dụng đất và giải pháp điều hòa các mối quan hệ lợi ích
4.2.5.1. Hoàn thiện cơ chế chính sách liên quan đến nghĩa vụ và trách nhiệm của các đơn vị được nhận đất thu hồi sử dụng vào các mục đích phát triển khu công nghiệp, khu đô thị…
- Về nghĩa vụ: Đối với các doanh nghiệp, các chủ đầu tư, các khu công nghiệp, khu chế xuất, khu đô thị mới,... cần đề cao trách nhiệm trước dân. Về quản lý nhà nước, khi ban hành các văn bản chính sách, các văn bản có liên quan đến vấn đề này cần quy định rõ:
Thứ nhất, những gì đã cam kết, đã hứa trước dân trong quá trình thu hồi ĐNN
phải được chủ đầu tư và doanh nghiệp thực hiện nghiêm túc. Xoá bỏ tình trạng đùn đẩy, né tránh trách nhiệm, gây mất lòng tin đối với người dân.
Thứ hai, cần quy định thời gian sử dụng lao động có đất bị thu hồi của địa
phương làm việc trong các doanh nghiệp để khắc phục tình trạng thu hút lao động chỉ là hình thức để rồi sau một thời gian ngắn lại đào thải lao động. Cần xác lập các hợp đồng với thời gian hợp đồng lao động ít nhất là 5 năm. Quá thời hạn đó, nếu doanh nghiệp thấy người lao động không đáp ứng được yêu cầu công việc mới sa thải lao
Thứ ba, khi xây dựng phương án đầu tư của từng dự án, phải ghi rõ các khoản
chi phí đào tạo nghề cho người có đất bị thu hồi một cách cụ thể, rõ ràng, công khai để người dân biết và giám sát quá trình thực hiện. Nên chăng nên giao phần kinh phí cho các chủ dự án về đào tạo nghề và thu hút lao động để họ chủ động và buộc rõ trách nhiệm của họ trong thu hút lao động.
Thứ tư, chủ dự án và các doanh nghiệp, chủ động phối hợp với chính quyền
địa phương và các cơ sở đào tạo để tuyển sinh, tổ chức các lớp dạy nghề cho người dân có đất bị thu hồi tại doanh nghiệp. Một mặt nâng cao chất lượng đào tạo nghề theo yêu cầu của chủ sử dụng lao động. Mặt khác tạo những điều kiện sử dụng hợp lý và đúng mục đích nguồn quỹ hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp đối với bộ phận lao động có thể thu hút vào các khu công nghiệp.
- Đối với quyền lợi: Bắc Ninh sẽ tăng cường công tác vận động xúc tiến đầu tư vào các khu công nghiệp và đô thị. Thực hiện tốt việc giải quyết, xử lý và tháo gỡ các khó khăn cho các doanh nghiệp, kể cả doanh nghiệp đang ở giai đoạn xây dựng và doanh nghiệp đã bước vào sản xuất kinh doanh; doanh nghiệp đầu tư vào khu công nghiệp hay khu đô thị.
Hoàn thiện quy định về quản lý các khu công nghiệp và đô thị theo hướng cụ thể, rõ ràng, minh bạch. Cải cách thủ tục hành chính theo hướng đơn giản, gọn nhẹ, hiệu quả, phù hợp với các thông lệ quốc tế, nhất là ở những khu công nghiệp, đô thị có các dự án đầu tư của nước ngoài trên địa bàn tỉnh.
Thực hiện tốt các hoạt động quản lý trong giải quyết, tháo gỡ những vướng mắc, khó khăn của các doanh nghiệp đầu tư vào các khu công nghiệp và đô thị
4.2.5.2. Đổi mới và hoàn thiện các chính sách xã hội trong công tác thu hồi và giải quyết việc làm ổn định đời sống của người có ĐNN bị thu hồi
Ở Bắc Ninh, vấn đề xã hội trong các khu công nghiệp và khu vực liền kề đã và đang nẩy sinh các yêu cầu bức thiết trong phát triển các cơ sở hạ tầng xã hội nhằm giải quyết các vấn đề về văn hóa, giáo dục, an ninh trật tự và môi trường. Cụ thể:
chung cư, dịch vụ, đô thị phục vụ cho KCN. Song hiện chỉ có Công ty đầu tư hạ tầng KCN Tiên Sơn triển khai xây dựng, hoàn thành và đưa vào sử dụng 01 nhà chung cư 05 tầng. Tuy nhiên, công trình trên chủ yếu cho lao động khối văn phòng, cán bộ quản lý, kỹ sư, người nước ngoài thuê ở vì giá thuê khá cao. Công ty TNHH Thép Bắc Việt KCN Quế Võ đầu tư khu nhà ở 2 tầng, 10 phòng ngoài KCN với hình thức tự quản.
Phần lớn người lao động phải tự tìm lấy chỗ ở từ các nhà trọ của dân vùng phụ cận với mức tiền lương eo hẹp, tình hình ăn, ở, sinh hoạt tạm bợ. Hầu hết phòng trọ có diện tích 10 m2 do dân tự xây dựng, tự quản lý, không đảm bảo tiêu chuẩn, oi bức về mùa hè, ẩm mốc khi mưa xuống.
Nhiều lao động khó có chỗ ở ổn định, thường xuyên phải thay đổi chỗ ở phù hợp với đồng lương và công việc. Nhà ở kém chất lượng, không đảm bảo điều kiện tối thiểu đang gia tăng rất nhanh nhưng vẫn không đáp ứng được nhu cầu thuê nhà giá rẻ của người lao động (đất ở của người dân xung quanh các KCN đều chật hẹp, không thể xây thêm mãi và khả năng đầu tư của người dân cũng hạn chế…). Nên việc thuê nhà ở của người lao động rất khó khăn, có khi phải tìm thuê nhà cách KCN từ 5 đến 7 km.
Hàng ngàn người lao động tạm trú trên địa bàn trong thời gian dài đã kéo theo nhiều biến đổi về văn hoá - xã hội, làm thay đổi nếp sống của người dân địa phương. Do điều kiện ở, sinh hoạt không đảm bảo nên đã xảy ra không ít va chạm giữa công nhân và dân địa phương, nhiều tệ nạn xã hội cũng đã nảy sinh, gây mất trật tự trong khu vực.
Với mức tiền lương và thu nhập thấp, điều kiện nhà ở khó khăn, người lao động rất thiếu điều kiện để thoả mãn nhu cầu vui chơi, giải trí, thể thao, nghỉ ngơi, học tập, giao lưu tình cảm, các dịch vụ phát triển con người bị thiếu hụt nghiêm trọng. Thậm chí không có điều kiện để tiếp cận với thông tin đại chúng qua báo chí, phát thanh truyền hình. Các KCN đã đi vào hoạt động chưa chú ý ngay từ đầu những yếu tố hạ tầng xã hội cần thiết như giáo dục, y tế, văn hóa, thể dục - thể
đình trở nên bức xúc nhưng chưa được các doanh nghiệp, cơ quan, đoàn thể quan tâm thỏa đáng.
Đây là những vấn đề xã hội cần được giải quyết nhanh và đồng bộ ở cả các KCN đã thu hút doanh nghiệp vào đầu tư kinh doanh và những khu công nghiệp đang ở trong giai đoạn hoàn thiện.
4.2.5.3. Nhóm giải pháp đảm bảo hài hòa giữa các nhóm lợi ích
a) Đổi mới các chính sách về đền bù và bồi thường đảm bảo hài hòa giữa các nhóm lợi ích
Định giá đất thu hồi có vai trò hết sức quan trọng khi thu hồi đất và rộng hơn là khi chuyển đổi MĐSD ĐNN. Bởi vì nó ảnh hưởng đến lợi ích của các chủ thể sử dụng đất trong quá trình chuyển đổi MĐSD đất. Nó góp phần giải quyết hài hòa các mối quan hệ lợi ích giữa những người có đất bị thu hồi (nông dân, chủ trang trại và doanh nghiệp, tổ chức nông nghiệp khác), với những người sử dụng đất sau thu hồi (ban quản lý dự án, khu đô thị, các doanh nghiệp thuê đất, hộ dân cư mua nhà ở…) và lợi ích của cộng đồng xã hội (với tư cách hưởng lợi ích chung của quá trình chuyển đổi đó) nếu việc định giá đất hợp lý, có cơ sở khoa học. Ngược lại, nó tạo nên những mâu thuẫn, những vấn đề xã hội nảy sinh đối với các bên có liên quan. Như vậy thu hồi đất, trước hết là định giá đất thu hồi là một trong các nhân tố ảnh hưởng đến lợi ích nhóm trong quá trình chuyển đổi MĐSD ĐNN.
Thực tế, như trên đã trình bày vấn đề đền bù và bồi thường cho người có đất nông nghiệp bị thu hồi do chuyển đổi MĐSD hiện còn nhiều bất cập. Những tranh chấp và khiếu kiện hiện nay liên quan rất nhiều đến việc đền bù và bồi thường thiệt hại của người dân có đất bị thu hồi bởi vì giá đất đền bù chưa sát với giá thị trường, đặc biệt là giá ĐNN quá thấp so với giá đất phi nông nghiệp. Thêm nữa, vấn đề công bằng xã hội chưa thể hiện rõ trong giá đất đền bù. Người dân bị thu hồi đất sau khi nhận tiền đền bù của nhà nước thì không đủ mua lại một phần nhỏ đất mà họ vừa giao cho nhà nước ngay trên mảnh đất mà họ đã sinh sống. Hơn nữa, khoản chênh lệch này phần lớn rơi vào túi của các chủ dự án chứ không phải chủ yếu vào
Ngân sách Nhà nước, dẫn đến sự bất bình trong dân cư. Ở một số nơi quan hệ giao dịch đất đai còn mang nặng tính chất hành chính, nặng về ép buộc, thậm chí cưỡng chế mà không dựa trên cơ sở thoả thuận. Điều này thể hiện ở giá đất thu hồi không sát giá thị trường, Nhà nước ép giá đối với dân; chưa có nơi tái định cư đã thu hồi đất; tính công khai chưa được đảm bảo. Vì vậy, để đảm bảo hài hòa lợi ích giữa các nhóm, trong cơ chế chính sách đền bù và bồi thường cho người có đất nông nghiệp bị thu hồi do chuyển đổi MĐSD ở Bắc Ninh cần lưu ý xử lý một số vấn đề mang tính nguyên tắc sau:
Thứ nhất, chính sách đền bù và bồi thường thiệt hại phải đảm bảo tính đủ giá trị quyền sử dụng đất cho người dân có đất bị thu hồi. Giá trị quyền sử dụng đất này
phải được xây dựng trên cơ sở mặt bằng giá cả tính đến lợi ích thoả đáng cho người dân. Trong điều kiện của nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, các luật và các chính sách nói chung cũng như luật đất đai và chính sách thu hồi đất nói riêng được xây dựng và thực hiện đều trên cơ sở thực hiện các yêu cầu của cơ chế thị trường. Chính phủ qui định phương pháp xác định giá đất; khung giá các loại đất cho từng vùng, theo từng thời gian. "Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương trên cơ sở phương pháp và khung giá đó xây dựng giá đất cụ thể tại địa phương trình hội đồng nhân dân cùng cấp cho ý kiến trước khi quyết định".
Như thế, trong việc xác định giá quyền sử dụng đất để đền bù thiệt hại cho người dân, Bắc Ninh cần quán triệt đầy đủ quy định này.
Thứ hai, áp dụng nguyên tắc địa tô chênh lệch II với đất đai được chuyển đổi MĐSD và phần chênh lệch này phải tập trung vào ngân sách nhà nước.
Khi chuyển từ ĐNN sang đất chuyên dùng, xây dựng các khu đô thị, rõ ràng giá đất có sự thay đổi. Do có san lấp, xây dựng các công trình cơ sở hạ tầng giáo dục, y tế, văn hoá, giao thông, điện, nước nên giá trị đất đai tăng lên. Chính vì thế, nhà nước cần có sự tính toán đầy đủ sự gia tăng này để bù đắp chi phí. Phần còn lại phải tập trung vào ngân sách nhà nước. Có sự điều tiết như thế mới đảm bảo được sự công bằng giữa người dân có đất bị thu hồi với các đơn vị được thu nhận đất,
giá nhà ở do các đơn vị xây dựng bán cho người dân có đất bị thu hồi.
Để thực hiện được biện pháp này, các cơ quan nhà nước Bắc Ninh phải trực tiếp thu hồi đất, trên cơ sở đó thực hiện việc san lấp mặt bằng và giao đất cho chủ đầu tư theo giá cả hợp lý để khắc phục tình trạng chênh lệch giá quá mức không để các chủ dự án đầu tư thu hồi đất. Thực tiễn đã cho thấy, nếu để cho chủ dự án đầu tư giải phóng mặt bằng sẽ gây ra nhiều phức tạp. Phần vì để được việc, các chủ đã thoả thuận với dân, cùng một địa bàn, song có dự án trả giá đền bù cao, có dự án trả giá đến bù thấp. Điều này gây nên sự thắc mắc, khiếu kiện trong dân, vừa làm mất ổn định về xã hội vừa kéo dài thời gian giải phóng mặt bằng. Mặt khác không ít chủ đầu tư hứa với dân nhưng không thực hiện. Trong khi đó, người dân không biết ai, cứ Nhà nước mà khiếu kiện.
Thứ ba, áp dụng nguyên tắc thoả thuận thay cho ép giá.
Trên phương diện chung, thu hồi đất là vì mục tiêu phát triển chung mà lợi ích cuối cùng là người dân được hưởng. Tuy nhiên, đó lại là những đối tượng khác nhau. Đặc biệt, khi bị thu hồi ĐNN, đối với những đối tượng trực tiếp có ĐNN bị thu hồi phải chịu sự xáo trộn về việc làm, thu nhập và đời sống. Vì thế, để người dân thực hiện lợi ích chung, Nhà nước phải đảm bảo lợi ích trước mắt và thiết yếu của họ. Vấn đề giá cả đất thu hồi, vì thế phải được xác lập trên nguyên tắc thoả thuận giữa người dân với các cơ quan thực thi của Nhà nước.
Với tư duy về bồi thường và đặc biệt việc xác định cơ sở định giá quyền sử dụng đất chưa hợp lý đã dẫn đến tình trạng: "Đóng góp" cho nguồn lợi nhuận khổng lồ của bất động sản những năm qua là sự "hy sinh" của bao người dân bị thu hồi đất, nhà với giá đền bù thấp so với đầu ra của các dự án bất động sản trên mảnh đất của mình. Mức chênh lệch có khi gấp mấy chục lần giữa giá đền bù cho dân và giá bán nền của nhà đầu tư! "Cơ chế" đã ban cho những nhà đâu tư dự án cơ hội quý hơn vàng suốt thời gian dài mà nhiều ngành khác không có được.
b) Xác định các tỷ lệ sử dụng đất trong các khu công nghiệp, đô thị một cách hơp lý
Tỷ lệ đất được sử dụng vào các mục đích chính, nhất là các mục đích có cơ hội thu hồi về tài chính có tác động đến lợi ích của các tổ chức và cá nhân có liên quan đến quá trình sử dụng ĐNN sau chuyển đổi, trực tiếp là sử dụng vào MĐSD của các khu, cụm công nghiệp, thương mại, dịch vụ và khu đô thị ở từng địa phương.
Ảnh hưởng của việc xác định tỷ lệ trực tiếp đến nguồn thu, đến lợi ích kinh tế của các chủ thể sử dụng đất và nhà nước địa phương hay trung ương theo 2 chiều tích cực và tiêu cực. Tỷ lệ đất được sử dụng vào các mục đích trực tiếp cao sẽ tạo điều kiện làm tăng lợi ích cho các chủ thể tổ chức quản lý và xây dựng các cơ sở hạ tầng, cho thuế đất hoặc bán các công trình trên đất và ngược lại tỷ lệ thấp sẽ giảm lợi ích của các hoạt động và các chủ thể tổ chức quản lý và kinh doanh chúng. Tại Bắc Ninh, trong một số trường hợp, việc xác định vẫn chưa theo quy định chuẩn. Vì vậy, để đảm bảo hài hòa lợi ích giữa các nhóm sau quá trình thu hồi đất, về mặt kỹ thuật vấn đề quy định tỷ lệ phải tuân thủ theo quy chuẩn của nhà nước. Thêm nữa, nó cũng đòi hỏi cán bộ người thực thi trực tiếp nhiệm vụ của nhà nước cũng phải vận dụng một cách phù hợp, linh hoạt tùy vào bối cảnh địa phương.
Trên thực tế, lợi ích của các ban quản lý các dự án sử dụng đất phi nông nghiệp phụ thuộc từ nguồn thu khi cho thuê, chuyển nhượng đất và công trình trên đất. Về nguyên tắc, các khoản thu này phụ thuộc vào đơn giá cho thuê hay chuyển nhượng. Xác định đơn giá này cần dựa trên các nguyên tắc đảm bảo bù đắp chi phí và tái sản xuất mở rộng. Vì vậy, nếu chi phí được thu thập hợp lý thì đơn giá phụ thuộc vào mức độ sử dụng của đất vào các sản phẩm có thể cho thuê hay chuyển nhượng. Chi phí không đổi, sản phẩm càng nhiều thì giá thành càng giảm, về nguyên tắc người thuê và mua là người được lợi. Tuy nhiên, lợi ích đó không chỉ về người sử dụng đất và các công trình trên đất mà trong nhiều trường hợp lại thuộc về những tổ chức được nhà nước giao thực hiện các chức năng chuyển đổi MĐSD đất