Chương 1 : TỔNG QUAN VỀ CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN
1.6 Tình hình cho vay bất động sản tại một số NHTM Việt Nam
Các khoản đầu tư vào bất động sản luơn là số tiền lớn. Bởi vậy, hiển nhiên các Ngân hàng thương mại Việt Nam khơng muốn bỏ qua vùng đất màu mỡ này. Khơng chỉ những năm trước đây mà vào những tháng giữa năm 2007 khi mà thị trường bất động sản cĩ mức tăng trưởng cao thì liên tiếp các chương trình tín dụng
được chào mời với nhiều hình thức quảng bá khác nhau vềchương trình cho vay bất
động sản của từng ngân hàng, chẳng hạn như:
ABBank mua bảo hiểm cho sản phẩm YOUhousePlus - cho vay trả gĩp mua
nhà,đất 30 năm, với hạn mức 90% tổng nhu cầu vốn và 80% tổng giá trịcủa tài sản
đảm bảo. Khi cĩ sự cố xảy ra, cơng ty bảo hiểm Prevoir (Pháp) tại Việt Nam - đơn
vị mà ABBank đã liên kết sẽ thanh tốn khoản nợ cịn lại của khách hàng cho ngân hàng.
Techcombankcơng bốtài trợkhách hàng vay tiền mua căn hộcao cấp thuộc dựán Sky Garden III, đồng thời giới thiệu gĩi dịch vụ tín dụng vềnhà ở, trang thiết
bịgiađình và xe ơ tơ.
Eximbank tung ra hai sản phẩm cho vay mua nhà và đất trảgĩp tại các dựán căn hộcao cấp khu vực Thành phốHồChí Minh.
Vibbank với sản phẩm mua nhà trả gĩp cho những đối tượng chưa đủ khả năng về tài chính vẫn cĩ thể sở hữu 1 căn nhà với mức tín dụng được Vibbank cấp
đến 70%trị giá ngơi nhà và thời hạn vay kéo dài 120tháng.
Ngân hàng Phương Đơng cho vay mua nhà ở, nền nhà với mức vay khơng quá 70% trị giá căn nhà đã thỏa thuận mua bán, khơng vượt quá 70% trị giá nhà mua dùng làm tài sản thếchấp, khơng vượt quá 80% trịgiá bất động sản khác dùng làm thế chấp hay bảo lãnh, khơng quá 80% trị giá chứng từcĩ giá dùng để cầm cố
đảm bảo khoản vay, và nhỏ hơn 100% tiền gửi tiết kiệm cĩ kỳ hạn do OCB phát
hànhđể đảm bảo khoản vay.
Habubank cũng cĩ chương trình mua nhàđất trả gĩp dành cho các cá nhân cĩ nhu cầu mua nhà ở thực sựvà cĩ hộ khẩu thường trú tại địa phương Habubank cĩ trụsởgiao dịch.Đối tượng là nhàđất và các tài sản trên đất, các căn hộmua mới
của các cơng ty kinh doanh nhà. Chương trình này hỗ trợ tối đa 70% giá trị của nhà/đất làđối tượng giao dịch và thời hạn vay dài nhất là 15 năm.
HDBank cho vay đến 100% giá trị căn nhà trong 30 năm nếu người vay cĩ tài sản thếchấp khác ngồi căn hộdự định mua.
Sacombank kết hợp với IFC vềkhoản cho vay 800 tỉ đồng để thực hiện nhu cầu cho vay mua, xây nhà mới, đồng thời tặng thêm dịch vụbảo hiểm hoả hoạn và các rủi ro khác cho bất động sản thếchấp cĩ giá trị bằng sốtiền cho vay. Bên cạnh, Sacombank đã triển khai sản phẩm cho vay “lãi cấn trừ bất động sản” được tặng kèm dịch vụbảo hiểm tửkỳ,...
Cĩ thời gian, thị trường bất động sản đã thơi thúc các ngân hàng phát triển thêm nhiều sản phẩm tín dụng cho vay mua nhà,đất trảgĩp để nhanh chĩng "bơm" tiền vào bất động sản. Với những dịch vụnày, khi cĩ nhu cầu mua nhà ở, chung cư dưới hình thức trả gĩp, khách hàng chỉ cần 10% - 20% vốn tựcĩ trả trước cho chủ
đầu tưsẽnhanh chĩng sở hữuđược căn hộ theo ý muốn.Đồng thời, các ngân hàng
gần nhưkhơng cĩ chính sách rĩt vốn trực tiếp cho các nhà đầu tưmà tập trung chủ yếu nhu cầu mua nhàở, chung cưcủa cá nhân là chính. Chính vì vậy, thời gian qua, một số doanh nghiệpđầu tưdựán đã phải tự xoay sở vốn bằng cách huy động vốn trước từnhững khách hàng cĩ nhu cầu mua căn hộ.
Song lại cĩ thể nĩi rằng sản phẩm hỗ trợ mua nhà của các ngân hàng trong thời gian qua mới chỉ nhắm đến đối tượng là người cĩ thu nhập khá và cao. Như nhận xét của nhiều người đi vay tiền mua nhà, mức lãi suất của sản phẩm cho vay mua nhà vẫn cịn khá cao, nằm ngồi tầm tay của người cĩ mức thu nhập trung bình. Qua đĩ cho thấy các ngân hàng, tổ chức tín dụng cũng đã bắt đầu quan tâm
đến thị trường địa ốc nhưng đối tượng được hưởng các dịch vụ hỗ trợ từ phía ngân
hàng cịn hạn chế. Vầnđề đặt raở đây là làm sao đểcĩ chính sách hỗtrợ người dân vay vốn mua nhà nhưng với lãi suất thấp, thời gian hồn vốn dài.
Theo báo cáođến cuối quý I/2006, dưnợcho vay BĐS cảnước trên 50 ngàn tỉ đồng, chiếm khoảng 10% tổng dưnợtín dụng, 70% sốnợ này nằmở 5 thành phố
lớn. Tốc độ tăng dư nợ BĐS rất nhanh, đến cuối tháng 4.2008, lên gần 135.000 tỉ
đồng, chủyếu tăng caoở khối NHTM cổphần. Nhưvậy, chỉ sau hơn 2 năm, dưnợ
cho vay BĐS đã tăng 170%. Sở dĩ, trước đây các Ngân hàng thương mại, các Tổ chức tín dụng tập trung tăng trưởng dư nợ cho vay bất động sản vì nhiều nguyên nhân sau:
- Bất động sản là lĩnh vực đầu tư cĩ lợi nhuận khá cao. Người đầu tư bất
động sản thường làđối tượng cĩ năng lực tài chính mạnh, đảm bảo khảnăng trảnợ
vay.
- Nguồn vốn huy động của Ngân hàng dư thừa, đảm bảo khả năng cung ứng cho nhu cầu thịtrường bấtđộng sản.
- Các Ngân hàng, tổchức tín dụng đã cĩ bệphĩng tăng trưởng cao từ những năm trước, tạođà tiếp tụcđặt kếhoạch tăng trưởng dưnợcao.
- Thịtrường bất động sản sau thời gian khủng hoảng năm 2003đã trởlại giai
đoạn tăng trưởng nĩng với nhu cầuđầu tư, mua sắm bất động sản tăng cao.
- Cho vay bất động sản cĩ rủi ro thấp hơn cho vay chứng khốn do tài sản
đảm bảo khơng mấtđi khi thịtrường trầm lắng.
- Ngân hàng chạy đua chỉ tiêu cuối năm nhằm gia tăng dư nợ vay bất động sản thay cho việc giảm dưnợ cho vay chứng khốn theo chỉ thị 03 của Ngân hàng nhà nước.
Tuy nhiên, những tháng đầu năm 2008đến nay, các ngân hàng thương mại đã giảm cho vay bất động sản, từchối các hợpđồng vay vốn mới và kết thúc thời hạn cho vay trong mục tiêu kìm hãm sựphát triển quá nĩng của thị trường. Mặc dù thế, việc thị trường bất động sản “đĩng băng” trong thời gian vừa qua đã gây ra những tiêu cực khơng nhỏtới nền kinh tếnĩi chung và hoạt động của Ngân hàng nĩi riêng. Nhiều nhà phân tích đều lo ngại rằng tỷ lệ nợ xấu cĩ nguy cơ tăng cao do rủi ro trong thị trường bất động sản,đe doạsựan tồn của các ngân hàng cho vay. Khơng cĩ sốliệu chính thức vềtỉlệnợ xấu trong dưnợcho vay BĐS, nhưng cĩ những dấu hiệu cho thấy, nợ xấu (thực chất) trong cho vay BĐS của các NH hiện khá cao và cĩ chiều hướng gia tăng. Những dấu hiệuđĩ là:
- Sau những tháng đầu năm 2008 đến nay, giá nhà, đất giảm mất gần 50%- 60% giá trị, BĐS mất thanh khoản thì khả năng trả nợ của khách hàng vay đầu tư, kinh doanh BĐS rất khĩ khăn, giá trị tài sản thế chấp trong danh mục đầu tư của NH bị đội cao;
- Những NH cĩ tỉ lệdưnợcho vay BĐS cao cĩ biểu hiện khĩ khăn vềtiền gửi mà nguyên nhân rất cĩ thểlà do gặp rủi ro vềkỳhạn giữa tiền huyđộng (ngắn hạn) và dưnợcho vay trung hạn (một phầnđáng kểvào lĩnh vực BĐS).
- Cĩ những vấn đề cần kiểm tra, giám sát nên ngày 17.6.2008, NHNNđã phải cĩ văn bản số 5365/NHNN-CSTT yêu cầu các NHTM cung cấp chỉ tiêu chính về tình hình cho vayđối với BĐS, gồm: Dưnợ cho vay (thời hạn vay, mức cho vay tối
đa đối với một khách hàng...); dư nợ xấu. Dự kiến trong quý III/2008, NHNN sẽ
thành lập nhiều đồn thanh tra chất lượng tín dụng tại các NHTM trên tồn quốc, trong đĩ cho vay đối với lĩnh vực BĐS sẽ là một trong những nội dung kiểm tra chính.
Nhìn chung, thị trường bất động sản là một thị trường khá nhạy cảm trước những diễn biến phức tạp của nền kinh tế. Nhưng hầu hết các ngân hàng như tận dụng cơ hội nĩng sốt tức thời của thị trường bất động sản mà đẩy mạnh hoạt động cho vay vào thị trường này cho những mụcđích riêng cĩ mà khơng tính đến yếu tố
biếnđộng khĩ lường của thị trường BĐS, khơng nhằm vào mục tiêu gĩp phần phát
triển thị trường bất động sản. Biểu hiện rõ nét là các Ngân hàng đã gặp khĩ khăn trước tình hình biến động của thị trường bất động sản hiện nay và siết chặt ngay
hoạt động cấp tín dụng vào thị trường bất động sản càng làm cho thị trường này đã
khơngđược phát triển đúng hướng càng trở nên trầm lắng. Sở dĩ là do khảnăng dự báo rủi ro thịtrường, rủi ro lãi suất, dựbáo chu kỳphát triển DN của các Ngân hàng rất hạn chế. Các ngân hàng chưa chú trọngđến chất lượng cho vay bất động sản nên
phản ứng trước sự biến động của thị trường bất động sản thời gian gần đây khá
chậm chạp và gặp nhiều trởngại.