bàn thành phố Hà Nội
2.1. Quá trình hình thành và phát triển khu chung cư tại thành phố HàNội giai đoạn 1954 – 1990 Nội giai đoạn 1954 – 1990
2.1.1. Giai đoạn 1954 – 1964
Nhiệm vụ trọng tâm của nhà nước giai đoạn này là khôi phục kinh tế sau chiến tranh. Nhiều nhà máy, xí nghiệp, cơ sở sản xuất từng bước được phục hồi. Theo đó, vấn đề nhà ở cho công nhân tại các nhà máy, xí nghiệp, công trường được đặt ra. Một mặt do còn khó khăn về tài chính, mặt khác chưa có đủ cán bộ chuyên môn, nghiệp vụ thực hiện việc quy hoạch xây dựng đô thị cũng như quy hoạch phát triển nhà ở, nên việc xây dựng các chung cư tập thể cho công nhân chủ yếu là nhà một tầng được xây dựng theo yêu cầu thực tế trong khu vực các cơ sở sản xuất công nghiệp, thủ công nghiệp.
2.1.2. Giai đoạn 1964 – 1975
Ở giai đoạn này, công tác quy hoạch xây dựng đô thị ở các tỉnh phía Bắc được đặt ra một cách bài bản. Hầu hết các khu chung cư được xây dựng theo quy hoạch có hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội đồng bộ. Thực tế cho thấy các khu chung cư này ở thời điểm lịch sử của nó đã có những đóng góp quan trọng trong việc giải quyết nhu cầu nhà ở thực tế của đa số CBCNVCNN; đồng thời là bước đi đầu tiên trong việc tạo dựng không gian kiến trúc khu nhà ở chung cư khá hợp lý tại các đô thị thuộc miền Bắc nước ta.
Đến nay, tại hầu hết các khu chung cư cũ số dân tăng cao, so với thiết kế ban đầu (từ 2-2,5 lần), việc xây dựng lấn chiếm không gian, sân vườn, hè đường diễn ra phổ biến làm gia tăng mật độ xây dựng (có nơi lên tới 80%) dẫn tới sự quá tải về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội; môi trường ở trong khu chung cư cũ ngày một thấp kém. Hiện tại, đa số các căn hộ đều bị đục phá, cơi nới, lấn chiếm, gây ra thấm dột dẫn đến ăn mòn kết cấu chịu lực chính.
2.1.3. Giai đoạn 1975 – 1986
a. Những kết quả đạt được
Mặc dù tình hình tài chính nhà nước thực tế gặp khó khăn, nhưng do nhu cầu nhà ở cho CBCNVCNN trở nên nhiều bức xúc, tại một số tỉnh, thành phố nhà nước vẫn tiếp tục đầu tư xây dựng một số chung cư với các vật liệu mới, công nghệ xây lắp mới có quy mô từ 4-5 tầng để bán cho CBCNVCNN trong các nhà máy, xí nghiệp nhằm tháo gỡ những khó khăn thực tế; cố gắng để khơi thông hướng phát triển nhà ở đang bị bế tắc.
b. Những tồn tại chủ yếu:
Do cơ chế bao cấp về nhà ở đã bộc lộ những bất cập sau:
- Không phát huy được nguồn lực trong nhân dân để khắc phục sự khó khăn về tài chính.
- Công tác quản lý, phát triển nhà ở không có chương trình, kế hoạch cụ thể cho từng địa phương.
- Công tác quản lý sử dụng đất đai đô thị không chặt chẽ, kém hiệu quả. - Không kịp thời phát huy được ưu điểm đã có về quy hoạch xây dựng đô thị, chung cư của thời kỳ trước đó.
2.1.4. Giai đoạn 1986 – 1990
Số lượng quy hoạch xây dựng khu chung cư do nhà nước đầu tư xây dựng giảm mạnh, quy mô chủ yếu 5 tầng, diện tích căn hộ nhỏ, chất lượng xây dựng thấp
Phần lớn các đồ án quy hoạch xây dựng nhà ở được thực hiện theo hình thức nhà ở riêng lẻ kiên kế hoặc chia lô đất để bán cho dân tự xây dựng.
Giải pháp quy hoạch xây dựng nhà ở đô thị như trên đã dẫn đến những tồn tại sau:
• Chỉ trong một thời gian ngắn (5 năm) nhà ở do dân đầu tư xây dựng đã chiếm một tỷ lệ lớn có sức lấn át các chung cư do nhà nước xây dựng
nhiều năm trước đó, tạo ra một không gian kiến trúc đầy lộn xộn cho hầu hết các đô thị của cả nước.
• Xuất hiện sự chiếm dụng, đầu cơ đất đai xây dựng nhà ở diễn ra phổ biến.
• Công tác quản lý phát triển nhà ở đô thị đã không kiểm soát được và đây việc xây dựng chung cư đã chuyển sang cho các chủ đầu tư thực hiện.
Cả nước hiện nay có trên 3 triệu m2 nhà chung cư cũ được xây dựng trong các thập kỷ 60-70-80-90 của thế kỷ trước với trên 100 nghìn hộ dân đang sinh sống. Ở miền Bắc đa số chung cư do nhà nước đầu tư xây dựng từ ngân sách nhà nước để phân phối cho cán bộ công nhân viên chức sử dụng. Ở miền Nam, chính quyền cũ có đầu tư xây dựng một số chung cư để giải quyết nhu cầu nhà ở cho công chức và một số chung cư cho các hộ dân sống trong các khu nhà lụp sụp “ổ chuột” bị cháy.
2.2. Đánh giá phân tích tình trạng ở và nhà ở tại các khu chung cư cũtrên địa bàn thành phố Hà Nội trên địa bàn thành phố Hà Nội
2.2.1. Thực trạng nhà ở các loại tại các khu chung cư cũ trên địa bànthành phố Hà Nội thành phố Hà Nội
Thủ đô Hà Nội hiện có khoảng 23 khu chung cư cũ (4-5 tầng) với gần 1 triệu m2 diện tích sàn, 27.573 hộ dân, 137.361 nhân khẩu, trong đó có 200 nhà lắp ghép tấm lớn với 434.332m2 sàn, 15.720 hộ dân và hơn 10 khu chung cư cũ thấp tầng (1-2 tầng) xây dựng xen kẽ trong các khu phố cũ.
Các khu chung cư cũ này được xây dựng bằng nguồn vốn ngân sách Nhà nước từ những năm 60-70-80 Thế kỷ trước. Đến nay đã biến dạng và xuống cấp kể cả những khu xây dựng vào giai đoạn mới như Thanh Xuân.
Các chung cư cũ không chỉ thay đổi rất nhiều về hình thức, mà còn có rất nhiều thay đổi về nội dung và tính chất, về công năng sử dụng và cách ở.
Vấn đề sở hữu công trình đã chuyển đổi có rất nhiều thay đổi sau khi có Nghị định 60,61/CP, với nhiều chuyển đổi khác nhau ở khu vực nhà nước, khu vực xã hội, khu vực tư nhân và các sở hữu khác.
Các chỉ tiêu sử dụng đất đai công cộng, đất xây dựng các nhà ở, đất cây xanh và không gian trống khác. Đến nay, hầu hết đã biến dạng, mặc dù đã có quy hoạch xây dựng trước đây đã được sắp xếp khá chi tiết và cụ thể theo từng chức năng sử dụng trong các khu chung cư cũ.
Có thể nói gần như tất cả các khu chung cư cũ ở Hà Nội đã bị hư hỏng, bị phá phách lung tung, vô tổ chức, vô kỷ luật mà không hề có một sự quản lý nhắc nhở hoặc xử phạt nghiêm minh của Thành phố. Vấn đề lấn chiếm đất đai trái phép của các hộ tầng một và các khu trống khác trong các khu nhà ở chung cư cũ là phổ biến đang trở thành một sức cản mạnh trong vấn đề cải tạo, sửa chữa và giải phóng mặt bằng khi có dự án xây dựng.
Trước đây các khu chung cư cũ chỉ có một ông chủ lớn là thành phố hoặc cơ quan nhà nước quản lý, cả một tập thể người ở đồng nhất, thì không có nhiều mâu thuẫn lớn, ngày nay trong các khu ở cũ ta có hàng trăm, hàng ngàn ông chủ nhỏ, kể cả trong một công trình nhà ở (sau khi nhà nước đã bán, nhượng lại với cái giá rẻ mạt các căn hộ cho người ở theo Nghị định 61/CP) ta lại có thêm hàng chục, hàng trăm ông chủ mới, mỗi người suy nghĩ một kiểu và không dễ gì thuận chiều theo chủ đầu tư và thành phố.
Các khu chung cư cũ trong nội thành Hà Nội có nhiều lợi thế về mặt địa lý, vị trí đất đai có giá trị cao cả về mặt tổ chức không gian, công năng sử dụng và giá trị kinh tế đặc biệt. Đây là cơ hội tốt cũng là yếu tố đặc biệt quan trọng cần xem xét để có kế hoạch triển khai cũng như phương pháp sử dụng đất đai hợp lý, đặt lợi ích của thành phố và cộng đồng dân cư lên trên hết, để có chính sách và biện pháp xử lý có chất lượng trong quy hoạch cải tạo, trong cơ chế xã hội hoá và trong bố cục không gian quy hoạch đô thị hiện đại.
Về quy hoạch kiến trúc, do các chung cư cũ được thiết kế và xây dựng cách đây trên 30 năm, theo tiêu chuẩn cũ hoặc do các nước XHCN cũ giúp thiết kế, xây dựng, vì vậy đã trở nên lạc hậu. Đa số các chung cư này có chiều cao thấp từ 4 – 5 tầng, không có thang máy, diện tích căn hộ nhỏ từ 16 – 32 m2, khu phụ chung hoặc khép kín, kiến trúc điển hình, đơn giản, hệ thống kỹ thuật cũ kỹ, thiếu các thiết bị phòng chống cháy nổ… thiếu diện tích phục vụ công cộng (chỗ để xe, diện tích dành cho sinh hoạt chung của cộng đồng…) vì vậy, không còn phù hợp với nhu cầu sinh hoạt, cũng như không còn phù hợp với tiêu chuẩn nhà chung cư kể cả trong thời điểm hiện tại và trong tương lai.
Hệ thống hạ tầng kỹ thuật của các chung cư nhìn chung đã bị hư hỏng và quá tải do công tác duy tu sửa chữa kém, cộng với quy mô dân số tăng nhanh (từ 2-2,5 lần) so với thiết kế ban đầu. Tình trạng xây dựng lấn chiếm diện tích đất công cộng, sân vườn ở tầng 1 tại hầu hết các khu chung cư làm tăng mật độ xây dựng (có khu vực tới 80%), đã làm hạn chế không khí lưu thông và tăng hàm lượng tạp khí, ảnh hưởng nghiêm trọng tới môi trường. Các hộ dân sống tại các khu chung cư này đang hàng ngày, hàng giờ đối mặt với sự xuống cấp của chất lượng công trình cũng như môi trường sinh sống.
Được hình thành trong nhiều thời kỳ phát triển đất nước (chủ yếu đầu tư bằng nguồn vốn ngân sách phân phối cho cán bộ công nhân viên ở theo chính sách phúc lợi xã hội) có nhiều hạn chế về các mặt quy hoạch, đầu tư, xây dựng và dịch vụ đô thị. Hầu hết các khu chung cư cũ được xây dựng chủ yếu trong thời kỳ chiến tranh và những năm 70-80 đã xuống cấp nghiêm trọng, hệ thống hạ tầng xã hội trong các khu gần như đã xuống cấp, lạc hậu do sự chuyển đổi cơ chế của nền kinh tế; hạ tầng kỹ thuật bị xuống cấp phá huỷ một cách nghiêm trọng do sự phá vỡ của cơ cấu dân cư đã làm ảnh hưởng đến sinh hoạt cũng như cuộc sống của người dân, nhất là tại các công trình nhà ở lắp
ghép trong tình trạng lún nứt nguy hiểm. Đặc biệt có những khu nhà đã ở trong tình trạng nguy hiểm có thể sập đổ bất cứ lúc nào (như khu P3 Phương Liệt; khu 17 nhà gỗ ngoài đê phường Chương Dương; khu B6 Giảng Võ; E6, E7 Quỳnh Mai; A Ngọc Khánh; Nguyễn Công Trứ; khu Văn Chương, Khu B Kim Liên...).
Qua kiểm tra đánh giá khảo sát đại bộ phận các nhà đều thiết kế móng đặt tương đối nông, chủ yếu lại trên nền đất Hà Nội vốn là nền đất yếu. Ngoài ra khu nhà lắp ghép lại bị xây dựng trên nền đất có nhiều biến động làm cho hiện tượng lún tăng rõ rệt (vùng Giảng Võ - Ngọc Khánh – Thành Công có 30% số lượng nhà bị lún).
2.2.2. Tình trạng ở và mô hình ở tại các khu chung cư cũ trên địa bàn thành phố Hà Nội
Các khu chung cư cũ tại Hà Nội xét về tổng quan dễ nhận thấy đã trải qua các giai đoạn sau:
- Nhà tập thể nhiều tầng (1954-1960) như An Dương, Phúc Xá, Mai Hương, với giải pháp chỉ là phòng ở, hành lang bên khu phụ tập trung.
- Nhà nhiều tầng (1960-1975) như Nguyễn Công Trứ, Kim Liên, Trung Tự, Thành Công, Giảng Võ… được xây dựng từ vốn ngân sách nhà nước theo mô hình tiểu khu nhà ở như khu Trung Tự xây dựng năm 1971 với 6 nhóm nhà đồng bộ với các công trình hạ tầng xã hội, kiểu căn hộ khép kín nhưng không độc lập.
- Nhà tập thể kiểu mới, xây xen (1975-1986) đó là các khu Thanh Xuân, Lạc Trung, Phương Mai, Ngã Tư Vọng… Trong thời kỳ này vốn xây dựng ngoài nguồn vốn ngân sách còn vốn từ các cơ quan, doanh nghiệp. Đây cũng là thời kỳ mô hình tiểu khu bị phá vỡ nhiều, gia tăng các loại hình nhà ở để tăng hiệu quả sử dụng đất, giải quyết chỗ ở.
- Giai đoạn chia lô thấp tầng xen với các khu đô thị mới (từ 1986- 2000): Đây là thời kỳ có nhiều đổi mới về nhà ở như pháp lệnh nhà ở năm 1991, Nhà nước cho phép bán nhà ở sở hữu nhà nước và đặc biệt từ 1992 nhà nước xoá bỏ bao cấp về nhà ở và đưa tiền nhà vào tiền lương đã tạo nhiều mô hình khu ở mới.
Điểm qua quá trình trên để thấy:
- Cấu trúc các khu chung cư rất đa dạng, nhiều loại mô hình nhà ở, quản lý đất đai còn lỏng lẻo, nhiều công trình có giải pháp kỹ thuật đến nay đã không an toàn.
- Hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đều quá tải bởi dân số tăng nhanh: Bởi vậy việc chọn mô hình quy hoạch hợp lý cho các KCCC trước hết phải gắn kết và phù hợp với quy hoạch chung. Trong các dự án thí điểm vừa qua việc triển khai chậm cũng một phần nhận thức khác biệt về phương án quy hoạch cải tạo. Các nhà đầu tư muốn được chấp nhận giải pháp với nhiều khối nhà cao tầng, hệ số sử dụng đất cao (trên 5 lần) để kinh doanh có hiệu quả, song các nhà quản lý mong muốn chỉ giữ lại các chỉ tiêu quy hoạch như hiện có hoặc thấp hơn để nâng cao chất lượng sống. Cũng có nhà chuyên môn cho rằng nên chấp nhận đề xuất của các nhà đầu tư để có đô thị hiện đại với mô hình “đô thị nén” nhưng đây là đề xuất xét về lợi ích tổng thể của cả đô thị thì khó chấp nhận được.
Vậy mô hình quy hoạch nào là thích hợp cần phải xem xét trong mối quan hệ với quy hoạch chung và do thành phố ra nhiệm vụ thiết kế trước khi giao hoặc chọn chủ đầu tư.
2.2.3. Vấn đề giao thông và kỹ thuật hạ tầng cơ sở các khu chung cư cũtrên địa bàn thành phố Hà Nội trên địa bàn thành phố Hà Nội
Hiện nay các KCCC trong nội thành Hà Nội được xây dựng từ những năm 60-70 của thế kỷ trước đã hư hỏng, môi trường sống đang bị xuống cấp
nghiêm trọng, tình trạng giao thông và hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật là những vấn đề cần được quan tâm cải thiện. Để có những số liệu xác thực về tình trạng giao thông và hệ thống hạ tầng kỹ thuật của các KCCC ở Hà Nội nhằm giúp các chuyên gia trong lĩnh vực xây dựng và quản lý đô thị có giải pháp khắc phục một cách có hiệu quả nhất, tích cực nhất, kinh tế nhất, đem lại cuộc sống có chất lượng cao hơn cho người dân. Để có những số liệu cụ thể ta đã tiến hành điều tra khảo sát tại 2 KCCC tiêu biểu của quận Đống Đa là khu Kim Liên và khu Văn Chương.
Khu Kim Liên bao gồm khu nhà ở tập thể (tiểu khu Kim Liên) và làng Kim Liên. Tiểu khu Kim Liên là tiểu khu nhà ở XHCN đầu tiên ứng dụng thiết kế xây dựng ở Việt Nam có sự cộng tác của chuyên gia Liên Xô năm 1957.
Khu Kim Liên nằm trên khu đất rộng 50,1ha, trong đó diện tích đất sử dụng là 34,5ha. Trong khu Kim Liên gồm có 3 nhóm nhà: Nhóm nhà B từ B1 đến B24 là các khu chung cư 5 tầng được xây dựng bằng các tấm nhẹ lắp ghép, nhóm nhà C từ C1 đến C15 là các chung cư 4 tầng, nhóm nhà D gồm các nhà dân xây dựng.
Khu Văn Chương có tổng diện tích là 70ha. Trong đó phường Văn Chương có diện tích khoảng 33ha. Khu vực phường Văn Chương có thể được chia thành 3 khu vực nhỏ:
Khu tập thể Văn Chương là khu vực dành cho CBCNVCNN, với các