Loại đất Diện tích cấp GCN ( ha) GCN đã cấp Đạt ( % diện tích)
Đất nơng nghiệp 8.843.980 20.178.449 90.1
Đất lâm nghiệp 12.268.742 1.971.817 98.1
Đất ở nông thôn 516.140 12.918.211 94.4
Đất ở đô thị 129.595 5.338.865 96.7
Đất chuyên dùng 611.721 276.299 84.8
Kết quả cấp GCN của cả nước còn chậm phần lớn các trường hợp còn tồn đọng đều có nguồn gốc phức tạp hoặc vi phạm pháp luật đất đai vì vậy rất khó khăn trong q trình xử lý. Tình trạng tồn đọng GCN đã ký chưa trao cho người sử dụng đất vẫn còn nhiều ở một số địa phương.
1.4.2. Khái quát công tác cấp Giấy chứng nhận trên địa bàn thành phố Hà Nội
Thành phố Hà Nội có vị trí quan trọng, có xu thế đặc biệt so với các tỉnh/thành cả nước. Nghị quyết 15/NQ-TW, ngày 15/12/2008 của Bộ Chính trị đã xác định "Hà Nội là trái tim của cả nước, đầu não chính trị, hành chính quốc gia, trung tâm lớn về văn hóa, khoa học, giáo dục, kinh tế và giao dịch quốc tế".
Hà Nội nằm ở trung tâm của vùng đồng bằng sông Hồng (trước khi sát nhập với tỉnh Hà Tây) gồm 14 quận, huyện và 232 xã, phường, thị trấn với tổng diện tích tự nhiên là 92.180,46 ha (số liệu tổng kiểm kê năm 2010); dân số 4.082,7 nghìn người (năm 2010), mật độ dân số trung bình 4.452,7 người/km2.
Hiện trạng sử dụng đất năm 2011 của thành phố Hà Nội như sau (khơng tính phần diện tích sát nhập phần diện tích Hà Tây vào Hà Nội ngày 01/08/2008):
Đất nơng nghiệp: có diện tích là 47.025,16 ha, chiếm 51,05% diện tích tự nhiên, bình qn diện tích đất nơng nghiệp cho một khẩu ở khu vực nông thôn là 348 m2. Đất sản xuất nơng nghiệp 38.414,77 ha, chiếm 95,14% diện tích đất nơng nghiệp; đất lâm nghiệp có 5.431,76 ha, chiếm 11,55% diện tích đất nơng nghiệp; đất ni trồng thủy sản có diện tích là 3.056,63 ha, chiếm 6,5% diện tích đất nơng nghiệp chủ yếu nuôi trên các ao hồ…, phân bố ở các quận, huyện: Thanh Trì, Tây Hồ, Đơng Anh…; đất nơng nghiệp khác có 122 ha, chiếm 0,26% diện tích đất nơng nghiệp.
Đất phi nông nghiệp: Thành phố có 43.057,90 ha đất phi nơng nghiệp, chiếm 46,71% diện tích tự nhiên. Đất ở có 12.810,19 ha, chiếm 29,79% diện tích đất phi nơng nghiệp và bằng 13,89% diện tích đất tự nhiên; đất chuyên dùng 20.647,01 ha, chiếm 48,01% diện tích đất phi nơng nghiệp và bằng 22,4% diện tích đất tự nhiên, phân bố đều khắp các quận, huyện; đất sông suối và mặt nước chuyên dùng 8.473,69 ha chiếm 19,58% diện tích đất phi nơng nghiệp; đất phi nơng nghiệp khác có 171,85 ha, chiếm 0,39% diện tích đất phi nơng nghiệp.
Đất chưa sử dụng hiện tại cịn 2.097,4 ha, chiếm 2,28% diện tích tự nhiên. Cơng tác cấp GCN quyền sử dụng đất được xác định là một trong những nhiệm vụ trọng tâm của thành phố Hà Nội, nhằm quản lý đến từng thửa đất, từng chủ sử dụng đất, tạo điều kiện để người sử dụng đất thực hiện quyền lợi và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật, từng bước hình thành và phát triển thị trường bất động sản có sự quản lý của Nhà nước. GCNQSDĐ là cơ sở để thiết lập hồ sơ địa chính, là cơng cụ để chính quyền các cấp quản lý, nắm chắc được quỹ đất, đăng ký chỉnh lý biến động, đồng thời phục vụ cho công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương phù hợp với hiện trạng sử dụng đất.
UBND thành phố đã tập trung chỉ đạo quyết liệt và tính đến thời điểm kiểm kê đất đai 01/01/2011, trên địa bàn thành phố đã cấp được:
- 185.526 GCNQSDĐ nông nghiệp cho các hộ gia đình, đạt 96% trên tổng số hộ sử dụng đất nông nghiệp;
- 432.818 GCNQSDĐ ở cho hộ gia đình, cá nhân tại khu vực đơ thị và nông thôn đạt 90%;
- 86.768 GCNQSDĐ ở cho hộ gia đình, cá nhân đã mua nhà theo Nghị định 61/CP;
- 5.856 GCNQSDĐ cho các tổ chức, đơn vị sử dụng đất.
Tính đến tháng 6 năm 2014, kết quả cấp GCN các loại đất chính của cả nước là 1.908.541 GCNQSDĐ đạt 85,5% trong đó:
- 646.863 GCNQSDĐ nơng nghiệp cho các hộ gia đình, đạt 93% trên tổng số hộ sử dụng đất nông nghiệp;
- 1.260 GCNQSDĐ lâm nghiệp cho các hộ gia đình, đạt 70,4% trên tổng số hộ sử dụng đất lâm nghiệp;
- 804.495 GCNQSDĐ ở nơng thơn cho các hộ gia đình, đạt 92,6% trên tổng số hộ sử dụng đất ở nông thôn;
- 441.203 GCNQSDĐ ở đơ thị cho các hộ gia đình, đạt 92,2% trên tổng số hộ sử dụng đất ở đô thị;
Một số công tác quản lý nhà nước về đất đai cũng đã được UBND thành phố Hà Nội quan tâm chỉ đạo, thực hiện và cơ bản đều đã hoàn thành:
- Cơng tác đo đạc lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất được thực hiện ở 3 cấp từ phường, xã, thị trấn; quận, huyện đến thành phố.
- Công tác giao đất, cho thuê đất trên địa bàn thành phố đã thực hiện cải cách hành chính về thủ tục; hàng năm UBND thành phố đã giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện các dự án phát triển đơ thị với diện tích trung bình khoảng 1000 ha.
* Đánh giá chung:
- Lãnh đạo thành phố Hà Nội đã tập trung chỉ đạo sát sao, tạo điều kiện đẩy mạnh công tác cấp Giấy chứng nhận tại địa phương.
- Tuy nhiên, cơng tác cấp GCN nhìn chung cịn chậm, chưa đáp ứng yêu cầu của Thành phố và nhu cầu của người dân. Nhiều phường, xã, thị trấn cịn để xảy ra tình trạng vi phạm về trình tự, thủ tục, thời gian giải quyết hồ sơ, cá biệt có trường hợp vi phạm pháp luật gây ảnh hưởng xấu đến cơng tác này của tồn Thành phố.
Nguyên nhân của tình trạng trên là:
- Về chủ quan: Lãnh đạo một số quận, huyện, phường, xã, thị trấn chưa tập trung chỉ đạo, tổ chức thực hiện cơng tác cấp GCN; số lượng cán bộ cịn thiếu so với nhu cầu công việc của địa phương. Sự phối hợp giữa các cơ quan trong việc giải quyết thủ tục cấp GCN chưa chặt chẽ và hiệu quả; việc hướng dẫn của các Sở, ngành cho UBND các quận, huyện, thị xã chưa hiệu quả. Cơ sở dữ liệu về địa chính cịn chưa đầy đủ; việc áp dụng công nghệ thông tin trong quản lý hồ sơ, xét cấp Giấy chứng nhận còn hạn chế.
- Về khách quan: các trường hợp chưa cấp GCN hầu hết là các trường hợp có nguồn gốc và quá trình sử dụng đất phức tạp, không đáp ứng các yêu cầu của pháp luật để được cấp GCN (có khoảng 112.000 trường hợp/191.835 trường hợp không đủ điều kiện theo quy định của pháp luật để được cấp GCN); một số quy định của pháp luật còn bất cập, chưa phù hợp với thực tế.
1.4.3. Thuận lợi và khó khăn trong việc triển khai cơng tác cấp GCN
1.4.3.1. Thuận lợi
Công tác đăng ký đất đai, cấp GCN của thành phố vào những năm gần đây được sự quan tâm chú trọng của Đảng và Nhà nước; việc đăng ký đất đai, cấp GCNQSDĐ sớm được hình thành và được sự ủng hộ của đông đảo nhân dân. Nhận thức của nhân dân về việc chấp hành Luật Đất đai ngày một tốt hơn, họ đã dần hiểu biết được quyền lợi cũng như nghĩa vụ của mình trong việc sử dụng đất. Vì vậy cơng tác đăng ký đất đai, cấp GCNQSDĐ dần dần được phát triển và ngày càng cần thiết đối với sự phát triển kinh tế - xã hội của đất nước.
Luật Đất đai 2013 ra đời đáp ứng kịp thời nhu cầu phát triển thực tiễn của đất nước. Bên cạnh đó các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai được ban hành kịp thời để các địa phương, các ngành tổ chức thực hiện, trong đó quy định rất chi tiết về thủ tục hành chính trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Bộ Tài nguyên và Môi trường đã ban hành những văn bản chuyên môn cụ thể để các cơ quan quản lý đất đai của các địa phương thực hiện cho phù hợp với quy định mới của Luật Đất đai 2013. Đặc biệt Bộ Tài nguyên và Môi trường đã đẩy mạnh công tác ứng dụng tin học trong công tác đo đạc, quản lý đất đai như: xây dựng hệ thống thông tin đất, phần mền quản lý hệ thống hồ sơ địa chính theo mã loại đất mới.
Công tác ban hành và tổ chức thực hiện các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và đang được triển khai thực hiện nghiêm túc trên địa bàn thành phố. Khơng ngừng nâng cao trình độ đội ngũ cán bộ cũng như đầu tư khoa học công nghệ để nâng cao kết quả trong việc quản lý đất đai, đáp ứng nhu cầu địi hỏi ngày càng cao của cơng cuộc phát triển kinh tế- xã hội của đất nước.
Công tác đo đạc lập bản đồ địa chính, lập hồ sơ địa chính, cấp GCNQSD đất, thống kê, kiểm kê đất đai và đặc biệt là giao đất, cho thê đất, thu hồi đất, thanh tra, kiểm tra đất đai, giải quyết tranh chấp đất đai, đơn thư khiếu nại, tố cáo vi phạm sử dụng đất được thực hiện, xử lý kịp thời; nguồn thu từ đất đóng góp đáng kể vào ngân sách của thành phố, trên cơ sở đó phát triển hạ tầng cơ sở kỹ thuật, chỉnh trang và phát triển đơ thị, du lịch, xây dựng các cơng trình, dự án về kinh tế –
xã hội, những chủ trương của thành phố phù hợp với những quy định củ pháp luật và được nhân dân đồng tình ủng hộ.
1.4.3.2. Khó khăn
Việc huy động nguồn lực về đất đai của thành phố đạt hiệu quả chưa cao, tồn tại tình trạng đất để hoang hoá, sử dụng sai mục đích làm cho tiến độ cấp GCNQSDĐ ở một số địa phương còn chậm.
Biến động đất đai diễn ra khá phức tạp, tài liệu hồ sơ địa chính ở một số nơi khơng đồng bộ.
Thường xun có sự thay đổi về tổ chức cán bộ ngành quản lý đất đai, nhất là ở cơ sở, dẫn đến việc theo dõi, quản lý biến động đất đai không liên tục nên số liệu, tài liệu đất đai chưa phản ánh đúng với thực tế sử dụng.
Sự am hiểu pháp luật của người dân chưa cao, vì vậy khi thực hiện cịn gặp rất hiều khó khăn như: họ không cung cấp thơng tin chính xác để giúp cán bộ chuyên môn hồn thành hồ sơ. Trong q trình đơ thị hóa như hiện nay, việc khai thác tiềm năng đất chưa sử dụng chưa thực sự được chú trọng.
Việc cấp GCNQSDĐ còn nặng nề về thủ tục hành chính; những quy định trong việc cấp GCNQSDĐ theo mẫu mới phải thể hiện nhiều thông tin như: thông tin cá nhân của chủ hộ, vợ hoặc chồng, trích lục bản đồ hoặc trích đo có ghi kích thước và các điểm toạ độ nên địi hỏi độ chính xác cao và cần phải ứng dụng phần mềm tin học, mất nhiều thời gian để cập nhật thông tin và in giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Tài liệu hồ sơ đất đai ở các địa phương phục vụ việc cấp GCNQSDĐ thường bị thất thoát và rất nhiều loại tài liệu, phục vụ việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn sai lệch rất nhiều so với thực tế, nhiều nơi đo vẽ không hết.
Do việc buông lỏng công tác quản lý đất đai trước đây nên hiện trạng sử dụng đất đã thay đổi rất nhiều so với hồ sơ quản lý (thay đổi về ranh giới thửa đất, chủ sử dụng đất, hiện trạng sử dụng đất). Thông tin về đất ở các cơ quan tài nguyên và môi trường không đủ cơ sở để giúp cho người thực hiện thụ lý hồ sơ và giải quyết hồ sơ.
Những năm qua việc đóng băng thị trường nhà đất dẫn đến khi cấp GCNQSDĐ việc thực hiện nghĩa vụ tài chính của người dân cũng ảnh hưởng đến tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
1.5. Thu hồi đất và nhu cầu nhà tái định cư trong q trình cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa
1.5.1. Khái niệm về tái định cư
Tái định cư là một khái niệm mang nội hàm khá rộng, dùng để chỉ những ảnh hưởng tác động đến đời sống của người dân do bị mất tài sản và nguồn thu nhập trong quá trình phát triển dự án gây ra, bất kể có phải di chuyển hay khơng và các chương trình nhằm khơi phục cuộc sống của họ. Tái định cư bao hàm cả việc thực hiện chính sách bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất. Tái định cư theo nghĩa hẹp là quá trình di chuyển người dân đến nơi ở mới.
Một số khái niệm có liên quan đến tái định cư - Thu hồi đất:
Thu hồi đất đang sử dụng là hình thức chuyển giao quyền sử dụng diện tích đất đai nhất định từ chủ thể này sang chủ thể khác. Hay: Thu hồi đất là việc nhà nước ra quyết định hành chính để thu lại quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất đã giao cho tổ chức, UBND xã, phường, thị trấn quản lý theo quy định của Luật đất đai năm 2003 (Điều 4 LĐĐ 2003).
- Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất:
Là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất (Đ4 LĐĐ 2003). Bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất là việc khôi phục lại giá trị tài sản, nguồn sinh sống, lợi ích vật chất và tinh thần theo nghĩa rộng cho người sử dụng đất bị ảnh hưởng do quá trình triển khai thực hiện dự án – là hình thức trách nhiệm dân sự để bù đắp những tổn thất về vật chất tinh thần cho bên thiệt hại nhưng thiệt hại này không phải do hành vi trái pháp luật (của nhà đầu tư hay của Nhà nước) gây ra, mà thực chất là kết quả của chu trình “phá hủy – tái tạo” trong quá trình phát triển đô thị và kinh tế – xã hội.
Là việc Nhà nước giúp đỡ người bị thu hồi thơng qua đào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí để di dời đến địa điểm mới.
Phân loại tái định cư
1/ Về hình thức, việc tái định cư có các dạng: - Di dân vào vùng đơ thị hóa
- Chuyển dịch nội ngoại thành, bao gồm từ việc thực hiện các chương trình cải tạo đơ thị cho tới việc chuyển dịch theo sở nguyện của người dân
- Tái định cư tại chỗ khi thực hiện các dự án chỉnh trang khu dân cư 2/ Xét về sở nguyện của người dân cũng có nhiều mức độ:
- Tái định cư tự phát: là việc mua bán đất và xây dựng trái phép không theo quy hoạch. Do việc xây dựng trái phép ở khu vực khơng có hạ tầng, giá đất rẻ nên nhiều người có thu nhập thấp, trong đó có nhiều người thuộc diện giải tỏa từ các dự án nhận tiền bồi thường tự lo chỗ ở.
- Tái định cư tự giác: là việc tái định cư để thực hiện các dự án và người dân tự giác chấp hành kế hoạch và phương thức tái định cư, kể cả việc tạo lập chỗ ở mới ở các dự án phát triển nhà
- Cưỡng bức tái định cư: thường là cưỡng bức giải tỏa và bố trí chỗ ở cho những người bị giải tỏa chưa được sự đồng thuận của họ. Nhiều trường hợp không kiên quyết đã gây ra ách tắc cho đấu tư phát triển.
3/ Xét về tính chất, tái định cư có 2 dạng:
- Tái định cư bắt buộc: để thực hiện các dự án phục vụ lợi ích chung. Nhìn chung các quốc gia trên thế giới đều xác lập quyền ưu tiên của nhà nước trong việc thu hồi đất để thực hiện các dự án này ví lợi ích quốc gia.
- Tái định cư tự nguyện: thông thường trong các dự án cải tạo đô thị ở quy