2.4. Những thuận lợi và khó khăn trong công tác đănh ký, cấp giấy chứng nhận
2.4.1 Những thuận lợi trong công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận sau kh
nhận sau khi thành lập văn phòng đăng ký một cấp: Giai đoạn 01/7/2015 đến 01/7/2019..
Thứ nhất: về công tác chỉ đạo, điều hành
Công tác cấp GCN QSD đất QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của huyện Nhà Bè đã được sự quan tâm và chỉ đạo của các cơ quan. UBND huyện luôn chỉ đạo các cơ quan chuyên môn, các ngành, UBND các xã, thị trấn quan tâm, hướng dẫn về chuyên môn nghiệp vụ trong việc thi hành pháp luật về cấp GCN QSD đất QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của huyện Nhà Bè, xem đây là một trong những nhiệm vụ trọng tâm của huyện. Vì vậy, đã có nhiều văn bản được triển khai và chỉ đạo thực hiện, qua đó việc cấp GCN QSD đất QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của huyện Nhà Bè ngày càng hồn thiện và có hiệu quả. Sở Tài nguyên và Môi trường cũng quan tâm và hỗ trợ cho huyện trong công tác cấp GCN QSD đất QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Thứ hai: Về tổ chức bộ máy và nhân sự
Tổ chức bộ máy và nhân sự làm công tác cấp GCN QSD đất QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của huyện Nhà Bè ngày càng được cũng cố và hoàn thiện. Hiện nay UBND huyện Nhà Bè đã ban hành được Quy chế phối hợp giữa Phòng Tài ngun mơi trường, Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất của huyện và UBND các xã, thị trấn. Đây là một văn bản pháp lý quan trọng, tạo cơ sở cho sự phối hợp giữa các cơ quan trên địa bàn huyện trong hoạt động cấp GCN QSD đất QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Bên cạnh đó chất lượng đội ngũ CBCC cũng ngày càng được nâng lên. Đa phần các cơng chức đều có chun mơn phù hợp với vị trí cơng tác. Năng lực, trình đội của đội ngũ cơng chức Địa chính xây dựng của các xã, thị trấn đã nâng lên rõ rệt. Đội ngũ này từng bước được chuẩn hoá để đáp ứng yêu cầu công việc. Nhờ vào việc thực hiện đào tạo, bồi dưỡng kịp thời và thường xuyên nên chất lượng đội ngũ CBCC ngày càng được nâng lên. Năng lực thực thi công vụ của ngày càng cao.
Thứ ba: Việc tổ chức thực hiện công tác cấp cấp GCN QSD đất QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Quy trình cấp cấp GCN QSD đất QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của huyện Nhà Bè ngày càng được hoàn thiện. Huyện đã xây dựng và chuẩn hố quy trình này. Việc niêm yết cơng khai các quy trình, biểu mẫu hồ sơ tại trụ sở cơ quan và bộ phận tiếp nhận và trả kết quả được thực hiện đầy đủ, kịp thời theo quy định. Việc ứng dụng phần mềm theo dõi và quản lý hồ sơ trong việc tiếp nhận và trả kết quả cho các tổ chức, công dân đã tạo thuận lợi, dễ dàng cho cơng dân có thể tự mình theo dõi tiến độ của hồ sơ;
Những bất cập về cấp GCN QSD đất QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của huyện Nhà Bè từng bước được khắc phục. Hiệu lực, hiệu quả của hoạt động cấp GCN QSD đất QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ngày càng nâng lên.
Thứ tư: Việc thanh tra, kiểm tra và giải quyết khiếu nại, tố cáo của người dân
Công tác thanh tra, kiểm tra được tiến hành thường xuyên liên tục. Các CQNN đã chủ động phối hợp chặt chẽ với nhau trong quá trình thanh tra, kiểm tra. Việc thanh tra, kiểm tra đã phát hiện các sai lệch và vi phạm để từ đó đưa ra các biện pháp xử lý kịp thời. Việc kiểm tra thực hiện kỷ luật, kỷ cương hành chính đối với đội ngũ cơng chức được chú trọng. UBND huyện đã yêu cầu phòng Tài nguyên và Môi trường, UBND các xã, thị trấn phải thưởng xuyên thanh tra, kiểm tra đối với đội ngũ công chức cơ quan mình quản lý. Nhờ vậy đã đảm bảo cho công chức thực hiện đầy đủ chức năng, nhiệm vụ của mình trong q trình thực thi cơng vụ. Số công chức vi phạm kỷ luật ngày càng giảm.
Việc tiếp nhận phản ánh kiến nghị của cá nhân, tổ chức trên địa bàn huyện đã chú trọng và đẩy mạnh. Các kiến nghị, phản ánh đã được xử lý kịp thời, tạo niềm tin và sự đồng thuận trong nhân dân.
2.4.2 Những khó khăn trong cơng tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận sau khi thành lập văn phòng đăng ký một cấp: Giai đoạn 01/7/2015 đến 01/7/2019.
Thứ nhất: Việc thực hiện cấp GCN QSD đất QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Việc cấp GCN QSD đất QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cịn tiến hành chậm. Tình trạng trả hồ sơ chậm tiến độ cịn diễn ra. Bên cạnh đó việc giải quyết cịn có những sai sót. Tình trạng bổ túc hồ sơ trong thực hiện thủ tục về cấp GCN QSD đất QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất còn tồn tại.
Một số địa phương chưa triển khai thực hiện đồng bộ cấp GCN QSD đất QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tất cả các loại đất mà chủ yếu tập trung
vào một số loại đất chính như đất sản xuất nơng nghiệp, đất ở nơng thơn, đất ở đơ thị gây ra tình trạng chậm cấp GCN QSD đất QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho các loại đất khác. Đặc biệt, chậm thực hiện việc cấp GCN QSD đất QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua nhà tại các dự án phát triển nhà ở, nhà hình thành trong tương lai, nhất là nhà chung cư do hầu hết căn hộ đã qua mua bán trao tay, chưa có giấy tờ hợp lệ và được mua đi bán lại nhiều lần mà không làm thủ tục đúng quy định. Vì vậy, việc xét cấp GCN QSD đất QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quyền sở hữu rất khó khăn, góp phần gây nên sự ách tắc kéo dài như hiện nay [17].
Thời gian đầu, việc tổ chức triển khai, thực hiện công tác cấp GCN QSD đất QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu trên địa bàn huyện còn lúng túng; sự phối hợp giữa các cơ quan chuyên môn với Ủy ban nhân dân các xã, thị trấn trong cơng tác cấp giấy chứng nhận có lúc chưa chặt chẽ và đồng bộ, việc rà sốt số hộ có nhu cầu cấp giấy trong địa bàn các xã, thị trấn quản lý cịn nhiều khó khăn, thiếu tính kế thừa.
Thứ hai: Cơng tác cải cách thủ tục hành chính trong hoạt động cấp GCN QSD đất QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
UBND huyện cũng chưa thực sự quan tâm đúng mức đến việc cải cách thủ tục hành chính khi thực hiện cơng tác cấp GCN QSD đất QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người dân, vẫn cịn tình trạng gây phiền hà cho người dân khi làm các thủ tục hành chính về đất đai. Cơng tác tun truyền về sự cần thiết, quyền và nghĩa vụ trong việc cấp GCN QSD đất QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chưa sâu rộng, chưa hiệu quả.
Quy trình, thủ tục, hồ sơ cấp giấy lần đầu cịn rườm rà, phức tạp gây khó khăn cho người dân khi đăng ký quyền sử dụng đất.
Thứ ba: Việc thực hiện thủ tục hành chính từ phía người dân
Nhận thức và ý thức chấp hành quy định về đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận của một số người sử dụng đất còn hạn chế; còn chậm trễ, chưa thực hiện kê khai đăng ký đất đai theo thông báo của địa phương. Một số người dân còn chưa ý thức được vai trò, tầm quan trọng của việc cấp GCN QSD đất QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất do đó chưa chủ động trong cơng tác này. Một số người dân chưa hiểu biết đầy đủ các quy định về cấp GCN QSD đất QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất do đó cịn nhiều sai sót trong việc thực hiện các thủ tục.
Thứ tư: Về năng lực, trình độ của đội ngũ CBCC trong hoạt động cấp GCN QSD đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Năng lực, trình độ cơng chức làm cơng tác này cũng cịn những hạn chế nhất định. Một số công chức chưa được chuẩn hố với vị trí cơng việc. Cơng chức địa chính ở các xã, thị trấn chưa thực hiện tốt việc theo dõi, cập nhật biến động đất đai theo quy định nên cơng tác quản lý, thống kê cịn nhiều hạn chế, chưa đầy đủ, chưa kịp thời, thiếu chính xác, số liệu báo cáo chốt số từ các xã, thị trấn thường biến động, chưa thực hiện tốt các chỉ đạo từ huyện và từ các phịng ban chun mơn, dẫn đến khó khăn trong việc xác định nguồn gốc, quá trình sử dụng đất, tạo lập nhà, trong xử lý vi phạm xây dựng, vi phạm pháp luật đất đai và trong công tác tổng hợp, báo cáo Ủy ban nhân dân Thành phố, Sở Tài nguyên và Mơi trường và ít nhiều ảnh hưởng đến cơng tác cấp giấy chứng nhận lần đầu.
Thứ năm: Về công tác thanh tra, kiểm tra, xử lý vi phạm và tiếp nhận phản ánh, kiến nghị
Công tác thanh tra, kiểm tra và xử lý khiếu nại, tố cáo về cấp GCN QSD đất QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất vẫn chưa phát huy hết vai trò phòng ngừa vi phạm pháp luật. Sự phối hợp trong quá trình thanh tra, kiểm tra là chưa thực sự tốt. Bên cạnh đó, hiện nay tình trạng đơn thư phản ánh kiến nghị của người dân nhiều. Việc tiếp nhận và giải quyết các phản ánh, kiến nghị của người dân còn tiến hành chậm.
* Nguyên nhân của những tồn tại, khó khăn trong công tác cấp giấy chứng nhận trên địa bàn huyện:
- Huyện Nhà Bè là huyện có diện tích tự nhiên lớn, với 7 đơn vị hành chính cấp xã, hiện đang sử dụng bản đồ địa chính, hồ sơ địa chính khơng chính quy được lập năm 1992-1994, Năm 2004 – 2005 mới thành lập hệ thống bản đồ địa chính chính quy, việc xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính cịn hạn chế, do vậy rất khó khăn trong việc thống kê các thửa đất chưa được cấp giấy chứng nhận để lập kế hoạch và tổ chức thực hiện [17].
- Một số hộ dân khơng có nhu cẩu cấp giấy chứng nhận do quan niệm đất ông cha để lại, không ai vào xâm chiếm, sử dụng được, vì vậy chưa cẩn cấp giấy chứng nhận, mặt khác các thửa đất có giá trị, ở vị trí đẹp của gia đình đã được cấp giấy chứng nhận, nên khơng cộng tác tích cực với chính quyền địa phương trong việc cấp giấy chứng nhận cho các thửa, diện tích cịn lại do cơi nới, lấn, chiếm thêm. Mặt khác, trình độ dân trí mặt bằng chung trong huyện chưa cao,
người dân có tâm lý khơng muốn tìm hiểu hoặc ngại tìm hiểu các quy định về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai, vì vậy họ chưa thực sự quan tâm tới việc đăng ký quyền sử dụng đất với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
- Kinh phí dành cho cơng tác quản lý đất đai cịn hạn chế, việc điều tiết nguồn thu từ tiền sử dụng đất trích lại phục vụ cơng tác kê khai, đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận còn hạn hẹp, trong khi ngân sách nhà nước chưa đáp ứng được nhu cẩu của địa phương.
- Việc thực hiện nghĩa vụ tài chính cũng là một khó khăn trong cơng tác cấp giấy chứng nhận. Nhiều thửa đất đã được cấp giấy chứng nhận, xác định nghĩa vụ tài chính, nhưng do số tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ phải nộp cịn cao so với mức thu nhập bình quân của người dân, nên tình trạng nợ tiền sử dụng đất, nợ lệ phí trước bạ nhiều.
- Các qui định của một số văn bản pháp luật được ban hành không đồng bộ như trường hợp các hộ có nhu cẩu cấp giấy chứng nhận có nguồn gốc đất giao khơng đúng thẩm quyền, chưa có cơng trình xây dựng trên đất thì khơng được xem xét cơng nhận quyền sử dụng đất và cấp giấy chứng nhận, nhưng khi xây dựng cơng trình thì bị xử lý vi phạm do đất chưa có giấy chứng nhận.
- Qui định pháp luật, chế độ chính sách ln thay đổi và có nhiều bất cập, hồ sơ lưu trữ qua các thời kỳ không đẩy đủ, việc giải quyết tồn tại trong quản lý, sử dụng đất đai chưa được thực hiện tròn vẹn từ trước đến nay, lại liên quan đến trách nhiệm của nhiều ngành chức năng, nhưng công tác phối hợp của các ngành như cơ quan thuế, cơ quan tài nguyên và mơi trường, cơ quan tài chính, Uỷ ban nhân các xã, thị trấn trên địa bàn huyện chưa chặt chẽ cũng gây thêm khó khăn cho huyện trong công tác đăng ký, cấp Giấy chứng nhận.
- Thực hiện chủ trương chung của thành phố Hồ Chí Minh về ln chuyển cơng chức địa chính xây dựng nơng nghiệp và mơi trường, Cơng chức kế tốn và cơng chức Tư pháp hộ tịch cấp xã để hạn chế tiêu cực trong cơng tác quản lý đất đai, tài chính tại cơ sở, UBND huyện Nhà Bè đã ln chuyển cơng chức địa chính 7 xã, thị trấn trên địa bàn huyện. Tuy nhiên, việc ln chuyển cơng chức địa chính xã đến các xã mới có những hạn chế, khó khăn nhất định trong cơng tác xử lý tồn tại đất đai như: việc tra cứu hồ sơ lưu trữ về đất đai gặp nhiều khó khăn (do hồ sơ, tài liệu về cơng tác quản lý đất đai tại cấp xã thường được UBND xã giao lưu tại bộ phận địa chính xây dựng xã, cơng chức địa chính kiêm nhiệm việc lưu trữ, bảo quản
hồ sơ, khơng có văn thư lưu trữ riêng cho bộ phận địa chính-xây dựng xã nên việc lưu trữ hồ sơ chưa khoa học, công tác tra cứu hồ sơ phục vụ việc xử lý tồn tại, cấp giấy chứng nhận gặp nhiều khó khăn, mất nhiều thời gian tìm hồ sơ. Việc nắm bắt địa bàn, xác định nguồn gốc, thời điểm sử dụng đất tại các khu vực đất được giao không đúng thẩm quyền, lấn chiếm mà UBND xã, cơ quan có thẩm quyền khơng có hồ sơ lưu trữ khơng bằng các cơng chức địa chính đã làm việc lâu năm tại cơ sở nay đã luân chuyển sang xã khác.
2.5. Kết quả điều tra ý kiến của người dân về tình hình đăng ký cấp giấy chứng nhận
Kết quả tổng hợp 150 phiếu điều tra tình hình đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận tại 3 điểm nghiên cứu được thể hiện theo bảng dưới đây:
Bảng 2. 6. Tổng hợp kết quả phiếu điều tra, khảo sát.
Đơn vị tính: Phiếu
Nội dung điều tra, khảo sát
Chi tiết của nội dung điều tra
khảo sát Số phiếu đã ý kiến theo từng nội dung điều tra, khảo sát Tổng số phiếu phát ra Tổng số phiếu thu về Tỷ lệ phần trăm (%) Ghi chú Thửa đất ông, bà đã được cấp GCN chưa? Đã được cấp 112 150 150 74,66% Chưa được cấp 13 150 150 8,67% Đang làm thủ tục đăng ký cấp GCN 25 150 150 16,67% Lý do chưa cấp GCN?
Chưa có nhu cầu 2 13 13 15,38%
Thuế 4 13 13 30,76% Thủ tục hành chính phức tạp 6 13 13 46,15% Ngại đến công quyền 1 13 13 7,69% Những nguyên nhân chưa cấp GCN Tiền thuế sử dụng đất cao 4 13 13 30,76% Tranh chấp đất đai 2 13 13 15,38% Thiếu chứng từ chứng minh nguồn gốc 1 13 13 7,69% Thiếu bản vẽ 0 2 13 13 15,38%
không cho mượn GCN cũ Thiếu hướng dẫn 2 13 13 15,38% Không đủ điều kiện cấp giấy CN 1 13 13 7,69% Không biết thủ tục thế nào 1 13 13 7,69% Lý do khác 0 Những cơ quan gây khó khăn cho ơng, bà trong q trình lập hồ sơ cấp GCN UBND xã, thị trấn 13 25 25 52,00%