1.3. Nội dung đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở cho hộ gia đình cá
1.3.3. Trình tự, thủ tục đăng ký biến động
a. Nội dung của đăng ký biến động đất đai:
Đăng ký biến động đai: được thực hiên cho những trường hợp đã được cấp giấy chứng nhận lần đầu hoặc đã đăng ký mà có những thay đổi về: Người sử dụng đất, người sở hữu tài sản gắn liền với đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. Có thay đổi về hình dạng, kích thước, số hiệu, địa chỉ thửa đất. Có thay đổi về tài sản trên đất so với tài sản đã đăng ký. Chuyển mục đích sử dụng đất, có thay đổi thời hạn sử dụng đất. Chuyển từ hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm sang hình thức thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê, từ hình thức Nhà nước giao đất khơng thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất, từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất. Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu tài sản chung của vợ và chồng. Chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của tổ chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm người sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất. Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền cơng nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành, văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật. Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề. Có thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất.
Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại Chi nhánh Văn phòng Đăng ký Đất đai (01) bộ hồ sơ theo quy định tại khoản 2, Điều 9 Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường.
Trường hợp thực hiện quyền của người sử dụng đất đối với một phần thửa đất thì người sử dụng đất đề nghị Văn phịng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần thực hiện quyền của người sử dụng đất trước khi nộp hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất.
Văn phịng đăng ký đất đai: có trách nhiệm:
- Kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thực hiện các quyền theo quy định thì thực hiện các cơng việc sau đây:
+ Gửi thơng tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thơng báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định;
+ Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường.
+ Trường hợp phải cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất;
+ Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.
- Trường hợp người sử dụng đất tặng cho quyền sử dụng đất để xây dựng cơng trình cơng cộng thì phải lập văn bản tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định.
- Sau khi hồn thành xây dựng cơng trình cơng cộng trên đất được tặng cho, Văn phòng đăng ký đất đai căn cứ vào văn bản tặng cho quyền sử dụng đất đã được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận và hiện trạng sử dụng đất để đo đạc, chỉnh lý biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai và thông báo cho người sử dụng đất nộp Giấy chứng nhận đã cấp để xác nhận thay đổi. Trường hợp người sử dụng đất tặng cho tồn bộ diện tích đất đã cấp Giấy chứng nhận thì thu hồi Giấy chứng nhận để quản lý.
- Trường hợp người đề nghị cấp Giấy chứng nhận đã chết trước khi được trao Giấy chứng nhận thì người được thừa kế quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật thừa kế nộp bổ sung giấy tờ về thừa kế theo quy định.
- Văn phòng đăng ký đất đai xác nhận thừa kế vào Giấy chứng nhận đã ký hoặc lập hồ sơ để trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được thừa kế theo quy định của Bộ Tài nguyên và Mơi trường. Người được thừa kế có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ tài chính về quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất trong trường hợp người được cấp Giấy chứng nhận đã chết phải thực hiện theo quy định của pháp luật.
- Trường hợp người sử dụng đất thuê của Nhà nước theo hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm mà bán hoặc góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê thì thực hiện trình tự, thủ tục theo quy định sau:
+ Thực hiện mua bán, góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về dân sự;
+ Sau khi nhận hồ sơ bán, góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê, Văn phòng đăng ký đất đai lập hồ sơ để cho bên mua, bên nhận góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất tiếp tục thuê đất;
+ Cơ quan tài ngun và mơi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định việc thu hồi đất của bên bán, bên góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê để cho bên mua, bên nhận góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất tiếp tục thuê đất; ký hợp đồng thuê đất đối với bên mua, nhận góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê; thông báo bằng văn bản cho cơ quan thuế về việc hết hiệu lực của hợp đồng thuê đất đối với người bán, người góp vốn bằng tài sản;
+ Văn phịng đăng ký đất đai gửi hợp đồng thuê đất cho người mua, người nhận góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người được cấp;
Trình tự, thủ tục và các giấy tờ trong trường hợp người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, chuyển tài sản chung thành tài sản riêng và ngược lại tài sản riêng thành tài sản chung trong thời kỳ hôn nhân:
Thành phần hồ sơ:
+ 01 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất bản chính.
+ 01 đơn đăng ký biến động theo mẫu 01 và 01 bộ tờ khai thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ.
+ 02 bản hơp đồng mua bán; tặng cho; văn bản khai nhận thừa kế; văn bản thỏa thuận.
+ Các giấy tờ nhà đất, chứng minh nhân thân có liên quan (bản sao)
Người sử dụng đất sau khi chuẩn bị hồ sơ hợp lệ nộp tại bộ phận một cửa của Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai.
- Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai:
Sau khi nhận hồ sơ hợp lệ, không quá 01 ngày bộ phận một cửa có trách nhiệm luân chuyển hồ sơ đến các bộ phận chuyên môn để giải quyết theo định. Thời gian giải quyết hồ sơ từ khi tiếp nhận đối với những trường hợp chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, thỏa thuận phân chia tài sản,… không quá 13 ngày làm việc. Trong thời gian giải quyết chi nhánh Văn phịng đăng ký đất đai có trách nhiệm in xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận và trình Giám đốc Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai ký xác nhận đồng chuyển thơng tin địa chính sang Chi cục thuế. Khơng q 03 ngày làm việc kể từ khi nhận được Phiếu chuyển thơng tin của Chi nhánh văn phịng đăng ký đất đai thì Chi cục thuế phải ra thơng báo nộp thuế và thông báo cho công dân biết.
- Sau khi thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, người sử dụng đất nhận kết quả tại bộ phận một cửa của Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai.
Trường hợp người sử dụng đất thực hiện quyền thế chấp, xóa thế chấp, bảo lãnh, xóa bảo lãnh, góp vốn, xóa góp vốn:
Người sử dụng đất nộp 01 hồ sơ tại bộ phận một cửa của Chinh nhánh văn phòng đăng ký đất đai bao gồm:
+ 02 đơn yêu cầu đăng ký thế chấp hoặc đơn yêu cầu xóa đăng ký thế chấp theo mẫu 01 và 03 của thông tư 09/2016 của bộ Tư pháp.
+ 01 Giấy chứng nhận bản chính
- Khơng q 01 ngày kể từ khi tiếp nhận hồ sơ hợp lệ, bộ phận một của có trách nhiệm chuyển hồ sơ cho bộ phận chuyên môn giải quyết theo quy định.
- Không quá 03 ngày làm việc Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai phải in xác nhận biến động vào Giấy chứng nhận.
- Người sử dụng đất nhận kết quả tại bộ phận một cửa của Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai.
Người sử dụng đất thực hiện tách thửa, hợp thửa:
Đối với những trường hợp người sử dụng đất thực hiện việc tách thửa đất, hợp thửa phải tuân thủ theo quy định diện tích đất tối thiểu được tách thửa theo đặc thù của từng địa phương.
- Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ tại bộ phận một cửa: + Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bản chính
+ Hồ sơ kỹ thuật thửa đất
+ Đơn yêu cầu tách thửa, hợp thửa
+ Chứng minh thư, hộ khẩu, đăng ký kết hôn( nếu có) bản sao
- Khơng q 01 ngày làm việc kể từ khi tiếp nhận hồ sơ hợp lệ. Bộ phận một cửa có trách nhiệm luân chuyển hồ sơ đến bộ phận chuyên môn để giải quyết theo quy đinh.
-Không quá 11 ngày làm việc, nếu hồ sơ đủ điều kiện tách thửa, hợp thửa Chi nhánh Văn phịng đăng ký đất phát hành cơng văn tách thửa chuyển lại cho người sử dụng đất để thực hiện thủ tục công chứng tại cơ quan công chứng hợp pháp. Nếu hồ sơ khơng đủ điều kiên, Chi nhánh văn phịng đăng ký đất đai có văn bản trả lời và hướng dẫn công dân.
CHƯƠNG II. PHÂN TÍCH THỰC TRẠNG HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH, CƠNG TÁC ĐĂNG KÝ, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN NHÀ BÈ, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH