1.6 REIT CÁC NƢỚC TRÊN THẾ GIỚI VÀ BÀI HỌC KINH NGHIỆM
1.6.5.1 Thị trƣờng REIT của Úc
Thị trƣờng REIT Úc (A-REIT) đƣợc niêm yết và thiết lập năm 1971 với danh mục quỹ tín thác bất động sản chung GPT (General Property Trust). Từ khởi đầu khiêm tốn, thị trƣờng đã phát triển thành thị trƣờng REIT lớn thứ hai trên toàn cầu, với số vốn hóa 68 tỷ USD trong tháng 10/2010, chỉ sau thị trƣờng Mỹ. Trƣớc đây đƣợc biết đến nhƣ quỹ tài sản đƣợc niêm yết (LPTs:Listed Property Trusts), thị trƣờng ban đầu tích cực để phổ biến rộng rãi bởi vì nhà đầu tƣ hiểu biết hạn chế về các sản phẩm và những lợi ích của REIT. Tuy nhiên, sau sụp đổ thị trƣờng bất động sản đầu thập niên 1990, nhà đầu tƣ đã quan tâm hơn tới thị trƣờng bất động sản đƣợc niêm yết bởi vì nó đem lại tính thanh khoản, sự đa dạng hóa và lợi nhuận cao hơn.
Thị trƣờng A-REIT đƣợc hỗ trợ bởi chƣơng trình quỹ hƣu trí bắt buộc tại Úc. Đƣợc giới thiệu vào năm 1992, ngƣời sử dụng lao động đƣợc yêu cầu ban đầu đóng góp 3% lƣơng của ngƣời lao động cho quỹ hƣu trí. Đóng góp bắt buộc ngƣời sử dụng lao động hiện đang là 9% lƣơng ngƣời lao động, và vào tháng 6 năm 2010, tổng tài sản đạt 1.200 tỷ đô la Úc, tăng trƣởng 14,1% kể từ tháng 6 năm 2009. Một phần lớn của tài sản này chảy vào thị trƣờng chứng khốn niêm yết, do đó sự tăng trƣởng mạnh mẽ tiếp tục của tài sản quỹ hƣu trí sẽ làm cho thị trƣờng A-REIT tăng mạnh thêm trong tƣơng lai.
Một số xu hướng trong lĩnh vực A-REIT có thể được quan sát kể từ đầu thập niên 1990:
Niêm yết mới trong suốt thập niên 1990: Cho đến cuối thập niên 1980, khu
vực REIT ở Úc là khá nhỏ. Khơng có niêm yết mới đến khi sự sụp đổ bất động sản trong đầu thập niên 1990 khi các nhà đầu tƣ đã bắt đầu địi hỏi đa dạng hóa rủi ro nhiều và tăng tính thanh khoản, và REIT bắt đầu đƣa ra nhƣ là một loại tài sản. Đây
là thời điểm mà lĩnh vực quỹ tín thác cụ thể ra đời. Một số REIT niêm yết với tài sản bán lẻ, thƣơng mại, công nghiệp, và khách sạn.Vào thời đỉnh điểm năm 1999, đã có hơn 60 quỹ tín thác đƣợc niệm yết trên sở giao dịch chứng khoán Úc (ASX). Trong thời gian này A-REIT bắt đầu mở rộng danh mục ra nƣớc ngồi vì cơ hội đầu tƣ tại Úc bị hạn chế.
Điểm tình hình trong đầu những năm 2000: Hoạt động sáp nhập và mua lại
trong lĩnh vực này bùng nổ trong năm 2003-2004, với một số vụ sáp nhập lớn, bao gồm cả sự sáp nhập của ba thực thể Westfield. Xu hƣớng chính là quỹ tín thác lớn hơn thâu tóm REIT nhỏ hơn để phát triển.
Thơng qua tóm lƣợc thị trƣờng, ta thấy số lƣợng REIT giảm xuống khoảng 35 vào năm 2004. Ngƣời ta cho rằng việc sáp nhập nhóm Westfield vào năm 2004 là ―chất xúc tác lớn cho việc thay đổi cơ cấu trong loại quỹ bất động sản đƣợc niêm yết ở Úc‖ . Việc củng cố trong lĩnh vực này tạo ra cơ hội cho ngƣời tham gia thị trƣờng mới do đó mở rộng các mảng REIT có sẵn cho các nhà đầu tƣ.
Quản lý mang tính quốc tế vào giữa những năm 2000: Kể từ năm 2003- 2004, cấu trúc chứng khoán kết chặt (stapled structure) là cấu trúc chi phối thị trƣờng Úc. Việc di chuyển từ cấu trúc thụ động sang kết chặt đƣợc thúc đẩy bởi REIT nhằm cố gắng đa dạng hóa nguồn thu nhập và tạo cơ hội tăng trƣởng tốt hơn. Stockland là chứng khoán kết chặt đầu tiên đƣợc niêm yết trên ASX năm 1988. Tại thời điểm tháng 10/2010, 58% các công ty đƣợc niêm yết trên ASX/chỉ số S&P 200 A-REIT thì đƣợc gắn kết (stapled).
Địn bẩy tài chính được tăng giữa - đến cuối những năm 2000: REIT tăng
đều địn bẩy tài chính của họ cho đến khi thị trƣờng sụp đổ. Sự gia tăng này đƣợc thực hiện thông qua phƣơng tiện hiện tại và chọn cấu trúc nợ phức tạp hơn. Thị trƣờng tín dụng sụp đỗ gây khó khăn cho nhiều REIT về việc tái tạo lại nợ.
Thị trường sụp đổ và tái cấp vốn năm 2008-2009: Một sự thay đổi trong
quyết định quản lý vốn của nhiều REIT đã xảy ra trong lĩnh vực này bắt đầu năm 2008. Bảng cân đối kế toán thay đổi nhiều, thị trƣờng tín dụng thiếu tính thanh khoản và mất giá tài sản buộc nhiều REIT hạ thấp tỷ lệ nợ của họ thông qua việc bán tài sản hoặc tăng vốn chủ sở hữu. Một số lƣợng lớn REIT đã tăng vốn chủ sở
hữu lên vào 6 tháng cuối năm 2008 và năm 2009, do đó khẳng định vị thế cho sự tăng trƣởng trong tƣơng lai.
Cơ cấu lại công ty trong 2009-2010: Việc quản lý một số quỹ tín thác hoặc
chuyển giao cho bên thứ ba hoặc đƣợc nội bộ hóa vì các nhà tài trợ và tổ chức chịu trách nhiệm đã xem xét lại nền tảng bất động sản của họ. Ví dụ, Macquarie Group nội bộ hóa cơng tác quản lý một trong những quỹ tín thác đƣợc niêm yết và đã bán quyền quản lý cho ba tổ chức khác.
Hình 1.6.6: Cấu trúc REIT của Úc đƣợc quản lý bên ngoài
Tất cả các chi phí đƣợc nội bộ hóa trong cấu trúc này bởi vì cơng ty phải chịu tất cả phí quản lý và chi phí chung của quỹ tín thác. Khi Nhà đầu tƣ quan tâm đến cơng ty và quỹ tín thác, thì cơ cấu phí bên ngồi khơng cịn quan trọng nữa. Từ quan điểm của các nhà đầu tƣ, một REIT đƣợc quản lý bên ngoài chỉ cung cấp thông tin về tài sản bất động sản và thu nhập cho thuê cơ bản. Ngƣợc lại, chứng
khoán kết chặt đem lại sự tiếp cận đến phát triển, quản lý bất động sản và những hoạt động liên quan khác đến bất động sản.