửa đất
Mặt khác theo Điều 5 Quyết định số 20/2017/QĐ-UBND ngày
01/06/2017 của UBND thành phố Hà Nội ban hành quy định về hạn mức giao đất, hạn mức cơng nhận QSD đất, kích thước, diện tích đất ở tối thiểu được phép tách thửa cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thành phố Hà Nội quy định về điều kiện tách thửa hiện nay tại Thành phố Hà Nội: thửa đất được tách thửa phải đảm bảo đủ 2 điều kiện (có chiều rộng mặt tiền và chiều sâu so với chỉ giới xây dựng phải từ 3,0 m trở lên và điều kiện diện tích tách thửa khơng nhỏ hơn 30 m2đối với khu vực các phường, thị trấn và không nhỏ hơn 50% hạn mới giao đất ở (mức tối thiểu). Nên các thửa đất đảm bảo được điều kiện trên sẽ có ưu thế hơn về giá chuyển nhượng.
Bảng 3.15. So sánh giá thực tếcủa 2 thửa 2111 và 2112 thuộc “Nhóm II”
ST T Nhóm Mã thửa đất Đƣờng phố Vị trí DT (m2) KT Mặt tiền (m) KT chiều sâu thửa đất Hình dạng Giá NN quy định (nghìn đồng/m2) Giá điều tra thực tế (nghìn đồng/m2) So sánh (Giá thực tế/Giá NN quy định) 1 II 2111 Đường 419 1 75,0 5 15 Chữ nhật 2.400 11.000 4,58 2 II 2112 Đường 419 1 65,6 4 16,4 Chữ nhật 2.400 10.000 4,17
Qua điều tra 36 thửa đất thuộc khu vực II cho thấy giá trị thực tế được biến thiên từ (950 – 11000) nghìn đ/m2, trong số đó có 2 thửa đất cùng nằm tại vị trí 1 của tuyến đường Tỉnh Lộ 419 (Đoạn qua xã An Mỹ): Thửa đất mã số
2111 và thửa đất mã 2112, hai vị trí này tuy có những nét tương đồng về vị trí, diện tích, khả năng sinh lợi từ hoạt động kinh doanh buôn bán như nhau nhưng mã thửa đất 2111 có kích thước mặt tiền lớn hơn (1,0m) và chiều sâu thửa đất ngắn hơn,với những lý do đó đã đẩy giá chuyểnnhượng tại đây cao hơn mã thửa đất 2112 là 1 triệu đồng/m2 (Bảng 3.15).
Bảng 3.16. So sánh giá thực tế của 2 thửa 2111 và 2113 thuộc “Nhóm II” STT Nhóm thửa Mã đất Đƣờng phố Vị trí (m2) DT KT chiều sâu thửa đất Hình dạng Giá NN quy định (nghìn đồng/m2) Giá điều tra thực tế (nghìn đồng/m2) So sánh (Giá thực tế/Giá NN quy định) 47 II 2111 Đường 419 1 75,0 15 Chữ nhật 2.400 11.000 4,58 49 II 2113 Đường 419 1 105,9 19,3 Bình hành 2.400 8.000 3,33
Cũng trên tuyến đường TL 419, có 2 thửa đất mã 2111 và thửa đất mã
2113 được tiếp tục điều tra giá thị trường và số liệu được biểu thị trong bảng (Bảng 3.16), giá thị trường của 2 thửa đất hoàn toàn khác nhau: thửa đất mã
2111có giá 11 triệu đồng/m2 trong khi thửa mã 2113 chỉ giao dịch được với
giá 8 triệu đồng/m2 thấp hơn gần 1,5 lần. Giá thị trường tại mã thửa đất 2113 bị tác động bởi 3 yếu tố chính: Thứ nhất do nằm ở cuối của đoạn đường xa trung tâm nên khả năng sinh lời từ hoạt động kinh doanh giảm;Thứ hai: Thửa đất có hình thể khơng đẹp (Hình bình hành), thứ ba: Thửa đất có diện tích lớn, chiều sâu thửa đất q dài không thuận lợi cho đáp ứng khả năng chi trả của nhiều người vàsử dụng vào mục đích kinh doanh.
3.5.3. Ảnh hưởng của khả năng sinh lợi đến giá đất
Đất đai đem lại lợi ích cũng như có khả năng tạo ra thu nhập cho người sở hữu cũng như người sử dụng nó, do đó đất đai có khả năng sinh lợi. Khả năng sinh lợi không chỉ đơn thuần là mang lại thu nhập mà là mang lại sự tiện lợi trong sử dụng hoặc giảm chi phí sử dụng. Khả năng sinh lợi của đất đai gắn liền với việc sử dụng đất vào một mục đích cụ thểnào đó.
Trong các thửa đất được điều tra có một lượng khơng nhỏ người dân kết hợp giữa mục đích để ở và sản xuất kinh doanh. Yếu tố này thể hiện rõ rệt ở tất cả các đoạn đường tiến hành điều tra. Mặc dù cùng mục đích sử dụng là đất ở nhưng phương thức sử dụng đất của các đường được điều tra có sự khác
biệt rõ rệt. Các tuyến đường thuộc nhóm I và nhóm II đa phần kết hợp làm đất ở với sản xuất kinh doanh, với mục đích kinh doanh là chính nhằm làm tăng tối đa khả năng sinh lời của thửa đất. Khả năng sinh lợi của đất càng cao thì giá đất càng cao.Mật độ hoạt động kinh doanh buôn bán trên các tuyến đường càng cao thì tỷ lệ thuận với giá đất càng cao.
3.5.4. Ảnh hưởng của cơ sở hạ tầng đến giá đất
Cơ sở hạ tầng bao gồm cơ sở hạ tầng xã hội (bao gồm các cơng trình trường học, chợ, bệnh viện, nhà văn hóa,...) và cơ sở hạ tầng kỹ thuật (bao gồm hệ thống các cơng trình cung cấp các dịch vụ dân sinh như điện, nước, giao thông...). Đây là yếu tố ảnh hưởng tới chất lượng cuộc sống của người
dân trong khu vực. Khi quyết định lựa chọn thửa đất nào đó người dân thường quan tâm đến việc vị trí thửa đất có thuận lợi cho việc học hành của con cái, vấn đề y tế, hoạt động giải trí, hoạt động kinh doanh, vấn đề điện, nước, giao thơng... có đảm bảo hay khơng? Trong nghiên cứu này có 4 thửa đất thuộc
nhóm I và 2 thửa đất thuộc nhóm III được chọn để mơ tả sự phụ thuộc này vào giá đất. Số liệu thu thập được tổng hợp và biểu thị ở (Bảng 3.17).
Theo số liệu được tổng hợp ở (Bảng 3.17) cho thấy: Trong từng tuyến đường của từng nhóm đường phố, giá đất ngoài thị trường chịu tác động mạnh mẽ của yếu tố sinh lời thì tuyến đường nào có điều kiện cơ sở hạ tầng tốt hơn sẽ có mức giá thị trường cao hơn.
Bảng 3.17. Ảnh hƣởng của yếu tố cơ sở hạ tầng đến giá đất
TT
Mã
thửa đất
Cơ sở hạ tầng kỹ thuật Cơ sở hạ tầng xã hội
Giá TT (Triệu đ/m2) Ghi chú Hệ thốn g Giao thôn g Hệ thống điện Hệ thống cấp, thốt nƣớc Cơ sở giáo dục Bệnh viện DV Thƣơng mại, thơng tin Nhóm I Phố Đại Đồng I 1111 Tốt Tốt Tốt Tốt Tốt Tốt 40 1112 Tốt Tốt Tốt Tốt Tốt Tốt 37 Phố Đại Đồng II 1211 Tốt Tốt Tốt Tốt Tốt Tốt 20 1212 Tốt Tốt Tốt Tốt Tốt Tốt 20 Nhóm III
Đƣờng Đại Nghĩa –An Tiến (đoạn qua xã An Tiến)
318 Khá Khá Khá Khá Khá Khá 1,1
319 Khá Khá Khá Khá Khá Khá 1,1
3.5.5. Ảnh hưởng của mơi trường đến giá đất
Yếu tố mơi trường đóng vai trị quan trọng trong mơi trường cảnh quan và cuộc sống. Tuy nhiên ngày nay, với sự phát triển mạnh mẽ của nền kinh tế
thì càng tỷ lệ nghịch với chất lượng môi trường cuộc sống. Ở các nước phát triển môi trường được xem là yếu tố quan trọng đối với việc chọn một vị trí để xây dựng nhà ở hay khu dân cư. Ở Việt Nam nói chung yếu tố mơi trường đã được coi trọng trong một vài năm gần đây nhưng chỉ có các biện pháp đối phó nhất thời chưa có quy hoạch lâu dài.
nhiều đến giá đất mà nó chịu ảnh hưởng bởi khả năng sinh lời. Người dân chấp nhận mơi trường khói, bụi, tiếng ồn…trong các tuyến trung tâm để có được điều kiện thuận lợi cho hoạt động kinh doanh.
Đối với các thửa đất ở nhóm 3 do phục vụ nhu cầu chính là để ở nên
yếu tố mơi trường có ảnh hưởng lớn đến giá đất.
Trong nghiên cứu này có 9 thửa đất thuộc nhóm III được chọn để mơ tả sự phụ thuộc của giá đất vào yếu tố này. Số liệu thu thập được tổng hợp và biểu thị ở (Hình 3.15).
Hình 3.15. Sự phụ thuộc của giá đất thực tế nhóm III vào yếu tố Mơi trƣờng
Theo số liệu được tổng hợp ở (Hình 3.15) cho thấy: Trong khu dân cư
nơng thơn, giá đất ngồi thị trường chịu tác động mạnh mẽ của yếu tố môi
trường. Thửa đất có mã 323 và 326 có diện tích, mặt tiền tương đương với các thửa 329 nhưng do điều kiện môi trường tốt hơn nên giá chuyển nhượng cao hơn thửa 329 (cao hơn 300.000đ)
3.5.6. Ảnh hưởng của yếu tố quy hoạch đến giá đất
Ngày 27/8/2014, UBND Thành phố Hà Nội ra Quyết định số 4465/QĐ- UBND về việc phê duyệt Quy hoạch chung xây dựng huyện Mỹ Đức, thành phố Hà Nội đến năm 2030, với các nội dung chủ yếu như: Khai thác và phát
huy cao nhất các lợi thế cạnh tranh của huyện Mỹ Đức, đặc biệt tập trung vào phát triển tiềm lực dịch vụ - du lịch không chỉ ở cấp thành phố mà còn nâng lên ở cấp quốc gia và quốc tế, góp phần nâng cao hiệu quả phát triển kinh tế
của huyện và phát triển bền vững của thành phố Hà Nội; Phát triển huyện Mỹ Đức theo mơ hình phân tán với một đơ thị hạt nhân trung tâm là thị trấn Đại Nghĩa và 03 cụm đổi mới tại các xã An Mỹ, An Phú, Hương Sơn phục vụ cho phát triển kinh tế nông nghiệp nông thôn, hỗ trợ sản xuất, công cộng, thương mại và dịch vụ - du lịch.
- Các loại hình du lịch khai thác tại Mỹ Đức:
+ Du lịch lễ hội: ngồi mùa lễ hội chính “Trẩy hội động Hương Tích” được tiến hành từ tháng từ 02 Tết đến 15/03 âm lịch hàng năm sẽ phát triển một lễ hội mới là Festival Hoa Sen tại Hương Sơn và An Phú kéo dài từ tháng
6-7 hàng năm.
+ Du lịch văn hóa, làng nghề: Tham quan các di tích đình chùa, miếu mạo và làng nghề truyền thống; Lấy động lực từ du lịch chùa Hương tổ chức thêm một số điểm du lịch văn hóa tâm linh như khu đình chùa Tứ Xã, đình Bột Xuyên, đình - đền Phúc Khê ở Bột Xuyên; đền Kim Bôi xã Vạn Kim...
+ Du lịch nghỉ dưỡng, an dưỡng: phát triển các khu nghỉ dưỡng đặc biệt như khu an dưỡng đường, khu trị liệu thẩm mỹ... ở khu vực hồ Quan Sơn -
Tuy Lai, phục vụ cho nhu cầu nghỉ dưỡng của thủ đô Hà Nội.
+ Du lịch khám phá thiên nhiên, mạo hiểm: Với tiềm năng vùng rừng đa dạng sinh học của dãy Nương Ngái - Hương Sơn, đặc biệt là khu vực