Chương 2 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
2.1. Nội dung nghiên cứu
Đánh giá công tác định giá đất đai hàng loạt tại thành phố Mỹ Tho, tỉnh Tiền Giang năm 2015. Công tác này được thực hiện theo đúng quy định hiện nay về xây dựng bảng giá đất đai hàng năm của Bộ Tài nguyên và Mơi trường, Bộ Tài Chính tại thông tư 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC theo Luật đất đai 2003, hay thông tư 36/2014/TT-BTNMT theo Luật đất đai 2013. Kết quả công tác này là bảng giá đất 2015 trên địa bàn thành phố Mỹ Tho tỉnh Tiền Giang đã được UBND tỉnh Tiền Giang ban hành kèm theo Quyết định số 41/2014/QĐ-UBND ngày 19/12/2014 của UBND tỉnh Tiền Giang. Qua đánh giá công tác xây dựng bảng giá đất tại địa bàn cụ thể sẽ thấy những hạn chế hiện nay của phương pháp này.
Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, tiêu chí phân cấp các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đai tại thành phố Mỹ Tho, tỉnh Tiền Giang. Xác định các yếu tố ảnh hưởng và mức độ ảnh hưởng của chúng đến giá đất là cơ sở để lựa chọn tiêu chí và phân cấp các tiêu chí trong xây dựng bảng giá đất đai. Đây là nội dung quan trọng, quyết định mức độ chính xác của bảng giá đất đai. Đề tài đề xuất sử dụng phương pháp phân tích hồi quy để xác định chúng.
Trên cơ sở đánh giá công tác định giá thực tiễn và khả năng ứng dụng phân tích hồi quy trong xác định và phân cấp các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, đề tài đề xuất giải pháp hồn thiện quy trình định giá đất đai hàng loạt hiện nay.
Từ các nội dung nghiên cứu trên, tác giả xây dựng khung phân tích cụ thể như sau:
Hình 2.1. Khung phân tích
2.2.Phương pháp nghiên cứu
2.2.1.Phương pháp điều tra
Nguồn: Tác giả đề xuất
Để thu thập số liệu phục vụ nghiên cứu, phương pháp điều tra được sử dụng để thu thập thông tin, số liệu về điều kiện tự nhiên – kinh tế - xã hội của điểm nghiên cứu; điều tra thu thập số liệu về giá đất thị trường tại điểm điều tra.
Dùng phiếu điều tra để thu thập các thông tin liên quan đến giá đất đai đối với các thửa đất có phát sinh biến động chuyển nhượng trong giai đoạn tháng 6/2014 - 12/2014. Đề tài sử dụng phiếu điều tra đất ở trên địa bàn thành phố Mỹ Tho tỉnh Tiền Giang của dự án “Xây dựng bảng giá đất năm 2015 của Tỉnh Tiền Giang”. Thông tin của phiếu điều tra gồm: giá đất/giá bất động sản chuyển nhượng; vị trí, diện tích, mục đích thửa đất; khoảng cách từ thửa đất đến các trung tâm, hiện trạng hạ tầng giao thông (bề rộng, lớp phủ mặt đường)… Ngồi ra, tác giả cịn điều tra ngoại nghiệp bổ sung để xác định mật độ kinh doanh, ngành nghề kinh doanh, độ rộng đường, khu vực, cấp đường, cơng trình tạo cực vị thế trên các tuyến đường.
2.2.2. Phương pháp phân tích số liệu
Để phân tích số liệu đã điều tra, thu thập, nhiều phương pháp đã được sử dụng, cụ thể như sau:
- Phương pháp phân tích - tổng hợp:
Trên cơ sở các dữ liệu, thông tin về giá đất thị trường, các yếu tố đặc điểm của đất đai đã điều tra được, tiến hành phân tích xác định mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá trị đất đai. Sau đó tiến hành tổng hợp, đưa ra kết luận vế mối quan hệ giữa giá trị đất đai và các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị để xác định các yếu tố phân cấp vị trí và giá đất phù hợp với điều kiện thực tế tại địa phương.
- Phương pháp phân tích hồi quy:
Phương pháp này dùng để phân tích thống kê biến giá đất (biến phụ thuộc) dựa vào các biến độc lập.
- Phương pháp so sánh:
Phương pháp này được sử dụng để so sánh công tác phân cấp vùng giá trị theo biểu mẫu của thông tư hướng dẫn và theo phân tích của hàm hồi quy sau khi đã phân cấp mức độ thuận lợi của các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đai.
Ngoài ra, đề tài còn sử dụng các phương pháp bản đồ để định vị các mẫu phiếu điều tra lên bản đồ hiện trạng sử dụng đất, làm cơ sở để xác định khu vực cho các phiếu điều tra.