6. Cấu trúc luận văn
1.3. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
1.3.1. Khái niệm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Giấy chứng nhận QSDĐ là giấy chứng nhận do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất.
Giấy chứng nhận QSDĐ là căn cứ pháp lý giữa Nhà nước và chủ sử dụng đất, theo Điều 2 của Luật Đất đai quy định: “Người sử dụng đất ổn định được UBND cấp xã, phường, thị trấn xác nhận thì được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”.
Giấy chứng nhận QSDĐ do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành theo một mẫu thống nhất và được áp dụng thống nhất trong cả nước cho mọi loại đất. Theo quy định, GCN QSDĐ là một (01) tờ gồm bốn (04) trang, mỗi trang có kích thước 190 mm x 265 mm.
Các trường hợp được cấp giấy chứng nhận sử dụng đất:
- Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, trừ trường hợp thuê đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích cơng ích của xã, phường, thị trấn;
- Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Người đang sử dụng đất theo quy định tại Điều 50 và Điều 51 của Luật này mà chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ; tổ chức sử dụng đất là pháp nhân mới được hình thành do các bên góp vốn bằng quyền sử dụng đất;
- Người được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;
- Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất; - Người sử dụng đất quy định tại các điều 90 (Đất khu công nghiệp), 91 (Đất sử dụng cho khu công nghệ cao) và 92 (Đất sử dụng cho khu kinh tế) của Luật này;
- Người mua nhà ở gắn liền với đất ở;
- Người được Nhà nước thanh lý, hoá giá nhà ở gắn liền với đất ở.
So sánh giữa LDĐ năm 2003 với LDĐ năm 2013 có điểm mới quan trọng vừa được Quốc hội thông qua là những quy định về cấp Giấy chứng nhận.
LDĐ năm 2013 bổ sung quy định về các trường hợp đăng ký đất đai lần đầu, đăng ký biến động, đăng ký đất đai trên mạng điện tử; bổ sung quy định trường hợp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của nhiều người thì cấp cho mỗi người một Giấy chứng nhận hoặc cấp chung một sổ đỏ trao cho người đại diện. Tuy nhiên, Giấy chứng nhận ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Trường hợp đất là tài sản chung của vợ chồng thì ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng ( trừ trường hợp vợ, chồng có thỏa thuận ghi tên một người). Nếu Giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ tên của vợ hoặc chồng thì được cấp đổi sang Giấy chứng nhận mới ghi cả họ tên vợ và họ tên chồng nếu có nhu cầu.
LDĐ năm 2013 cũng quy định cụ thể hơn những trường hợp sử dụng đất được cấp sổ đỏ; cấp GCN cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử
dụng đất có và khơng có các giấy tờ về quyền sử dụng đất. Mặc dù Luật mới quy định “ cấp GCN được cấp theo từng thửa đất” nhưng nếu người sử dụng đất đang sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị trấn mà có yêu cầu thì được cấp một GCN chung cho các thửa đất đó.
Nếu đất liên quan đến đình, đền, am, từ đường, miếu, nhà thờ họ được UBND cấp xã xác nhận là sử dụng chung cho cộng đồng dân cư thì được cấp GCN. Luật cũng quy định những trường hợp có thể cấp GCN ngay cả khi khơng có giấy tờ về QSDĐ. Những hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật có hiệu lực thi hành mà khơng có các giấy tờ Luật quy định vẫn được cấp GCN và không phải nộp tiền sử dụng đất. Đối với hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất khơng có các giấy tờ theo quy định nhưng đất đã được sử dụng ổn định trước ngày 01/7/2014 và không vi phạm pháp luật về dất đai, nay được UBND cấp xã xác nhận đã phù hợp với quy hoạch sử dụng đất sẽ được cấp GCN. Ngồi ra, Luật đã giao cho Chính phủ quy định các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15/10/1993 được xét cấp GCN nhằm giải quyết vướng mắc thực tiễn.
Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công nhận kết quả hòa giải, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp GCN, trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.
Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp GCN thì được cấp Giấy chứng nhận, trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.