2.5 Thực trạng tín dụng nhà ở cho ngừơi có thu nhập trung bình và thấp của
2.5.2.1 Đánh giá chung
EIB là một trong những ngân hàng thương mại cổ phần hàng đầu, có vị thế mạnh và nhiều kinh nghiệm trong lĩnh vực cấp tín dụng đối với khách hàng là doanh nghiệp lớn (tín dụng bán bn) cũng như chun lĩnh vực thanh tốn quốc tế đứng sau ngân hàng VCB; riêng lĩnh vực tín dụng bán lẻ, EIB còn rất hạn chế và chưa tập trung nhiều vào phân khúc là khách hàng cá nhân, đặc biệt là đối tượng có thu nhập trung bình và thấp.
Trước năm 2013, hoạt động tín dụng bán lẻ của EIB chỉ mang tính chất tự phát, được thực hiện theo quy chế cho vay và những quy định chung của EIB và Ngân hàng nhà nước. Trong thời kỳ này EIB hồn tồn chưa có định hướng, chiến lược, chính sách cơ chế, cũng như phát triển hệ thống tín dụng bán lẻ….một cách rõ ràng.
Đến 7/2013 EIB nhận biết được tín hiệu của thị trường và nền kinh tế nói chung, và nhận thức được rằng phát triển tín dụng bán lẻ, đặc biệt là phát triển khối khách hàng cá nhân là cơ sở để tạo lập nên một quy mô khách hàng lớn, vững chắc, rủi ro thấp, các khoản vay với giá trị nhỏ lẻ nhưng mang lại lợi nhuận cao và phù hợp với xu hướng chung của thế giới. Ngày 13/07/2013 EIB đã tổ chức buổi lễ ra mắt cũng như chính thức tập trung triển khai chiến lược phát triển tín dụng bán lẻ, đặc biệt là phát
triển quy mơ cũng như cấp tín dụng đối với khối khách hàng cá nhân và xây dựng lộ trình phấn đấu trở thành ngân hàng TMCP hiện đại hàng đầu Việt Nam trong việc cung cấp các sản phẩm dịch vụ ngân hàng bán lẻ.
2.5.2.2 Quy mô, và tốc độ tăng trƣởng
Bảng 2.8: Số liệu một số liệu về Quy mô, thị phần và tốc độ tăng trƣởng tín dụng nhà ở giai đoạn 2010-3/2013. Đơn vị tính: tỷ đồng Năm Dƣ nợ vay bất động sản Tỷ trọng dƣ nợ vay bất động sản/tổng dƣ nợ Tăng trƣởng Tín dụng nhà ở Tỷ trọng tín dụng nhà ở/tổng dƣ nợ Tăng trƣởng Dƣ nợ bất động sản của ngành Tỷ trọng dƣ nợ bất động sản/tổng dƣ nợ của ngành Tăng trƣởng ngành 2010 2.204 3,54% - 97 0,16% - 235.264 9,91% - 2011 2.774 3,72% 25,86% 139 0,19% 42,23% 200.381 7,61% -14,83% 2012 3.124 4,17% 12,62% 128 0,17% -7,52% 207.595 7,37% 3,60% 03/2013 3.536 4,72% 13,19% 102 0,14% -20,41% 210.294 7,36% 1,3%
(Nguồn: Báo cáo tổng kết của EIB) Trong giai đoạn 2010-3/2013, nhìn chung quy mơ tín dụng nhà ở có xu hướng tăng nhưng năm 2012 dư nợ tín dụng nhà ở giảm 11 tỷ đồng so với 31/12/2011, Tỷ trọng tín dụng nhà ở/tổng dư nợ giảm tương ứng 0,02%, cịn 0,17%. Bên cạnh đó tốc độ tăng trưởng của tín dụng nhà ở cũng giảm qua các năm, trong đó 3 tháng đầu năm EIB có tốc độ tăng trưởng âm và giảm gần 13% xuống còn 20,41%. Do ảnh hưởng chung của nền kinh tế nên cho thấy sự giảm sút này là do EIB chưa có nền tảng khách hàng cá nhân vững chắc và chưa thực sự ổn định. Nguyên nhân này là do việc phát triển tín dụng nhà ở chưa được chú trọng đúng mức trong khi việc phát triển này là
định hướng chung của Chính phủ và các ngân hàng thương mại nhà nước (BIDV, VCB, Vietinbank, ACB, Sacombank,…).
Xét về hệ thống quy trình, chính sách và cơng nghệ riêng trong hoạt động tín dụng nhà ở, hoạt động tín dụng trên tồn hệ thống thì hiện tại EIB chưa có và chưa có sự phân định giữa tín dụng ngắn hạn, trung và dài hạn. Hiện tại EIB vẫn còn áp dụng quy trình, thủ tục chung trong hoạt động cấp tín dụng như: Quyết định 1627/2001/QĐ- NHNN Qui định về quy chế cho vay của Ngân hàng nhà nước Việt Nam, quyết định 19/QĐ-HĐQT và các văn bản bổ sung có liên quan của EIB…Hoạt động tín dụng nói chung được hoạt động theo cơ chế, chính sách chung và chưa có các qui định riêng theo từng sản phẩm đặc thù, từng đối tượng khách hàng.
2.5.2.3 Danh mục sản phẩm tín dụng nhà ở cho ngƣời có thu nhập trung bình và thấp của EIB
Các sản phẩm tín dụng mua nhà để ở của EIB
Hiện tại EIB chỉ có rất ít sản phẩm tín dụng nhà ở cho đối tượng là khách hàng cá nhân có nhu cầu mua nhà để ở. Ngồi ra EIB chưa có chương trình vay mua đất nền chung cư, mua đất dự án và nhà ở hình thành trong tương lai và nếu có thì nó rất hạn chế hợp tác với các chủ đầu tư và nhà thầu khác để cung cấp khoản vay cho các cá nhân có nhu cầu mua đất dự án hay đất nền chung cư, và EIB chưa thật sự quan tâm đến loại hình này. Trong khi đó có rất nhiều ngân hàng thương mại khác như VCB, Vietinbank. Để có được những đánh giá xác thực, cụ thể hơn về khả năng cạnh tranh, chúng ta tiến hành phân tích sâu sản phẩm tín dụng này so với các ngân hàng khác:
Ƣu điểm
- Đối tượng khách hàng: khách hàng cá nhân có thu nhập ổn định đủ khả năng trả nợ cho EIB, độ tuổi từ 18 đến tối đa 70 tuổi (Techcombank, Vietinbank, Hong Leong VN dành cho người có độ tuổi từ 18-60 tuổi, đến thời điểm tất tốn khoản vay khơng quá 65 tuổi; MB có độ tuổi từ 20 đến 55 đối với nữ và 60 tuổi đối với nam; HSBC từ 18-65 tuổi).
- Số tiền vay: EIB qui định số tiền vay tối thiểu là 10 triệu đồng (Techcombank qui định tối thiểu 100 triệu đồng, tối đa 10 tỷ đồng).
- Mức thu nhập tối thiểu: EIB không qui định mức thu nhập tối thiểu (Vietinbank là 03-05 triệu đồng/tháng, VCB là 03 triệu đồng/tháng, HSBC là 10 triệu đồng/tháng). - Qui định về giá trị tài sản đảm bảo: EIB không qui định giá trị tối thiểu của tài sản đảm bảo (HSBC qui định giá trị tài sản nhận đảm bảo phải có giá trị từ 500 – 800 triệu đồng trở lên)
Nhƣợc điểm
- Đối tượng khách hàng: EIB chỉ dành cho đối tượng là cá nhân (ACB,VIB cịn có dành cho hộ gia đình có nhu cầu vay mua nhà, cùng đứng ra chịu trách nhiệm về việc trả nợ khoản vay).
- Thời gian vay vốn: EIB có thời gian vay tối đa là 15 năm (Techcombank, HSBC, là 25 năm; ANZ, VCB và Hong Leong là 20 năm).
- Thời gian ân hạn gốc: hiện tại EIB chưa có ân hạn gốc cho khách hàng cá nhân vay tiêu dùng hay sản xuất kinh doanh (ACB, MB ân hạn gốc đến 12 tháng).
- Vốn tối thiểu tham gia: EIB qui định là tối đa 70% giá trị nhà mua (MB là 80%, ACB là 99%).
- Thời gian xử lý hồ sơ vay: EIB là 7 ngày (MB là 1-3 ngày).
Nhìn chung các sản phẩm tín dụng nhà ở của EIB có giá cả tương đối cạnh tranh so với các ngân hàng thương mại cổ phần khác. Tuy nhiên khi so sánh một số điểm cơ bản của sản phẩm tín dụng nhà ở của EIB và một số ngân hàng thương mại khác thì EIB cũng có một số ưu điểm cũng như điểm mạnh của EIB: tỷ lệ cấp tín dụng tương đối cao, đối tượng vay vốn từ 15-70 tuổi, EIB qui định số tiền vay tối thiểu là 10 triệu đồng đáp ứng được mọi nhu cầu lớn nhỏ của khách hàng, không qui định mức thu nhập tối thiểu mà tùy theo nhu cầu vay vốn của khách hàng, không qui định mức giá trị tài sản đảm bảo tối thiểu. Bên cạnh những thế mạnh trên, EIB cịn có những điểm yếu so với các ngân hàng thương mại cổ phần khác: đối tượng vay chỉ dành cho cá
nhân chưa tập trung vào đối tượng là hộ gia đình có nhu cầu mua nhà để ở với sự cam kết của các thành viên trong gia đình, thời gian vay vốn cịn tương đối ngắn, chưa có ưu đãi ân hạn gốc cho khách hàng, vốn tự có tối thiểu tham gia cịn cao, qui trình thủ tục khá rườm rà nên thời gian xử lý hồ sơ chậm.
Sản phẩm mua nhà để ở dành cho ngƣời có thu nhập thấp
Sản phẩm đưa ra nhằm vào mục đích phục vụ nhu cầu vốn mua nhà cho người có thu nhập thấp nhưng việc đối tượng này có tiếp cận được nguồn vốn này hay không là một vấn đề cần xem xét: người có thu nhập thấp có thu nhập từ lương từ 2-3 triệu đồng thì với nhu cầu mua nhà với giá từ 300-500 triệu đồng thì mức thu nhập tối thiểu từ 10-15 triệu đồng thì mới có khả năng tiếp cận được khoản vay do mức lãi suất vay l2%/năm là khá cao hơn so với các nước trên thế giới (cao gấp 2 lần), dù cho nó được cố định trong hai năm đầu với thời hạn vay vốn là 15 năm.
Bên cạnh đó chương trình này cịn có rất nhiều điều kiện khác cần phải thỏa mãn như:
- Người mua nhà phải có nghề nghiệp ổn định, vững chắc, có thu nhập chủ yếu từ lương và phải bắt buộc có xác nhận của cơ quan nơi làm việc, trong khi đó người có thu nhập thấp chủ yếu là công nhân, cán bộ cơng nhân viên chức có thu nhập từ lương từ 2-3 triệu đồng thì hồn tồn khơng có khả năng tiếp cận, trong khi đó họ cịn có nguồn thu nhập khác mà không thể chứng minh được hay các thành viên trong cùng một gia đình cũng có thể cam kết cùng chịu trách nhiệm của khoản vay nhưng hiện tại EIB chưa có sự linh hoạt đó.
- Yêu cầu về vị trí, diện tích bất động sản cần mua: nhà ở tại đô thị, thuộc khu dân cư hiện hữu, an ninh, thanh khoản tốt. Nhà tọa lạc tại mặt tiền đường hoăc hẻm. Hẻm rộng tối thiểu 2m, vị trí nhà cách đường hoặc hẻm chính khơng q 200m, diện tích tối thiểu là 40m2. Với những điều kiện khắt khe như thế này thì việc đáp ứng nhu cầu về mức thu nhập càng khó thì việc tìm kiếm một căn nhà có vị trí và diện tích như thế này càng khó hơn.
- Đối với bất động sản là căn hộ, nhà chung cư: EIB yêu cầu phải nằm trong các thành phố trực thuộc trung ương và phải đã được xây dựng xong và bàn giao cho bên mua căn hộ. Có nghĩa là EIB khơng chấp nhận các khoản vay nhằm mục đích mua đất nền mà chưa hình thành nên căn hộ.
Với những điều kiện như vậy thì vơ tình đẩy người có thu nhập thấp khơng có khả năng tiếp cận được vốn vay trong khi nhu cầu của họ là rất lớn và vô cùng cấp thiết. Qua những điều kiện mà chương trình cấp tín dụng mua nhà để ở này của EIB cho thấy EIB chưa chú trọng vào phân khúc khách hàng có thu nhập thấp và trung bình mà hiện tại đang là khách hàng tiềm năng trong thời điểm hiện nay và trong tương lai, và số lượng khách hàng có nhu cầu là rất lớn, mang lại thu nhập ổn định mà còn quá chú trọng trực tiếp vào lợi nhuận thu được mà chưa có tầm chiến lươc lâu dài là tăng qui mô khách hàng mà về lâu dài là kích thích và thúc đẩy tăng trưởng dư nợ và lợi nhuận trong tương lai nếu như biết khai thác tốt phân phúc khách hàng này mà hiện tại chưa có một ngân hàng thương mại cổ phần nào đang có động thái nhắm vào ngoại trừ 5 ngân hàng thương mại nhà nước được hỗ trợ từ Chính phủ với gói kích cầu 30.000 tỷ.
2.5.3 Một số nguyên nhân khác từ phía Eximbank
2.5.3.1 Chƣa có chiến lƣợc phát triển thành ngân hàng bán lẻ hiện đại, chuyên nghiệp với một lộ trình trong từng giai đoạn cụ thể.
Trong từng giai đoạn cụ thể, Eximbank chưa xây dựng được chiến lược phát triển phù hợp; chưa có kế hoạch phát triển các sản phẩm mới đa dạng, tiện ích; chưa có mơ hình tổ chức, cơ chế, chính sách phù hợp, đáp ứng yêu cầu của một ngân hàng hiện đại.
Bên cạnh đó, Eximbank cũng chưa xây dựng được kế hoạch phát triển các sản phẩm, dịch vụ tín dụng bán lẻ.
2.5.3.2 Quy trình cấp tín dụng bán lẻ còn nhiều hạn chế
Hiện tại, Eximbank đã xây dựng quy trình cấp tín dụng bán lẻ riêng biệt nhằm hướng đến khách hàng, nhanh, đơn giản và chính xác nhưng vẫn còn nhiều hạn chế: - Theo quy trình hiện tại phải trải qua nhiều khâu nhưng chưa có quy định chi tiết tối
đa cho từng khâu cho dù đã có quy định thời gian hồn thành thủ tục cấp tín dụng cho khách hàng: đối với cấp tín dụng mua nhà, xây nhà, sửa nhà là 4 ngày (từ khi nhận đầy đủ hồ sơ), cho vay cầm cố là 2 ngày nên khó bảo đảm được thời gian nhanh nhất cho khách hàng.
- Hệ thống mẫu biểu chưa đầy đủ, chưa được chuẩn hóa, có nhiều người cùng ký nhưng không cần thiết.
- Theo quy định chung, cách thức lập phương án yêu cầu phải đề cập đến tính tốn chi tiết thu nhập, chi phí, doanh thu và lợi nhuận của phương án,.. được áp dụng đối với cho vay tiêu dùng của khách hàng cá nhân là khơng có tính thực tế.
2.5.3.3 Mạng lƣới giao dịch chƣa đƣợc phân bố đồng đều
Hiện nay, Eximbank có hệ thống mạng lưới giao dịch gồm 207 chi nhánh và phịng giao dịch trên tồn quốc, chưa được phân bố rộng khắp các tỉnh/Thành, các thành phố lớn không trực thuộc trung ương, đặc biệt là các tỉnh vùng sâu, vùng xa, đô thị, khu đông dân cư mà người dân khơng có thể tiếp cận được sản phẩm dịch vụ ngân hàng. Hệ thống mạng lưới các quận, huyện nội và ngoại thành rất thưa thớt hoặc chưa có.
2.5.3.4 Cơng tác chăm sóc khách hàng vay vốn chƣa đƣợc quan tâm đúng mức
Hiện nay, Eximbank chưa có chính sách chăm sóc và hậu mãi dành cho khách hàng vay vốn mà chỉ có các chương trình chăm sóc khách hàng có gửi tiền và sử dụng các dịch vụ thanh toán tại Eximbank vào các ngày lễ, tết, sinh nhật… và chưa quan tâm đúng mức tất cả các khách hàng mà chỉ chủ yếu quan tâm các khách hàng có mức độ sử dụng các sản phẩm dịch vụ và giao dịch thường xuyên với ngân hàng.
Eximbank chưa có chương trình chăm sóc và hậu mãi, giới thiệu sản phẩm mới đối với khách hàng vay vốn dù nhỏ hay lớn, giao dịch thường xuyên hay không thường xuyên, doanh số dù lớn hay nhỏ nhằm gia tăng doanh số giao dịch và giới thiệu khách hàng khác giao dịch với ngân hàng, nhằm thể hiện sự quan tâm, sự đồng cảm đối với khách hàng.
2.6 Các yếu tố tác động đến quyết định cấp tín dụng của Eximbank đối với ngƣời có thu nhập trung bình và thấp. ngƣời có thu nhập trung bình và thấp.
2.6.1 Mục tiêu nghiên cứu
Mục tiêu nghiên cứu của đề tài là xác định các biến số, mối tương quan giữa các biến số, lượng hóa mức độ tác động của các biến số trong mơ hình để xác định các yếu tố tác động đến quyết định cấp tín dụng của ngân hàng Eximbank đối với người có thu nhập trung bình và thấp, do đó nghiên cứu sử dụng phương pháp nghiên cứu mô tả và nghiên cứu nhân quả dựa trên dữ liệu là bảng câu hỏi khảo sát.
2.6.2 Tiến trình thu thập dữ liệu và cỡ mẫu
Do hạn chế về mặt địa lý và thời gian nên nghiên cứu sử dụng phương pháp chọn mẫu thuận tiện với đối tượng khảo sát là: các Giám Đốc (Phó Giám Đốc) chi nhánh, Giám Đốc (Phó Giám Đốc) Phịng giao dịch, Trưởng phịng (Phó Phịng) Khách hàng cá nhân tại 15 chi nhánh và 60 Phòng giao dịch trên địa bàn TP.HCM.
Kích cỡ mẫu được xác định dựa trên tiêu chuẩn 5:1 của Bollen (1989) và Hair &CTG (1998). Với số lượng biến quan sát là 11, nghiên cứu này cần đảm bảo kích cỡ tối thiểu là (11*5) + 50 = 105. Tác giả dự định phát ra 180 phiếu khảo sát.
Bảng câu hỏi là công cụ duy nhất để thu thập dữ liệu nghiên cứu; được gửi đến người trả lời thông qua email nội bộ của Eximbank. Nội dung bảng câu hỏi bao gồm: