2.2 Thực trạng chất lượng thẩm định tài chính dự án đầu tưtại Ngân hàng An
2.2.2. Thực trạng chất lượng thẩm định tài chính dự án vay vốn đầu tưtại ABBank
ABBank Hà Nội.
Chất lượng thẩm định tài chính của ABBank Hà Nội thể hiện qua nội dung, thời gian, chi phí, hiệu quả và chất lượng tín dụng của hoạt động cho vay đầu tư.
2.2.2.1. Mức độ chính xác, tồn diện của nội dung và kết luận thẩm định.*Thẩm định tổng mức đầu tư của dự án *Thẩm định tổng mức đầu tư của dự án
Trên cơ sở hồ sơ vay vốn tiếp nhận từ chủ đầu tư và các quy định hiện hành: Nghị định 68/2019/NĐ-CP, Thông tư số 01/2017/TT-BXD của Bộ Xây dựng hướng dẫn xác định và quản lý chi phí xây dựng; Thông tư số 04/2010/TT-BXD ngày 26/5/2010 của Bộ Xây dựng hướng dẫn nghị định số 112/2009/NĐ-CP ngày 14/12/2009 của Chính phủ,... cán bộ thẩm định của ABBank Hà Nội sẽ thực hiện việc xác định lại tổng mức đầu tư của dự án.
Dự án: Thi công tu sửa lại khu nhà ở thấp tầng tại các Ơ số 11,16,17,18,19,25 Lơ
D14 thuộc dự án ĐTXD nhà ở thấp tầng và các cơng trình hạ tầng xã hội thuộc khu đơ thị mới Lê Trọng Tân - Geleximco.
Địa chỉ: Khu đô thị mới Lê Trọng Tấn
Chủ đầu tư: Công ty CP XNK TH Hà Nội (Geleximco)
Tổng mức đầu tư dự án: 5,350,713,300 đồng. Chi tiết như sau:
Bảng 2. 6: Tổng vốn đầu tư tu sửa dự án ĐTXD nhà ở thấp tầng và các cơng trình hạ tầng xã hội thuộc đơ thị mới Lê Trọng Tấn- Geleximco.
2 Chi phí nguyên vật liệu 4,314,463,30 0
3 Chi phí lãi vay 236,250,00
0
4 Chi phí nhân cơng 500,000,00
0
TỔNG 5,350,713,30
(Nguồn: Số liệu thống kê của ABBank Hà Nội năm 2018)
Tổng mức đầu tư xây dựng (chưa có lãi vay) 1,987,000,000 VND
Lãi vay trong thời gian thi công xây dựng 262,239,000 VND
Tỷ lệ vốn tự có/tổng mức đầu tư chưa lãi vay (40%) 794,800,000 VND Tỷ lệ vốn vay/ tổng mức đầu tư chưa lãi vay (60%) 1,192,200,000 VND
Lãi suất vay 13%
Đây là một dự án lớn, có tính chất phức tạp, đòi hỏi phương diện kỹ thuật của cán bộ thẩm định. Việc thẩm định nhu cầu nguồn vốn tại ABBank Hà Nội cơ bản đã được thực hiện nghiêm túc. Các chi phí liên quan được tính tốn đầy đủ, chi tiết đảm bảo khi quyết toán giá trị dự án khơng vượt tổng mức đầu tư hoặc khơng có sự chênh lệch q nhiều so với kết quả thẩm định.
Nhận xét: Việc thẩm định tổng mức đầu tư các dự án tại chi nhánh được
ABBank Hà Nội thực hiện nghiêm túc, gắn liền với chi phí thực tế, có nghiên cứu thực tế và tính tốn chi phí. Đảm bảo tổng chi phí thực tế khi quyết tốn dự án nằm trong tính tốn.
*Thẩm định nguồn vốn tài trợ cho dự án.
Cơ cấu nguồn vốn của dự án đầu tư thường bao gồm: vốn đi vay, vốn tự có và vốn khác. Hiện nay, theo quy định tại Luật các tổ chức tín dụng năm 2010, mức vốn cho vay tối đa đối với một khách hàng không được vượt quá 15% vốn tự có của Ngân hàng và mức vốn cho vay tối đa với một nhóm khách hàng có liên quan khơng được vượt q 25% vốn tự có của Ngân hàng. Bên cạnh đó, vốn tự có của chủ đầu tư phải đạt mức tối thiểu 20% trên tổng mức đầu tư để đảm bảo an tồn vốn.
Dự án: Thi cơng xây dựng và cung cấp lắp đặt trạm biến áp. Địa chỉ: Trường THPT Ngọc Tảo, huyện Phúc Thọ, Hà Nội.
Chủ đầu tư: Công ty Cổ phần Xây lắp điện và Thương mại Phúc Thái. Tổng mức đầu tư dự án: 1,987,000,000 đồng
Tài trợ vốn: PGD ABBank Đại Kim và chi nhánh ABBank Hà Nội. Cơ cấu vốn của dự án như sau:
36
Bảng 2. 7: Cơ cấu vốn đầu tư dự án thi công xây dựng và cung cấp lắp đặt trạm biến áp.
Thời gian ân hạn gốc và lãi vay 12 Tháng
(Nguồn: Số liệu thống kê của ABBank Hà Nội năm 2019)
Theo bảng tính tốn trên, dự án có cơ cấu vốn: Tỷ lệ vốn vay chiếm 60% so với tổng mức đầu tư chưa lãi vay và nhỏ hơn 15% vốn tự có của Ngân hàng. Vốn tự có của chủ đầu tư đạt 40% so với tổng mức đầu tư và gấp hai lần so quy định của ABBank Hà Nội về vốn tự có tối thiểu (20% trên tổng mức đầu tư), đảm bảo an toàn vốn và nâng cao trách nhiệm của chủ đầu tư.
Nhận xét: Ngoài phần vốn vay của ABBank Hà Nội cũng cần thẩm định
tính hiệu quả của các nguồn vốn tự có và nguồn vốn khác tham gia dự án. Đây là phần tương đối khó khăn, địi hỏi trong q trình thẩm định tài chính phải kiểm tra xem xét kỹ các cơ sở để đánh xác định hiệu quả của các nguồn vốn đó. Dự án trên chưa thực hiện thẩm định tính khả thi của các nguồn vốn tự có như: quyết định tăng vốn góp, các BCTC, hay tài liệu liên quan đến việc góp vốn của các cổ đơng trong Cơng ty. Các văn bản cam kết cấp tín dụng của các Ngân hàng, hợp đồng tín dụng, hợp đồng nguyên tắc ký với các nhà tài trợ khác với Công ty Cổ phần Xây lắp điện và Thương mại Phúc Thái. Bên cạnh đó, cán bộ tín thẩm định khơng xét đến nguồn vốn tham gia khác nên khi dự án bị chậm tiến độ do khơng có đường dân sinh. Như vậy, hiện nay tại chi nhánh Hà Nội, nội dung thẩm định nguồn vốn
TT Thành phần chi phí
Giá trị trước
VAT Thuế VAT Giá trị sau VAT
1 Chi phí xây dựng HTKT +Chi phí đền bù GPMB 7 239,03 23,903 262,940 "2 Chi phí xây dựng 1,392,18 9 139,21 8 1,531,40 7 3 Chi phí dự phịng 464,91 5 46,49 1 511,40 6 Dự phịng do yếu tố phát sinh (Dpi) 81,55 2 8,155 89,707 Dự phòng do yếu tố trượt giá (Dp2) 383,33 3 38,33 3 421,66 6
1 Tổng chi phí đầu tư 2,096,13
9 209,613 2 2,305,75
tài trợ cịn sơ sài và khơng có cơ sở chắc chắn, hoặc tin vào báo cáo, kê khai của doanh nghiệp mà thiếu kiểm tra, xem xét lại.
*Thẩm định chi phí, doanh thu của dự án.
Việc xem xét phương án tài chính của dự án, đối chiếu với quy định của Nhà nước, kết quả thẩm định và hiệu quả hoạt động khai thác của dự án để tiến hành kiểm tra tính khách quan, phù hợp của mục chi phí và doanh thu của dự án. Trên cơ sở rà sốt sẽ xác định lại dịng tiền của dự án.
Các chỉ tiêu về lợi ích, chi phí về dịng tiền của dự án tại ABBank Hà Nội đã được cán bộ thẩm định của hệ thống thực hiện tương đối thuần thục do được qua các lớp tập huấn, đào tạo nội bộ. Các chỉ số về lạm phát, biến động tỷ giá, các ưu đãi thuế của Nhà nước đã được đưa vào tính tốn chi phí giá thành của đơn vị.
Xét dự án: dự án khu chung cư Gelexia Riverside
Chủ đầu tư: Công ty CP đầu tư xây dựng và kinh doanh bất động sản HTL Việt
Nam
Địa điểm: Lô đất C11 ngõ 885 Tam Trinh - Hoàng Mai - Hà Nội. Tổng vốn đầu tư: 3,462,241 triệu đồng
Tài trợ vốn: PGD Đại Kim và Chi nhánh Hà Nội. Số tiền 900,000 triệu đồng Chi phí dự án:
38
Bảng 2. 8: Chi phí của dự án khu chung cư Gelexia Riverside.
II Trả lãi vay (50% vốn ĐT)
390,18
4 39,018
429,20 2 Năm 1 (30% giá trị đầu tư
xây dựng) 178,14
2 17,814 195,956
Năm 2 (50% giá trị đầu tư
xây dựng) 179,44
7 17,944
197,39 1 Năm 3 (20% giá trị đầu tư
xây dựng) 32,63 4 3,263 35,897 VI Tổng cộng 2,486,32 3 2 248,63 4 2,734,95 VII Nộp tiền sử dụng đất 727,29 7
VII Tổng mức đầu tư Dự án 3,462,24
Hạng mục Năm 0 Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4 Tổng doanh thu - - 5 1,415,73 5 1,415,73 5 1,415,73 Tổng chi phí 736,65 4 7 281,71 3 642,87 3 642,87 3 642,87 Khấu hao 1,47 2 562 1,286 6 1,28 6 1,28 Chi phí khác 735,18 2 281,15 5 641,58 7 641,58 7 641,58 7 Lợi nhuận trước thuế (736,654) 7) (281,71 2 772,86 2 772,86 2 772,86
(Nguồn: Số liệu thống kê của ABBank Hà Nội năm 2017)
Chi phí của Dự án Gelexia Riverside được tính tốn như trên là tương đối sát thực tế bản vẽ thi cơng, nguồn lực tài chính của Cơng ty tốt, được sự nhất trí của các cổ đơng cũng như nhân viên trong Cơng ty góp vốn trước để tiến hành dự án. Thực tế dự án nguồn lực tài chính cũng như quyết tâm của Công ty để thực hiện đúng tiến
39
độ của dự án. Dự án đã tính đến chi phí dự phịng do yếu tố phát sinh và trượt giá của thị trường đảm bảo chi phí nằm trong tính tốn ban đầu.
Nhận xét: Vốn vay Ngân hàng dùng bổ sung cho dự án lại được tính vào tổng
mức đầu tư của dự án. Phương pháp này sẽ dẫn đến tình trạng tổng giá trị đầu tư dự án phụ thuộc nhiều vào lãi vay trong thời gian xây dựng. Cùng một dự án đầu tư như nhau, tỷ lệ vay nợ khác nhau, lãi suất thời điểm vay khác nhau... dẫn đến tổng giá trị đầu tư khác nhau. Điều này sẽ dẫn đến mâu thuẫn: mặc dù bản chất giá trị tài sản tạo ra từ dự án là bằng nhau và khả năng khai thác dự án là như nhau nhưng lại có tổng giá trị đầu tư là khác nhau.
Doanh thu dự án:
Bảng 2. 9: Doanh thu và chi phí của dự án khu chung cư Gelexia Riverside.
(Nguồn: Số liệu thống kê của ABBank Hà Nội năm 2017)
Dự án Gelexia Riverside có giá trị rất lớn trị giá hơn 3,000 tỷ đồng đây là dự án trọng điểm của TP Hà Nội, được đầu tư với quy mô hiện đại với đầy đủ phân khúc chức năng về nhu cầu nhà ở, cơng trình xã hội, dịch vụ như: Nhà cao tẩng, trường học, công viên cây xanh, khu nhà ở thấp tầng, khu trung tâm thương mại, các tiện ích khác.. .có diện tích sử dụng 3.5 ha, giải quyết nhu câu nhà ở và việc làm
Hạng mục Năm 0 Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4
Lợi nhuận trước thuế (736,654) (281,717) 772,862 772,862 772,862
Lợi nhuận sau thuế (736,654) (281,717) 772,862 772,862 772,862
Lãi vay - 15,946 59,801 97,177 87,211
Dòng tiền dự án (738,136) (298,225) 711,775 674,399 684,366
NPV 240,480
IRR (tỷ suất hoàn vốn nội bộ)
19%
của trên 7 nghìn người. Dự án góp phần phát triển các ngành, lĩnh vực kinh tế, góp phần thu hút vốn đầu tư của Quận Hồng Mai nói riêng và TP Hà Nội nói chung.
Doanh thu đất ở:
Giá bán trung bình của căn hộ chung cư khoảng 17.4 triệu đồng /m2, ước tính doanh thu bán thu được khoảng: 1,250,900 triệu đồng.
Giá cho thuê sàn kinh doanh thương mại dự kiến khoảng 20USD/m2. Dự kiến doanh thu khoảng 450,612 triệu đồng.
Doanh thu từ khu khách sạn, khu đất cho cơ quan thuê: 1,383,935 triệu đồng.
Nhận xét: Thị trường BĐS tại Việt Nam nói chung và thị trường BĐS thành
phố Hà nói riêng hiện đang khá sơi động và được nhận định là sẽ có dấu hiệu phát triển trong thời gian tới. Theo khảo sát của các tổ chức chuyên môn về thị trường BĐS ở mức trung “cung” đang vượt “cầu”. Giá bán trung bình của căn hộ chung cư khoảng 17.4 triệu đồng/m2, ước tính này phù hợp so với giá thị trường. Các giả định của chi nhánh khá chính xác dẫn đến việc tính tốn giá trị dịng tiền vào hiệu quả dự án tốt.
41
*Thẩm định dòng tiền dự án, lãi suất chiết khấu.
Bảng 2. 10: Dòng tiền của dự án khu chung cư Gelexia Riverside (Cashflow)
(Nguồn: Số liệu thống kê của ABBank Hà Nội năm 2017)
Tỉ suất hoàn vốn nội bộ của dự án Gelexia Riverside là 18% thấp hơn 1% so với lãi suất chiết khấu của dự án là 19% và NPV >0 như vậy dự án có hiệu quả về mặt kinh tế đảm bảo khả năng trả nợ cho ngân hàng. Tuy nhiên, tỷ suất chiết khấu cao hơn 1% tỉ suất hoàn vốn nội bộ là chưa thực sự an toàn (theo quan điểm tác giả tối thiểu cao hơn 2%). Hơn nữa, tỷ suất chiết khấu này lấy cao hơn 1% so với lãi suất vay Ngân hàng là chưa thực sự hợp lý vì khơng dựa trên ngun tắc về cơ cấu vốn vay và vốn chủ (lãi suất vay 18%/năm). Đối với VCSH đầu tư dự án, nhà đầu tư là người chịu rủi ro cuối cùng nên thường đòi hỏi tỷ suất sinh lời của VCSH cao hơn ít nhất 3% so với vốn vay.
Nhận xét: Các chỉ tiêu về doanh thu, chi phí và dịng tiền được xác định tại
ABBank Hà Nội đơi khi vẫn cịn có sơ suất, thiếu sót xảy ra do thiếu thơng tin trong các lĩnh vực chuyên ngành đặc thù của một số dự án, nhiều dự án vay vốn tại ABBank Hà Nội có thời gian vay dài trong khi thị trường Việt Nam có nhiều biến động liên tục làm ảnh hưởng đến các giả định về chi phí nguyên vật liệu đầu vào,
TT Nội dung Ke hoạch trả nợ theo năm
giá bán và đầu ra sản phẩm. Thơng thường việc tính tốn được tiến hành trên phần mềm Microsoft Excel, được trình bày thành những bảng tính rõ ràng, khoa học, nhìn chung việc xác định các chỉ tiêu tài chính trong hệ thống ABBank Hà Nội khơng có nhiều vướng mắc. Tuy nhiên, nếu có sự sai sót trong thẩm định dịng tiền thì sẽ dẫn đến các kết quả thẩm đinh chưa chính xác.
Hiện nay, các dự án vay vốn tại ABBank Hà Nội đều là các dự án được tài trợ từ nhiều nguồn vốn (ít nhất từ hai nguồn: vốn vay của ABBank Hà Nội và vốn tự có của khách hàng). Do vậy, lãi suất được sử dụng tại ABBank Hà Nội thường được xác định theo phương pháp bình qn gia quyền chi phí sử dụng vốn của các nguồn tham gia dự án (WACC).
Tuy nhiên, tại ABBank Hà Nội việc xác định mức sinh lời của nguồn vốn tự có của chủ đầu tư hiện cịn nhiều quan điểm khác nhau, chưa có sự thống nhất, dẫn đến mỗi đơn vị thực hiện một cách khác nhau. Trong nhiều trường hợp, để thuận lợi cho việc xác định tỷ suất sinh lời của chủ đầu tư, cán bộ thẩm định thường lấy quy ước lấy bằng lãi suất tiền gửi dài hạn tại các Ngân hàng thương mại.
*Thẩm định phương án trả nợ vốn vay
Khi thẩm định nội dung này, cần kiểm tra các điều kiện liên quan đến khả năng trả nợ vốn vay như: lãi suất vay vốn, nguồn trả nợ, thời hạn, kỳ trả nợ, TSĐB của khoản vay,... Trên căn cứ kiểm tra tình hình hoạt động của dự án cũng như của công ty, cán bộ thẩm định đánh giá nguồn trả nợ (từ nguồn vốn khấu hao, lợi nhuận từ hoạt động sản xuất kinh doanh của công ty, nguồn thu từ dự án, thu nhập khác, nguồn hỗ trợ của Nhà nước,.) và nhận xét về tính hiệu quả, khả thi về việc sử dụng các nguồn vốn khác ngoài dự án. Đồng thời đối chiếu giữa tổng nguồn vốn trả nợ với kế hoạch trả nợ để xem dự án có cân đối và đáp ứng đầy đủ nguồn trả nợ theo đúng kế hoạch đề ra hay không.
Xét dự án: dự án khu chung cư Gelexia Riverside
Chủ đầu tư. Công ty CP đầu tư xây dựng và kinh doanh bất động sản HTL Việt Nam Địa điểm: Lô đất C11 ngõ 885 Tam Trinh - Hoàng Mai - Hà Nội.
Tổng vốn đầu tư: 3,462,241 triệu đồng
Tài trợ vốn: PGD Đại Kim và Chi nhánh Hà Nội. Số tiền 900,000 triệu đồng
43
Bảng 2. 11: Ke hoạch trả nợ của dự án khu chung cư Gelexia Riverside.
Năm 1 Năm2 Năm 3 Năm 4 Năm 5 1 2 3 4 5 1 Dư nợ gốc cộng dồn 0900,00 0720,00 540,000 0360,00 180,000 3 Trả gốc hằng năm 180,0 00 180,00 0 180,000 180,0 00 180,00 0
2 Lãi vay phát sinh trong kỳ 0 99,00 79,200 59,400 39,600 19,800
4 Tổng nợ phải thanh tốn 279,00
0
259,20
0 239,400
219,60
STT Chỉ tiêu Dự án
nhóm A nhóm BDự án nhóm CDự án
1 Thời gian thẩm định 10-15 ngày ngày7-10 ngày 7
2 Số lượng dự án đat thời gian thẩm định 2 2 2
3 Tỷ lệ dự án hoạt động có hiệu quả 80% 80% 100%
(Nguồn: Số liệu thống kê của ABBank Hà Nội năm 2017)
Dự án được ân hạn gốc và lãi 01 năm đầu. Doanh thu từ dự án năm 3 (1,415,735 triệu đồng), năm 4 (1,415,735 triệu đồng), năm 5 (1,415,735 triệu đồng) đủ điều kiện trả nợ vay. Tuy nhiên, năm 1 và năm 2 tổng nợ phải thanh toán cho