BẢNG CÂN ĐỐI KẾ TOÁN 31/12/2011 31/12/2010 31/12/2009
TÀI SẢN
A. TÀI SẢN NGẮN HẠN 149.953.967.566 140.458.014.122 372.066.699.198
I. Tiền và các khoản tương đương tiền 21.368.981 22.425.964 98.099.658
II. Các khoản đầu tư tài chính ngắn hạn 12.000.000.000 - -
III. Các khoản phải thu ngắn hạn 2.909.547.468 4.769.774.240 218.507.316.466
IV. Hàng tồn kho 143.938.121.600 116.682.154.258 117.717.676.697
V. Tài sản ngắn hạn khác 84.929.517 18,983,659,660 35,743,606,377
B. TÀI SẢN DÀI HẠN 13.930.057.659 20,960,190,206 21,364,488,137
II. Tài sản cố định 187.488.751 268,040,635 512,863,730 IV. Các khoản đầu tư tài chính dài hạn 11.877.000.000 20,659,350,000 20,659,350,000
V. Tài sản dài hạn khác 1.865.568.908 32,799,571 192,274,407 TỔNG CỘNG TÀI SẢN 163.884.025.225 161,418,204,328 393,431,187,335 A. NỢ PHẢI TRẢ 40.714.878.151 36,342,316,442 268,362,471,300 I. Nợ ngắn hạn 23.661.325.589 18,863,971,120 260,965,113,600 II. Nợ dài hạn 17.053.552.562 17,478,345,322 7,397,357,700 B. VỐN CHỦ SỞ HỮU 123.169.147.074 125,075,887,886 125,068,716,035 I. Vốn chủ sở hữu 123.169.147.074 125,075,887,886 125,068,716,035
II. Nguồn kinh phí, quỹ khác - - -
TỔNG CỘNG NGUỒN VỐN 163.884.025.225 161,418,204,328 393,431,187,335
Nguồn: Báo cáo tài chính năm 2009, 2010, 2011 Cơng ty CP Đia ốc An Phú Bảng 2.6: Báo cáo kết quả sản xuất kinh doanh 2009 – 2011
CHỈ TIÊU Năm 2011 Năm 2010 Năm 2009
1. Doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ 933.046.618
7,293,000,000 592,048,015
2. Các khoản giảm trừ doanh thu - - -
3. DT thuần về bán hàng và cung cấp dịch vụ 933.046.618 7,293,000,000 592,048,015 4. Giá vốn hàng bán 831.181.819 6,068,624,361 427,707,000 5. LN gộp về bán hàng và cung cấp DV 101.864.799 1,224,375,639 164,341,015
6. Doanh thu hoạt động tài chính 824.687.687 1,250,897 46,355,198
7. Chi phí tài chính 1.275.341.050 - -
Trong đó: Chi phí lãi vay 219.091.050 - -
8. Chi phí bán hàng 9.097.728 18,212,098 13,278,858
9. Chi phí quản lý doanh nghiệp 1.529.116.595
1,151,358,777 164,359,220
10. Lợi nhuận từ hoạt động KD (1.887.002.887) 56,055,661 33,058,135
11. Thu nhập khác - 318,181,818 -
12. Chi phí khác - 364,675,011 -
13. Lợi nhuận khác - (46,493,193) -
14. Tổng lợi nhuận kế toán trƣớc thuế (1.887.002.887) 9,562,468 33,058,135
15. Chi phí thuế TNDN hiện hành - 2,390,617 -
16. Chi phí thuế TNDN hỗn lại - - -
17. Lợi nhuận sau thuế thu nhập DN (1.887.002.887) 7,171,851 33,058,135
18. Lãi cơ bản trên cổ phiếu (150,96) 0.57 2.64
Điểm mạnh
o Nợ ngân hàng ít, có khả năng sắp xếp tài chính
o Có nguồn tài sản lớn Điểm yếu
o Nguồn tiền mặt hạn chế
o Tài sản nhiều nhưng chưa thể chuyển thành tiền mặt
2.2.6 Hệ thống thông tin
Cơng ty đã có website riêng bằng 2 ngôn ngữ: tiếng Việt và tiếng Anh (www.anphuland.com), tuy nhiên website này chưa đầy đủ và hiện giờ đang được chỉnh sửa và cập nhật thêm.
Ngồi website, cơng ty có triển khai hệ thống bản tin bất động sản để gửi cho toàn thể cán bộ lãnh đạo, nhân viên trong công ty và các khách hàng của công ty.
Điểm mạnh
o Đã có website bằng 2 thứ tiếng để giới thiệu về công ty và các dự án của công ty
o Có bản tin nội bộ cho nhân viên nhằm cập nhật thông tin, nâng cao kiến thức về bất động sản cho nhân viên
Điểm yếu
o Thông tin của website chưa đầy đủ
o Trang web thiếu phần sàn giao dịch bất động sản.
2.2.7 Kết luận về môi trƣờng nội bộ. Ma trận các yếu tố nội bộ (IFE) của Công ty CP Địa ốc An Phú
Tổng kết các điểm mạnh, điểm yếu của Công ty
Điểm mạnh
o Có mối quan hệ tốt với các cấp chính quyền
o Có tầm nhìn chiến lược về kinh doanh bất động sản
o Có nhiều đối tác uy tín trong ngành bất động sản, tài chính và truyền thơng.
o Sản phẩm có giá tốt
o Sản phẩm là đất nền – dễ bán
o Quỹ đất có quy mơ lớn
o Chủ động được kênh phân phối do có sàn giao dịch cơng ty
o Nợ ngân hàng ít, có khả năng sắp xếp tài chính
o Có nguồn tài sản lớn Điểm yếu
o Chưa có chương trình Marketing cụ thể cho các sản phẩm của công ty
o Vấn đề nhận diện thương hiệu chưa được chú trọng. Bộ nhận diện thương hiệu chưa đầy đủ
o Tiến độ giao nền cho khách hàng bị chậm
o Nguồn nhân lực đang sụt giảm do tinh giảm bộ máy
o Nguồn tiền mặt hạn chế
o Tài sản nhiều nhưng chưa thể chuyển thành tiền mặt Ma trận các yếu tố bên trong
Bảng 2.7: Ma trận các yếu tố bên trong
STT Các yếu tố bên trong
Mức độ quan trọng Phân loại Số điểm quan trọng
1 Có mối quan hệ tốt với các cấp chính quyền 0.08 4 0.32
2 Có tầm nhìn chiến lược về kinh doanh bất
động sản 0.07 3 0.21
3 Có nhiều đối tác uy tín trong ngành bất động
sản, tài chính và truyền thơng 0.07 4 0.28
4 Nguồn nhân lực có trình độ chun môn khá 0.06 2 0.12
5 Sản phẩm có giá tốt 0.08 3 0.24
6 Sản phẩm là đất nền – dễ bán 0.08 3 0.24
7 Quỹ đất có quy mơ lớn 0.05 3 0.15
8 Chủ động được kênh phân phối do có sàn giao
dịch Cơng ty 0.05 3 0.15
9 Nợ ngân hàng ít, có khả năng sắp xếp tài chính 0.060 3 0.18
các sản phẩm của công ty
12 Vấn đề nhận diện thương hiệu chưa được chú
trọng. Bộ nhận diện thương hiệu chưa đầy đủ 0.07 2 0.14
13 Tiến độ giao nền cho khách hàng bị chậm 0.04 2 0.08
14 Nguồn nhân lực đang sụt giảm do tinh giảm bộ
máy 0.04 2 0.08
15 Nguồn tiền mặt hạn chế 0.06 2 0.12
16 Tài sản nhiều nhưng chưa thể chuyển thành
tiền mặt 0.06 2 0.12
Tổng cộng 1 2.74
Nguồn: Phân tích, tính tốn của tác giả
Tổng điểm quan trọng của Công ty CP Địa ốc An Phú là 2.74, lớn hơn mức 2.5, chứng tỏ yếu tố nội bộ của doanh nghiệp ở mức trên trung bình so với các doanh nghiệp khác trong ngành.
2.3 Phân tích mơi trƣờng vi mơ và vĩ mô tác động đến Công ty CP Địa ốc An Phú
2.3.1 Phân tích mơi trƣờng vĩ mơ 2.3.1.1. Các yếu tố kinh tế, xã hội
a. Tổng thu nhập quốc nội (GDP) TPHCM
Bảng 2.8: GDP trên địa bàn TPHCM giai đoạn 2007 – 9/2012
Đvt: tỷ VNĐ
Năm 2007 2008 2009 2010 2011 9/2012
GĐP 229.197 287.513 337.040 422.270 512.721 126.283
Tốc độ tăng 12,6% 10,7% 8,6% 11,8% 10,3% 8,7%
Nguồn: Niên giám thống kê năm 2011 và website của Cục Thống Kê TPHCM
Bảng 2.9: Cơ cấu kinh tế TPHCM năm 2010 – 2011
STT Ngành nghề Năm 2010 Năm 2011
1 Nông lâm, thủy sản 1,1% 1,2%
2 Công nghiệp, xây dựng 45,3% 44,5%
3 Dịch vụ 53,6% 54,3%
Tổng cộng 100% 100%
Kinh tế trên địa bàn thành phố đạt tốc độ tăng trưởng cao, cơ cấu kinh tế chuyển dịch đúng hướng, các nguồn lực xã hội được phát huy, các ngành, lĩnh vực đều phát triển, góp phần cùng vùng kinh tế trọng điểm phía Nam và cả nước duy trì tốc độ tăng trưởng kinh tế hợp lý trong bối cảnh khủng hoảng tài chính và suy thối kinh tế toàn cầu. tốc độ tăng trưởng GDP bình quân hằng năm 10% trở lên, năm 2007: 12,6%; năm 2008: 10,7%; năm 2009: 8,6%; năm 2010: 11,8%; năm 2011: 10,3%. Năm 2011 là năm có tốc độ tăng trưởng thấp nhất từ năm 2007, tuy nhiên với tình hình kinh tế thế giới và trong nước đang gặp khủng hoảng như hiện nay mức tăng trưởng như vậy cũng đã rất khả quan. Dự báo năm 2012, tốc độ tăng GDP của cả nước chỉ đạt 5,5%. Đây có thể là tốc độ tăng trưởng thấp nhất trong những năm qua tính từ năm 2005.
c. Thu nhập bình quân đầu ngƣời
Cùng với việc có cơng ăn việc làm ổn định thì đời sống của người dân cũng ngày càng được cải thiện theo sự gia tăng của mức thu nhập. GDP bình quân đầu người trên địa bàn thành phố ngày càng tăng cao, nếu như thu nhập bình quân đầu người từ 835 USD của năm 2007 tăng lên 960 USD vào năm 2008, thì con số này đã đạt khoảng 2.800 USD năm 2010 và phấn đấu đạt 4.800 USD vào năm 2015 Tuy nhiên mức thu nhập trung bình của người dân trên địa bàn thành phố có sự chênh lệch khá rõ ràng ở những thành phần dân cư khác nhau.
Theo cuộc điều tra về tiền lương và thu nhập của người lao động do Viện Khoa học Lao động và Xã hội (Bộ Lao động – Thương binh và Xã hội) thực hiện trên địa bàn TPHCM thì mức thu nhập của người lao động có sự chênh lệch khá rõ ràng, không chỉ do sự khác biệt về ngành nghề mà cịn do trình độ chun mơn của người lao động, con số chênh lệch giữa các nhóm thu nhập bình qn vào khoảng 6 – 7 lần. Kết quả điều tra cho thấy tiền lương tỷ lệ thuận với trình độ học vấn và trình độ chuyên môn kỹ thuật của người lao động. Cụ thể, người lao động có trình độ chun mơn kỹ thuật cao có thu nhập cao gấp 3,5 lần so với lao động phổ thông và cao gấp 2,88 lần so với lao động có trình độ sơ cấp. Ở các vị trí quản lý, những lao động nắm giữ những vị trí quản lý cao cấp có mức thu nhập trên 20 triệu đồng/
tháng, cao gấp nhiều lần so với lao động phổ thơng lao động ở vị trí quản lý bậc trung.
e. Lãi suất ngân hàng
Bảng 2.10: Lãi suất ngân hàng từ năm 2008 – 9/2012
Năm 2008 2009 2010 2011 9/2012
Lãi suất cho vay 12% 12,75% 16%-17% 22% - 25% 13% - 16%
Nguồn: Website Ngân hàng nhà nước
Tình hình tiền tệ, tín dụng từ năm 2008 đến nay diễn biến theo chiều hướng tăng lãi suất cho vay. Từ mức 12% của năm 2008 đã tăng lên 12,75% năm 2009, đến cuối năm 2010 lãi suất cho vay lên đến 17%. Đỉnh điểm của lãi suất cho vay là năm 2011 với mức lãi suất từ 22% - 24%. Với xu hướng đi lên của lãi suất thì khả năng tiếp cận nguồn vốn vay của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và người mua bất động sản ngày càng khó khăn. Với lãi suất đỉnh điểm của năm 2011, các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đã không mặn mà với việc vay vốn ngân hàng nữa. Còn các doanh nghiệp đã trót vay vốn trong thời gian trước thì hiện nay đang rất khó khăn trong việc trả lãi ngân hàng.
Trong năm 2012, với sự “mạnh tay” của chính phủ, lãi suất đã bắt đầu giảm. Tháng 3/2012, một số ngân hàng lớn như: Vietinbank, SeaBank, BIDV, ACB, Vietcombank... công bố mức lãi suất huy động phổ biến là 13%/năm áp dụng cho kỳ hạn từ 1 đến 12 tháng. Với mức lãi suất huy động giảm, các ngân hàng cho biết sẽ từng bước giảm lãi suất cho vay trong thời gian tới. Tuy nhiên, mức thấp nhất cũng chỉ có thể về 16 - 17%/năm, bởi chi phí huy động vốn chưa thể giảm mạnh. Tuy nhiên chỉ có các doanh nghiệp lớn và doanh nghiệp trong ngành sản xuất mới có thể tiếp cận được nguồn vốn này. Các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản vẫn nằm ngoài đối tượng cho vay của các ngân hàng do tính thanh khoản của bất động sản hiện nay yếu và đầu ra cho các sản phẩm khơng có.
Hiện nay, Ngân hàng Nhà nước đã yêu cầu các tổ chức tín dụng giảm lãi suất các khoản vay cũ của doanh nghiệp xuống dưới 15%/năm kể từ 15/7/2012. Đây là
một tín hiệu vui cho nền kinh tế nói chung và thị trường bất động sản nói riêng. Tuy nhiên, các dự án bất động sản vẫn không phải là đối tượng ưu tiên cho vay của các ngân hàng.
f. Vốn đầu tƣ nƣớc ngoài (FDI) của TPHCM
Bảng 2.11: Đầu tư trực tiếp từ nước ngoài được cấp phép tại TPHCM
Năm Số dự án cấp mới trong năm Vốn đăng ký mới và vốn tăng thêm (triệu USD) Số dự án BĐS và tư vấn được cấp phép mới
Vốn đầu tư mới cho kinh doanh BĐS và tư vấn (triệu USD)
2007 493 2.824 137 1.245 2008 546 8.678 251 7.629 2009 389 1.391 15 513 2010 375 1.883 154 1.377 2011 384 2.304 165 749,7 09/2012 278 447,5 7 117,6
Nguồn: Niên giám thống kê năm 2011 và website của Cục Thống Kê TPHCM
Năm 2011 là năm khủng hoảng kinh tế tồn cầu nhưng vẫn có dự án bất động sản được các nhà đầu tư nước ngoài quan tâm và đầu tư. Điều này chứng tỏ lĩnh vực bất động sản tại Việt Nam nói chung và TPHCM nói riêng vẫn tiếp tục hấp dẫn. Theo cục Thống kê TPHCM, năm 2011có 165 dự án bất động sản và tư vấn được cấp mới trong năm với tổng số vốn đầu tư mới là 749,7 triệu USD.
Năm 2012 tiếp tục là 1 năm khó khăn của nền kinh tế nói chung và thị trường bất động sản nói riêng. Tính đến tháng 9/2012 chỉ có 7 dự án đầu tư vào bất động sản với tổng vốn đầu tư 117,6 triệu USD.
Cơ hội
o GDP của TPHCM tăng. GDP trên đầu người của TPHCM tăng
o Vốn đầu tư nước ngoài đang tiếp tục đổ vào các dự án bất động sản tại TPHCM
Đe dọa
o Nền kinh tế tiếp tục khó khăn do chịu ảnh hưởng của khủng hoảng kinh tế toàn cầu
2.3.1.2. Các yếu tố chính phủ, luật pháp và chính trị a. Sự ổn định về chính trị - xã hội a. Sự ổn định về chính trị - xã hội
Theo đánh giá của các nhà đầu tư trên thế giới, Việt Nam là nước có nền chính trị ổn định. Chính sự ổn định về chính trị đã giúp cho Việt Nam đạt được những thành tựu này và trở thành một trong những thị trường hấp dẫn đối với các nhà đầu tư Châu Á.
Việt Nam giữ vững được ổn định, phát triển khu vực tư nhân năng động, tích cực tham gia kinh tế quốc tế, cải cách mạnh mẽ thủ tục hành chính, gỡ bỏ các rào cản trong kinh doanh, cải thiện mơi trường đầu tư nước ngồi, sự đồng thuận trong điều hành kinh tế vĩ mơ, tình hình chính trị ổn định trước đại hội Đảng, sự cởi mở trong thông tin về các dự án mới... Điều này giúp Việt Nam trở thành điểm sáng trong mắt các nhà đầu tư nước ngoài.
b. Chính sách pháp luật liên quan đến đất đai
Chính sách quản lý của Nhà Nước về đất đai là một trong những nhân tố hàng đầu có ảnh hưởng mạnh nhất đến vốn đầu tư của các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới. Bởi những quy định này khơng những gây khó khăn trong các thủ tục, thời gian cho chủ đầu tư trong cơng tác đền bù, giải phóng mặt bằng thực hiện mà cịn gia tăng nguồn vốn cho việc đền bù, hỗ trợ người dân khi thu hồi đất thực hiện dự án. Một số chính sách có thể kể đến như là:
- Chủ trƣơng tự thỏa thuận chuyển nhƣợng đất để thực hiện dự án
Theo Nghị định 69/2009/NĐ-CP ban hành ngày 13/8/2009, trong trường hợp doanh nghiệp tự thỏa thuận với người dân có đất để chuyển nhượng đất thực hiện dự án thì giá thỏa thuận sẽ đẩy giá lên cao bất hợp lý mà khơng có sự can thiệp, điều chỉnh, điều tiết từ phía Nhà nước bởi khung giá đất của Nhà nước. Như vậy, đối với các chủ đầu tư có quỹ đất sạch lớn và giá vốn thấp do đã đền bù giải tỏa từ trước đây sẽ có lợi thế về khả năng triển khai các dự án và thu lợi nhuận, trong khi những chủ đầu tư khơng cịn quỹ đất sạch sẽ phải phát triển quỹ đất mới với chi phí đền bù giải tỏa cao bất hợp lý và khơng có cơ sở tính tốn. Kết quả là vốn đầu tư sẽ nâng lên rất nhiều để bù đắp cho phần tăng thêm của giá đất. Ngoài ra, việc di chuyển
dân cư ra khỏi vùng quy hoạch là một vấn đề mang tính xã hội rất lớn. Bởi lẽ nó chịu tác động bởi nhiều yếu tố xung quanh như: hệ thống cơ sở hạ tầng, môi trường