1. BỐI CẢNH
1.1 Giai đoạn 1975-1985
Sau Đại thắng Mựa Xuõn 1975 nước Việt Nam thống nhất, độc lập, tự do, đi lờn Chủ nghĩa xó hội. Trong giai đoạn 1975-1985 Đảng, Nhà nước đó ban hành nhiều chớnh sỏch phỏp luật đất đai thực hiện điều chỉnh ruộng đất, khuyến khớch phỏt triển sản xuất, khai hoang phục hoỏ, mở rộng diện tớch sản xuất nụng nghiệp (Nghị quyết 254/NQ-TƯ ngày 15/7/1976 của BCT, Chỉ thị 57/CT-TƯ ngày 15/11/1978), cải tiến quản lý hợp tỏc xó (Chỉ thị 100/CT-TƯ ngày 15/1/1981), đổi mới cơ chế quản lý kinh tế (Nghị quyết TƯ 6 khoỏ IV 9/1979, chỉ thị 35/CT-TƯ ngày 18/1/1984). Chớnh sỏch kinh tế trong giai đoạn này mang tớnh kế hoạch hoỏ tập trung cao, theo cơ chế Nhà nước cú quyền quyết định hầu hết cỏc hoạt động sản xuất kinh doanh và phõn phối sản phẩm: Thực hiện chế độ giao chỉ tiờu kế hoạch đến từng xớ nghiệp, hợp tỏc xó; thu mua hầu hết cỏc sản phẩm chủ yếu; quyết định giỏ cỏc mặt hàng và thực hiện chế độ phõn phối bằng tem phiếu; Kinh tế hộ gia đỡnh và kinh tế cỏ thể khụng được khuyến khớch phỏt triển. Đất đai thuộc sở hữu toàn dõn, quản lý đất đai theo cơ chế kế hoạch mang nặng tớnh hành chớnh, chưa quan tõm đến hiệu quả.
1.2 Giai đoạn từ 1986 đến nay
Từ 1986 đến nay, Đại hội Đại biểu toàn quốc Đảng Cộng sản Việt Nam khoỏ VI (1986), khoỏ VII (1991), khoỏ VIII (1996), Khoỏ IX (2001) đó đề ra đường lối Đổi mới, đẩy mạnh Cụng nghiệp hoỏ, hiện đại hoỏ đất nước, xõy dựng nền kinh tế thị trường theo định hướng Xó hội chủ nghĩa. Chớnh sỏch kinh tế trong giai đoạn này chuyển từ cơ chế kế hoạch hoỏ, tập trung quan liờu bao cấp sang cơ chế kinh tế hàng hoỏ nhiều thành phần cú sự quản lý của Nhà nước theo định hướng Xó hội chủ nghĩa.
Nghị quyết Đại hội đại biểu toàn quốc Đảng Cộng sản Việt Nam lần thứ VIII xỏc định: "Tiếp tục đổi mới cơ chế quản lý kinh tế với mục tiờu xoỏ bỏ cơ chế tập trung, quan
liờu, bao cấp, hỡnh thành tương đối đồng bộ cơ chế thị trường cú sự quản lý của Nhà nước theo định hướng xó hội chủ nghĩa"; (Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc Đảng Cộng sản Việt
Nam lần thứ VIII - NXB Chớnh trị Quốc gia 1996, trang 96-100).
Nghị quyết Đại hội đại biểu toàn quốc Đảng Cộng sản Việt Nam lần thứ IX xỏc định: "Tiếp tục tạo lập đồng bộ cỏc yếu tố thị trường; đổi mới và nõng cao hiệu lực quản lý kinh tế của Nhà nước. Thỳc đấy sự hỡnh thành, phỏt triển và từng bước từng bước hoàn thiện cỏc
loại thị trường theo định hướng xó hội chủ nghĩa, đặc biệt quan tõm cỏc thị trường quan trọng nhưng hiện chưa cú hoặc cũn sơ khai như: thị trường lao động, thị trường chứng khoỏn, thị trường bất động sản, thị trường khoa học và cụng nghệ"(Văn kiện Đại hội đại biểu
toàn quốc Đảng Cộng sản Việt Nam lần thứ IX - NXB Chớnh trị Quốc gia -2001, trang 100). Cơ chế quản lý đất đai cũng được đổi mới đỏp ứng yờu cầu đổi mới cơ chế kinh tế. Chớnh sỏch đất đai của Đảng đó được thể chế hoỏ, Hiến Phỏp CHXHCN Việt Nam năm 1992 đó quy định Đất đai thuộc sở hữu toàn dõn (Điều 17); Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch và phỏp luật (Điều 18). Luật đõt đai 1993, 1998, 2001, 2003 cũng đó thể chế hoỏ chớnh sỏch đất đai của Đảng và cụ thể hoỏ cỏc quy định về đất đai của Hiến phỏp.
Luật đất đai quy định cỏc nguyờn tắc quản lý và sử dụng đất đai: đất đai thuộc sở hữu toàn dõn, Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch, phỏp luật, sử dụng đất đai hợp lý hiệu quả và tiết kiệm, bảo vệ cải tạo bồi dưỡng đất, bảo vệ mụi trường để phỏt triển bền vững; Cỏc quyền của người sử dụng đất: được cấp GCNQSDD, được hưởng thành quả lao động và kết quả đầu tư trờn đất được giao, được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuờ, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất, được gúp vốn bằng quyền sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh; Nghĩa vụ của người sử dụng đất: sử dụng đỳng mục đớch, bảo vệ đất, bảo vệ mụi trường, nộp thuế, lệ phớ, tiền sử dụng đất, bồi thường khi được nhà nước giao đõt, trả lại đất khi nhà nước cú quyết định thu hồi. Bộ luật dõn sự cũng quy định cụ thể cỏc quan hệ dõn sự liờn quan đến quyền sử dụng đất...
2. CHỦ TRƯƠNG, CHÍNH SÁCH VỀ QUẢN Lí ĐẤT ĐAI VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
Nghị Quyết Đại hội đại biểu toàn quốc Đảng Cộng sản Việt Nam lần thứ VIII (1996) xỏc định: "Quản lý chặt chẽ đất đai và thị trường bất động sản. Đất đai thuộc sở hữu toàn
dõn, khụng tư nhõn hoỏ, khụng cho phộp mua bỏn đất đai; Thực hiện đỳng Luật Đất đai; bổ sung hoàn chỉnh hệ thống phỏp luật và chớnh sỏch đất đai. Trong việc giao quyền sử dụng đất và cho thuờ đất phải xỏc định đỳng giỏ cỏc loại đất để sử dụng cú hiệu quả, duy trỡ phỏt triển quỹ đất, bảo đảm lợi ớch của toàn dõn, khắc phục tỡnh trạng đầu cơ và những tiờu cực, yếu kộm trong việc quản lý và sử dụng đất. Tổ chức quản lý tốt thị trường bất động sản. Chăm lo giải quyết vấn đề nhà ở cho nhõn dõn, nhất là ở cỏc vựng đụ thị; phỏt triển cỏc doanh nghiệp nhà nước xõy dựng, kinh doanh nhà ở. Khuyến khớch cỏc thành phần kinh tế tham gia xõy dựng và kinh doanh nhà ở theo sự hướng dẫn và quản lý của nhà nước" (Văn kiện Đại hội đại
biểu toàn quốc Đảng Cộng sản Việt Nam lần thứ VIII - NXB Chớnh trị Quốc gia 1996, trang 100).
Nghị quyết Đại hội đại biểu toàn quốc Đảng Cộng sản Việt Nam lần thứ IX tiếp tục khẳng định "Hỡnh thành và phỏt triển thị trường bất động sản, bao gồm cả quyền sử dụng đất
theo quy định của phỏp luật; từng bước mở thị trường bất động sản cho người Việt Nam ở nước ngoài và người nước ngoài tham gia đầu tư" (Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc Đảng
Cộng sản Việt Nam lần thứ IX - NXB Chớnh trị Quốc gia - 2001, trang 100).
Nghị quyết Đại hội Đảng VIII, IX đó xỏc lập chủ trương, mở đường cho sự hỡnh thành và phỏt triển thị trường bất động sản Việt Nam gúp phần tiếp tục tạo lập đồng bộ cỏc yếu tố thị trường trong cơ chế quản lý kinh tế thị trường định hướng Xó hội chủ nghĩa "Thị trường Bất động sản tuy cũn sơ khai nhưng đó thu hỳt được một lượng vốn khỏ lớn vào đầu tư xõy dựng cơ sở hạ tầng, tạo điều kiện về mặt bằng cho cỏc ngành sản xuất, kinh doanh phỏt triển, cải thiện điều kiện nhà ở cho nhõn dõn, nhất là tại cỏc đụ thị" (Nghị quyết số 26-NQ-TW
ngày 12/3/2003).
Trong giai đoạn từ 1987-1997 cú trờn 2000 dự ỏn đầu tư nước ngoài, với số vốn gần 35.000 triệu USD đầu tư vào cỏc lĩnh vực kinh tế, sử dụng 97.000 Ha đất; Tỷ trọng vốn phỏp định bờn Việt nam chiếm 37% (trờn 6.000 Triệu USD - trong đú vốn bằng quyền sử dụng đất chiếm 27%). Riờng trong lĩnh vực kinh doanh khỏch sạn, văn phũng đến cuối năm 2001 vốn
đầu tư trực tiếp nước ngoài đạt gần 7.000 triệu USD. Trong giai đoạn 1996-2000 Nhà nước đó giao cho cỏc tổ chức 260.000 Ha đất chuyờn dựng để xõy dựng và phỏt triển hạ tầng cỏc lĩnh vực kinh tế, khoa học - kỹ thuật, văn hoỏ xó hội, giỏo dục, thể dục thể thao, ytế...; đó giao và cho thuờ 25.000 Ha đất cho cỏc tổ chức, cỏ nhõn để xõy dựng nhà ở và phỏt triển đụ thị, diện tớch nhà ở đụ thị từ 3-4 M2/người tăng lờn 7-8 M2/người. (Nguồn: Bộ kế hoạch đầu tư, Tổng cục Địa chớnh).
Tuy nhiờn "Hoạt động của thị trường bất động sản khụng lành mạnh, tỡnh trạng đầu
cơ về đất đai và bất động sản gắn liền với đất rất nghiờm trọng, đẩy giỏ đất lờn cao, đặc biệt là ở đụ thị, gõy khú khăn cản trở lớn cho cả đầu tư phỏt triển và giải quyết nhà ở, tạo ra những đặc quyền, đặc lợi, dẫn đến tiờu cực và tham nhũng của một số cỏ nhõn và tổ chức". "Quản lý nhà nước về đất đai cũn nhiều hạn chế, yếu kộm, quản lý thị trường bất động sản bị buụng lỏng. Người sử dụng đất chưa làm tốt nghĩa vụ đối với Nhà nước. Chớnh sỏch tài chớnh đối với đất đai cũn nhiều bất cập, gõy thất thoỏt lớn cho ngõn sỏch nhà nước". (Nghị quyết số
26-NQ-TW ngày 12/3/2003).
Những tồn tại, yếu kộm của thị trường bất động sản nước ta hiện nay thể hiện ở những điểm chủ yếu sau: Mất cõn đối về cung, cầu (Nhà ở cung khụng đỏp ứng cầu, trong khi mặt bằng khu cụng nghiệp cung vượt quỏ cầu); Tỷ lệ giao dịch phi chớnh quy cao (khoảng trờn 70%); Giỏ bất động sản biến động mạnh (trước 7/1992: ớt biến động; 1993-1997: "núng"; 1997-1999: “đúng băng"; 2000-2001: "sốt"; tồn tại song hành 2 loại giỏ: Giỏ theo khung giỏ đất của Nhà nước và giỏ thị trường; Thủ tục hành chớnh phức tạp, giao dịch vũng vốo qua nhiều nấc trung gian; Thụng tin bất động sản thiếu, khụng rừ ràng. Hậu quả là đất đai bị sử dụng lóng phớ, kộm hiệu quả, ngõn sỏch thất thu: trong giai đoạn 1996-2000 cỏc khoản thu do cấp GCNQSDĐ (mới cú 17% được cấp) khoảng gần 1.000 Tỷ/Năm. Một số nguyờn nhõn chủ yếu nhỡn từ gúc độ quản lý kinh tế: Về chớnh sỏch phỏp luật: Một số chủ trương, chớnh sỏch lớn rất quan trọng của Đảng về đất đai chưa được thể chế hoỏ (Như: chế độ sở hữu toàn dõn đối với đất đai; thị trường bất động sản trong đú cú quyền sử dụng đất...). Văn bản phỏp luật đất đai ban hành nhiều, nhưng chồng chộo, thiếu đồng bộ. (Nghị quyết số 26-NQ-TW ngày 12/3/2003).
Hiện nước ta chưa cú một hệ thống phỏp luật thống nhất, đồng bộ cho việc quản lý thị trường bất động sản. Việc quản lý, sử dụng đất đai được điều tiết bởi Luật Đất đai (1993, 1998, 2001); việc quản lý nhà ở được điều tiết bởi Phỏp lệnh Nhà ở (1992); cỏc quan hệ về đất đai, nhà ở trong giao dịch dõn sự được điều tiết bởi Bộ luật Dõn sự.
3 PHÁP LUẬT3.1 Hiến phỏp 1992 3.1 Hiến phỏp 1992
Chế độ sở hữu
Đất đai, rừng nỳi, sụng hồ, nguồn nước, tài nguyờn trong lũng đất, nguồn lợi ở vựng biển, thềm lục địa và vựng trời, phần vốn và tài sản do nhà nước đầu tư vào cỏc xớ nghiệp, cụng trỡnh thuộc cỏc ngành và lĩnh vực kinh tế, văn hoỏ, xó hội, khoa học, kỹ thuật, ngoại giao, quốc phũng, an ninh cựng cỏc tài sản khỏc mà phỏp luật quy định của Nhà nước, đều thuộc sở hữu toàn dõn" (Điều 17).
Chế độ quản lý và sử dụng
“Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và phỏp luật, bảo đảm sử dụng đỳng mục đớch và cú hiệu quả. Nhà nước giao đất cho cỏc tổ chức và cỏ nhõn sử dụng ổn định lõu dài. Tổ chức và cỏ nhõn cú trỏch nhiệm bảo vệ, bồi bổ, khai thỏc hợp lý, sử dụng tiết kiệm đất, được chuyển quyền sử dụng đất Nhà nước giao theo quy định của phỏp luật" (Điều 18) (NXB Chớnh trị Quốc gia ).
3.2 Luật Đất đai 2003
Luật đất đai tiếp tục khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dõn do Nhà nước đại diện chủ sở hữu.Nhà nước giữ quyền định đoạt cao nhất đối với đất đai bằng việc thực hiện những quyền năng cụ thể: quyết định mục đớch sử dụng đất (thụng qua việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất), quy định thời hạn sử dụng đất, giao đất, cho thuờ đất, thu hồi đất, định giỏ đất. Nhà nước cú quyền hưởng lợi từ đất đai thụng qua cỏc chớnh sỏch tài chớnh về đất đai như: thu tiền sử dụng đất, tiền thuờ đất; thu thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; điều tiết phần giỏ trị tăng thờm từ đất mà khụng do đầu tư của người sử dụng đất mang lại. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thụng qua hỡnh thức giao đất, cho thuờ đất, cụng nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng đất ổn định; quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.
Luật đất đai năm 2003 tiếp tục khẳng định Nhà nước khụng thừa nhận việc đũi lại đất đó giao cho người khỏc sử dụng trong quỏ trỡnh thực hiện chớnh sỏch đất đai của Nhà nước cỏch mạng qua cỏc thời kỳ.
3.2.2. Nội dung quản lý nhà nước về đất đai