Phần 2 Tổng quan tài liệu
2.2. Chính sách bồi thường,hỗ trợ và tái định cư của một số nước trên thế giới
MỘT SỐ NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI
2.2.1. Trung Quốc
Trong trường hợp Nhà nước thu hồi đất của người đang sử dụng để sử dụng vào mục đích công cộng, lợi ích quốc gia...thì Nhà nước có chính sách bồi thường và tổ chức TĐC cho người bị thu hồi đất. Vấn đề bồi thường cho người có đất bị thu hồi được pháp luật đất đai Trung Quốc quy định như sau:
Về thẩm quyền thu hồi đất: Theo pháp luật đất đai Trung Quốc thì chỉ có Chính phủ (Quốc vụ viện) và chính quyền tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương mới có quyền thu hồi đất. Quốc vụ viện có thẩm quyền thu hồi đất nông nghiệp từ 35 ha trở lên và 70 ha trở lên đối với các loại đất khác. Dưới hạn mức này thì do chính quyền tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ra quyết định thu hồi đất. Đất nông nghiệp sau khi thu hồi sẽ chuyển từ đất thuộc sở hữu tập thể thành đất thuộc sở hữu nhà nước. Về trách nhiệm bồi thường: Pháp luật đất đai Trung Quốc quy định, người nào sử dụng đất thì người đó có trách nhiệm bồi thường. Phần lớn tiền bồi thường do người sử dụng đất trả. Tiền bồi thường bao gồm các khoản như lệ phí sử dụng đất phải nộp cho Nhà nước và các khoản tiền trả cho người có đất bị thu hồi. Ngoài ra, pháp luật đất đai Trung Quốc còn quy định mức nộp lệ phí trợ cấp đời sống cho người bị thu hồi đất là nông dân cao tuổi không thể chuyển đổi sang ngành nghề mới khi bị mất đất nông nghiệp (Nguyễn Thắng Lợi, 2008).
Các khoản phải trả cho người bị thu hồi đất gồm tiền bồi thường đất đai, tiền trợ cấp TĐC, tiền bồi thường hoa màu và tài sản trên đất. Cách tính tiền bồi thường đất đai và tiền trợ cấp TĐC căn cứ theo giá trị tổng sản lượng của đất đai những năm trước đây rồi nhân với một hệ số do Nhà nước quy định. Còn đối với tiền bồi thường hoa màu và tài sản trên đất thì xác định theo giá thị trường tại thời điểm thu hồi đất.
Về nguyên tắc bồi thường: Các khoản tiền bồi thường phải đảm bảo cho người dân bị thu hồi đất có chỗ ở bằng hoặc cao hơn so với nơi ở cũ. Ở Bắc Kinh, phần lớn các gia đình dùng số tiền bồi thường đó cộng với khoản tiền tiết kiệm của họ có thể mua được căn hộ mới. Còn đối với người dân ở khu vực nông thôn có thể dùng khoản tiền bồi thường mua được hai căn hộ ở cùng một nơi. Tuy nhiên, ở thành thị, cá biệt cũng có một số gia đình sau khi được bồi thường
cũng không mua nổi một căn hộ để ở. Những đối tượng trong diện giải toả mặt bằng thường được hưởng chính sách mua nhà ưu đãi của Nhà nước, song trên thực tế họ thường mua nhà bên ngoài thị trường. Về tổ chức thực hiện và quản lý giải toả mặt bằng: Cục quản lý tài nguyên đất đai ở các địa phương thực hiện việc quản lý giải toả mặt bằng. Người nhận khu đất thu hồi sẽ thuê một đơn vị xây dựng giải toả mặt bằng khu đất đó, thường là các đơn vị chịu trách nhiệm thi công công trình trên khu đất giải toả. Về cách thức bồi thường về nhà ở: Trung Quốc giải quyết vấn để nhà ở cho dân sau khi giải tỏa mặt bằng thông qua việc trả tiền bồi thường về nhà ở. Số tiền này được xác được định bao gồm: Giá cả xây dựng lại nhà ở, sự chênh lệch giữa giá xây dựng lại nhà mới và nhà cũ; giá đất tiêu chuẩn; trợ cấp về giá cả. Nhìn chung hệ thống pháp luật về bồi thường và TĐC của Trung Quốc đều nhằm bảo vệ những người mà mức sống có thể bị giảm do việc thu hồi đất để thực hiện các dự án (Nguyễn Thắng Lợi, 2008).
2.2.2. Hàn Quốc
Đối với các dự án do Nhà nước đầu tư như đường cao tốc, khu đô thị, khu công nghiệp và các dự án cơ sở hạ tầng quan trọng khác thì Nhà nước quyết định trưng mua đất đai của người đang có quyền sở hữu. Diện tích đất Nhà nước quyết định trưng mua thực hiện theo qui hoạch sử dụng đất. Tổ chức được giao nhiệm vụ bồi thường thực hiện hiệp thương với người sở hữu đất và tài sản gắn với đất trên cơ sở giá đất và giá tài sản do tổ chức hoặc cá nhân hành nghề định giá xác định. Trường hợp chỉ hiệp thương được với đại bộ phận chủ sở hữu đất (trên 85%) thì phần diện tích đất còn lại Nhà nước thực hiện cưỡng chế thu hồi.
Luật phát triển đô thị của Hàn Quốc quy định các dự án phát triển đô thị do tư nhân là chủ đầu tư sẽ thực hiện bằng cách tái cơ cấu đất (tự chuyển đổi mục đích sử dụng đất), thu hồi quyền sở hữu hoặc kết hợp cả hai hình thức này. Theo đó, nếu dự án này phục vụ lợi ích cộng đồng, chủ dự án sở hữu hơn 2/3 diện tích mảnh đất hoặc được sự đồng ý của 2/3 các chủ đất khác thì có thể được cho quyền thu hồi quyền sở hữu phần diện tích còn lại, đối với các loại dự án còn lại thì chủ dự án phải là chủ sở hữu của 95% diện tích hoặc phải được sự đồng ý của 95% các chủ sở hữu khác mới được phép thu hồi phần diện tích còn lại để thực hiện dự án.
Chính sách thu hồi và bồi thường tại Hàn Quốc được điều tiết bởi các đạo luật: Luật thu hồi đất năm 1962; Luật thu hồi đất cho các dự án công và bồi thường năm 2000; Luật bồi thường đất đai.
Luật thu hồi đất và bồi thường của Hàn Quốc là bộ luật chung quy định các nguyên tắc và thủ tục thu hồi đất, bồi thường và tái định cư. Nó được áp dụng cho mọi trường hợp, trừ khi có điều khoản đặc biệt nào nằm trong đạo luật khác. Việc thực hiện cụ thể sẽ được quy định chi tiết hơn trong Quyết định của Tổng thống.
Toàn bộ chi phí thu hồi đất và tái định cư, bao gồm bồi thường, di dời, phục hồi sinh kế (nếu có) sẽ thuộc chi phí của dự án. Chủ dự án phải trả trước những khoản trên. Để tính toán mức bồi thường Hàn Quốc sử dụng hệ thống chính thức giá bất động sản, theo đó giá trị gần đúng với giá thị trường. Giá trị đất và tòa nhà được định giá bởi 2 thẩm định viên tư nhân. Người bị thu hồi có thể khuyến nghị thêm một thẩm định viên nữa. Giá trung bình do các thẩm định viên đưa ra là giá để quyết định mức bồi thường.
Đối với trường hợp tái định cư, ngoài khoản bồi thường, người bị di dời có thể chọn khu vực nhà, nhà ở hoặc khoản trợ cấp di dời. Một khu vực tái định cư phải có đầy đủ dịch vụ, do chủ dự án chi trả, kể cả chi phí di chuyển. Đất cấp cho người tái định cư có mức giá bằng 80% chi phí phát triển (Đào Trung Chính, 2014).
2.2.3. Australia
Luật đất đai của Australia quy định đất đai của quốc gia thuộc sở hữu Nhà nước và sở hữu tư nhân. Luật đất đai bảo hộ tuyệt đối quyền lợi và nghĩa vụ của chủ sở hữu đất đai. Chủ sở hữu có quyền cho thuê, chuyển nhượng, thế chấp, thừa kế theo di chúc mà không có sự cản trở nào, kể cả việc tích luỹ đất đai. Theo Luật về thu hồi tài sản của Australia năm 1989 có hai loại thu hồi đất, đó là thu đất bắt buộc và thu đất tự nguyện. Trong đó: Thu hồi đất tự nguyện được tiến hành khi chủ đất cần được thu hồi đất. Trong thu đất tự nguyên không có quy định đặc biệt nào được áp dụng mà việc thoả thuận đó là nguyên tắc cơ bản nhất. Chủ có đất cần được thu hồi và người thu hồi đất sẽ thoả thuận giá bồi thường đất trên tinh thần đồng thuận và căn cứ vào thị trường. Không có bên nào có quyền hơn bên nào trong thoả thuận và cũng không bên nào được áp đặt đối với bên kia; thu hồi đất bắt buộc được Nhà nước Australia tiến hành khi Nhà nước có nhu cầu sử dụng đất cho các mục đích công cộng và các mục đích khác. Thông thường, nhà nước có được đất đai thông qua đàm phán.
Nguyên tắc của bồi thường được quy định tại điều 55 Đạo luật quản lý đất đai như sau: Nguyên tắc “giá trị đối với chủ sở hữu” thừa nhận rằng MBT cao hơn giá trị thị trường. Giá trị đối với chủ sở hữu bao gồm: Giá trị thị trường của lợi ích BAH; giá trị đặc biệt do sở hữu hoặc việc SDĐ bị thu hồi; thiệt hại về
tiếng ổn hoặc các thiệt hại khác; không tính đến phần giá trị tài sản tăng thêm hay giảm đi do bị thu hồi. Giá tính mức bồi thường là giá thị trường hiện tại, được quyết định với cơ quan quản lý với sự tư vấn của người đứng đầu cơ quan định giá. Giá thị trường được xác định là mức tiền mà tài sản đó có thể bán được một cách tự nguyện, sẵn sàng ở một thời điểm nhất định giá là công bằng và theo giá thị trường(Bộ Tài nguyên và môi trường, 2012).
Theo Luật về thu hồi tài sản năm 1989 và Luật quản lý đất đai Australia chỉ có một hình thức bồi thường duy nhất là bồi thường bằng tiền mặt. Như vậy, so với Trung Quốc hình thức bồi thường của Australia có phần hạn chế hơn. Hàn Quốc cũng sử dụng một hình thức bồi thường bằng tiền mặt, tuy nhiên nếu người dân không đồng ý nhận tiền mặt thì việc bồi thường sẽ được trả bằng trái phiếu do chủ thực hiện dự án phát hành.
2.2.4. Bài học kinh nghiệm về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho Việt Nam
Qua nghiên cứu chính sách bồi thường, hỗ trợ GPMB và tái định cư của một số nước, Việt Nam chúng ta cần học hỏi các kinh nghiệm để tiếp tục hoàn thiện chính sách bồi thường, hỗ trợ GPMB ở một số điểm sau:
- Quan tâm hơn nữa đối với việc lập quy hoạch và xây dựng các khu tái định cư; các chế độ chính sách của những người bị thu hồi đất; giá cả bồi thường phải sát với giá thị trường; xử lý hài hoà lợi ích và quyền lợi của người bị thu hồi đất, chủ đầu tư với Nhà nước.
- Công khai hoá đầy đủ các thông tin liên quan về dự án cũng như chính sách BT,HT&TĐC cho các hộ dân bị thu hồi được biết, được bàn và kiểm tra.
- Cần phải xác định các trường hợp áp dụng biện pháp Nhà nước thu hồi đất: Cần phải làm rõ quy định “ Nhà nước thu hồi đất vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng ” là những trường hợp nào; Cần xác định chỉ áp dụng biện pháp Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế trong trường hợp dự án đó được đầu tư bằng nguồn vốn ngân sách nhà nước theo như kinh nghiệm của Hàn Quốc.
- Tăng cường vai trò của cơ quan hành chính nhà nước trong trường hợp chủ đầu tư tự thỏa thuận với người dân để có đất thực hiện dự án đầu tư: Thực tế trong quá trình thương lượng, thỏa thuận với người dân, nhà đầu tư thường gặp khó khăn trong việc tìm được tiếng nói đồng thuận tuyệt đối mà luôn có một bộ
phận người không muốn hợp tác với nhà đầu tư để chuyển nhượng quyền sử dụng đất của họ. Từ đó, dẫn đến tình trạng dự án không triển khai được, phá vỡ quy hoạch đã được duyệt. Đối với trường hợp này có thể áp dụng bài học từ Hàn Quốc, sau khi đã thỏa thuận được với đa số người dân (Hàn Quốc quy định là 85%) thì đối với trường hợp còn lại sẽ bị cưỡng chế thu hồi đất và áp dụng giá bồi thường đã thỏa thuận được với đa số.
- Cần ưu tiên áp dụng cơ chế tham vấn cộng đồng nhằm tạo sự đồng thuận cao từ phía người sử dụng đất, hạn chế các trường hợp thu hồi đất phải sử dụng biện pháp cưỡng chế. Cơ chế tham vấn sẽ giúp Nhà nước và người sử dụng đất trao đổi, chia sẻ ý kiến, quan điểm của nhau để tìm ra tiếng nói chung trong việc xác định chính sách bồi thường, GPMB.