Chương 1 : CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CẠNH TRANH
2.1.2- Sản phẩm chủ yếu
Sản phẩm chủ yếu của công ty hiện nay là căn hộ chung cư bao gồm hai dòng sản phẩm chắnh là:
- Dòng căn hộ chung cư cao cấp: ựược thiết kế, xây dựng bảo ựảm theo những tiêu chuẩn của Bộ Xây dựng, sử dụng trang thiết bị, vật liệu cao cấp, qui hoạch khơng gian hài hịa với nhiều dịch vụ công cộng, tiện ắch cho người sử dụng, có giá bán từ 30 triệu ựồng/m2.
- Dịng căn hộ chung cư trung bình: ựảm bảo các tiêu chuẩn về thiết kế, xây dựng, sử dụng vật liệu trang trắ trung bình, giá bán từ 14,5 triệu ựồng m2.
2.1.3 Tầm nhìn, sứ mệnh, logo của cơng ty * Tầm nhìn
- Ln trong nhóm các cơng ty kinh doanh ựịa ốc và ựầu tư phát triển hàng ựầu Việt Nam.
- Tạo bước phát triển ựột phá trong 10 năm tới và trở thành tập ựồn kinh tế vững mạnh, ựóng góp thiết thực cho cộng ựồng.
* Sứ mệnh
- Cung cấp các sản phẩm và dịch vụ về bất ựộng sản nhằm thoả mãn nhu cầu khách hàng với khẩu hiệu ỘCùng bạn nâng cao chất lượng cuộc sốngỢ.
- Tạo ra cơ hội nghề nghiệp cho người lao ựộng với thu nhập ổn ựịnh, môi trường làm việc thân thiện và phát triển nghề nghiệp.
- Gia tăng giá trị cổ ựông thông qua việc quản trị doanh nghiệp minh bạch và hiệu quả, ựảm bảo việc bảo toàn vốn và gia tăng lợi nhuận của công ty.
- Tạo ra giá trị cho cộng đồng thơng qua việc phát triển doanh nghiệp cũng như các sản phẩm, dịch vụ bất ựộng sản phù hợp lợi ắch chung, gắn kết, san sẻ những thành quả của doanh nghiệp với xã hội.
* Logo của công ty
Logo của cơng ty được thiết kế rất tinh tế và ý nghĩa, có mặt trên tất cả các sản phẩm của công ty, logo ựã ựược Cục Sở hữu trắ tuệ cấp ựăng ký bảo hộ vào ngày 08/08/2006, thời hạn bảo hộ là 10 năm.
Hình 2.1 Logo của Công ty CP Phát triển nhà Thủ đức
2.2 Phân tắch các yếu tố mơi trường bên ngồi tác ựộng ựến năng lực cạnh tranh của cơng ty
2.2.1 Phân tắch môi trường vĩ mô
2.2.1.1 Môi trường kinh tế
Là một tế bào của nền kinh tế, bất kể doanh nghiệp nào cũng chịu sự ảnh hưởng, tác ựộng của mơi trường kinh tế, hay nói cách khác, mơi trường kinh tế đóng vai trị rất quan trọng ựối với sự phát triển của doanh nghiệp.
Trong bối cảnh hội nhập kinh tế quốc tế ngày càng sâu rộng và là thành viên của WTO, xu hướng các nguồn vốn từ bên ngồi đổ vào Việt Nam ngày càng tăng qua các kênh ựầu tư trực tiếp và gián tiếp,Ầ từ ựó đã góp phần ựưa Việt Nam trở thành một trong các quốc gia ựạt mức tăng trưởng kinh tế khá cao trên thế giới. Theo số liệu của Bộ Kế hoạch-đầu tư, GDP Việt Nam giai ựoạn 2006-2010 ựạt mức tăng trưởng bình quân 6,9%. Thu nhập bình quân ựầu người năm 2009 ựạt 1.040 USD, tăng gần 10 lần so với năm 1990, ựưa Việt Nam thoát khỏi nhóm các nước có thu nhập thấp. Kinh tế tăng trưởng ổn ựịnh, q trình đơ thị hóa nhanh ựã làm nhu cầu nhà ở tăng cao, theo Bộ Xây dựng, cả nước hiện cần khoảng 20 triệu căn hộ.
Tuy nhiên, với tình hình biến ựộng kinh tế thế giới, lạm phát trong nước, lãi suất ngân hàng cao, thị trường chứng khoán tuột dốc như hiện nay ựã gây khó khăn rất lớn ựến các doanh nghiệp kinh doanh nhà ở.
2.2.1.2 Mơi trường văn hóa, xã hội
Việt Nam có một nền văn hóa rất ựa dạng, phong phú và giàu bản sắc bởi ựó là sự giao hịa văn hóa của 54 sắc tộc cùng tồn tại trên lãnh thổ. Bên cạnh đó, văn hóa Việt Nam còn chịu nhiều ảnh hưởng của nền văn hóa Trung Quốc cùng với nền văn minh lúa nước với lối sống ựịnh canh ựịnh cư, trong đó nhà ở gắn liền với cuộc sống và nó
cịn là biểu hiện của sự thịnh vượng. Do vậy, lĩnh vực kinh doanh nhà ở còn rất nhiều tiềm năng phát triển.
Về dân số - xã hội: Với qui mô dân số gần 86 triệu người (kết quả ựiều tra dân số nhà ở 01/4/2009), trong ựó có gần 44 triệu người trong ựộ tuổi lao ựộng ựang làm việc, chiếm hơn 51% dân số, ựời sống của người dân Việt Nam ựã có sự cải thiện, tỷ lệ hộ nghèo ựã giảm từ 13,4% năm 2008 xuống còn 12,3% vào năm 2009. Do đó, nhu cầu về nhà ở trong xã hội không ngừng tăng cao do tỷ lệ dân số trẻ, có thu nhập và q trình đơ thị hóa.
2.2.1.3 Mơi trường chắnh trị, pháp luật
Là một trong số các quốc gia có nền chắnh trị ổn ựịnh, Chắnh phủ Việt Nam ựang tiếp tục ựẩy mạnh tiến trình cải cách về thể chế ựể tạo ra nền tảng vững chắc cho hoạt ựộng kinh tế bền vững, thu hút mạnh mẽ nguồn vốn ựầu tư trong và ngoài nước. Nhiều bộ luật liên quan ựến lĩnh vực kinh doanh ựược ban hành và tiếp tục sửa ựổi, bổ sung theo hướng ngày càng thơng thống ựã tạo khung pháp lý vững chắc cho các doanh nghiệp yên tâm, mạnh dạn ựầu tư sản xuất.
Tuy nhiên, nhìn chung hệ thống pháp luật của Việt Nam còn chưa ựầy ựủ và ựồng bộ, vừa thừa lại vừa thiếu, tạo nên nhiều kẻ hở làm cho thị trường phát triển đơi lúc bị lệch lạc, thiếu tắnh minh bạch. đặc biệt, chắnh sách pháp luật liên quan ựến lĩnh vực ựất ựai, thị trường bất ựộng sản còn chưa nhất quán, thường xuyên thay đổi gây khó khăn cho doanh nghiệp. Mặt khác, nạn tiêu cực trong giải quyết thủ tục hành chắnh chưa ựược ựẩy lùi cũng là vấn ựề các doanh nghiệp rất quan tâm, cần ựược khắc phục trong thời gian tới.
2.2.1.4 Môi trường tự nhiên
Việt Nam nằm trên bán ựảo đông dương với diện tắch 331.000 km2, gần 3.260 km bờ biển, không nằm trên vành ựai ựộng ựất, núi lửa, tài nguyên khoáng sản phục vụ cho ngành xây dựng sẵn có trong tự nhiên như cát, ựá, vôi, gỗ, sắt,Ầ nguồn nguyên vật liệu xây dựng ựa số tự sản xuất trong nước do đó, rất thuận tiện cho ngành xây dựng nhà ở.
2.2.2 Phân tắch mơi trường vi mơ
Xét trên góc ựộ lý thuyết, sản phẩm thay thế là một trong những yếu tố của môi trường vi mô làm tăng tắnh cạnh tranh của thị trường, nhất là trong thời ựại khoa học kỹ thuật tiến bộ như hiện nay, người tiêu dùng có rất nhiều sự lựa chọn. Tuy nhiên, ựiều này ựối với lĩnh vực bất ựộng sản nhà ở thì hầu như khơng ảnh hưởng bởi vì nhà ở là sản mang tắnh đặc thù cao, gắn liền với ựất ựai nên hầu như khơng có sản phẩm thay thế. Mặc dù vậy, trong thực tế hiện nay còn tồn tại các dạng nhà ở tạm bợ bằng tranh, tre, lá (chủ yếu ở nông thôn) hoặc dạng nhà ở bằng container mới xuất hiện gần ựây nhưng hầu như thị phần khơng đáng kể.
2.2.2.2 Nhà cung cấp
Ngành kinh doanh nhà ở phụ thuộc rất nhiều các nhà cung cấp từ vật liệu xây dựng, trang trắ nội thất, ựến tư vấn thiết kế, qui hoạch, thi công xây dựng, giám sát,Ầ tuy nhiên, hiện nay trên thị trường có rất nhiều ựơn vị cung cấp, sản phẩm ựa dạng, giá cả cạnh tranh nên doanh nghiệp có nhiều sự lựa chọn. Ngồi ra, lĩnh vực bất ựộng sản nhà ở cịn có yếu tố ựầu vào ựặc biệt là quyền sử dụng ựất, ựây là Ộmặt hàngỢ rất ựặc thù, đóng vai trị quan trọng ựối với các sản phẩm nhà ở. Hiện nay, doanh nghiệp muốn lập dự án xây dựng nhà ở phải có nguồn quỹ ựất nhưng với giá ựất biến ựộng tăng cao trong thời gian qua, diện tắch đất trống khơng cịn nhiều, cơ chế chắnh sách gây bất lợi cho doanh nghiệp như phải chuyển nhượng ựạt từ 80% diện tắch trở lên mới ựược phê duyệt dự án hoặc phải ựền bù theo giá thị trường,Ầ ựây là yếu tố có khả năng tác ựộng lớn nhất ựối với hoạt ựộng của công ty.
2.2.2.3 Khách hàng
Khách hàng của công ty rất ựa dạng về thành phần xã hội, trình ựộ học vấn, nghề nghiệp, chức vụ, ựộ tuổi. Từ năm 2008 trở về trước: 80-90% khách hàng là nhà ựầu tư, từ năm 2009 ựến nay ựa số khách hàng có nhu cầu mua nhà ựể ở. Hiện nay, do có nhiều sản phẩm dự án nhà ở nên khách hàng có rất nhiều sự lựa chọn. Tuy nhiên, với uy tắn thương hiệu của công ty cùng với sự ổn ựịnh của chất lượng sản phẩm, giá cả hợp lý, khách hàng khó có thể gây ảnh hưởng ựến công ty.
Rào cản gia nhập ngành ựối với ngành kinh doanh bất ựộng sản nhà ở là tương ựối lớn do những yêu cầu về vốn lớn, nguồn quỹ ựất, mối quan hệ với các cơ quan công quyền. đặc biệt, sự trầm ấm của thị trường bất ựộng sản nhiều năm qua, lãi suất ngân hàng tăng cao ựã khiến cho nhiều doanh nghiệp không muốn gia nhập ngành. Tuy nhiên, số dự án của các doanh nghiệp chưa triển khai cũng còn rất nhiều ựặt doanh nghiệp trước những thách thức cạnh tranh quyết liệt trong thời gian tới.
Bảng 2.1: Một số dự án nhà ở của các doanh nghiệp ở TP.Hồ Chắ Minh
Tên nhà ựầu tư Số lượng căn hộ Thời gian hoàn thành
Cty Lan Phương-Căn hộ MHBR Tower
214 căn hộ, diện tắch sàn xây dựng là 23.172 m2
12/2011
Cty BCCI-Căn hộ Nhất Lan 166 căn hộ, diện tắch sàn xây dựng là 12.425 m2.
12/2011
Cty ITC-Căn hộ Thịnh Vượng 128 căn hộ, diện tắch sàn xây dựng là 20.753 m2
10/2012
Cty đất Xanh-Căn hộ Phú Gia Hưng
234 căn, diện tắch sàn xây dựng là 23.562m2
11/2012
Nguồn: Phịng Bán hàng Cơng ty CP Phát triển nhà Thủ đức 2.2.2.5 Cường ựộ cạnh tranh của các doanh nghiệp trong ngành
Mặc dù thị trường bất ựộng sản nhà ở ựang trong giai ựoạn khó khăn nhưng ựã thu hút rất nhiều doanh nghiệp trong và ngoài nước, thuộc mọi thành phần, mọi lĩnh vực tham gia ựầu tư, có thể kể ựến như là: tập ựoàn Vincom, tập đồn Dầu khắ, tập ựồn Hịa Phát, tập ựoàn Becamex ICD, tập ựoàn Hoàng Anh Gia Lai, Tổng công ty Sông đà, Công ty cổ phần Huy Hồng, cơng ty đất Lành, công ty đất Xanh, công ty Vạn Phát Hưng, công ty Tắn Nghĩa, Tổng công ty Phong Phú, công ty Savico, công ty NVT, công ty cổ phần địa ốc ACB, công ty cổ phần ựịa ốc Sacomreal,Ầ Các dự án chủ yếu tập trung phát triển ở các đơ thị lớn và phần lớn phục vụ cho nhu cầu tại chỗ (do ựặc thù hàng hóa bất ựộng sản gắn liền với ựất), nên sự cạnh tranh thường mang tắnh ựịa bàn.
Riêng khu vực thành phố Hồ Chắ Minh, là ựịa bàn phát triển mạnh về nhà ở, thị trường căn hộ hiện tập trung phát triển tại các quận ven thành phố như quận 2, quận 7, quận 9, quận 12, Thủ đức, Bình Tân,Ầ với rất nhiều dự án của các doanh nghiệp thuộc mọi thành phần, cường ựộ cạnh tranh ngày càng gay gắt.
Theo số liệu thống kê của Công ty CP Phát triển nhà Thủ đức, sản lượng tiêu thụ và thị phần năm 2010 của một số doanh nghiệp bất ựộng sản nhà ở lớn khu vực thành phố Hồ Chắ Minh như sau:
Bảng 2.2 Sản lượng và thị phần của một số công ty bất ựộng sản lớn ở TP.HCM Tên Doanh nghiệp Lượng tiêu thụ 2010
(Căn)
Thị phần năm 2010
Công ty CP ựầu tư và xây dựng Bình Chánh (BCCI)
480 5,66%
Công ty CP Vạn Phát Hưng 310 3.5%
Công ty CP ựầu tư kinh doanh phát triển nhà INTRESCO
288 3,39%
Công ty CP phát triển nhà Thủ đức
262 3,09 %
Cơng ty CP đầu tư Thủ Thiêm 250 2,82%
Nguồn: Phịng Bán hàng-Cơng ty CP Phát triển nhà Thủ đức
2.3 Nghiên cứu thang ựo và các nhân tố ựánh giá năng lực cạnh tranh của các
doanh nghiệp ngành bất ựộng sản nhà ở 2.3.1 Nghiên cứu ựịnh tắnh
Nghiên cứu ựịnh tắnh nhằm khám phá các biến quan sát dùng ựể ựo lường các khái niệm hình thành nên lợi thế cạnh tranh của doanh nghiệp kinh doanh ngành bất ựộng sản nhà ở. Nghiên cứu định tắnh sử dụng kỹ thuật thảo luận nhóm với thành phần gồm 10 người ựược thực hiện bằng biện pháp phân tắch dữ liệu thứ cấp gồm các dữ liệu phân tắch ngành bất ựộng sản nhà ở Việt Nam trong những năm gần ựây, dữ liệu của Công ty CP Phát triển nhà Thủ đức: qui trình sản xuất kinh doanh, các dữ liệu sản lượng sản xuất, tiêu thụ, doanh thu, lợi nhuậnẦ Thành phần tham dự nhóm thảo luận gồm: 10 người, hiện đang cơng tác tại các phòng ban của cơng ty như sau: phịng Phát triển dự án: 02 người, phòng Bán hàng: 02 người, phòng Dịch vụ bất ựộng sản: 02 người, phòng Marketing: 01 người, phòng Tổ chức-Hành chắnh: 01 người, phịng Kế tốn-Ngân quỹ: 01 người, phịng Quản trị dữ liệu: 01 người.
Nghiên cứu ựược thực hiện vào tháng 12/2010, dàn bài thảo luận ựược trình bày ở
phụ lục 1.
Qua nghiên cứu định tắnh bằng phương pháp thảo luận nhóm, chúng tơi xác ựịnh có 36 chỉ tiêu cần thiết ựể xây dựng bảng câu hỏi chắnh thức dùng cho nghiên cứu ựịnh lượng chắnh thức (xem phụ lục 2)
2.3.2 Nghiên cứu ựịnh lượng
* đo lường cảm nhận của khách hàng về năng lực cạnh tranh:
để có cơ sở ựánh giá ựúng các yếu tố xác ựịnh năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp kinh doanh bất ựộng sản nhà ở và ựánh giá năng lực cạnh tranh của Công ty CP Phát triển nhà Thủ đức, tác giả ựã thiết kế bảng câu hỏi khảo sát khách hàng, ựược ựo lường bằng 75 biến quan sát, trong đó có 36 biến quan sát ựánh giá các yếu tố tác ựộng ựến năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp kinh doanh nhà ở qua cảm nhận của khách hàng, 36 biến khách hàng ựánh giá năng lực cạnh tranh của Công ty CP Phát triển nhà Thủ đức và 3 biến thông tin cá nhân.
Thang ựo: Nghiên cứu sử dụng thang ựo Likert 7 bậc, trong ựó bậc 1 tương ứng với mức ựộ hồn tồn khơng ựồng ý và bậc 7 tương ứng với mức độ hồn tồn ựồng ý. Bảng câu hỏi khảo sát khách hàng ựược trình bày ở phụ lục 3
* Mẫu nghiên cứu:
- Thông tin mẫu: mẫu ựược chọn theo phương pháp thuận tiện.
- Kắch thước mẫu: kắch thước mẫu phụ thuộc vào phương pháp phân tắch. Nghiên cứu này có sử dụng phân tắch nhân tố khám phá (EFA). Kắch thước mẫu tối thiểu là 5 mẫu cho 1 tham số cần ước lượng (Bollen 1989). Do ựó, tác giả chọn mẫu theo tiêu chuẩn 5:1. Với 39 tham số cần ước lượng, kắch thước mẫu nghiên cứu tối thiểu phải là 39 x 5 = 195 mẫu.
để có được số mẫu như dự kiến (195 mẫu) phục vụ cho nghiên cứu, có 400 phiếu ựiều tra ựược phát cho các khách hàng như là: công ty tư vấn thiết kế, công ty xây dựng, sàn giao dịch bất ựộng sản, nhân viên môi giới bất ựộng sản, ngân hàng và một số ựối tượng am hiểu về lĩnh vực nhà ở. Sau khi phỏng vấn và thu hồi bảng khảo sát, tác giả loại các bảng câu hỏi khơng hợp lệ, cịn lại ựưa và xử lý, phân tắch dữ liệu trên phần mềm xử lý dữ liệu SPSS 15.0
2.3.3.1 Phân tắch mẫu khảo sát
Có 400 thư ựược gởi cho khách hàng là các công ty tư vấn thiết kế, công ty xây dựng, sàn giao dịch bất ựộng sản, nhân viên môi giới bất ựộng sản, ngân hàng và một số ựối tượng am hiểu về lĩnh vực nhà ở,Ầ thơng tin phản hồi có 332 thư phản hồi, sau khi loại bỏ 31 phiếu không hợp lệ do bỏ trống nhiều hoặc ựánh khơng chắnh xác, cịn lại 301 phiếu ựạt yêu cầu ựược làm sạch và ựưa vào phân tắch dữ liệu thông qua phần mềm SPSS 15.0. Bảng phân tắch mẫu khảo sát ựược trình bày trong phụ lục 4.