tại Điều 100 Luật Đất đai năm 2013, sử dụng ổn định trƣớc ngày 15/10/1993, đƣợc Ủy ban nhân dân xã xác nhận là phù hợp quy hoạch, không tranh chấp.
Đối tƣợng II: Những trƣờng hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà khơng có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 nhƣng đất đã đƣợc sử dụng trong khoảng thời gian từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trƣớc ngày 01 tháng 7 năm 2004.
Đối tƣợng III: Các trƣờng hợp đƣợc thôn, xã, hợp tác xã nông nghiệp, tổ chức khác, cụm trƣờng cụm dân cƣ giao đất không đúng thẩm quyền, đất lấn, chiếm, tự ý chuyển mục đích sử dụng đất từ trƣớc ngày 01/7/2014.
Đối tƣợng IV: Các trƣờng hợp mua bán chuyển nhƣợng mà ngƣời sử dụng đất khơng có giấy tờ nhƣng đã ở ổn định từ năm 1993 đến trƣớc ngày 01/7/2004: Đơn mua bán nhà đất viết tay; Giấy ủy quyền; Giấy chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất viết tay ... có xác nhận hoặc khơng có xác nhận của chính quyền địa phƣơng.
Đối tƣợng V: Ngƣời sử dụng đất thực hiện đăng ký biến động sử dụng đất nhƣ thừa kế, tặng cho, chuyển nhƣợng…
Bảng 2. 8. Phân loại theo đối tƣợng cấp Giấy chứng nhận. Đối Đối tƣợng 2015 2016 2017 2018 So sánh các năm 2016/ 2017/ 2018/ 2015 2016 2017 I 3.912 3.393 3.689 4.602 87% 109% 125% II 395 205 273 258 52% 133% 94% III 166 241 333 554 145% 138% 166% IV 838 1.458 1.419 1.301 174% 97% 92% V 277 269 297 479 97% 111% 161% Tổng cộng 5.588 5.566 6.011 7.194 100% 108% 120%
Nguồn: VPĐKĐĐ quận Lê Chân
Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giai đoạn 2015 - tháng 31/12/2018 cho thấy, mặc dù số lƣợng giấy chứng nhận cơ bản năm sau có chiều hƣớng cao hơn năm trƣớc, nhƣng chƣa đáp ứng yêu cầu của ngƣời dân.
Bên cạnh những kết quả đạt đƣợc, từ năm 2015 đến tháng 31/12/2018 quận Lê Chân còn tồn763 thửa đất đã lập hồ sơ đăng ký nhƣng chƣa đủ điều kiện cấp giấy
chứng nhận do chƣa hoàn thiện đủ hồ sơ theo qui định, trong đó: Đất giao khơng đúng thẩm quyền; nhà - đất thuộc sở hữu nhà nƣớc chƣa thanh lý theo quy định; đất có nguồn gốc lấn chiếm; đất có tranh chấp, khiếu kiện; các trƣờng hợp tự ý chuyển mục đích sử dụng đất; đất thuộc các dự án phát triển nhà ở chƣa thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định, xây dựng sai quy hoạch; đất thuộc các tổ chức đƣợc giao tự quản chƣa thực hiện việc bàn giao quỹ đất; đất an ninh - quốc phòng do các đơn vị quản lý tự giao trái thẩm quyền…
2.4.1.3 Nguyên nhân của những tồn tại, khó khăn trong công tác cấp giấy chứng nhận trên địa bàn quận
Quận Lê Chân là quận trung tâm thành phố Hải Phịng có diện tích tự nhiên khơng lớn, với 15 đơn vị hành chính, gồm 12 đơn vị hành chính thuộc Tiểu khu Lê Chân cũ có diện tích nhỏ nhƣng số lƣợng thửa đất nhiều, mật độ dân số cao, tình trạng xây dựng phức tạp, đan xen nhiều loại hình sử dụng đất; một số phƣờng hiện đang sử dụng bản đồ địa chính, hồ sơ địa chính khơng chính quy (Cát Dài), chƣa có hệ thống bản đồ địa chính chính quy (An Biên), việc xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính cịn hạn chế, do vậy rất khó khăn trong việc thống kê các thửa đất chƣa đƣợc cấp giấy chứng nhận để lập kế hoạch và tổ chức thực hiện; 3 đơn vị hành chính cịn lại (Vĩnh Niệm, Dƣ Hàng Kênh và Kênh Dƣơng) nhận bàn giao từ UBND huyện An Hải cũ có diện tích lớn, có đất nơng nghiệp và đất ni trồng thủy sản; có nhiều dự án thu hồi đất đang đƣợc triển khai, có nhiều biến động sử dụng đất nhƣ mua bán, chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất; chia tách thửa; chuyển mục đích sử dụng đất; xây dựng nhà ở… mặt khác do đặc thù của khu vực nơng thơn nên cịn phát sinh những tranh chấp về quyền sử dụng đất trong gia đình, dịng tộc rất khó giải quyết”.
Một số hộ dân khơng có nhu cầu cấp giấy chứng nhận do quan niệm đất ông cha để lại, không ai vào xâm chiếm, sử dụng đƣợc, vì vậy chƣa cần cấp giấy chứng nhận, mặt khác các thửa đất có giá trị, ở vị trí đẹp đã đƣợc cấp giấy chứng nhận, nên không cộng tác tích cực với chính quyền địa phƣơng trong việc cấp giấy chứng nhận cho các thửa, diện tích cịn lại do cơi nới, lấn, chiếm thêm.
Trình độ dân trí một số khu vực trong quận chƣa cao, ngƣời dân có tâm lý khơng muốn tìm hiểu hoặc ngại tìm hiểu các quy định về quyền và nghĩa vụ của ngƣời sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai, vì vậy họ chƣa thực sự quan tâm tới việc đăng ký quyền sử dụng đất với cơ quan Nhà nƣớc có thẩm quyền.
Kinh phí dành cho cơng tác quản lý đất đai còn hạn chế, việc điều tiết nguồn thu từ tiền sử dụng đất trích lại phục vụ công tác kê khai, đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận còn hạn hẹp, trong khi ngân sách nhà nƣớc chƣa đáp ứng đƣợc nhu cầu của địa phƣơng.
Việc thực hiện nghĩa vụ tài chính cũng là một khó khăn trong cơng tác cấp giấy chứng nhận. Nhiều thửa đất đã đƣợc lập hồ sơ đăng ký cấp giấy chứng nhận, xác định nghĩa vụ tài chính, nhƣng do số tiền sử dụng đất, lệ phí trƣớc bạ phải nộp cịn cao so với mức thu nhập bình quân của ngƣời dân, nên tình trạng nợ tiền sử dụng đất, nợ lệ phí trƣớc bạ nhiều.
Các qui định của một số văn bản pháp luật đƣợc ban hành không đồng bộ nhƣ trƣờng hợp các hộ có nhu cầu cấp giấy chứng nhận có nguồn gốc đất giao khơng đúng thẩm quyền nằm trong khu vực đất an ninh - quốc phòng hoặc đất do các đơn vị , tổ chức tự quản không đƣợc cấp giấy chứng nhận.
Quy định pháp luật, chế độ chính sách ln thay đổi và có nhiều bất cập. Tài liệu, hồ sơ địa chính lƣu trữ qua các thời kỳ khơng đầy đủ”.
Việc giải quyết tồn tại trong quản lý, sử dụng đất đai chƣa đƣợc thực hiện trọn vẹn từ trƣớc đến nay, liên quan đến trách nhiệm của nhiều ngành chức năng, nhƣng công tác phối hợp của các ngành nhƣ cơ quan thuế, cơ quan tài nguyên và môi trƣờng, cơ quan tài chính, UBND các phƣờng chƣa chặt chẽ cũng gây thêm khó khăn trong cơng tác đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Trình độ chun mơn của lực lƣợng trực tiếp làm công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận tại cơ sở nhƣ cán bộ địa chính xã, thị trấn cịn hạn chế, trên 60% cơng chức địa chính cấp xã chƣa đƣợc đào tạo chính quy, chủ yếu trình độ sơ cấp, trung cấp địa chính, quản lý đất đai.
Thực hiện chủ trƣơng chung của thành phố Hải Phòng về luân chuyển công chức để hạn chế tiêu cực trong công tác quản lý đất đai tại cơ sở, UBND huyện quận Lê Chân đã nhiều lần thực hiện việc luân chuyển cơng chức địa chính 15 phƣờng. Tuy nhiên, việc luân chuyển công chức địa chính có những hạn chế, khó khăn nhất định trong công tác xử lý tồn tại về đất đai nhƣ: Việc tra cứu hồ sơ lƣu trữ về đất đai gặp nhiều khó khăn do hồ sơ, tài liệu về công tác quản lý đất đai tại các phƣờng thƣờng đƣợc UBND phƣờng giao cơng chức địa chính kiêm nhiệm việc lƣu trữ, bảo quản hồ sơ; việc nắm bắt địa bàn, xác định nguồn gốc, thời điểm sử dụng đất… khơng bằng các cơng chức địa chính đã làm việc lâu năm tại cơ sở”.
2.4.2. Thực trạng công tác đăng ký biến động đất đai tại Quận Lê Chân
“Những năm gần đây, cùng với sự phát triển không ngừng của nền kinh tế đất nƣớc, kinh tế - xã hội quận Lê Chân cũng có những bƣớc chuyển biến nhanh theo hƣớng cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa; theo đó đất đai ngày càng có giá và biến động nhiều, đặc biệt là các phƣờng Vĩnh Niệm, Dƣ Hàng Kênh và Kênh Dƣơng. Ở những khu vực này, giá đất không cao hơn các khu vực khác trong quận, quỹ đất cịn nhiều, diện tích lớn, hệ thống cơ sở hạ tầng, giao thơng thuận tiện vì vậy thị trƣờng bất động sản phát triển rất sôi động, khéo theo nhu cầu thực hiện các quyền của ngƣời sử dụng đất nhƣ chuyển nhƣợng, tặng cho quyền sử dụng đất; chia tách thửa đất; chuyển mục đích sử dụng đất; xây dựng nhà ở.... Từ đó địi hỏi cơng tác cập nhật đăng ký biến động đất đai phải đƣợc thực hiện thƣờng xuyên, liên tục để đáp ứng yêu cầu quản lý và sử dụng đất. Tại 12 phƣờng còn lại các do gần trung tâm thành phố nên giá trị thửa đất cao, có điều kiện sản xuất kinh doanh nên phát sinh nhu cầu chuyển nhƣợng, thế chấp.