Điều 13 Nghị định số 83/2010/NĐ-CP quy định ngƣời yêu cầu đăng ký nộp hồ sơ xóa đăng ký khi có một trong các căn cứ sau: chấm dứt nghĩa vụ đƣợc bảo đảm; hủy bỏ hoặc thay thế giao dịch bảo đảm đã đăng ký bằng giao dịch bảo đảm khác; thay thế toàn bộ tài sản bảo đảm bằng tài sản khác; xử lý xong toàn bộ tài sản bảo đảm;Ầ.
Tại Điều 130 Luật Đất đai năm 2003 quy định: Sau khi hoàn thành xong nghĩa vụ trả nợ, người đã thế chấp gửi đơn xin xóa đăng ký thế chấp đến nơi đã đăng ký thế chấp. Trong thời hạn không quá năm ngày làm việc, kể từ ngày nhận được Đơn xin xóa đăng ký thế chấp, xóa đăng ký bảo lãnh, Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất kiểm tra việc hoàn thành nghĩa vụ trả
nợ của người xin xóa đăng ký thế chấp, xóa đăng ký bảo lãnh và thực hiện việc xóa đăng ký thế chấpẦ Trên thực tế, quy định này đƣợc các tổ chức
hành nghề công chứng hiểu và áp dụng không đúng. Khi các bên tham gia giao dịch chƣa hoàn thành nghĩa vụ trả nợ mà chỉ yêu cầu sửa đổi bổ sung Hợp đồng thế chấp thì cơ quan cơng chứng vẫn yêu cầu phải có xác nhận đã xóa đăng ký từ cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm thì mới cơng chứng vào Biên bản sửa đổi bổ sung Hợp đồng thế chấp. Điều này cho thấy các cơ quan công chứng đã thực hiện không đúng quy định pháp luật, gây ảnh hƣởng đến quyền, lợi ắch của các NHTM là Bên nhận thế chấp, làm tăng tắnh rủi ro của giao dịch cũng nhƣ làm phát sinh thêm thủ tục cho các ngân hàng và Bên bảo đảm tại các cơ quan hữu quan này. Trong khi đó, Nghị định số 83/2010/NĐ-CP và Thơng tƣ liên tịch số 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT quy định việc xóa đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất chỉ trên cơ sở Đơn yêu cầu xóa đăng ký (và có sự đồng ý của bên nhận thế chấp). Về vấn đề này, pháp luật một số nƣớc nhƣ: BLDS Pháp (Điều 2158) cũng có quy định tƣơng tự về thủ tục thủ tục xóa đăng ký thế chấp bất động sản, theo đó ngƣời yêu cầu xóa đăng ký chỉ cần "Ầnộp Đơn cho Phòng đăng ký giao dịch bảo đảm bản sao văn bản công
chứng ghi nhận sự thỏa thuận hoặc bản sao bản án" [24].
Nhƣ vậy, chúng tôi cho rằng nội dung này trong pháp luật đất đai hiện hành của Việt Nam cần đƣợc xem xét, sửa đổi để đảm bảo tắnh thống nhất trong việc áp dụng quy định của pháp luật vì việc hoàn thành nghĩa vụ trả nợ là quan hệ dân sự, kinh tế thuộc quyền tự định đoạt, thỏa thuận của các bên tham gia giao dịch, Nhà nƣớc không cần thiết can thiệp vào mối quan hệ này bằng việc giao trách nhiệm cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất kiểm tra việc hoàn thành nghĩa vụ trả nợ đó trƣớc khi thực hiện xóa đăng ký thế chấp.
Bên cạnh đó, Luật Đất đai năm 2003 chỉ quy định một trƣờng hợp xóa đăng ký thế chấp là sau khi hoàn thành xong nghĩa vụ trả nợ. Quy định này không phù hợp với nội dung tại khoản 2 Điều 717 BLDS là xóa đăng ký khi hợp đồng thế chấp chấm dứt gồm các trƣờng hợp nhƣ: hợp đồng đã hoàn
thành, theo thỏa thuận của các bên và Điều 13 Nghị định số 83/2010/NĐ-CP về các trƣờng hợp xóa đăng ký giao dịch bảo đảmẦcũng nhƣ vi phạm nguyên tắc tự thỏa thuận, tự chịu trách nhiệm của các bên tham gia giao dịch trong việc xóa đăng ký.
Để khắc phục những bất cập trong các quy định nêu trên, đề nghị các Bộ, ngành có liên quan cần sớm rà sốt, nghiên cứu, sửa đổi những quy định khơng cịn phù hợp trong Luật Đất đai năm 2003 đồng thời ban hành văn bản hƣớng dẫn cụ thể, thống nhất cách áp dụng quy định của pháp luật của các tổ chức hành nghề cơng chứng, góp phần bảo đảm quyền lợi cho các chủ thể tham gia giao dịch bảo đảm.