chuyển nhượng BĐS hình thành trong tương lai
Về các quy định hợp đồng và khế ước, “sự thực, các nguyên tắc tổng quát về khế ước không được nhà lập pháp dự liệu minh thị trong cổ luật”27. Theo đó, cổ luật Đơng phương nói chung và cổ luật Việt Nam nói riêng khác hẳn dân luật Tây phương ở điểm không quy định vấn đề các nghĩa vụ khế ước một cách có hệ thống. Lý do cho việc này là phát sinh ở quan niệm nhân trị của người Việt, ảnh hưởng bởi Trung Quốc28. Mặc dầu vậy, tương tự như trong dân luật hiện đại, cổ pháp tôn trọng sự tự do kết ước. Giới hạn cho nguyên tắc tự do kết ước này là việc xâm phạm thuần phong mỹ tục hay trật tự công cộng29. Tuy nhiên, về cơ bản, cổ luật Việt Nam không quy định cụ thể, chi tiết về khế ước và hợp đồng.
Quy định hiện hành về HĐCNBĐSTL
Theo quy định của Luật Nhà ở, hướng dẫn tại Điều 9 Nghị định 71/2010/NĐ-CP của Chính phủ ngày 23/6/2010, thì trong q trình đầu tư, chủ đầu tư được huy động vốn
từ tiền mua nhà ứng trước của các đối tượng được quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật Nhà ở thơng qua hình thức ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai; với điều kiện đã có thiết kế kỹ thuật nhà ở được phê duyệt, đã xây dựng xong phần móng của nhà ở, đã hồn thành thủ tục mua bán qua sàn giao dịch BĐS theo đúng quy định của pháp luật về kinh doanh BĐS và đã thơng báo cho Sở Xây dựng nơi có dự án phát triển nhà ở.
Ngoài ra, Điều 61 Nghị định 71/2010/NĐ-CP của Chính phủ quy định tổ chức, cá nhân mua nhà ở hình thành trong tương lai của doanh nghiệp kinh doanh BĐS được quyền thế chấp nhà ở tại tổ chức tín dụng để vay vốn. Thủ tục thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai được thực hiện theo hướng dẫn của Ngân hàng Nhà nước.
Như vậy, pháp luật cho phép thực hiện việc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai khi thoả mãn điều kiện theo quy định pháp luật nêu trên và Hợp đồng mua bán nhà ở được ký giữa bên bán có chức năng kinh doanh BĐS và bên mua (cá nhân, hộ gia đình) thì đương nhiên có hiệu lực, khơng cần qua thủ tục công chứng, chứng thực. Người mua nhà ở hình thành trong tương lại được phép thế chấp nhà ở vay vốn tại tổ chức tín dụng được phép tại Việt Nam.
Chế định tài sản hình thành trong tương lai
Ở Việt Nam, việc dùng tài sản hình thành trong tương lai để bảo đảm cho nghĩa vụ dân sự đã được áp dụng từ khi có Nghị định 165/1999/NĐ-CP ngày 19/11/1999 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm và Nghị định 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999 của Chính phủ về việc bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng. Đến năm 2005, chế định
29
NGHIÏN CÛÁU
LÊÅP PHẤPSưë 06 (262) T3/2014 Sưë 06 (262) T3/2014