CHƢƠNG 1 : CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CHIẾN LƢỢC KINH DOANH
3.4 Xây dựng và lựa chọn các chiến lƣợc
3.4.3 Các giải pháp chiến lƣợc phát triển Công ty CP Địa ốc An Phú giai đoạn
2012 – 2020
3.4.3.1 Chiến lƣợc tăng trƣởng bằng cách hội nhập dọc về phía trƣớc
Theo quy định của nghị định 71/2010/NĐ-CP, các sản phẩm nhà ở hình thành trong tương lai khi giao dịch lần đầu phải giao dịch qua sàn bất động sản nhằm đảm bảo tính cơng khai, minh bạch của sản phẩm.
Để đáp ứng yêu cầu của pháp luật cũng như chủ động trong khâu phân phối sản phẩm, Công ty CP Địa ốc An Phú đã thành lập sàn giao dịch An Phú Land tại quận 2 và sẽ tiến hành thành lập sàn giao dịch An Phú Mộc Bài tại Tây Ninh
a. Củng cố Sàn giao dịch An Phú Land tại văn phòng quận 2
Sàn An Phú Land đã được thành lập từ năm 2010, tuy nhiên hiện nay sàn vẫn chưa được tổ chức tốt. Để có thể tồn tại và phát triển trong giai đoạn hiện nay cũng như chuẩn bị cho thời gian tới, công ty sẽ tổ chức, xây dựng sàn theo hướng chuyên nghiệp, hiện đại:
- Xây dựng lại quy chế, mơ tả cơng việc và quy trình làm việc của sàn. - Tuyển dụng thêm nhân viên kinh doanh bất động sản
có khoa bất động sản. Đây vừa là lực lượng bán hàng, mua hàng và vừa là lực lượng lao động có chất lượng cao để tuyển dụng trong tương lai gần - Tiến hành huấn luyện nhân viên kinh doanh, môi giới bất động sản theo
hướng chuyên nghiệp. Thực hiện chương trình huấn luyện: “sale hội nhập” Hiện nay, cơng ty có dự án Khu dân cư An Phú – tỉnh Tây Ninh và dự án Khu dân cư Phú Xuân – Nhà Bè đã triển khai chào bán cho khách. Số lượng nền bán ra chiếm khoảng 1/3 số lượng nền của tồn dự án. Từ năm 2010, cơng ty đã ngưng bán các dự án này do giai đoạn trầm lắng của thị trường. Dự án Khu dân cư An Phú đã bước vào giai đoạn giao nền cho khách hàng (khu 3), đây là thời điểm tốt để công ty tập trung giao nền và quảng bá sản phẩm để có thể bán cho những đợt khách hàng tiếp theo.
Sàn giao dịch bất động sản An Phú Land có thế mạnh bán hàng ở khu vực quận 2, quận 9, huyện Nhà Bè. Để đa dạng hóa nguồn hàng và khách hàng, sàn cần thực hiện liên kết các sàn khác để mở rộng mối quan hệ, môi giới và trao đổi khách hàng. Việc liên kết sàn có thể thực hiện thơng qua mạng sàn giao dịch bất động sản phía Nam.
Ngồi việc mơi giới các sản phẩm hiện có của cơng ty, để tăng thêm nguồn thu cần tiến hành đa dạng hóa hàng hóa, dịch vụ bất động sản ở sàn:
- Môi giới đa dạng các sản phẩm bất động sản: đất dự án, nhà phố, căn hộ - Môi giới cho thuê đất, căn hộ, văn phòng….
- Thực hiện các dịch vụ như định giá, tư vấn, quản lý bất động sản
- Trong thời gian tới, sàn sẽ kết hợp 2 dịch vụ: môi giới và định giá nhà phố với gói dịch vụ trọn gói 500.000 đồng/nhà phố (bao gồm chi phí định giá và chi phí đăng tin bán nhà). Dịch vụ này nhắm đến đối tượng khách hàng là những nhà phố tại quận Bình Thạnh, quận Phú Nhuận và quận 2. Với việc định giá hàng loạt sẽ tiết kiệm được chi phí và mang lại giá rẻ cho khách hàng.
b. Xây dựng Sàn giao dịch tại Khu Kinh tế cửa khẩu Mộc Bài – tỉnh Tây Ninh
khu đô thị Mộc Bài thuộc khu kinh tế cửa khẩu Mộc Bài, công ty sẽ mở sàn giao dịch bất động sản ngay tại nhà mẫu của công ty tại KDC An Phú, ấp Lợi Thuận, H. Bến Cầu, tỉnh Tây Ninh. Cơ cấu tổ chức của sàn tương tự như sàn giao dịch An Phú Land tại quận 2, TPHCM
Hiện nay, tại khu vực Mộc Bài chỉ có 1 sàn giao dịch của Cơng ty Phi Long, trong khi hàng hóa lại có nhiều và có cùng khách hàng mục tiêu. Để việc marketing dễ dàng, và để đáp ứng nhu cầu đa dạng của các khách hàng, Sàn An Phú – Mộc Bài sẽ liên kết với các chủ đầu tư ở Khu Kinh tế cửa khẩu Mộc Bài để thực hiện chương trình quảng bá và bán hàng.
Dự án Khu dân cư An Phú đã bán được gần 700 nền (trong tổng số 1500 nền), trong đó có khoảng 90% khách hàng đến từ TPHCM. Theo một số khảo sát gần đây của cơng ty, có nhiều khách hàng ở Tây Ninh quan tâm tới dự án Khu dân cư An Phú vì giá rẻ, vị trí thuận tiện. Sàn An Phú –Mộc Bài lập ra với mục đích chính là tập trung bán hàng cho người dân tại Mộc Bài và Tây Ninh. Với mục tiêu này, sàn và công ty kết hợp thực hiện bán 200 nền nhà với ưu đãi là cho nợ tiền trong thời hạn 5 năm để xây nhà cho công nhân thuê.
Trong thời gian đầu mới lập sàn, Sàn có thể thực hiện việc môi giới cho thuê, thuê nhà trọ cho công nhân để tạo nguồn thu cho sàn. Ngoài ra, sàn sẽ thực hiện dịch vụ quản lý nhà trọ cho các chủ nhà. Vì đa số chủ đất đều ở TPHCM nên việc quản lý nhà trọ sẽ bất tiện và họ có nhu cầu nhờ cơng ty quản lý. Một số dịch vụ của sàn trong thời gian tới:
- Cung cấp dịch vụ quản lý nhà trọ, thu hộ tiền thuê nhà, quản lý nhân khẩu, an ninh trật tự khu trọ
- Quản lý bãi xe của người thuê trọ - Cung cấp dịch vụ giặt ủi
a. Dự án KDC An Phú tại Khu kinh tế cửa khẩu Mộc Bài
Dự án KDC An Phú đã được công ty triển khai san lấp mặt bằng cho toàn khu. Hiện nay, cơng ty đang triển khai hồn thiện khu số 3 để giao nền cho khách hàng. Vào khoảng tháng 12/2012 sẽ bàn giao nền cho khách hàng.
Dự kiến trong năm 2013 – 2017, công ty sẽ triển khai hoàn thiện khu 1, khu 2 với các hạng mục: điện, nước, bó vĩa, cây xanh, khu thể thao vào khu trung tâm thương mại. Để có thể đẩy nhanh tiến độ dự án cũng như huy động đủ nguồn tài chính để triển khai, cơng ty đang mời một số đối tác thực hiện trung tâm thương mại, khu thể thao và khu công viên cây xanh. Cụ thể:
- Mời hợp tác xây dựng khu trung tâm thương mại
- Hợp tác với trung tâm thể dục thể thao Tỉnh Tây Ninh xây dựng 2 sân tennis, 2 sân bóng đá nhân tạo tại khu vực thể thao của dự án
- Giao cho Cơng ty trực thuộc Trung ương Đồn hệ thống kênh bao quanh dự án để khai thác làm hệ thống nhà hàng ven kênh trong 5 năm, đổi lại công ty này sẽ tổ chức ươm và trồng cây xanh cho tồn bộ dự án và khu cơng viên. - Hợp tác với Tổng Công ty xây dựng số 1 (FICO) để thi cơng đường và bó
vĩa cho khu 1 và khu 2 theo phương thức sẽ trả tiền thi công bằng nền đất của dự án
- Kêu gọi một số đối tác xây dựng nhà cho công nhân thuê. Các đối tác dự kiến: Công ty CP Việt Nam – Mộc Bài, Công ty AMASCO, Tổng công ty thương mại Sài Gịn (SATRA), Cơng ty CP thế kỷ vàng…..
b. Dự án KDC Phú Xuân – Huyện Nhà Bè, TPHCM
Dự án KDC Phú Xuân là dự án công ty An Phú hợp tác với công ty Hồng Quang. Đến thời điểm hiện nay, dự án đã có phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch 1/500. Do tình trạng khó khăn tài chính và tình trạng khó khăn của thị trường, công ty Hồng Quang và công ty An Phú đều đang thiếu vốn để triển khai tiếp tục phần san lấp mặt bằng và cơ sở hạ tầng cho dự án. Để dự án có thể tiến hành nhanh chóng,
hình thức hợp tác góp vốn để làm cơ sở hạ tầng cho dự án.
Công ty An Phú và Công ty Hồng Quang đều thống nhất mời gọi đối tác tham gia để tiếp tục triển khai hạ tầng của dự án theo hướng:
- Lập công ty cổ phần cho dự án KDC Phú Xuân, đối tác sẽ góp vốn vào để triển khai các hạng mục tiếp theo.
- Hoặc đối tác có thể mua lại phần đất đã đền bù của Công ty Hồng Quang để thay thế Công ty Hồng Quang làm chủ đầu tư dự án.
- Mua phần đất đã đền bù của Công ty An Phú và Công ty Hồng Quang để tiếp tục tự triển khai dự án.
Trong 3 phương án nêu trên, Công ty An Phú sẽ ưu tiên cho phương án 1
c. Khu Công nghiệp Cụm III trong Khu Thƣơng mại và Đô thị Cửa
khẩu Mộc Bài – Tỉnh Tây Ninh
Dự án KCN cụm III đã được giải phóng mặt bằng khoảng 70%. Hiện nay, cơng ty đã ký hợp đồng với Trung tâm phát triển quỹ đất Huyện Bến Cầu để tiến hành lập phương án giải tỏa 30% cịn lại. Trong q trình chờ đợi việc thiết lập phương án đền bù, công ty sẽ tiến hành thu hồi đất đã đền bù của các hộ dân (70%) để san lấp mặt bằng và đầu tư hạ tầng (40% đất đã đền bù liền thửa, không bị “da beo”)
Với quỹ đất sạch hiện có (khoảng 40ha vng vức, không bị “da beo”), công ty sẽ mời gọi các nhà đầu tư vào khu vực đất đã đền bù để đầu tư. Với quỹ đất sạch này, công ty sẽ tiến hành mời gọi một số đối tác tham gia đầu tư:
- Đầu tư làm kho ngoại quan tại khu công nghiệp để phục vụ việc lưu container và sửa container của hàng hóa xuất qua thị trường Campuchia. - Mời đối tác thực hiện dự án sản xuất phân vi sinh và trồng rau sạch, trồng
doanh tại KCN, công ty tiến hành mời gọi các đối tác tham gia hợp tác đền bù giải tỏa 30% đất cịn lại để hồn thành việc đền bù giải tỏa, san lấp mặt bằng.
Ngồi ra, Cơng ty An Phú sẽ khơng xây dựng nhà xưởng sẵn để cho thuê mà chỉ xây nhà xưởng khi có nhà đầu tư vào thuê với chi tiết thiết kế nhà xưởng theo yêu cầu của nhà đầu tư. Với cách làm linh hoạt này, hi vọng sẽ thu hút được nhiều nhà đầu tư đến từ Nhật Bản, Hàn Quốc, Thái Lan….
d. Mua lại một số dự án khác
Với các mối quan hệ với các ngân hàng và nguồn khách hàng sẵn có, trong thời kỳ khó khăn của thị trường bất động sản cơng ty sẽ tiến hành tìm những dự án có quy mơ dưới 10ha và đang thực sự gặp khó khăn về vốn để đàm phán, thương lượng mua lại.
Các dự án được nhắm tới là dự án ở khu vực huyện Nhà Bè, quận 9, huyện Bình Chánh với quy mơ từ 3ha đến 10ha với quy hoạch phân lơ nền để bán. Ngồi ra, công ty sẽ nhắm đến một số dự án chung cư có tiềm năng về mặt địa lý, thiết kế, giá bán dưới 1,5 tỷ để tiến hành hợp tác đầu tư hoặc thương lượng mua sỉ trả chậm và bán lại cho khách hàng có nhu cầu thật sự.
Ngoài ra, trong thời gian tới, công ty sẽ xúc tiến mua lại phần dự án của Công ty CP địa ốc Sài Gòn – Chợ Lớn tại Mộc Bài – Tây Ninh (giáp ranh dự án KDC An Phú) để mở rộng dự án KDC An Phú.
3.4.3.3 Giải pháp chiến lƣợc suy giảm bằng cách thu lại vốn đầu tƣ
Trong thời điểm khó khăn của thị trường bất động sản, với những dự án đang khó khăn trong việc triển khai hoặc cơng ty chỉ mới góp vốn và chưa triển khai thì trong giai đoạn hiện nay, công ty sẽ rút vốn hoặc tạm dừng những dự án này để tập trung cho 2 dự án đang tiến hành là dự án KDC An Phú và dự án KDC Nhà Bè.
- Đối với dự án KDC Thạnh Mỹ Lợi, công ty đã chi 10 tỷ đồng tiền góp vốn để cùng cơng ty cơng ích quận 2 và các đối tác thực hiện dự án. Tuy nhiên, cho đến
thị trường bất động sản và khó khăn trong huy động nguồn tiền, Cơng ty An Phú có cơng văn gửi Cơng ty cơng ích quận 2 nêu rõ muốn bán lại phần vốn đã góp và cơ hội đầu tư cho cơng ích quận 2 bằng số tiền đã góp vốn cộng thêm phần lãi suất theo lãi suất của ngân hàng từ năm 2005 để rút vốn khỏi dự án này.
- Dự án chung cư Trần Quang Diệu công ty đang phối hợp với Ban bồi thường giải phóng mặt bằng quận 3 để tiến hành bồi thường cho các hộ dân. Tuy nhiên trong thời điểm hiện nay, giá đền bù quá cao nên đối với dự án này, công ty tạm ngưng tiến hành các bước tiếp theo của dự án.
- Tiến hành đàm phán để rút vốn đầu tư vào Trường cao đẳng Viễn Đông, số tiền đầu tư là: 12 tỷ đồng.
Sau khi thu hồi vốn từ các dự án này, số tiền thu hồi được sẽ tập trung vào dự án KDC An Phú để đẩy nhanh tiến độ thực hiện dự án.
3.4.3.4 Giải pháp chiến lƣợc tập trung chi phí thấp
Với lợi thế chi phí đền bù thấp và giá đất thấp do vị trí địa lý của 2 dự án KDC An Phú tại Khu kinh tế cửa khẩu Mộc Bài – Tây Ninh và KDC Phú Xuân – huyện Nhà Bè, TPHCM sẽ tập trung vào chiến lược chi phí thấp để bán cho đối tượng khách hàng là những người có thu nhập trung bình có nhu cầu đầu tư, dành dụm cho tương lai.
a. Đối với dự án KDC An Phú
Công ty sẽ tiến hành thực hiện chương trình Motel Việt Nam, với chi tiết cụ thể như sau:
Công ty CP Địa ốc An Phú sẽ thực hiện chương trình Motel Việt Nam. Theo đó, cơng ty sẽ tiến hành xây 200 căn nhà cho thuê tại KDC An Phú để phục vụ nhu cầu nhà ở cho công nhân đang làm việc tại Khu kinh tế cửa khẩu Mộc Bài. (có khoảng 1.000 cơng nhân đăng ký th phịng của chương trình Motel Việt Nam do Cơng ty CP Địa ốc An Phú thực hiện)
kêu gọi sự tham gia đầu tư của nhiều đối tác để nhanh chóng thực hiện dự án. Cơng ty đang có chương trình bán nền đất trả góp trong vịng 05 năm. Những ưu đãi dành cho khách hàng khi tham gia chương trình này:
Được trả tiền đất sau 5 năm (kể từ ngày ký hợp đồng mua bán) – khơng tính lãi suất
Đã có sẵn khách th nhà (1.000 cơng nhân của các khu công nghiệp tại Khu Kinh tế Cửa khẩu Mộc Bài đã đăng ký thuê)
Yêu cầu xây nhà theo mẫu của công ty để cho thuê (đơn giá mỗi căn nhà: 125.000.000 đồng/căn/55m2). Thu nhập hàng tháng cho công nhân thuê nhà: từ 3.5 triệu đến 7 triệu/tháng
Có dịch vụ quản lý nhà cho thuê của khách
Hỗ trợ mẫu nhà để xây, hỗ trợ công nghệ xây dựng. Mẫu nhà tham khảo:
Hình 3.2: Nhà mẫu mobile
Nguồn: Hình ảnh, tư liệu của Phịng Quản lý dự án Cơng ty CP Địa ốc An Phú
Đây là chương trình dành cho các cá nhân, tổ chức. Sau 5 năm cho thuê, khách hàng có thể thu đủ tiền xây nhà và tiền đất để đóng cho cơng ty.
b. Dự án KDC Phú Xuân –Nhà Bè
Dự án KDC Phú Xuân –Nhà Bè được Công ty An Phú triển khai đền bù từ năm 2005 lúc giá đất còn khá rẻ. Hiện nay việc đền bù đã được thực hiện xong,
của dự án
Theo quy hoạch 1/500 của dự án, dự án bao gồm nhà liên kế và biệt thự vườn. Đây là một trong ít những dự án cịn lại của thành phố được phân lơ bán nền. Với lợi thế này, dự án KDC Phú Xuân sẽ được định hướng là dự án phân lô bán nền với giá hợp lý tại khu vực huyện Nhà Bè
Với lợi thế về giá đền bù cũng như sự giảm giá của thị trường bất động sản, công ty đang xác định giá bán ra thị trường của dự án khoảng 4.800.000 đồng/m2