7. Kết cấu luận văn
1.2. Lý luận về quản lý và sử dụng đất đô thị
1.2.1. Khái niệm và đặc điểm đất đô thị
a) Định nghĩa đất đô thị
Theo luật đất đai 2013 đất đai được phân thành 3 loại là đất nông nghiệp, đất
phi nông nghiệp và đất chưa sử dụng trong đó đất phi nơng nghiệp được chia làm các loại đất sau: đất ở tại nông thôn, đất ở đại đô thị, đất xây dựng trụ sở cơ quan, đất sử dụng vào mục đích quốc phịng, an ninh, đất cơng trình sự nghiệp, đất sản
xuất kinh doanh nơng nghiệp, đất sử dụng vào mục đích cơng cộng, đất cơ sở tơn
giáo, tín ngưỡng, đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, đất sơng ngịi kênh
rạch, đất mặt nước chuyên dùng, đất làm nhà nghỉ, lán trại cho người lao động. Luật đất đai 2013 không phân loại đất đât đô thị riêng nên chúng ta có thể sử
dụng định nghĩa cũ
Theo điều 55 luật đất đai năm 1993 và điều 1 Nghị Định 88/CP ngày 17-08-
1994 của chính phủ về quản lý đô thị:
Đất đô thị nội thành, nội thị xã, thị trấn, được sử dựng để xây dựng nhà ở, trụ
sở các cơ quan, các tổ chức, các cơ sở sản xuất kinh doanh, cơ sở hạ tầng phục vụ cơng cộng, quốc phịng an ninh và các mục đích khác.
Đất ngoại thành, ngoại thị đó có quy hoạch đã được cơ quan nhà nước có thẩm
quyền phê duyệt để phát triển đô thị cũng được quản lý như đất đô thị.
Như vậy theo khái niệm trên thì đất đơ thị được hiểu theo hai nghĩa rộng và hẹp. - Theo nghĩa hẹp: Đất đô thị là đất nội thành, nội thị.
- Theo nghĩa rộng: Đất đơ thị cịn bao gồm cả đất ngoại thành có quy hoạch được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
Trên cơ sở quy định đó, đất đơ thị bao gồm đất nội thành, nội thị, đất ven đơ đã được đơ thị hố. Như vậy ranh giới đô thị và nông thôn chỉ là ranh giới pháp lý.
b) Đặc điểm của đất đô thị
Đất đơ thị ngồi các đặc điểm của đất đai, đất đơ thị cũng có đặc điểm cơ bản sau:
- Đất đơ thị có nguồn gốc tự nhiên, hoặc đất nơng lâm nghiệp chuyển đổi mục
đích sử dụng sau khi có quy hoạch hoặc dự án đầu tư. Sự chuyển đổi mục đích sử
dụng và dự án đầu tư phải được Ủy Ban Nhân Dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung
ương cho phép.
- Từng lơ đất, từng khu đất trong đơ thị có vị trí cố định, mỗi vị trí có đặc điểm riêng, có đặc thù riêng khơng giống với bất kỳ vị trí nào.
- Đất đơ thị vừa là tư liệu sinh hoạt, vừa là tư liệu sản xuất. Là tư liệu sinh
hoạt, đất đô thị dùng cho nhà ở, cơng trình cơng cộng; là tư liệu sản xuất đất đơ thị căn cứ vào mục đích kinh doanh cuối cùng để xác định không gian đất cần dùng.
Trên mảnh đất đô thị, các chức năng sử dụng cũng cạnh tranh nhau như là sự cạnh tranh khu công nghiệp và trung tâm thương nghiệp ở trong đô thị; giữa các
hoạt động sản xuất – dịch vụ trong khu công nghiệp; thương nghiệp và khu nhà ở
dân cư. Sự tác động qua lại giữa nhiều chức năng sử dụng làm phức tạp thêm quá trình xác định giá trị đất đô thị.
- Giá trị đất đô thị phụ thuộc vào khả năng sinh lời do vị trí đất mang lại. Giá trị sử dụng đất đơ thị do mật độ trang bị kết cấu hạ tầng hoặc theo mục đích hoặc
chức năng sử dụng mà quy hoạch đô thị đã được phê duyệt.
- Đất đô thị là tư liệu không thể thiếu được trong q trình sản xuất kinh doanh
ở đơ thị. Trong lĩnh vực nhà ở đất đô thị ngày càng trở nên là một hàng hố đặc biệt. Đất đơ thị được sử dụng vào mục đích khác nhau, trình độ hợp lý của việc sử dụng
nó tác động trực tiếp tới hiệu quả cao hay thấp của sự phát triển kinh tế đơ thị. Do
đó, vần đề sử dụng và quản lý đất đô thị là một vấn đề quan trọng và có ý nghĩa rất
lớn đối với sự phát triển đô thị và phát triển đất nước.
c) Phân loại đất đô thị
+ Phân loại theo mục đích sử dụng
- Đất dành cho các cơng trình cơng cộng như đường giao thơng, các cơng
trình giao thơng tĩnh, các nhà ga, bến bãi, các cơng trình cấp thốt nước, các đường dây tải điện, thông tin liên lạc.
- Đất dùng vào các mục đích an ninh quốc phịng, các cơ quan ngoại giao và các khu vực hành chính đặc biệt
- Đất ở dân cư: bao gồm cả diện tích đất dùng để xây dựng nhà ở, các cơng
trình phục vụ sinh hoạt và không gian theo qui định về xây dựng và thiết kế nhà ở. - Đất chuyên dùng: xây dựng trường học, bệnh viện, các cơng trình văn hố, vui chơi, giả trí, các cơng sở và khu vực hành chính, các trung tâm thương mại, bn bán, các cơ sở sản xuất kinh doanh.
- Đất chưa sử dụng đến: là đất được quy hoạch để phát triển đô thị nhưng
chưa sử dụng
- Đất nơng, lâm, ngư nghiệp đơ thị: Gồm diện tích các hồ nuôi trồng thuỷ
sản, các khu vực trồng cây xanh, trồng hoa, cây cảnh, các phố vườn . . .
+ Phân loại theo quy hoạch xây dựng đô thị, đất đô thị bao gồm
- Đất dân dụng: là đất ở , đất phục vụ công cộng, đất cây xanh, đất giao
thơng và đất các cơng trình hạ tầng kỹ thuật.
- Đất ngoài khu dân dụng: đất nông nghiệp, đất kho bãi , đất các trung tâm
chun ngành, đất cơ quan ngồi đơ thị, đất quốc phòng an ninh, đất chuyên dùng khác, đất chưa sử dụng.
+ Phân loại theo nghĩa vụ tài chính của nhười sử dụng đất, tuỳ theo mục đích sử dụng, đất đơ thị gồm 3 loại
- Đất cho thuê, chủ yếu để xây dựng các cơng trình sản xuất kinh doanh và
giao đất sử dụng có thời hạn.
- Giao đất có thu tiền sử dụng đất. - Giao đất không thu tiền sử dụng đất.
* Việc sử dụng đất phải tuân theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt, phải tuân theo các qui định về bảo vệ môi trường, mĩ quan đô thị.
- Mức sử dụng đất vào các công trình xây dựng phải tuân theo các tiêu chuẩn kỹ thuật quy định.
1.2.2. Quản lý và sử dụng đất đơ thị:
a) Mục đích và u cầu của việc quản lý sử dụng đất đô thị:
Xuất phát từ vai trò và ý nghĩa của đất đai: “đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng qúy giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của
môi trường sống, là địa bàn phân bổ các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh quốc phòng...”. Dẫn đến sự cần thiết của việc quản lý nhà nước về đất đai nói chung và đất đơ thị nói riêng.
Mục đích của quản lý sử dụng đất đô thị bao gồm :
- Bảo đảm sử dụng đất đô thị theo định hướng phát triển bền vững của đô thị. - Sử dụng đất đô thị phải đảm bảo sử dụng lâu dài, ổn định và đúng chức năng của từng khu đất đô thị.
- Sử dụng đất đô thị phải đảm bảo mục tiêu định hướng phát triển của Đảng và Nhà nước.
- Sử dụng đất đô thị phải đảm bảo sử dụng tiết kiệm, hợp lý, hiệu qủa tài
ngun đất.
Khi xây dựng đơ thị phải tính đến sự phát triển ổn định lâu dài bền vững của
đơ thị. Đó chính là phát triển chiều sâu, trên cơ sở sử dụng quỹ đất hiện có chưa sử
dụng hoặc sử dụng còn kém hiệu quả trong đô thị; từng bước mở rộng đô thị ra
vùng ven đô và tuỳ theo điều kiện của từng vùng xây dựng các đô thị vệ tinh hoặc
đô thị đối trọng tại cácvùng ảnh hưởng các đô thị lớn; đẩy mạnh việc xây dựng các đô thị mới tại các vùng chưa phát triển, đồng thời tiến hanh đơ thị hố các khu dân
cư nơng thơn.
Đảm bảo sử dụng ổn định lâu dài, đúng chức năng của đất đơ thị đó là sự quản
lý nhà nước về đất đô thị bảo đảm quyền lợi nghĩa vụ, quyền sử dụng đất đô thị cho các tổ chức và cá nhân sử dụng đất đô thị ổn định lâu dài, đúng chức năng theo quy hoạch đô thị đã được phê duyệt.
Sử dụng đất đô thị phải bảo đảm định hướng phát triển của Đảng và Nhà nước.
Định hướng phát triển đô thị đến năm 2020 là: “các đô thị lớn giữ vai trị trung tâm
kinh tế, chính trị, văn hố, kinh tế-kỹ thuật, đào tạo và là đầu mối giao thông, giao lưu các vùng trong cả nước và quốc tế. Các đơ thị trung bình và nhỏ giữ chức năng trung tâm kinh tế, văn hoá, dịch vụ của khu vực. Các thị tứ làm trung tâm kinh tế, văn hoá và dịch vụ cho mỗi xã hoặc cụm xã, nhằm đẩy mạnh q trình đơ thị hố
nơng thơn mới.”. Và “ từng bước xây dựng hoàn chỉnh hệ thống đơ thị cả nước, có cơ sở hạ tầng kinh tế, xã hội và kỹ thuật hiện đại, có một môi trường đô thị, được phân bố và phát triển hợp lý trên địa bàn cả nước. Bảo đảm cho mỗi đô thị phát
triển ổn định, lâu dài , bền vững, cân bằng và trường tồn, góp phần thực hiện tốt hai nhiệm vụ chiến lược là: xây dựng xã hội chủ nghĩa và bảo vệ tổ quốc; đẩy mạnh
cơng nghiệp hố hiện đại hố đất nước.”.
Đảm bảo sử dụng tiết kiệm hiệu quả đất đô thị. Nghĩa là quản lý nhà nước về
sử dụng đất đô thị phải tạo ra được một hành lang pháp lý đủ mạnh để thực nghiệm các công tác quản lý đất đô thị.
Để thực hiện các mục tiêu trên, quản lý nhà nước bao gồm các yêu cầu cơ
bản sau:
Trước hết, phải tạo ra một hành lang pháp lý đủ mạnh. Đó là việc hồn thiện các văn bản pháp quy hình thành hệ thống pháp luật đất đai.
Thứ hai, quản lý nhà nước về đất đô thị phải tổ chức, phân bổ hợp lý cán bộ, cơ quan chức năng ở từng đơn vị quản lý đô thị, tránh hiện tượng vừa thiếu vừa
thừa ở từng cấp, từng đơn vị quản lý đô thị, tránh hiện tượng quản lý chồng chéo
giữa các cơ quan quản lý chức năng trong việc quản lý đô thị.
Thứ ba, quản lý nhà nước về đất đơ thị phải tạo ra các chính sách sử dụng đất
đô thị hợp lý và khuyến khích đầu tư vào xây dựng đất đơ thị.
Thư tư, quản lý đất đô thị phải thực hiện đầy đủ nghiêm túc các công tác của quản lý nhà nước về đất đô thị.
b) Nội dung quản lý, sử dụng đất đô thị ở nước ta hiện nay
Quản lý nhà nước về đất đô thị bao gồm những nội dung chính sau đây: - Điều tra, khảo sát, đo đạc, lập bản đồ địa chính và định giá các loại đất đô thị. - Quy hoạch xây dựng đô thị và kế hoạch sử dụng đất đô thị.
- Giao đất, cho thuê đất, thu hồi và đền bù đất đơ thị.
- Ban hành các chính sách và lập kế hoạch xây dựng cơ sở hạ tầng khi sử dụng
đất đô thị.
- Đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đô thị. - Làm thủ tục sử dụng đất đô thị.
- Thanh tra, giải quyết các tranh chấp, giải quyết các khiếu nại tố cáo và xử lý vi phạm sử dụng đất đô thị.
+ Điều tra, khảo sát, đo đạc lập bản đồ địa chính và định giá các loại đất đô thị
*. Điều tra khảo sát, lập bản đồ địa chính.
Điều tra, khảo sát đo đạc, lập bản đồ địa chính là biện pháp đầu tiên phải thực
hiện trong công tác quản lý sử dụng đất đô thị. Thực hiện tốt công viêc này giúp cho ta nắm được số lượng, phân bố, cơ cấu chủng loại đất đai. Đây là công việc bắt
buộc đã được quy đinh rõ trong điều 13, 14, 15 của luật đất đai.
Việc điều tra, khảo sát đo đạc thường được tiến hành dựa trên một bản đồ hoặc tài liệu gốc sẵn có. Dựa vào tài liệu này, các thửa đất được trích lục và tiến hành xác
định mốc giới. Tiến hành đo đạc, kiểm tra độ chính xác về hình dáng và kích thước
thực tế của từng lô đất, lập hồ sơ kỹ thuật lô đất. Trên cơ sở các tài liệu sẵn có và các hồ sơ kỹ thuật thu thập được sau khi điều tra đo đạc, tiến hành xây dựng bản đồ
địa chính.
*. Đánh giá giá trị đất đô thị.
Giá trị của đất đô thị được hiểu là giá trị hiện hành của các luồng thu nhập
mang lại từ lơ đất đó. Do vậy giá đất sẽ phụ thuộc vào mục đích có thể sử dụng và
lợi ích mang lại từ hoạt động đó. Nhìn chung, mục đích có thể sử dụng đất phụ thuộc chủ yếu vào vị trí và sự thuận lợi của lô đất. Thông thường giá đất cao nhất tại trung tâm kinh doanh thành phố, càng xa trung tâm giá đất càng thấp. Ở các thành phố đa trung tâm thì giá đất cũng xoay quanh các trung tâm của thành phố. Ngồi ra, giá đất cịn phụ thuộc rất lớn vào quan hệ cung cầu. Đối với các thành phố có các hoạt động kinh tế sầm uất, có tốc độ tăng dân số cao thì giá đất cũng cao.
+ Quy hoạch xây dựng đô thị và lập kế hoạch sử dụng đất đô thị
Quy hoạch đô thị là một bộ phận của quy hoạch khơng gian có mục tiêu là
nghiên cứu nhưng vấn đề về phát triển, quy hoạch xây dựng đô thị, các điểm dân cư kiểu đô thị. Quy hoạch đơ thị có liên quan đến nhiều lĩnh vực khoa học chuyên
ngành nhằm giải quyết tổng hợp những vấn đề về tổ chức sản xuất, xã hội, đời sống vật chất, tinh thần và nghỉ ngơi, giải trí của nhân dân; tổ chức hệ thống hạ tầng kỹ thuật, nghệ thuật kiến trúc và tạo lập môi trường sống đơ thị.
Đơ thị hố phát triển kéo theo sự gia tăng về đất đai xây dựng. Chức năng và
hoạt động của đô thị ngày càng đa dạng và phức tạp, nhu cầu của con người ngày
càng tăng cao và liên tục đổi mới. Vì vậy quy hoạch đô thị là những hoạt động định hướng của con người tác động vào không gian kinh tế và xã hội, vào môi trường tự nhiên và nhân tạo, vào cuộc sống cộng đồng xã hội nhằm thoả mãn những nhu cầu của con người. Công tác quy hoạch đô thị phải đạt được 3 mục tiêu sau đây:
- Tạo lập tối ưu cho việc sử dụng các điều kiện khơng gian cho q trình sản
xuất mở rộng của xã hội.
- Phát triển toàn diện, tổng hợp những điều kiện sống, điều kiện lao động và
những tiền đề phát triển nhân cách, quan hệ cộng đồng của con người.
- Tạo lập tối ưu quá trình trao đổi giữa con người với thiên nhiên, khai thác và bảo vệ tài nguyên môi trường.
Việc thiết kế quy hoạch đô thị thường gồm 2 hoặc 3 giai đoạn chủ yếu: xây
dựng quy hoạch sơ đồ cơ cấu phát triển đô thị, quy hoạch tổng thể, quy hoạch phân khu và quy hoạch chi tiết. Quy hoạch sơ đồ phát triển cơ cấu đô thị mang tính định hướng phát triển đơ thị trong thời gian 25-30 năm; quy hoạch tổng thể đô thị xác định rõ cấu trúc đô thị trong thời gian 10-15 năm; quy hoạch phân khu được lập cho
các khu vực trong thành phố, thị xã và đô thị mới; thiết kế quy hoạch chi tiết các bộ