- Điều kiện huy động vốn bằng hình thức ứng tiền trƣớc: Chủ đầu tƣ
2.1.32.1. Mua bán nhà ở hình thành trong tương lai theo hình thức ứng tiền trước
ứng tiền trước
Một là,2.1.2.1.1. Đ điều kiện ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành
trong tương lai theo hình thức ứng tiền trước
Các điều kiện để chủ đầu tƣ đƣợc ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tƣơng lai theo hình thức ứng tiền trƣớc đƣợc quy định tại điểm đ, khoản 3, Điều 9 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP. Trong đó có điều kiện về ""đã xây dựng xong phần móng của nhà ở"". Mặc dù, Công văn số 65/BXD-QLN ngày 10/11/2007 của Bộ Xây dựng đã có hƣớng dẫn về điều kiện này nhƣng vẫn chƣa rõ ràng. Công văn số 65/BXD-QLN có dẫn chiếu tới việc nghiệm thu kỹ thuật theo quy định của pháp luật về xây dựng nhƣng theo tìm hiểu của tác giả thì chƣa có quy định về vấn đề này. Do chƣa có quy định cụ thể nên trên thực tế các chủ đầu tƣ vẫn cố tình ""lách luật"" để đảm bảo điều kiện này nhằm mục đích huy động vốn thơng qua hình thức ứng tiền trƣớc, ví dụ nhƣ trƣờng hợp Cơng ty liên doanh Phú Mỹ Hƣng đã áp dụng hình thức ký quỹ
""tiền thành ý"" từ khách hàng đặt trƣớc để mua căn hộ tại dự án khu căn hộ
Sky Garden III (trong văn bản gửi Sở Xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh giải
trình liên quan đến dự án khu căn hộ Sky Garden III, Công ty Phú Mỹ Hƣng viện dẫn hiện chƣa có quy định rõ ràng nhƣ thế nào là hồn tất phần móng của cơng trình nên Cơng ty khơng vi phạm điều kiện huy động vốn khi cho khách hàng ký quỹ "tiền thành ý" đặt trƣớc để mua căn hộ)hay nhƣ trƣờng hợp Công ty cổ phần Vạn Phát Hƣng, chủ đầu tƣ dự án khu căn hộ Phú Xuân tại
Formatted: Space Before: 9 pt
Formatted: Font: Not Bold, Italic
Formatted: Portuguese (Brazil)
Formatted: Font: 14 pt, Portuguese (Brazil) Formatted: Portuguese (Brazil)
Formatted: Font: 14 pt, Portuguese (Brazil) Formatted: Portuguese (Brazil)
Formatted: Font: 14 pt, Portuguese (Brazil) Formatted: Portuguese (Brazil)
Formatted: Font: 14 pt, Portuguese (Brazil) Formatted: Portuguese (Brazil)
huyện Nhà Bè (Thành phố Hồ Chí MinhThành phố Hồ Chí Minh) thực hiện cho khách hàng giữ chỗ với số tiền giữ chỗ 30 triệu đồng/căn hộ ((1) Trong
văn bản gửi Sở Xây dựng TP.Hồ Chí Minh giải trình liên quan đến dự án khu căn hộ Sky Garden III, Cơng ty Phú Mỹ Hƣng viện dẫn hiện chƣa có quy định rõ ràng nhƣ thế nào là hồn tất phần móng của cơng trình nên Công ty không vi phạm điều kiện huy động vốn khi cho khách hàng ký quỹ "tiền thành ý" đặt trƣớc để mua căn hộ. (2) Công ty cổ phần Vạn Phát Hƣng thực hiện cho khách hàng giữ chỗ với số tiền giữ chỗ 30 triệu đồng/căn hộ khi dự án khu căn hộ Phú Xuân vẫn chƣa xong khâu thiết kế, chƣa có giấy phép xây dựng, dự kiến phải 6 tháng sau mới khởi công và 1 năm sau mới xây xong phần móng. Cơng ty lý giải: Số tiền 30 triệu đồng/căn hộ là sự tự nguyện đóng góp để giữ chỗ của khách hàng, khơng phải hình thức huy động vốn của Công ty nên Công ty không phạm luật).
Liên quan đến điều kiện huy động vốn thơng qua hình thức ứng tiền trƣớc của bên mua nhà cịn phát sinh một vấn đề đó là sự không thống nhất giữa Luật Nhà ở số 56/2005/QH11 và Luật Kinh doanh Bất động sảnLuật Kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11 [17]. Điều 39 Luật Nhà ở số
56/2005/QH11 quy định: ""Trường hợp chủ đầu tư huy động vốn từ tiền ứng
trước của người có nhu cầu mua hoặc thuê nhà ở thì chỉ được áp dụng trong trường hợp thiết kế nhà ở đã được phê duyệt và đã được xây dựng xong phần móng"" [ 41]. Khoản 1, Điều 14 Luật Kinh doanh Bất động sảnLuật Kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11 lại quy định: ""Việc ứng tiền trước
được thực hiện nhiều lần, lần đầu chỉ được thực hiện khi chủ đầu tư đã xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ cho bất động sản theo nội dung, tiến độ của dự án đã được phê duyệt"" [ 39]. Khoản 1, Điều 4 Nghị định số 153/2007/NĐ-
CP hƣớng dẫn Luật Kinh doanh Bất động sảnLuật Kinh doanh bất động sản
quy định cụ thể hơn về điều kiện này nhƣ sau:
"Việc ứng tiền trước phải được thực hiện nhiều lần, lần đầu
chỉ được huy động khi chủ đầu tư đã bắt đầu triển khai xây dựng cơ
Formatted: Font: 14 pt
Formatted: Font: 14 pt, Portuguese (Brazil)
Formatted: Font: 14 pt
Formatted: Condensed by 0.3 pt
Formatted: Condensed by 0.2 pt Formatted: Condensed by 0.2 pt
sở hạ tầng kỹ thuật theo tiến độ và nội dung của dự án đã được phê duyệt. Các lần huy động tiền ứng trước tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng nhà, cơng trình đó" [21 ].
Hiện nay quy định pháp luật chƣa có hƣớng dẫn cụ thể về việc ""đã
bắt đầu triển khai xây dựng cơ sở hạ tầng"", tuy nhiên nếu nhìn vào câu chữ của điều khoản này thì ta có thể hiểu chủ đầu tƣ hồn tồn có thể huy động vốn thơng qua hình thức ứng tiền trƣớc của bên mua nhà ngay khi bắt đầu triển khai xây dựng những hạng mục đầu tiên cho cơng trình nhƣ đào đất để đóng cọc làm móng nhà, làm đƣờng phục vụ cho việc vận chuyển nguyên vật liệu, xây dựng nhà ở, lán, trại cho cơng nhân… Trong khi đó, Luật Nhà ở số 56/2005/QH11 yêu cầu chủ đầu tƣ chỉ đƣợc huy động vốn khi đã xây dựng xong phần móng nhà. Rõ ràng giữa Luật Nhà ở số 56/2005/QH11 và Luật Kinh doanh Bất động sảnLuật Kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11 đã
có sự ""vênh"" nhau nhất định khi điều chỉnh về vấn đề này. Luật Nhà ở thì
""bảo vệ khách hàng"" cịn luật Kinh doanh Bất động sảnLuật Kinh doanh bất động sản thì dƣờng nhƣ lại ""ƣu ái"" hơn cho nhà đầu tƣ. Điều này dẫn đến
tình trạng áp dụng pháp luật khơng thống nhất trên thực tế và hoạt động huy động vốn thơng qua hình thức ứng tiền trƣớc trở nên ""tùy tiện"", khó kiểm
sốt.
Hai là,2.1.2.1.2. H hạn chế của các hình thức huy động vốn
Các dự án xây dựng nhà ở thƣờng có quy mơ lớn, thời gian xây dựng dài, chi phí đầu tƣ có khi lên đến hàng nghìn tỷ đồng. Trong khi đó vốn tự có (vốn chủ sở hữu) là một phần rất nhỏ, do vậy chủ đầu tƣ cần huy động vốn từ các nguồn khác nhau nhƣ vốn vay ngân hàng, vốn huy động từ khách hàng ứng trƣớc, huy động từ thị trƣờng chứng khoán, trái phiếu, các tổ chức tín dụng
…...
Formatted: Line spacing: Exactly 23.1 pt
Formatted: Font: Not Bold, Italic
Hiện nay, theo quy định của pháp luật thì chủ đầu tƣ chỉ đƣợc phép huy động vốn thơng qua 05 (năm) hình thức đƣợc quy định tại Điều 9 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP. Tuy nhiên, theo ý kiến của tác giả thì quy định này có nhiều cứng nhắc, làm ảnh hƣởng đến quyền huy động vốn cũng nhƣ khả năng thu hút đầu tƣ của chủ đầu tƣ dự án nhƣ chỉ cho phép vay vốn từ các tổ chức tín dụng, quỹ đầu tƣ, cịn việc vay vốn từ các tổ chức, cá nhân khác lại không đƣợc đề cập đến mặc dù nguồn vốn này khá lớn. Trên thực tế, các chủ đầu tƣ vẫn ngầm thực hiện hình thức huy động này dƣới dạng gần giống nhƣ hình thức ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tƣơng lai theo hình thức ứng tiền trƣớc. Theo đó, ngay từ khi bắt đầu triển khai dự án, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đã thực hiện việc huy động vốn của ngƣời dân thơng qua ký hợp đồng vay vốn có kèm điều kiện ƣu đãi mua nhà. Doanh nghiệp có cam kết rõ ràng là trong thời gian vay vốn, ngƣời dân sẽ đƣợc hƣởng lãi theo nhƣ lãi suất ngân hàng. Và nếu sau khi dự án nhà ở hồn thành, ai có nhu cầu mua nhà sẽ đƣợc khấu trừ tiền đã cho vay vào tiền mua nhà, cịn ai khơng mua thì đƣợc trả lại tiền vay bao gồm cả tiền gốc và tiền lãi (nếu có). Rõ ràng, việc huy động vốn của doanh nghiệp này là không vi phạm pháp luật, mặc dù ai cũng hiểu hầu hết những ngƣời cho vay chủ yếu là có mục đích mua nhà, hay nói cách khác đây là ""biến tƣớng"" của hình thức
mua nhà ứng tiền trƣớc. Thiết nghĩ hình thức huy động vốn này là cần thiết, mang lại lợi ích cho cả chủ đầu tƣ và bên cho vay, nguồn vốn huy động lại khá lớn. Do vậy, pháp luật cần có quy định bổ sung để hợp thức hóa hình thức huy động vốn này.