6. Cơ cấu của luận văn
2.4.2. Đối với quyền sử dụng đất được Nhà nước cho thuê
Điều 25 Nghị định số 70/2001/NĐ- CP quy định: "Sau khi kết hôn, quyền sử dụng đất mà cả vợ chồng hoặc chỉ một bên vợ hoặc chồng được Nhà nước cho thuê là tài sản chung của vợ chồng". Đây là một trong những căn cứ quan trọng xác lập quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng. Không những quyền sử dụng đất mà cả hai vợ chồng được Nhà nước cho thuê là tài sản chung của vợ chồng mà ngay cả quyền sử dụng đất mà một bên được Nhà nước cho thuê trong thời kỳ hôn nhân cũng là tài sản chung. Vì vậy, khi ly hôn việc chia quyền sử dụng đất này sẽ được thực hiện như sau:
Trước tiên, Toà án phải xác định xem thời hạn thuê đất có còn không? Nếu còn thời hạn thuê đất, Toà án sẽ căn cứ vào hình thức thuê đất cũng như nhu cầu và điều kiện sử dụng đất của hai bên vợ chồng để phân chia cho phù hợp.
Trước đây, theo quy định của Luật Đất đai năm 1993 thì vợ chồng có thể lựa chọn một trong hai hình thức thuê đất là: thuê đất trả tiền hàng năm và thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê. Nhưng theo quy định của pháp luật đất đai hiện hầnh thì vợ chồng chỉ được Nhà nước cho thuê đất dưới hình
thức thu tiền thuê đất hàng năm. Tuy nhiên, nếu vợ, chồng thuê đất trước ngày Luật đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành và đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê thì vẫn được tiếp tục sử dụng đất thuê cho đến khi hết thời hạn thuê.
Trong trường hợp cả hai bên vợ chồng đều có nhu cầu và có điều kiện trực tiếp sử dụng đất thì việc chia quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy định tại Điều 95 của Luật HN & GĐ (theo khoản 1 Điều 25 Nghị định số 70/2001/NĐ-CP). Quyền sử dụng đất mà cả hai vợ chồng được Nhà nước cho thuê hay chỉ một bên vợ hoặc chồng được Nhà nước cho thuê trong thời kỳ hôn nhân là tài sản chung của vợ chồng vì vợ, chồng đã bỏ tiền ra thuê đất của Nhà nước để sử dụng. Vì thế, khi ly hôn quyền sử dụng đất này sẽ được chia theo những nguyên tắc chung quy định tại Điều 95 Luật HN & GĐ năm 2000. Khi vợ chồng ly hôn, việc chia quyền sử dụng đất này như thế nào, trước tiên phụ thuộc vào sự thoả thuận của các bên. Chỉ khi nào các bên không thỏa thuận được và có yêu cầu thì Toà án giải quyết. Khi đó, Toà án căn cứ vào quy định tại khoản 2 Điều 95 Luật HN & GĐ năm 2000 để phân chia.
Ví dụ: Vợ chồng anh A, chị B có thuê 2 ha đất của Nhà nước để nuôi tôm từ năm 2000 trong thời hạn 10 năm. Năm 2005 hai anh chị xin ly hôn. Hiện tại cả anh A và chị B đều có thu nhập chính từ việc nuôi tôm, đều đang trực tiếp sử dụng đất đó. Như vậy cả anh A và chị B đều có quyền tiếp tục sử dụng diện tích đất này. Sau khi ly hôn, để tiếp tục được sử dụng diện tích đất này thì "Các bên phải ký lại hợp đồng thuê đất với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền" (khoản 1 Điều 25 Nghị định số 70/2001/NĐ- CP) vì trong trường hợp này chủ thể thuê đất cũng như diện tích đất thuê đã có sự thay đổi. Để việc thuê đất được hợp pháp thì các chủ thể phải ký lại hợp đồng thuê đất. Trong ví dụ trên thì anh A, chị B phải ký lại hợp đồng thuê đất với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
kiện trực tiếp sử dụng đất, thì bên đó được tiếp tục sử dụng” (khoản 2 Điều 25 Nghị định số 70/2001/NĐ- CP). Như vậy, cũng giống như đối với quyền sử dụng đất được Nhà nước giao, vợ, chồng chỉ có quyền được tiếp tục sử dụng đất thuê sau khi ly hôn nếu có nhu cầu và điều kiện trực tiếp sử dụng đất thuê này.
Bên tiếp tục sử dụng đất thuê trong trường hợp này phải ký lại hợp đồng thuê đất với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, nếu hợp đồng thuê đất trước đây do bên kia hoặc cả hai người đứng tên (khoản 2 Điều 25 Nghị định số 70/2001/NĐ- CP). Từ quy định trên chúng ta thấy rằng nếu hợp đồng thuê đất trước kia do chính bên được tiếp tục sử dụng đất đứng tên thì sau khi ly hôn bên đó không phải ký lại hợp đồng thuê đất nữa vì chủ hợp đồng thuê quyền sử dụng đất và diện tích đất thuê là như nhau.
Trong trường hợp vợ chồng đã đầu tư vào tài sản có trên đất thì những tài sản đầu tư trên đất là tài sản chung của vợ chồng, bởi họ đã bỏ tiền của, công sức để đầu tư. Vì vậy, "Khi ly hôn bên được tiếp tục sử dụng đất phải thanh toán cho bên kia một phần giá trị tài sản đã đầu tư trên đất mà người đó được hưởng vào thời điểm chia tài sản khi ly hôn, căn cứ vào tài sản và công sức đầu tư của bên kia, trừ trường hợp có thoả thuận khác" (khoản 2 Điều 25 Nghị định số 70/2001/NĐ - CP). Như vậy, việc phân chia giá trị tài sản đã đầu tư trên đất của vợ chồng khi ly hôn trước tiên sẽ do hai bên thoả thuận. Nếu không thoả thuận được thì bên tiếp tục sử dụng đất có nghĩa vụ thanh toán cho bên kia phần giá trị của tài sản mà bên đó được hưởng tính vào thời điểm chia tài sản, dựa trên tài sản và công sức đầu tư của người đó.
Nếu vợ, chồng thuê đất trước ngày 1/7/2004 (ngày Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành) và trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê, thì khi ly hôn việc chia quyền sử dụng đất thuê sẽ được thực hiện theo quy định tại khoản 3 Điều 25 Nghị định số 70/2001/NĐ - CP: "Trong trường hợp vợ, chồng đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê, thì khi ly hôn, các bên thoả
thuận về việc sử dụng đất đó và thanh toán cho nhau phần tiền thuê đất đã nộp trong thời gian thuê đất còn lại". Đối với trường hợp này vấn đề xác định bên nào có nhu cầu và điều kiện trực tiếp sử dụng đất không đặt ra. Trong trường hợp này, pháp luật đề cao sự thoả thuận của các bên, các bên tự thoả thuận với nhau về việc sử dụng đất thuê, về thanh toán tiền thuê đất đã nộp trong thời gian thuê đất còn lại.
Cũng theo quy định tại khoản 3 Điều 25 này thì: "Trong trường hợp một bên được tiếp tục sử dụng toàn bộ diện tích đất, thì phải thanh toán cho bên kia một nửa số tiền thuê đất tương ứng với thời gian thuê đất còn lại, kể từ thời điểm chia tài sản khi ly hôn, trừ trường hợp có thoả thuận khác". Số tiền thuê đất mà hai vợ chồng phải trả cho cả thời gian thuê là tài sản chung của vợ chồng. Vì thế, khi ly hôn, bên tiếp tục sử dụng toàn bộ diện tích đất phải thanh toán cho bên kia một nửa số tiền thuê đất tương ứng với thời gian thuê đất còn lại, trừ khi hai bên có thoả thuận khác.
Tương tự như trường hợp trên, nếu các bên đã đầu tư vào tài sản có trên đất, thì bên tiếp tục thuê đất phải thanh toán cho bên kia một phần giá trị tài sản đã đầu tư trên đất vào thời điểm chia tài sản khi ly hôn, căn cứ vào tài sản và công sức đầu tư của bên kia, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác (khoản 3 Điều 25 Nghị định số 70/2001/NĐ - CP).
Tóm lại, quyền sử dụng đất mà vợ, chồng được Nhà nước cho thuê là tài sản chung của vợ chồng. Vì vậy, khi ly hôn, việc chia quyền sử dụng đất này được thực hiện theo những nguyên tắc chung quy định tại Điều 95 Luật HN & GĐ năm 2000 và những quy định khác có liên quan. Trên thực tế, việc giải quyết tranh chấp về tài sản có liên quan đến quyền sử dụng đất được Nhà nước cho thuê của vợ chồng là rất khó khăn, phức tạp, bởi tính đặc thù của loại quan hệ pháp luật này cũng như tầm quan trọng của quyền sử dụng đất thuê đối với hai bên vợ chồng.