1.2. Cơ sở thực tiễn
1.2.1. Thực tiễn việc quản lý và khai thác nguồn thu tài chính từ đất đai tạ
đai tại một số quốc gia
Tổng hợp từ 80 nước trên thế giới được nghiên cứu, có 52 nước quy định về thuế, phí và các khoản thu từ đất. Trong tổng số 52 nước có quy định về thuế và phí thì: Có 34 nước có quy định cả về thuế, phí và các khoản thu từ đất; Có 8 nước có quy định về thuế mà khơng quy định về phí và các khoản
22
thu từ đất; Có 10 nước có quy định về phí và các khoản thu từ đất mà khơng quy định về thuế (Lê Hải Đăng, 2013) [14].
- Thuế đất:
Đối tượng chịu thuế đất thường là chủ sở hữu đất, người sử dụng đất thường xuyên và tạm thời. Một số loại thuế liên quan đến đất thường được sử dụng trong các nước trên thế giới là: thuế đất nông nghiệp; thuế chuyển nhượng BĐS; thuế đánh theo từng loại đất (đất ở, đất nông thôn …). Các trường hợp được miễn, giảm thuế đất cũng được quy định khá rõ trong các bộ luật về đất đai, đặc biệt là các nước có bộ luật riêng về thuế đất như: Luật Thuế đất đai năm 1992 của Lithuania; Luật Thuế đất năm 1990 của Látvia; Luật Thuế đất năm 1993 của Estonia (Web http://bnews.vn/hoan-thien-chinh- sach-ve-gia-dat-kinh-nghiem-tu-nhat-ban/47853.html, 8/02/2017) [40].
- Phí đất:
Phí đất cũng là một nội dung được rất nhiều nước nêu trong các bộ luật liên quan đến đất đai. Một số loại phí đất thường được quy định trên thế giới là: Phí đăng ký đất đai, phí thu hồi đất, phí do đăng ký chậm, phí cải tạo đất, phí sử dụng đất nơng nghiệp, phí giám định về đất…
Đối tượng phải nộp phí đất thường là các chủ sở hữu đất, những người liên quan đến mua bán, giao dịch đất, người thuê đất …Các trường hợp được miễn giảm phí liên quan đến đất cũng được quy định rõ trong nhiều bộ luật (Web http:// bnews.vn /hoan-thien-chinh-sach-ve-gia-dat-kinh-nghiem-tu- nhat-ban/47853.html, 2017) [40].
- Định giá đất
+ Mục đích của định giá đất:
Tùy theo mục đích quản lý mà các nước có mục đích khác nhau trong định giá đất đai. Về cơ bản mục đích của định giá đất của các nước là: Làm cơ sở để tính thuế đất, thuế chuyển nhượng đất; tiến hành bồi thường khi Nhà
nước thu hồi hoặc chiếm đoạt đất cho các mục đích cơng; Tiến hành các hoạt động cải tạo, nâng cao giá trị của đất; giải quyết các tranh chấp về đất đai.
Bảng 1.1. Tổng hợp các quy định về giá đất của một số nướcNước Nước 1. Amenia 2. Úc 3. Hungari 4. Croatia 5. Phần Lan 6. Ireland 7. Maldiver
+ Nguyên tắc và phương pháp xác định giá:
Có 4 phương pháp định giá cơ bản hiện nay đang được áp dụng trên thế giới: Phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập, phương pháp chiết trừ và phương pháp thặng dư (ở Việt Nam cũng sử dụng các phương pháp này)
(Web http://bnews.vn /hoan-thien-chinh-sach-ve-gia-dat-kinh-nghiem-tu-nhat- ban/47853.html, 2017). [40]
Nước 1. Albania
2. Amenia 3. Úc 4. Belize 5. Estonia 6. Hungari 7. Phần Lan 8. Croatia Tại Úc:
- Về nguyên tắc, phương pháp và quy trình định giá đất
Nguyên tắc định giá đất:
Việc định giá đất phải được tiến hành theo đúng các quy định của pháp luật và phải đảm bảo dựa trên nguyên tắc thị trường, tại thời điểm, bối cảnh giao dịch xác định và kết quả định giá đất càng sát với giá thị trường càng tốt. Đồng thời, kết quả định giá đất phải có khả năng, có cơ sở để cơ quan có chức năng có thể thực hiện việc kiểm tra, đối chứng với chứng cứ thị trường đất đai
một cách công khai và minh bạch, hạn chế thấp nhất những tác động thị trường không mong muốn.
Các phương pháp định giá đất:
Tại Úc áp dụng chủ yếu 3 phương pháp định giá đất đó là: Phương pháp so sánh trực tiếp; phương pháp vốn hóa và phương pháp chiết trừ. Việc định giá được thực hiện theo 2 quy trình: Định giá đất hàng loạt và định giá đất riêng lẻ (Web http:// bnews.vn/hoan-thien-chinh-sach-ve-gia-dat-kinh- nghiem-tu-nhat-ban/47853.html, 2017) [40].
Tuy có sự khác nhau trong việc tính tốn và phân bổ nguồn thu từ thuế đất, nhưng nhìn chung, mọi hệ thống thuế đều phải đạt được các yêu cầu sau:
+ Mô tả rõ ràng các mục tiêu xã hội.
+ Hình thành được một khoản thu có ý nghĩa.
+ Đảm bảo nằm trong tầm kiểm sốt của chính quyền.
+ Được quản lý một cách dễ hiểu và được cộng đồng tin cậy.
+ Quá trình thu là tương đối đơn giản và rẻ.
+ Phải thiết kế sao cho khó khăn trong việc trốn thuế.
+ Phân phối thuế cơng bằng cho cả cộng đồng.
+ Khuyến khích sử dụng tốt tài ngun (sử dụng có hiệu quả về đất đai)
(Nguyễn Đình Bồng và Tơn Gia Hun, 2006) [17].
- Về giải quyết khiếu kiện về giá đất
Việc khiếu kiện về giá đất là quyền của các chủ sở hữu bất động sản. Việc khiếu kiện và giải quyết khiếu kiện thực hiện qua các bước:
Bước 1. Khiếu kiện đối với kết quả định giá Bước 2. Giải quyết khiếu kiện
Bước 3. Định giá đất độc lập Bước 4. Lựa chọn khiếu kiện khác
- Về xây dựng cơ sở dữ liệu về giá đất
Tại Úc, cơ sở dữ liệu về giá đất bao gồm dữ liệu giá đất do Nhà nước quy định, dữ liệu giá đất thị trường được cập nhật hàng ngày lên hệ thống
26
thông tin đất đai (LIS) do cơ quan quản lý và dịch vụ đất đai của từng bang quản lý đã được đầu tư xây dựng hoàn thiện, thường xuyên được cập nhật; đáp ứng yêu cầu cung cấp thông tin cho Nhà nước, tổ chức và người dân
(Web http://bnews.vn/hoan-thien-chinh-sach-ve-gia-dat-kinh-nghiem- tu-nhat-ban/47853.html, 8/02/2017) [40].
Tại Trung Quốc
Để khai thác tốt nguồn lực tài chính từ đất đai, Nhà nước Trung Quốc đã thực hiện phân định rõ quyền sở hữu và quyền sử dụng đối với đất đai, xây dựng khung pháp lý tương đối hoàn thiện trên cơ sở: xác định cụ thể một số mục đích sử dụng đất khi giao đất khơng thu tiền sử dụng, các mục đích khác đều phải trả tiền sử dụng đất; quy định thời hạn giao đất cho các mục đích sử dụng khác nhau, ví dụ như đất ở giao 70 năm, đất cơng nghiệp giao 60 năm, văn hóa, giáo dục, thể dục, thể thao giao dài nhất là 50 năm, sử dụng vào mục đích thương mại, du lịch là 40 năm; khi giao đất cho các mục đích trên phải thực hiện theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đát và nộp tiền sử dụng đất một lần. Đối với đất Nhà nước cho thuê thì thực hiện trả tiền th đất hàng năm.Từ đó đã hình thành nên một thị trường đất đai phát triển hồn thiện, cơng khai, minh bạch và giá cả ổn định trên cơ sở tách rời quyền sở hữu của Nhà nước với quyền sử dụng của các tổ chức cấ nhân; tạo ra nguồn thu đáng kể và ổn định cho NSNN mà không mất đi quyền sở hữu của Nhà nước đối với đất đai.
Trên cơ sở pháp luật chung của nhà nước Trung Ương, các địa phơưng tại Trung Quốc tự xây dựng cho mình cơ chế quản lý để khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai cho có hiệu quả nhất, phù hợp với thực tiền địa phương (Lê Bá Khánh Ninh, 2017) [15].
Tại Nhật Bản
Tại hội thảo “Chia sẻ kinh nghiệm của Nhật Bản về định giá và thẩm định giá đất” diễn ra ngày 08/6/2017 tại Hà Nội, ông Watanabe Hitoshi, thành
viên Ban hợp tác quốc tế Hiệp hội các nhà thẩm định bất động sản (JAREA) chia sẻ kinh nghiệm của Nhật Bản thông qua một số hệ thống như định giá đất, công bố giá đất, định giá đất để xác định thuế tài sản cố định nhằm giúp Việt Nam định hướng đúng trong công tác định giá đất, thẩm định giá đất phù hợp với điều kiện của Việt Nam.
Theo đó, cần hiểu khái niệm cơng bố giá đất bởi đây là khái niệm chuẩn để xác định giá thu hồi đất sử dụng cho mục đích cơng cộng cũng như làm chuẩn để xác định giá đất trong quy chế giao dịch đất đai theo Luật Quy hoạch SDĐ nhằm góp phần hình thành giá đất hợp lý.
Việc cơng bố giá đất cơ bản thực hiện theo các trình tự sau: ủy quyền cho ủy viên đánh giá giám định; bố trí tiểu ban và ủy quyền người điều phối tiểu ban; bố trí ban điều phối tiểu ban và ủy quyền cho người điều phối đại diện; kiểm tra (tất cả đất cơ sở, bản đồ vị trí đất cơ sở, chọn đất có thể làm đất cơ sở); thu thập tài liệu (giao dịch thực tế, tài liệu thống kê, nắm bắt tiến độ dự án quy hoạch đơ thị); phân tích, xem xét tổng hợp trong tiểu ban (xu hướng thị trường bất động sản; tình hình tài chính, kinh tế; nắm bắt xu hướng giá đất; xem xét, so sánh giữa các cơ sở đất); tạo bản đánh giá giám định; xác định, công bố giá thông thường.
Để áp dụng hệ thống định giá đất, Nhật Bản đã công bố giá đất vào ngày 1/1 hàng năm, năm 2016 có khoảng 25.000 vị trí đất là đối tượng định giá thì tại một vị trí có 2 chun viên thẩm định bất động sản định giá nhằm đưa ra mức giá hợp lý trên đơn vị m2 và kết quả cơng bố trên báo chí hoặc internet.
Theo Luật Quy hoạch SDĐ đai quốc gia, về điều tra giá đất, các thống đốc tỉnh, huyện, thành phố điều tra giá đất quy chuẩn vào ngày 1/7 hàng năm và công bố kết quả.
28
Về định giá thuế thừa kế, quy chuẩn định giá khoảng 80% giá đất công bố, Cục thuế tiến hành định giá vào ngày 1/1 hàng năm.
Về định giá thuế tài sản cố định, quy chuẩn định giá khoảng 70% giá đất công bố, thị trưởng và trưởng thôn thực hiện định giá 3 năm một lần vào ngày 1/1 hàng năm. Các hoạt động thẩm định định giá khác cũng được quy định phải áp dụng giá đất được công bố.
Sau khi công bố giá đất, Ủy ban giám định đất đai nhanh chóng gửi cho người đứng đầu đơn vị hành chính cấp xã có liên quan văn bản thuộc nội dung cơng bố có ghi phần liên quan đến đất cơ sở ở đơn vị hành chính cấp tỉnh mà đơn vị hành chính cấp xã đó trực thuộc cũng như bản đồ thể hiện vị trí của đất cơ sở đó.
Người đứng đầu đơn vị hành chính cấp xã có liên quan quy định và thông báo địa điểm xem thông tin và cho người dân xem cơng khai trong vịng 3 năm kể từ ngày nhận được văn bản và bản đồ nói trên.
Bên cạnh đó, văn bản có ghi giá cơng bố cũng như các nội dung công bố khác cùng với bản đồ ngoài việc được lưu tại văn phịng đơn vị hành chính cấp xã có liên quan thì cịn được lưu tại các chi nhánh, văn phòng địa phương ở các đơn vị hành chính cấp xã thuộc 3 khu vực đơ thị lớn và tại các thành phố có dân số trên 5 vạn người không thuộc 3 khu vực đô thị lớn để người dân ai cũng có thể tự do xem được (Web http:// bnews.vn /hoan-thien-chinh-sach- ve-gia-dat-kinh-nghiem-tu-nhat-ban/47853.html, 2017) [40].