6. Cấu trúc luận văn
2.4. Đánh giá chung quá trình cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với khu tái định cư thuộc quận Cầu Giấy
2.4.1. Thuận lợi
Quận Cầu Giấy sớm thành lập và đưa vào hoạt động Phịng Tài ngun và Mơi trường trực thuộc UBND quận Cầu Giấy. Phòng Tài nguyên và Môi trường quận Cầu Giấy luôn được sự chỉ đạo và giúp đỡ kịp thời của UBND quận, cũng như Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố Hà Nội.
Quy trình cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngày càng tạo điều kiện thuận lợi cho cả cán bộ địa chính lẫn chủ sử dụng (đặc biệt là cải cách hành chính theo cơ chế 1 cửa mới đây của thành phố Hà Nội) đã giúp cho công việc tiến hành được thuận lợi hơn.
Các cán bộ địa chính phường, cán bộ phịng Tài nguyên và môi trường được tổ chức tập huấn nâng cao nghiệp vụ một cách thường xuyên.
2.4.2. Tồn tại và khó khăn
- Về chính sách pháp luật
Luật Đất đai thay đổi, các văn bản hướng dẫn thực hiện Luật Đất đai chưa kịp thời, đồng bộ, vẫn cịn chồng chéo khó thực hiện, phải chờ hướng dẫn mới thực hiện được nên ảnh hưởng đến tiến độ cấp GCN. Các căn cứ pháp lý để cấp GCNQSDĐ, QSHNỞ và tài sản khác gắn liền với đất lại rất phức tạp, nằm rải rác ở nhiều văn bản luật khác nhau: Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Xây dựng, Luật Dân sự, Luật Thuế, Luật Hơn nhân và gia đình,…các Nghị định, Thông tư, đối với mỗi quận, huyện khác nhau lại đưa ra các quy định riêng. Do đó địi hỏi nghiên cứu một khối lượng lớn các lĩnh vực liên quan, cần nhiều thời gian và kinh nghiệm thực tế.
Công tác quản lý hồ sơ địa chính cịn lỏng lẻo, chưa được tiến hành một cách đồng bộ và hoàn chỉnh. Số liệu báo cáo chỉ tiêu kế hoạch chưa chính xác, chưa phù hợp với thực tế của địa phương; trong nhiều trường hợp chỉ tiêu đặt ra lại quá cao so với khả năng của địa phương. Vì vậy UBND quận cần khẩn trương rà sốt, tổng hợp đầy đủ các trường hợp đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận, giải trình cụ thể để báo cáo Sở Tài nguyên và Môi trường tổng hợp, báo cáo UBND thành phố xem xét khi đánh giá kết quả thực hiện chỉ tiêu kế hoạch.
Mặc dù UBND thành phố Hà Nội và Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội đã rất quan tâm hướng dẫn nghiệp vụ, thường xuyên tổ chức tập huấn nhưng đây là một vấn đề phức tạp, liên quan đến nhiều đối tượng và quá trình sử dụng đất đai trong suốt một thời gian dài nên hiệu quả công tác đạt được chưa cao. Mặt khác trình độ của cán bộ không đồng đều, không đủ lực lượng để thực hiện công việc
một cách có hiệu quả cao, ảnh hưởng đến q trình giải quyết liên tục, do đó giải quyết hồ sơ chậm.
Sự phối hợp thực hiện giữa các cơ quan khác nhau liên quan đến việc xử lý hồ sơ xin cấp GCN quyền sử dụng đất như: Phường, Cơng ty nhà, Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất, chi cục thuế, kho bạc nhà nước còn thực hiện chưa ăn khớp nhịp nhàng, cụ thể: Việc xác định của địa phương về nguồn gốc, thời điểm sử dụng đất, tình trạng tranh chấp đất đai và sự phù hợp với quy hoạch đất chậm, thời gian ký nhận hồ sơ lâu, không đảm bảo thời gian quy định trong quy trình cấp GCN quyền sử dụng đất, khi không rõ nguồn gốc sử dụng đất của các hộ gia đình, BQLDA trình Thành phố ra QĐ bán nhà cho các hộ dân ghi một cách quá chung ( ví dụ: Nguyễn Văn An và những người liên quan) khiến cán bộ thụ lý hồ sơ gặp khó khăn khi hướng dẫn hồ sơ cấp GCN vì QĐ này có thể hiểu “những người liên quan” là những người thuộc hàng thừa kế thứ nhất, và hiểu theo cách nữa đó là những người có cùng hộ khẩu cũng đúng.
Mặc dù công tác phổ biến, tuyên truyền pháp luật về đất đai đã được quan tâm nhưng việc thực hiện thì chưa sâu sát đến từng người dân cũng như mới tuyên truyền phổ biến về nội dung của luật chứ chưa hướng dẫn cụ thể cho người dân về các trình tự thủ tục. Do đó khi người dân đi làm thủ tục thì gặp nhiều khó khăn, do khơng biết phải làm những thủ tục gì, ở đâu. Khó khăn về phía người dân là trình độ nhận thức của một bộ phận nhân dân còn thấp, chưa nhận thức được tầm quan trọng của việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên chưa đi kê khai đăng ký đất đai hoặc kê khai khơng đầy đủ, thiếu sót, khơng đúng.
Cơ chế một cửa đến nay vẫn chưa thực sự là “một cửa” vì thực tế người dân khi đi làm thủ tục vẫn phải đi lại nhiều lần, đến nhiều nơi khác nhau để nộp hồ sơ xin cấp GCN, nhận thông báo thuế, nộp thuế, nhận GCN.
Nhiều trường hợp cịn khó khăn về tài chính nên người sử dụng đất khơng đi đăng ký xin cấp GCN quyền sử dụng đất, một số hộ có đi đăng ký nhưng khi nhận được thơng báo nộp nghĩa vụ tài chính thì lại kéo dài thời gian nộp biên lai
thu để lập thủ tục trình ký GCN quyền sử dụng đất, làm chậm trễ thời gian thực hiện cấp GCN.
Tình trạng lấn mua bán trao tay quyền sử dụng đất khi chưa có GCN gây khó khăn cho việc xác minh nguồn gốc sử dụng đất, xét duyệt hồ sơ, đơn thư khiếu nại tố cáo, tranh chấp quyền sử dụng đất của nhân dân còn khá nhiều.
Chưa có sự thống nhất giữa các tổ chức hành nghề công chứng, phường, bộ phận đăng ký quyền sử dụng đất Phòng Tài nguyên và Môi trường Quận về việc không kết nối thông tin nên không biết chủ sử dụng đã ủy quyền hoặc chưa ủy quyền cho ai vả quy định của phòng Cơng chứng phải có GCN mới đủ điều kiện làm VBKN di sản thừa kế nhưng UBND quận Cầu Giấy yêu cầu phải có VBKN di sản thừa kế mới cấp GCN.
Chưa có sự thống nhất giữa UBND Quận và UBND Phường khi người dân xin giấy XNTT hôn nhân ở phường gặp nhiều khó khăn vì phường nơi quản lý HKTT chỉ xác nhận “trong thời gian cư trú tại phường không kết hôn với ai” nhưng nếu một người vừa chuyển hộ khẩu đi nơi khác thì Phịng Tài nguyên và môi trường của Quận yêu cầu phải xin xác nhận ở hai phường khác nhau. Điều này khó thực hiện bởi vì người dân khơng thể xin XNTT hơn nhân ở phường mà mình đã chuyển đi khơng cịn cư trú ở đó.
Việc xác định hàng thừa kế, thời hiệu phân chia quyền thừa kế, khởi kiện về thừa kế chưa thực hiện thồng nhất và quan điểm thống nhất giữa Tịa án, tổ chức hành nghề cơng chứng và Bộ phận đăng ký quyền sử dụng đất Phịng Tài ngun mơi trường. Theo quy định tại Điều 676 và 677 Bộ Luật Dân sự 2005 và Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10 tháng 8 năm 2004 của Hội đồng Thẩm phán Toà án nhân dân tối cao hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ án dân sự, hơn nhân và gia đình, đã quy định thế nào là thừa kế thế vị, hàng thừa kế theo pháp luật, thời hiệu phân chia quyền thừa kế, ... nhưng việc áp dụng hàng thừa kế được hưởng thừa kế có khác nhau giữa Tịa án, Tổ chức hành nghề công chứng và Bộ phận đăng ký quyền sử dụng đất Phịng Tài ngun mơi trường.
Có sự thay đổi về Luật Đất đai nên việc áp dụng còn kém hiệu quả. Cụ thể như: Luật Đất đai 2013 và các nghị định hướng dẫn thi hành luật được ban hành, tuy nhiên vẫn còn chậm và thiếu đồng bộ so với thực tế cơng việc.
Chưa có hướng dẫn bằng văn bản cụ thể đối với công tác cấp GCN cho nhà tái định cư, chưa có sự thống nhất về quy định cho từng trường hợp cấp GCN cụ thể giữa các quận khác nhau của thành phố Hà Nội.
- Về hồ sơ địa chính
Trong thời gian từ thời điểm thành lập Quận đến nay, do nhiều nguyên nhân khách quan và chủ quan, hệ thống hồ sơ địa chính chưa được hoàn thiện và cập nhật biến động đầy đủ.
Hệ thống hồ sơ sổ sách tại các phường cũng cịn thiếu và chưa hồn chỉnh. Hầu hết tất cả các phường trong quận hiện chưa có sổ địa chính
- Về chất lượng tổ chức cán bộ
Tổ chức bộ máy cơ quan quản lý đất đai chưa đáp ứng được yêu cầu nhiệm vụ. Văn phòng đăng ký đất và nhà thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường mới được thành lập nên trong quá trình hoạt động cịn gặp rất nhiều khó khăn như: thiếu cán bộ chuyên môn; chưa xây dựng được đội ngũ chuyên sâu; thiết bị kỹ thuật cần thiết cho hoạt động chuyên môn chưa được trang bị đầy đủ,…
Lực lượng cán bộ đã được tăng cường nhưng so với nhiệm vụ được giao thì chưa đảm bảo về biên chế, không ổn định, thường xuyên thay đổi, còn phải kiêm nhiệm nhiều việc; ít chú trọng việc cập nhật các thơng tin chính sách pháp luật thuộc lĩnh vực công tác, giải quyết cơng việc khơng có tính chun nghiệp, nhất là ở cấp phường.
Nhiều phường chưa nhận thức đúng và đầy đủ về các quy định mới của pháp luật đất đai, nên trong quá trình thực hiện cịn lúng túng, e ngại dẫn đến thực hiện không đúng hoặc chậm trễ trong việc xét duyệt đăng kí biến động sử dụng đất, gây phiền hà, phức tạp, kéo dài thời gian.
CHƯƠNG 3
ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP ĐỐI VỚI CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN
GẮN LIỀN VỚI ĐẤT ĐỐI VỚI KHU TÁI ĐỊNH CƯ TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN CẦU GIẤY, THÀNH PHỐ HÀ NỘI
3.1. Những vấn đề bất cập trong công tác cấp GCN tại quận Cầu Giấy
Việc cấp GCN có ý nghĩa hết sức quan trọng trong việc phát huy các quyền của người sử dụng đất, các chủ sử dụng đất an tâm đầu tư khai thác tốt tiềm năng của đất đai. Mặt khác việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạo điều kiện thuận lợi cho việc thực hiện các chính sách của Đảng, Nhà nước về đất đai như: Chính sách đền bù giải phóng mặt bằng, chính sách cho các hộ gia đình, cá nhân, các tổ chức sản xuất kinh doanh vay vốn để phát triển sản xuất thúc đẩy kinh tế xã hội phát triển.
Thực hiện theo các Nghị định, Chỉ thị, Nghị quyết của Chính phủ và thơng báo, văn bản của Ủy ban nhân dân quận Cầu Giấy, công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở đây được thực hiện rộng khắp theo đúng quy định, quy phạm, chủ trương, chính sách của Bộ Tài nguyên và Môi trường và các quy định của tỉnh, thành phố. Công tác cấp GCN tại Quận Cầu Giấy vẫn còn rất nhiều vấn đề bất cập dẫn đến tiến độ cấp GCN chậm, tỷ lệ cấp GCN chưa cao.
Việc áp dụng các văn bản trong pháp luật trong công tác kê khai xét duyệt cấp GCN bước đầu đạt được một số thành tựu đáng kể. Tuy nhiên trong quá trình áp dụng vẫn nảy sinh nhiều vấn đề bất cập, Nhà nước phải có các chính sách, các văn bản hướng dẫn cụ thể để giải quyết các vấn đề này. Chưa kể đến một số Nghị định, quy định đưa ra những ý kiến khác nhau, không thống nhất nhau đối với cùng một vấn đề. Vì vậy, Nhà nước cần hồn thiện các văn bản pháp luật, quy định cụ thể chi tiết, hạn chế đến mức thấp nhất các xung đột pháp luật giữa các văn bản pháp luật với nhau cùng điều chỉnh một vấn đề.
Nhà tái định cư ngoài những vấn đề bất cập như đã nêu ở trên cịn có một số điểm riêng đó là:
Chưa có quy định cụ thể về hồ sơ, trình tự, thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở đối với từng trường hợp cụ thể đối với nhà tái định cư, khơng có sự thống nhất về quy định cấp GCN giữa các quận, huyện khác nhau . Vì vậy, cán bộ khi thụ lý hồ sơ phải dựa vào tính logic và dựa vào kinh nghiệm thực tế để xem xét và hướng dẫn các hộ dân.
Khơng có quy định thời gian các Ban quản lý dự án phải chuyển tiền mua nhà tái định cư được khấu trừ cho các hộ gia đình vào ngân sách Nhà nước.
Khơng có quy định người sử dụng đất từ khi có thơng báo đi nộp lệ phí mà khơng hồn thành nghĩa vụ tài chính thì phải sử phạt như thế nào. Vì thế có những gia đình đã được cấp sổ đỏ nhưng sau một thời gian dài vẫn không đi nộp thuế để lấy GCN.
3.2. Đề xuất giải pháp góp phần hỗ trợ đẩy nhanh tiến độ cấp GCN đối với khu tái định cư.
3.2.1. Giải pháp về chính sách pháp luật
Khi Luật Đất đai thay đổi, các văn bản hướng dẫn thực hiện Luật Đất đai phải kịp thời, đồng bộ, không được chồng chéo. Các căn cư pháp lý để cấp GCN phải được quy định cụ thể để dễ dàng thực hiện, các quận, huyện phải có các quy định chung về cấp GCN.
Cơng tác quản lý hồ sơ địa chính phải tiến hành một cách đồng bộ và hoàn chỉnh. Chỉ tiêu cấp GCN phải phù hợp với từng địa phương.
Thường xuyên tổ chức tập huấn nghiệp vụ cho cán bộ phòng Tài nguyên và Mơi trường.
Có sự phối hợp đồng nhất giữa UBND Thành phố, UBND Quận, UBND Phường, Phịng Tài ngun và Mơi trường quận.
Phải phổ biến, tuyên truyền pháp luật đất đai đến từng người dân và có hướng dẫn cụ thể cho người dân về các trình tự thủ tục khi đi kê khai cấp GCN.
Phải thực hiện cơ chế “một cửa” cho các hộ dân đi làm thủ tục xin cấp GCN
Có quy định thời hạn cụ thể phải hồn thành nghĩa vụ tài chính để lập thủ tục trình ký cấp GCN.
Có sự kết nối thơng tin giữa các tổ chức hành nghề công chứng, phường, bộ phận đăng ký QSDĐ phịng Tài ngun và mơi trường.
Có sự thống nhất giữa UBND quận và UBND phường về việc UBND phường xác nhận vào giấy tờ của một số trường hợp để đủ điều kiện xin cấp GCN.
Có sự thống nhất giữa tịa án, các tổ chức hành nghề công chứng, bộ phận đăng ký QSDĐ phòng Tài nguyên và môi trường về việc xác định hàng thừa kế, thời hiệu phân chia quyền thừa kế, khởi kiện về thừa kế.
3.2.2. Hiện đại hóa và hồn thiện hệ thống hồ sơ địa chính
Cần nhanh chóng hồn thiện hệ thống hồ sơ địa chính trên địa bàn quận theo định hướng sau:
- Hoàn thành việc xây dựng hệ thống thông tin đất đai. Xây dựng và hồn thiện chính sách thương mại hóa thơng tin đất đai làm cơ sở thực hiện tự chủ tài chính đối với các cơ quan, đơn vị cung cấp thông tin.
- Xây dựng hệ thống đăng ký đất đai hiện đại, thành một bộ phận của Hệ thống Dữ liệu Quốc gia, do một hệ thống cơ quan đăng ký thống nhất thực hiện.
- Cập nhật biến động sử dụng đất lên bản đồ địa chính thường xuyên và chuyển về dạng số để quản lý. Những khu vực có biến động nhiều cần tiến hành đo đạc mới lập bản đồ địa chính chính quy.
- Tiến hành lập và hoàn thiện hệ thống bản đồ hiện trạng đầy đủ, chính xác, thống nhất, chỉ tiết đến từng thửa đất.
- Thiết lập hệ thống sổ sách (sổ địa chính, sổ mục kê, sổ theo dõi biến động) đầy đủ, theo đúng hướng dẫn và quy định hiện hành.
- Từng bước xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính và hệ thống thơng tin đất đai của quận.
3.2.3. Nâng cao chất lượng tổ chức cán bộ
Vấn đề cấp bách là phải bổ sung lực lượng cũng như nâng cao chất lượng cán bộ tại các Văn phịng đăng kí đất đai, xác định lại chức năng, nhiệm vụ và cơ