- Thuế thu nhập cá nhân từ chuyển
2.3.3 Nguồn thu từ đất đai chƣa tƣơng xứng với tiềm năng
Nguồn thu từ đất đai tại thị xã Hồng Ngự chiếm tỷ trọng rất lớn trong tổng thu ngân sách. Tuy nhiên, một số nguồn thu vẫn chưa tương xứng với khả năng có thể thu được trong thực tế. Cụ thể là hai loại khoản thu là thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản và lệ phí trước bạ nhà đất. Giá đất chưa phản ánh đúng thực tế giao dịch, người dân lập hợp đồng mua bán với giá trị thấp hơn so với giá thực tế, do đó giá đất theo bảng giá của UBND tỉnh là cơ sở chính để tính nghĩa vụ tài chính trong phần lớn các trường hợp chuyển nhượng nhà đất cũng là một vấn đề ảnh hưởng lớn đến nguồn thu NSNN.
Theo quy định, công chức thuế có trách nhiệm giải thích, cung cấp đầy đủ thông tin (thông tin về giá đất, về chính sách thuế, về miễn giảm thuế, về cách tính thuế…) nên khơng ít người nộp thuế đến cơ quan thuế để biết thông tin về giá đất mà họ sắp giao dịch, để làm hợp đồng chuyển nhượng với số tiền tương đương với mức giá mà UBND tỉnh banihành vàlthấp hơninhiều so với mức giá họ giao dịch thực tế.
Giá cả thị trường luôn thay đổi theo xu hướng tăng, giá nhà đất cũng khơng nằm ngồi xu hướng đó. Thậm chí giaoidịch chuyển nhượng bất động sản hiện nay trên địa bàn thị xã Hồng Ngự nói riêng rất sơi động, do có nhiều cơng trình được xây dựng (siêu thị, bệnh viện…), nhiều dự án đầu tư và cơ sở hạ tầng được nâng cấp, mục tiêu đến năm 2020, thị xã Hồng Ngự sẽ phát triển lênithànhiphố trực thuộc tỉnh.
Thực tế là vậy nhưng hàng năm, hệ số điều chỉnh giá đất của UBND tỉnh được điều chỉnh rất ít, nhiều loại đất vẫn giữa nguyên giá cũ như các năm trước. Điều này không thể phản ánh đúng giá trị trên thị trường.
Với quy định giá UBND tỉnh hoặc giá chuyển nhượng, giá nào cao hơn thì sẽ lấy giá đó tính lệ phí trước bạ và thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản. Do đó, người nộp thuế tất nhiên sẽ có xu hướng làm hợp đồng với số tiền chuyển nhượng thấp hơn giá thực tế họ giao dịch, và thấp hơn giá UBND tỉnh ban hành. Điều này giúp người nộp thuế không phải nộp một khoản tiền thuế và khiến NSNN thất thu không nhỏ.
Hệ lụy kéo theo sau đó:
- Đối với người mua: Người mua sẽ gặp rủi ro về pháp lý. Nếu có tranh chấp xảy ra, Tòa án sẽ dựa vào số tiền trên hợp đồng mua bán mà hai bên đồng ý giao dịch (khác với số tiền thực tế mà người bán đã trả cho người mua), vì thế khi bắt buộc hai bên hoàn trả cho nhau những gì đã giao dịch thì người mua sẽ chỉ nhận được số tiền như trên hợp đồng. Bên cạnh đó, người có quyền sử dụng đất cũng sẽ chịu thiệt thòi trong trường hợp cơ quan quản lý theo hợp đồng giao dịch trước đó để làm căn cứ tính giá trị bồi thường khi thu hồi giải phóng mặt bằng.
- Đối với nhà nước: thất thu một khoản tiền không nhỏ vì giá thực tế giao dịch bất động sản hiện nay rất sơi động và có chiều hướng ngày càng tăng. Không thể thiết lập được cơ sở dữ liệu giá đất thị trường dẫn đến khó xây dựng được hệ thống quản lý giá đất chuyên nghiệp, không khắc phục được rủi ro giá đất không ghi đúng thực tế trên các hợp đồng giao dịch.
Bên cạnh đó, cơng tác quản lý thu thuế nói chung và quản lý nguồn thu từ đất đai nói riêng có được thực hiện tốt hay khơng phụ thuộc vào việc người nộp thuế có ý thức cao trong việc tuân thủ pháp luật thuế hay không.
Số hồ sơ phát sinh trong lĩnh vực đất đai tại thị xã Hồng Ngự gồm những loại sau đây: thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, chuyển nhượng, nhận thừa kế - tặng cho, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, đổi giấy tăng diện tích, giao đất, trúng đấu giá.
Bảng 2.29: Số hồ sơ quá hạn thực hiện nghĩa vụ tài chính cho nghĩa vụ phát sinh trong năm và kê khai sai tại thị xã Hồng Ngự qua các năm
Đvt: hồ sơ
Năm Số hồ sơ phát sinh
Số hồ sơ quá hạn thực hiện nghĩa vụ tài chính cho nghĩa vụ phát sinh
trong năm
Số hồ sơ kê khai sai
2016 2.310 14 32
2017 2.554 36 48
2018 3.508 63 60
Nguồn: Sổ kế toán theo dõi các khoản thu từ đất đai năm 2016 - 2018 của Chi cục Thuế thị xã Hồng Ngự
Bảng 2.29 phản ánh, số lượng hồ sơ phát sinh có tăng qua từng năm, số hồ sơ chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính (nợ quá hạn) cho nghĩa vụ phát sinh trong năm cũng tăng. Số hồ sơ này, Đội Trước bạ - Thu khác và Thu nhập cá nhân sẽ theo dõi liên tục trên Sổ nợ và đưa vào tổng số nợ quá hạn trong lĩnh vực đất đai. Những hồ sơ chưa được người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính phát sinh trong năm chủ yếu là do người nộp thuế khơng có khả năng thanh tốn, hai bên mua bán hủy hợp đồng trên thực tế nhưng không thông báo với Chi cục Thuế.
Về hành vi kê khai không đúng với phát sinh thực tế trong lĩnh vực đất đai ngồi kê khai khơng đúng về trường hợp có nhà ở, thửa đất ở duy nhất thì hành vi này còn diễn ra trong những trường hợp tặng cho. Người nộp thuế kê khai chưa đúng về những mối quan hệ được miễn thuế. Điều này khiến cho công tác quản lý các khoản thu từ đất đai vì thế cũng gặp khơng ít khó khăn trong việc thu đúng, thu đủ so với thực tế phát sinh. Quy định hộ gia đình, cá nhân được miễn thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng nhà ở, đất ở duy nhất mà chỉ dựa vào kê khai của người dân, người nộp thuế tự khai tự chịu trách nhiệm trước pháp luật. Cơ quan thuế cũng chỉ có thể dựa trên thơng tin do người nộp thuế kê khai và trên cơ sở đó, tiến hành tính tốn số tiền được giảm. Người nộp thuế nếu khơng thuộc đối tượng có một nhà ở, thửa đất duy nhất mà vẫn có đơn xin miễn giảm thuế đối với trường hợp này thì cơ quan thuế vẫn phải tiến hành miễn giảm. Điều đó trực tiếp làm cho cơng tác quản
lý nguồn thu từ đất đai thiếu đi tính cơng bằng giữa những người nộp thuế.
Quy định ghi nợ tiền sử dụng đất là một trong những quy định vừa hỗ trợ người sử dụng đất chưa có khả năng thanh tốn và khuyến khích người nộp thuế nộp tiền trước hạn để nhận được ưu đãi. Mục tiêu của quy định này là hướng đến người nộp thuế, đặc biệt là hộ gia đình, cá nhân chưa có khả năng tài chính. Tuy